3.1.2 空间要素
1）土地市场化
土地是组成城市空间的重要结构要素，其经营状况的优劣直接关系到一个城市发展的潜力和空间发展方向。中国计划经济时期的城市土地利用以划拨方式为主，即以项目为核心的高度计划化开发。城市用地结构中的工业、仓库用地比重偏高，用地单位采用“见缝插针”的方法自行进行建设。虽然这种方式可以迅速地完成项目建设，但常常由于项目间缺乏协调，导致重复建设并严重干扰了城市内部的综合规划与总体布局，容易使城市空间功能区陷入混乱布局。从1980年代中期开始，国家通过修正宪法和颁布部门法规，开始进行城市土地有偿使用制度的改革。国家开征城市土地税，城市土地使用权可以出租、转让，逐步形成了土地市场。土地使用代价的不同导致城市土地使用功能的空间置换，不能承受城市中心区高地价的工业、仓库或在城市中心区已经没有发展空间的企业纷纷外迁，促使城市边缘地带建设用地的外延扩展加速。住宅建设在空间上也发生分化，中心区第三产业的功能都大大加强。总之，1980年代的土地使用制度改革使城市得以利用市场化原则提高土地的经济效益，利用级差地租使部分效益差的工业企业搬迁，对旧城展开大规模的改建，推动了城市内部空间与产业结构的合理化调整，也推动了新的城市空间结构的发展与演化。
尽管城市土地有偿使用制度取代了以划拨方式为代表的无偿使用制度，但主要针对的是城市新增用地，城市中大量的存量土地仍然是以行政划拨方式进行使用的，短时间内很难利用土地储备制度将其转变为市场出让的使用方式，从而导致了行政划拨和协议出让并存的二元市场结构。从市场化不断深入的角度看，由于土地经济使用的影响，城市空间结构的演化呈现出越来越强的经济利益驱动性。这种二元化的用地市场驱动了城市空间结构的重新构造，突出表现在行政划拨土地用途的自发变更、旧城改造以及郊区土地的开发等方面，从而导致了城市用地的快速蔓延。如图3－4所显示的南京城市空间扩展的时空演变，可以看出1992—1997年南京市区的空间扩展轴为东北—西南走向，而主城城市建设用地的重心移动轨迹类似环形，空间扩展的主导方向不明，表明这些年来在主城的城建开发呈四处出击、全面开花的局面，缺乏重点（何流，崔功豪，2000）。
2）住宅商品化
中国原先的城市居民住房基本都是由国家分配，属于福利性的分房制度。居民通过福利分房获得的房屋的所有权仍归国家和集体所有，居民享有使用权且只需向分房单位象征性地缴纳少量租金。随着1980年代中期住房制度的改革以及住房分配货币化政策的兑现，住房公积金制度的规范化实施城市居民住房的分配和建设逐步走向商品化和社会化（图3－5）。
随着住房体制改革的不断推进，城市居住空间也逐渐从原来紧靠工业用地的单位大院的形式中解脱出来，住房的区位开始成为住房价格的重要影响因素，城市空间的分异和极化也随之出现。具体体现在:一方面，市场经济条件下由于住房市场化的开展，房地产市场逐渐代替企业成为城市居民住房的主要供应者。房地产开发公司在向城市提供普通类型住房的同时，也大量开发各类高标准商品住房，如高级公寓和别墅等以满足较高水平的住房需求。普通类型住房一般分布在城市外围地带，而高标准的商品房更多位于区位较好的地段。另一方面，在早期的旧城改造中政府通过补贴和其他优惠措施，较多实行就地安置原有住户。但近来许多城市在批租土地的过程中，政府开始将市中心地区的土地成片批租给开发商。由于区位条件优良，承租的开发商倾向于进行较高标准的商住办公综合开发，原有住户中很少会有财力重新租购这些住房，他们多被安置于远离城市中心的边缘地区，以分散中心城区过密的人口。同时，城市或企业单位为解决住房紧缺问题而兴建的经济适用房和廉租房也都建在城市边缘地区，从而将城市中的低收入群体推向城市空间边缘。因此，在将市场机制引入住房分配体制之后，以价格为分配标准的房产开发市场选择使城市住房的质量、区位以及相应的居住人口逐渐开始出现分异。
图3－4 南京城市主城与市区城市建设中心移动图
资料来源:南京城市总体规划实施效果回顾与评价.南京规划局，2000
图3－5 中国现行的住房体系
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