房地产与南京城市空间发展

六、房地产与南京城市空间发展

（一）南京市房地产市场空间格局分析

经过多年的规划调整，南京城市居住空间分布不断演进，居住空间分布的改变导致了房地产市场的格局变化。可以说，目前南京各区域房价结构的形成是长期城市规划形成的居住空间结构演化长期积淀的效果，同时也是城市规划实际效果的真实体现。下面从南京市江南八区的房地产市场数据来分析城市居住空间格局。

为科学反映江南八区商品住宅价格变动，特按指数原理与方法编制每季度住宅价格指数，仅供决策参考。

（1）计算依据。本指数计算依据来自于南京市房地产交易市场预售登记汇总资料。报告中的一季度是指2005年第1季度，上期是指2004年第4季度，同期是指2004年第1季度，基期是2003年第1季度，基期指数为1 000点。

（2）样本选取范围。一季度指数计算样本包括城中、城东、城南、河西、城北5个板块。进入一季度指数计算的样本共612个，其中1月份202个（退出9个，新增9个），2月份207个（退出4个，新增9个），3月份203个（退出11个，新增7个），与上期相比，样本增加291个，增幅为90.7%。

（3）样本楼盘选取及退出原则。①江南八区上市的商品住宅中选取样本楼盘，别墅、中低价房和经济适用房不计入样本；②当期住宅累计上市面积≥2万平方米选作样本楼盘；③在一个统计期内，样本楼盘许可证销售率≥90%，该许可证号的样本楼盘退出；④对样本成交楼盘中含装修、挑高、跃层等特异性特征的样本进行市场价格修正。

（4）江南八区住宅预售价格指数及板块指数。

表5－4　江南八区各板块指数变动情况

图5－7　江南八区商品住宅预售价格指数走势图

一季度江南八区商品住宅预售价格指数为1 530点，比上期上涨55点，涨幅为3.73%；比上年同期上涨237点，涨幅为18.33%。

图5－8　城中商品住宅预售价格指数走势图

一季度城中指数为1 933点，比上期上涨76点，涨幅为4.09%；比上年同期上涨452点，涨幅为30.52%。

图5－9　城东商品住宅预售价格指数走势图

一季度城东指数为1 518点，比上期上涨28点，涨幅为1.88%；比上年同期上涨200点，涨幅为15.17%。

图5－10　城南商品住宅预售价格指数走势图

一季度城南指数为1 278点，比上期上涨58点，涨幅为4.75%；比上年同期上涨204点，涨幅为18.99%。

图5－11　河西商品住宅预售价格指数走势图

一季度河西指数为1 538点，比上期上涨15点，涨幅为0.98%；比上年同期上涨189点，涨幅为14.01%。

图5－12　城北商品住宅预售价格指数走势图

一季度城北指数为1 311点，比上期上涨65点，涨幅为5.22%；比上年同期上涨279点，涨幅为27.03%。

（二）城市发展与居住空间结构调整:对南京城市规划的基本考察

1.“一城三区”奠定格局，推进房地产市场平衡发展

规划城市就是规划城市的未来，反映了将来的居住格局、生活格局和城市形象。“一城三区”格局的大气魄排布，为南京冲出束缚，在新世纪奠定区域中心城市地位、谋划更加美好的未来拉开了发展的大框架。一个越过城墙，以“一城三区”为重点的崭新城市发展蓝图绘就。这种规划先行的理念还贯穿于决策完成的始终。南京市在着手对河西新城、仙林新市区、东山新市区、江北新市区（一城三区）建设之前，对每个地区都审慎规划，精益求精，唯恐给后代留下无法弥补的遗憾。

规划需要科学指导，两位国际著名规划大师——前新加坡市区重建局局长兼总规划师刘太格先生和美国规划协会执行董事苏杰夫先生，受聘担任南京首批城市规划顾问，出自名家之手的“一城三区”规划出笼之后又向市民公布、接受评判，经过反复论证的规划既兼顾各区的特色，又相互融合，统一于南京城市发展全局，极具科学性。

以河西新城总体规划为例，这个地区被定位为商务、商贸、文体三大功能为主的城市副中心，居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地，最终要建设成为一个现代文明与滨江特色交相辉映的城市新中心和现代化新南京标志区。从2001年的总体规划，到之后的控制性详规，再到重要地段的城市设计，一整套规划体系为河西塑造了完美的“胚胎”，在这个“模子”里成长出来的河西新城如预期所料令人称道，特别是在十运会举办过程中，取得阶段性建设成果的河西新城让来自全国和世界的来宾眼前一亮。

与此同步，南京市还合理安排了“一城三区”的空间资源和生产力布局，把老城人口向外疏散，将建设向新区集中、工业向开发区集中、高校向大学城集中，“一个疏散、三个集中”的城市发展新布局为南京发展打开了丰富多彩的“三维空间”。“一城三区”的规划大手笔改变了以往南京市房地产市场中心集聚化严重的现象，稀释了房间空间分布，对促进南京市房地产市场平衡发展起到了重要作用。

“一城三区”这个宏大的规划，有专家评价:南京城由此真正跳出了明城墙圈，也改变了20世纪末现代化建设重心和历史文化资源最丰富的老城区多年重叠的局面，这一宏观决策在南京城市发展史上的意义，怎么评价都不为过。

但是，值得注意的是，城市规划是一个远景的目标，实现的手段极其重要。有一个好的目标，如果执行的过程不科学，要么直接导致目标的不可实现，要么导致社会资源的极大浪费。在实现“一城三区”规划目标的过程中，必须循序渐进，有条不紊，有重点地逐步推进，不能摊大饼，要把有限的资源用于重点建设。目前，“一城三区”的执行是全面建设，到处开花，导致没有重点，导致四块目标没有一块能够迅速成熟。

2.城乡统筹规划、调控房价分布

城市化与逆城市化一直是学术界讨论的焦点所在。随着南京城市大交通的发展，城乡的界限逐渐模糊，加快规划建设上的城乡统筹，推动城乡统筹发展，是解决城市中低收入人群居住问题的重要途径。

按照城乡统筹发展的要求，南京规划开始在“以城统乡、以乡促城、城乡互动”的原则下加快推进郊县城镇规划的编制工作。一方面把郊县新市区、新城的规划城建标准拔到市区标准的高度，另一方面把郊县城镇作为农村一定地域的“中心城镇”来规划建设，改变郊县小城镇落后的城市面貌，进一步提高建设标准。

作为南京郊县城镇发展的基础构架，“三城九镇”发展得如何至关重要，要依据“三城九镇”的城镇发展实际，以这12个重点发展城镇为主要对象，分门别类，因地制宜，将它们培育成郊县城镇的增长极，再带动整个郊县发展。在重点推动“三城九镇”规划的同时，规划编制又对郊县城镇的生态廊道、乡镇街道发展与保护、郊县新城中心区和特色地区建设、中心区旧城改造、郊县开发区和乡镇工业园区发展等一一绘出蓝图。

工业发展的主要空间在郊县，南京未来发展建设的潜力也在郊县，城市房地产减压的关键更是在郊县。规划部门要多探索工业区规划建设的新路子，采取“园外园”、“园中园”的方式解决无地乡镇的发展问题，提高工业区发展的规模和集中度。

3.规划大开大合的城际交通体系，输出房地产市场压力

南京在拉开“一城三区”框架后，要赋予多组团式发展真正的活力，关键就在于组团与组团间有着畅通的相连脉络。南京地铁筹划了15年，建设了4年多，投资84.83亿元，是迄今为止南京最大的城建项目。十运会后，一号线继续南延至江宁，贯穿主城东西方向的二号线也已开工。两条地铁交汇，像一把巨大的老虎钳，将河西、江宁、仙林紧紧“拧”在一起。快速内环则在城市空中搭出井字形高架。南京城市快速内环通过新庄、双桥门、赛虹桥和古平岗四大立交，向内贯通城西干道、城东干道、纬三路、纬七路，向外放射出连接312国道、应天西路、机场路等12条道路，从市区任何一点15分钟即可驶上内环，内环15分钟可上高速。内环以外，还有“四桥一隧”绕城公路，构筑起南京大开大合的城际交通体系。

长江三桥的建成和通车、过江隧道的动工，长江四桥即将开工，这些交通大动脉的规划建设，就是要让主城伸开的双臂，将浦口新市区“揽入怀中”。

与此同时，通过高速化改造的绕城公路，南京形成百余千米跨江大回环，并通过沪宁、宁马、宁合、宁通高速，将扬州、镇江、马鞍山、合肥等南京都市圈内的城市连成一体，还串联起沪蓉、沪陕、京深、宁洛等以南京为节点的国家级干线公路网，为南京在“十一五”期间发展成为重要的区域中心城市奠定了基础。

大交通格局改变了南京与周边城市的关系，为南京的区域中心地位奠定了基础。交通改善带来经济集聚，突破了空间限制，外地企业或机构没有必要在南京留有太多的办公场所，南京企业可以方便地把生产基地转移到成本相对较低的周边区域，从而缓解了南京房地产市场的压力。

（三）房地产发展战略的选择

1.转变政府职能，开放市场，规范管理

面对日趋开放的房地产市场，政府要把房地产业作为先导性产业来重点发展，要简化项目审批程序，变各部门分割管理为“一条龙”服务，增强服务意识，变政府管理为行业化“自律”和政府监督与法律制约相结合；大力推广土地一级市场出让制度，公开招标或竞拍，增加竞争的透明度；全力推进市政公用设施和公共配套的建设及经营机制改革，加快其市场化的经营步伐。要建立、健全有关房地产业的法律、法规，打破地区之间、各类市场之间的分割和封闭状态。要尽快与国际接轨，依法行政，为企业参与国际化竞争创造一个公平、公开、公正的环境，规范房地产市场，维护市场秩序，形成与市场经济相适应的房地产价格形成机制。要从提高效率、鼓励竞争、降低交易成本出发，明确界定投资者、经营者、消费者和政府各有关部门的正当权益及义务，确保投资者和消费者的合法权益不受侵犯，保护当事人的合法权益，促进房地产业的健康发展。

2.制定房地产业发展规划，保证房地产业的可持续发展

按照“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，尽快制定房地产业中的长期发展规划。要在调查研究的基础上，科学合理地编制具有前瞻性的规划。今后一段时期要着重开展以下两方面的工作:一是开展住宅与房地产市场战略决策的研究。房地产业是一个大的规划，要以软课题的研究作为支撑。同时要进行住宅业、房地产业、建筑业等方面的规划研究。二是要研究如何在总量方面实现合理调控。住房是一个特殊商品，要有一定的库存让买房者选择，要追求合理的空置率，否则就是积压。要研究制定如何努力盘活存量，出台激活存量市场的政策，包括对今年6月实施的“新政”之后各种政策的联动与配套。通过规划，明确房地产业发展的总体目标、实施步骤、重点以及政策，给各主管部门、房地产开发企业和居民以明确的住宅和房地产业政策框架，实现对房地产业的有效控制，保证房地产业健康持续的发展。

3.大力发展住房金融业务，健全住房金融服务体系

大力发展住房金融，必须重点培育和完善以下三方面的工作:一是创新适应居民支付能力的多样化的住房抵押贷款工具。我们的抵押贷款工具应以增加居民购房支付能力，覆盖潜在的住房购买者和住房投资者，降低资源分配成本为基本点，以推动住宅商品化为目的。目前，应当创设分级偿还抵押贷款、可变利率抵押贷款、组合住房贷款等工具，以适合多层次居民的需求。二是建立住房抵押贷款担保体系，包括政府担保体系和商业性的社会担保体系，以分散和化解住房贷款风险，保证银行贷款的安全，为住房抵押贷款的发展提供良好的制度环境。三是拓展住房消费信贷品种，实施还款方式的创新。逐步推出等本等息还款方式、递增还款方式、全过程固定利率或分段固定利率还款方式，形成适应不同年龄、不同收入群体需要的贷款系列品种。尽快建立个人信用制度，降低信用风险。

4.引进国外先进的管理和设计理念，提高专业化程度和物业管理水平

为适应新条件下的新竞争，房地产企业要学习西方发达国家在设计理念、方法、新型建筑材料及高效节能等施工手段上的先进经验，运用现代科技成果，提高新建商品房的质量，降低建造成本，促进房地产市场技术水平的提高。随着对外开放力度的加大，房地产的发展必然会越来越专业化，这就对房地产企业提出了更高的要求。南京房地产企业首先要对现有物业的空间布局、设施等进行改造和完善，以吸引相应潜在的客户。其次是提升商业物业的服务和管理水平，增强与国外的物业管理公司的竞争实力。第三应有选择地开发专业化程度较高的楼宇和科技含量较高的智能化建筑、智能化住宅，以满足国内外用户需求。