我国房地产市场发展与房地产财富

（一）我国房地产市场的发展

我国房地产业的发展可以追溯到20世纪80年代，但是1998年国家停止福利分房实行住房货币化改革之后，房地产业才开始真正发展起来。1998年7月3日，国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，规定从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这标志着我国实行了40多年的福利房分配制度发生了根本性的变革，住房供应体系逐步走上了住宅建设市场化和住房消费货币化的道路。

福利分房制度的取消，以及人们物质生活水平的提高，居民改善居住条件的要求产生了巨大的房地产市场需求，房地产业如雨后春笋般崛起，伴随着住房按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展阶段，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业之一。

图2.1　房屋销售价格指数、土地交易价格指数和房屋租赁价格指数
注：三个指标都是同比数据，以上一年同一季度为100；数据来源于《中国统计数据应用支持系统》。

伴随着房地产业的发展，城镇居民的住房条件得到明显改善。城镇人均住房建筑面积1978年仅为3.6平方米，1998年为18.66平方米，2012年达32.9平方米，基本上保持每年1平方米的增长速度。与此同时，房地产价格大幅上涨，到2012年底，全国平均商品房销售价格（由全国商品房销售额除以全国商品房销售面积而得）已经上涨到1998年的2.9倍，有些城市上涨幅度更高，尤其是2007年、2009年涨幅明显加速。如图2.1所示，从全国房屋销售价格指数来看，除1999年前三个季度和2009年前二个季度外，该指数皆大于100，该指数为同比指数（即与去年同一季度相比），表明房价处于持续上涨中。自2001年第4季度以来，土地交易价格指数皆高于同期的房屋销售价格指数，表明地价上涨幅度要高于房价的上涨幅度，并且地价和房价具有一致的波动趋势。相较于房屋销售价格指数和土地交易价格指数，房屋租赁价格指数波动较平缓，2010年第2季度开始快速增长。

房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门统计，近15年来房地产业平均每年直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.6～1.2个百分点。

如图2.2所示，全国房地产开发投资额1998年为3 614.23亿元，2012年达71 803.79亿元，为1998年的近20倍，年平均增长速度为23.3%，高于同期城镇固定资产投资平均年增长速度（21.9%）。房地产开发投资额占城镇固定资产投资的比例约为20%。从商品房销售额来看，1998年商品房销售额为2 135亿元，2012年达64 456亿元，为1998年的30多倍。从商品房销售额的增长速度来看，除2008年负增长外，其他年度皆高速增长，年均增长速度达29%。

图2.2　商品房销售额累计增长与房地产开发投资累计增长

注：单位为%；两个增长指标都是同比增长率，由当月值与上一年同月相比计算得出的。商品房销售额累计增长以左边刻度为纵轴，房地产开发投资总额累计增长以右边刻度为纵轴。数据来源于《中国统计数据应用支持系统》。

如图2.3所示，自1998年以来，商品房施工面积持续增长，年平均增长速度为11%。1998年的商品房施工面积为48 622万平方米，2012年达到573 418万平方米，是1998年的11.8倍。商品房竣工面积除2008年增速放缓和2009年负增长外，其他年度皆持续增长，年平均增长速度达17.8%。商品房销售面积平均增长速度更是高达20.9%，除2008年负增长外，其他年度皆高速增长。相比较而言，每年土地购置面积波动较大，年平均增长速度为11%，其增长率于1998～2002年达40%，之后有所放缓，于2010年报复性反弹至66%。

图2.3　各年度商品房施工面积、竣工面积、销售面积以及购置土地面积

注：单位为“万平方米”，数据来源于《中国统计数据应用支持系统》。

针对房地产市场的过热现象，围绕房地产开发商的资金问题和土地问题，国家推行了一系列的调控措施。早在2002年，国土部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定经营性用地必须实行招标拍卖挂牌出让政策。从此，土地市场走上了规范化发展道路。政策的剧变减少了寻租的可能性，一些靠倒地炒地为生的开发企业失去了生存的依托，而一些资金实力雄厚、开发经验老道的房地产企业则开始筹划或走上全国扩张的道路。房地产企业轰轰烈烈的扩张及市场持续旺盛的需求引发了新一轮房地产投资热潮。鉴于可能引发的风险，2003年6月，央行发布“121”号文，规定对手续不全、自有资金不全的房地产项目不得发放贷款，不得使用银行贷款垫资，房地产项目必须主体封顶才能发放按揭贷款等。这使得习惯于依赖银行资金的房地产企业陡然间感到生存的压力。2003年9月，国务院发布“18号文件”，首次公开肯定了房地产在国民经济发展中的支柱性地位，并明确提出房地产业要持续健康发展。这实际上是对调控中的房地产业的一种抚慰，房价开始持续高涨。从图2.1中可以看出，2004年全国房屋销售价格指数和土地交易价格指数同比涨幅首次超过了两位数，从图2.2可以看出，2004年2月份，房地产开发投资累计增长率达50%，是近十年来的最高值。

在2005年两会（全国人民代表大会和中国人民政治协商会议）后，国家出台了另一系列的围绕打击供给环节和消费环节炒作行为的调控措施，以抑制房地产价格上涨，主要从提高房贷门槛、提高房地产投资成本和降低房地产投资收益的角度，来调控住房需求总量。比较有代表性的政策如2005年3月国务院、建设部等政府部门连续颁布“双八条”、《关于加强房地产税收管理的通知》等政策，抑制投资性和投机性房地产需求。但2005年全国商品房销售价格同比增长幅度仍然高达12.6%，比同期GDP增速高出2.2个百分点，全国商品房销售量同比增长24.8%，增速与1998年至2004年年均增速（26%）基本持平。这种状况一直持续到2006年下半年，控制需求总量的政策效应开始显露，上海等一线城市的房价出现增长趋缓甚至下降，宏观调控取得了一定的成果。2006年9月和10月，全国房价同比分别下降8.1%和0.6%。2006年末住房销售量同比增长开始回落，降为11.8%，比1998年至2005年年均增速（26%）低了约14个百分点（如图2.2所示）。

2006年5月17日，国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条），围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾突出等问题展开了新一轮房地产宏观调控。这一阶段房地产宏观调控主要是通过市场化的手段、通过信贷政策和税收政策来调控房地产供求结构。例如，从2006年7月5日至2007年5月15日，在不到一年的时间里，央行将存款准备金率进行了七次上调，每次上调0.5个百分点，从7.5%上调至11%。但从2007年的情况来看，面对不断加强的宏观调控，房价增势未改，且呈逐月加快之势，5月份至8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨6.4%、7.1%、7.5%和8.2%。从图2.1中可以看出，2007年的房屋销售价格指数和土地交易价格指数冲至峰顶。直到2008年初宏观调控效果方才显现，2008年1月全国商品房销售额累计值首次出现负增长，为10年来第一次负增长，2008年全年的月平均增长率为负9.13%（如图2.2所示），全国商品房销售面积明显回落（如图2.3所示）。2008年7月全国住房价格开始下降，从图2.1中房屋销售价格指数和土地交易价格指数可以看出，2008年同比数据呈直线下降趋势。

正当国内房地产行业进行调整之时，源于2007年的美国次贷危机演变成了涉及全球的金融海啸，为了稳定国内经济发展，各大城市纷纷出台救市措施。国家暂时放松信贷，降低居民购房成本，紧缩性的宏观调控政策开始松动。2008年9月16日和10月8日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金利率，随后国务院有关部门采取了一系列宽松的调控政策和措施，例如降低住房交易税费、扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，以及加大保障性住房建设规模等。随着这一系列救市政策，2008年进入下行通道的房价，在2009年3月开始再次进入快速的价量齐涨。从图2.2可以看出，2009年商品房销售额和投资额增长率皆呈直线上涨之势，房地产市场迅速由低迷转变为繁荣，房地产价格报复性上涨，房价几近翻番。

在经历了2009年的繁荣期之后，为了抑制投机需求、遏制房价过快上涨，2010年中央和地方政府先后出台了一系列的房地产调控政策，以经济和行政手段并行的方式，从增加供给和加强监督等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控。具体来看，旨在增加保障房和商品房的有效供给的“国十一条”，旨在信贷、税收和土地等方面进行控制的“国十条”，旨在实行更严厉的信贷政策（限贷和限购）的“9.29新国五条”，这些政策的持续出台和逐步落实，对包括地方政府、开发商、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。2011年延续、强化了2010年来的严厉的宏观调控政策，2011年出台的“国八条”和“升级国五条”，体现在全面限购、地方政府问责制落地、沪渝房产税政策出台、首套房贷利率上浮5%～10%以及外资行严控人民币房贷。2012年，在稳中求进、继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策的宏观经济政策基调下，中央坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展，调控目标由“遏制房价过快上涨”升级为“促进房价合理回归”。同时，抓好保障房建设和管理，保障房政策重心由强调规模向运营和管理方面转移。

（二）我国房地产业在国民经济中的地位

随着我国房地产市场化改革的推进、城市化进行的加快和国家积极财政政策的实施，我国房地产业得到了长足的发展，成为国民经济重要的支柱产业。

图2.4　房地产开发投资增长率、固定资产投资增长率及国内生产总值增长率

近15年来，房地产开发投资增长速度普遍快于全社会固定资产投资和国内生产总值增长速度（如图2.4所示）。作为城镇固定资产投资的一部分，房地产开发投资快速增长，从1998年的3 614.23亿元增加到2012年的71 803.79亿元，10多年间增长19.87倍，年均增长23.3%，明显高于同期城镇固定资产投资21.9%和国内生产总值13.5%的年均增速。同时，商品房销售额快速增长，从1998年全国商品房销售额为2 513.3亿元，至2012年达到64 456亿元，增长了近30多倍，年均增长率达29.9%。

如图2.5所示，自1998～2012年，房地产投资占城镇固定资产投资较大比例，平均达20.2%，成为影响固定资产投资规模和速度的重要力量。

图2.5　房地产投资与城镇固定资产投资之比

房地产业在国民经济链条中处于中间环节，会对关联产业产生需求。房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展。有专家认为，房地产行业直接或间接影响60余个行业，过去几年来我国房地产开发投资直接和间接拉动GDP增长每年保持在2个百分点左右，约占中国GDP增长率的1/4。在2008年11月10日召开的省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议中指出：“促进房地产市场平稳健康发展。房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。”由于产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其他相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动，所以房地产健康持续发展直接关系到国民经济的发展。

（三）我国房地产财富的增长

作为一国财富重要组成部分的房地产，既是各类投资者重要的投资对象，也是家庭财富的主要组成部分。清华大学中国金融研究中心于2009年对我国15个城市进行了抽样调研，收集了大约2 100个样本数据。调研结果显示，在我国家庭资产构成中，房产是最主要的资产，占比62.72%，而现金、活期存款和定期存款占比超过15%^[1]。2012年5月由西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的全国首份《中国家庭金融调查报告》，基于全国25个省、80个县、320个社区共8 438个家庭的抽样调查数据汇总和分析形成。调查结果显示，中国家庭资产平均为121.69万元，主要由金融资产、住房资产和非住房非金融资产三块构成，其中房产仍是家庭的最重要资产，占家庭总资产比重为73.44%，金融资产占总资产比重仅为8.76%。

在测算城镇住宅资产价值时，对于新增住宅价值可按照当年商品住宅价格和当年新增商品住宅面积来计算^[2]，而对于原有的住宅存量市场价值的计算有很大的难度。一方面，需要考虑住宅本身的折旧问题，这些住宅是很多年累计而来；另一方面，需要考虑非新建住宅的市场价格也是在不断上升的。由于无法得到准确的折旧率和非新建住宅的市场价格，本书按照王晋斌（2008）采用的假定，对住宅价值进行估算。按照官方统计的城市商品房价格的变化，自1998年来我国城市商品房价格上升的几何增长率约为10%，可以假定存量住宅价格增长趋势与新建住宅价格增长趋势保持一致，并假定住宅折旧也为10%，那么，折旧与非新建住宅价格上升相互抵消；同时假定存量住宅市场价格是当年新建商品房价格的80%，可以近似计算出各年度城镇住宅的市场价值。即我们采用的测算公式为：

各年度城镇住宅价值＝当年新建住宅市场价值＋当年原有住宅市场价值＝当年新建住宅面积×当年住宅价格＋（当年城市住宅面积-当年新建住宅面积）×当年商品住宅价格×0.8

1998年，我国城镇住宅存量为77.6亿平方米，其中新建住宅面积为4.76亿平方米，至2012年我国城镇住宅存量达234.2亿平方米，当年新建住宅面积9.2亿平方米。按照以上简化的计算方法，如图2.6所示，我国2012年城镇住宅市场价值总量约为1 046万亿元，是1998年的8.2倍。每年新增房地产价值快速增长，1998年至2012年平均增长速度为16%。

图2.6　城镇住宅资产价值与GDP

如图2.7所示，城镇住宅总价值占当年GDP的比例由1998年的151%增加到2012年的201%，每年新增的房地产价值（即每年的商品房销售额）与当年GDP之比的增长速度，由1998年的2倍，快速增长到2012年的12倍。

图2.8对城镇居民的人均住宅财富、人均可支配收入和人均储蓄存款进行比较，可以看出，我国城镇居民的人均住宅财富迅速增长，远高于人均可支配收入和人均储蓄存款，城镇居民人均住宅财富由1998年的3万元增长至2012年的14.7万元，平均年增长速度为12%。

图2.7　城镇住宅资产价值与GDP之比
注：单位为%，城镇住宅财富与GDP之比以右侧纵轴为刻度，新增房地产财富与GDP之比以左侧纵轴为刻度。

图2.8　城镇居民的人均住宅财富、人均可支配收入和人均储蓄存款
注：单位为元。