城市房屋产籍管理

改革开放之后，我国的社会经济迅猛发展，各地区持续加速城市建设的步伐，过去传统破旧的低矮建筑物逐渐消失，取而代之的是崭新的高耸建筑，这些崭新的建筑物给城市居民供给了优良的居住以及生活的环境。在实际的工作生活中，城市房屋建筑的产权与产籍相关档案的搜集管理工作密切联系着城市房屋的拆迁。城市房屋的拆迁工作既然涉及到了被拆房屋的现有状况，以及被拆房屋产权的改变，自然而然的就应该涉足于城市房屋产权以及产籍相关存档资料的改变以及相对应的管理措施。

一、城市房地产产权产籍GIS管理系统

随着城市建设GIS系统应用的广泛深入，越来越突出了城市房地产产权产籍GIS管理系统的重要性。本文所阐述的系统框架设计与研究，可以为房地产行政管理部门提供一种新颖的辅助决策手段，使房地产部门传统的工作方式发生根本的改变。房地产产权产籍GIS管理系统技术和功能渗透到各个房产管理应用系统中，帮助各个环节进行新系统模式下的信息管理，从而使整个房地产产权产籍GIS管理系统融为一体。

1．系统建设的必要性

城市房地产行政管理部门所管理的大部分产权产籍信息都有明显的空间分布特征，具有分布范围广、产权性质多样化的特点，房地产产权产籍GIS管理系统在房地产产权产籍管理中占有举足轻重的地位。如何有效地对这些产权产籍信息进行管理则是城市房地产行政管理部门所首要解决的问题，而传统的MIS系统无法有效对空间信息进行管理。房地产产权产籍GIS管理系统则为空间信息管理提供了强有力的工具，利用产权产籍GIS管理系统可以将房地产图形系统和产权产籍MIS管理系统有机地结合起来，从而以直观、明朗、精确的方式对城市产权产籍信息进行有效管理。由于产权产籍管理部门没有相应的GIS软件系统支撑，现有的MIS管理系统无法发挥应有的作用，基本上还采用简单的文字传递流程办公管理方式。这种管理方式主要存在的不足之处有：不能有效地利用GIS系统管理系统和图形系统（包括基础测绘CAD图形系统、项目测绘CAD图形系统）有机地结合起来，致使管理系统无法统一有效利用；各个系统都要进行产权产籍信息登记造成劳动力的浪费；数据分散，信息资源得不到集约利用；系统维护更新信息管理难度大，阻碍了城市房地产管理现代化进程。城市房地产产权产籍GIS管理系统采用了先进了计算机图形技术和数据库技术。对于产权产籍信息可以进行图形查询、案卷定号查询、房屋属性信息查询，还可进行房产容积率和房屋密度分析统计。采用数据库技术对产权产籍信息进行管理，不但可以增加数据的可靠性，以利于长期发展，而且可对数据进行安全性管理。

2．系统的体系结构

随着城市房地产产权产籍GIS管理系统应用的广泛深入，越来越表明房地产产权产籍GIS管理系统是MIS管理系统和图形系统的支撑系统，它为房地产行政管理部门提供了完备的管理和辅助决策平台，使产权产籍传统的工作方式发生根本的改变。房地产产权产籍GIS管理系统技术和功能逐渐渗透到各个其它应用系统中，帮助其它应用系统进行新模式下的信息管理，从而使整个产权产籍信息建设融为一体。房地产产权产籍GIS管理系统需要图形系统中基础测绘CAD图形的实时数据、项目测绘CAD图形的实时数据和办公流程MIS系统中属性数据来完善自己，而图形系统、办公流程MIS管理系统也需要GIS图形数据管理的强大功能，正是数据和应用需求的驱动，使它们结为一体，通过严密的计算机逻辑结构和数据结构技术，形成了以房地产产权产籍GIS管理系统为核心的房地产管理GIS应用平台。在图形系统中，利用基础测绘CAD图形的数据，市政规划管理部门可以在基础CAD图形上进行工程设计，并可方便打印出施工设计图和竣工图；房地产拆迁管理部门可以方便地统计出被拆迁区域内的所有房屋建筑面积，单个房屋的建筑面积、建成年限、建筑结构、产权信息等，并输出相应要求的统计表。

3．系统的数据结构

在房地产产权产籍GIS管理系统中，空间数据分两类：图形数据和属性信息数据。图形数据按功用又分为两类：一是用于办理房屋产权证的分层分户平面图；二是为产权产籍GIS管理系统提供图形平台的城市地籍房产图。各种图形在相应软件模块中按不同性质再进行分层分类。属性信息数据分为房屋属性信息、产权办理信息和其它房产信息。

4．系统的功能框架

（1）产权产籍MIS管理系统主要包括：产权案卷办理、抵押办理、注销、法院限制、查询与统计和系统工具等。一是产权案卷办理模块主要完成房产产权产籍管理的填表、测绘、审核、缮证、收费、发证和存档的工作。二是抵押办理建立在房屋产权信息数据库之上为抵押权人办理房屋它项权证。三是注销是当房屋灭失时到房产管理部门办理原产权证的注销手续，并领取城镇房屋注销证。四是法院限制主要是提供法院对房产权利的限制。五是查询统计主要完成档案的借阅、案卷的查询和各种统计报表的完成。六是系统工具完成系统监控、口令更改和在线人员等功能。

（2）图形系统包含GIS、项目测绘CAD和基础测绘CAD三个子系统。GIS系统是一个集图形、数据、管理和查询于一体的地理信息系统。项目测绘CAD系统可以辅助测绘人员快速绘制出分层分户平面图，并精确计算出房屋面积、公用面积分摊，统计套内各种信息，出统计表格。基础测绘CAD实现对城镇房产空间数据的动态维护，无论房屋及其相关地形变化范围是大还是小，无论房屋及用地权属变化是多还是少，都需要对实地已经变动了的地形地物及时进行数据采集和更新，才能及时、准确、有效地维护。

二、丘号在城市房地产产权产籍管理中的作用

根据房地产测量的目的和任务，结合房地产行政管理和开发经营管理的需要，进行房地产调查。通过房地产调查获得各用地单元的范围、坐落及相互关系，并按照地产产权产籍管理要求对各用地单元编丘号。丘号是按照分丘原则划分房屋用地单元地块的编号，它是房地产测量与产权产籍管理的重要编码，也是房地产档案管理中的重要索引。建立科学的编号方法，实行统一编号，并能为整理房地产权属资料，建立房地产地理信息系统以及广泛应用电子计算技术等方面创造良好的索引条件。

1．编立丘号是房地产产权产籍管理的需要

随着房地产产权产籍管理现代化、规范化程度的不断提高，在房地产产权产籍管理中习惯使用的流水号、收件号。房地号、档案号等，已经满足不了日益发展的社会经济对房地产产权产籍管理的要求。在新城市建设中政府的重点道桥工程项目建设，土地的储备拍卖，行政区划的不断调整等等，都会带来房地产产权产籍管理中各种已经确立代码的调整。尤其是在房地产开发中在建工程的贷款抵押，房地产的司法查封以及房地产开发商品房预销售合同的登记备案等，由于地名的不确定性，造成抵押物登记。法律文书接收。预售合同的登记备案后，登记机关存在着较大的风险责任，虽然在强化管理上花了很大努力，但有时难免还会出现疏忽，究其原因就是在实施房地产产权产籍管理中，没有从房地产测绘时就将唯一不变的丘号赋予每一最小单元，供查询使用。冠于某一物的代码是信息化管理中的串联词，一旦串联词发生变化，串联词就不串联，所得到的信息就不正确。在房地产产权产籍管理中，经常会出现某一物权上设定限制条件，由于串联词的变动而应查询的信息未查询到，当某一物发生权属转让时将不该转让的产权转让了，登记机关就要承担相应的责任。这种由于串联词所引发的工作失误，在房地产权属的动态管理中尤为明显，如何适应城市产业不断发展的需要，应该值得我们在这方面加以认真的分析与研究。因此，在房地产测绘时编立唯一不变的丘号，赋予每一最小产权单元，将解决房地产产权产籍管理长期困扰着的一个难题。

2．丘的编立思路

（1）丘的定义。房屋权属用地单元的最小单位是丘。房产测量规范规定了丘的定义为地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。在实施城市房地产开发时，一个地块上的丘一般为独立丘，当房地产开发结束时，商品房屋的销售及实施房屋权属管理时，一个地块上的丘就发展成为组合丘。因此一个地块在时间变化下由独立丘变为组合丘，也有的情况由组合丘变为独立丘。这样由于时间的变化，使得丘的称谓也发生变化，以至丘的本身也在发生改变，这样给房地产测绘在丘的编号和使用上增加一定的难度，特别是由于丘号的改变而引起房地产产权产籍管理的一系列矛盾的调整，从而不能完整反映一个地块上房屋档案的历史沿革状况。为此，在学习房产测量规范时，就丘的编立上提出不同的编立思路。

（2）丘的划分。房产测量规范规定，有固定界标的按固定界标划分，没有固定界标的按自然界线划分，如墙身、河流等应该认定为有固定界标或者自然界线进行丘的划分。一个地块内当多个房屋权属单元的用地范围内相互渗透，权属界线相互交错不齐难以划分时，或各房屋权属单元的用地范围较小，在分幅图上难以逐一表示各自范围时，将宗地划分为组合丘。目前在房地产产权产籍管理中典型的商住综合楼就具有这种虚拟的土地概念，一套商品房不能确切地给于一个明确的地块，这给房地产的信息化处理带来一定的难度，因此，只能予以组合丘给定。

（3）房地产管理区的设立。房产测量规范规定，“按市、市辖区（县），房产区、房产分区、丘五级编号。房产区是以市行政建制区域为基础划定，根据实际情况和需要，可以将房产区再划分为若干房产分区。”在实践中，将房产区、房产分区合并为房地产管理区，是丘号编立的前提和基础。在北京坐标系的基础上建立各城市的城市坐标系，主要是以1:1000房产分幅图设立一个管理区。l∶1000房产分幅图，图规格为50×50cm，以6位自然数编制，取图幅的西南角横坐标和纵坐标值，即横坐标是以该图幅3度带中央子午线有选择地减去一个常数（由于各城市所处在中央子午线东、西不同，故常数略有不同），纵坐标以地球赤道线有选择地减去一个常数（各城市常数不等），剩下的横、纵坐标不足百公里数作为房产管理区编制的前4位数，第5位、第6位是1∶500房产分幅图在1∶1000房产分幅图的顺序号，因此，6位自然数的编制是在1∶500房产分幅图上产生的，符合房产测量规范的要求。它在地球形状不发生变化的条件下，这个编号是不会改变的。

（4）丘的编号。丘的编号以1∶500房产分幅图为编号区，采用6位自然数，其中前三位从001至999，是对编号区中每幢房屋按X递减顺序编列，后三位从001至999，是对一幢房屋中各最小产权单元按该幢房屋的门洞从左至右顺序编列。以后新增丘按原编号顺序连续编立。

三、城市房屋拆迁与产权产籍档案管理

1．系列调查工作

（1）详细的阅览即将拆迁房屋的产权属资料。在城市里，需要拆迁的房屋多半是处在繁华地带的，这便产生了一些难题，如其房屋产权形式的繁多、关系难以理清。然而，房屋的产权归属资料是全面并且真实地反映房屋使用情况，基本的状况，以及其产权是否变更的一大重要档案。通过与拆迁部门的协作，估算机构阅览将被拆迁房屋的产权属资料，能够更进一步的确认该房屋的合法的权属者，对房屋整体的构造面积、楼层的高度和朝向以及设计该房屋的作用进行详尽的了解，从而加深对相应拆迁范围里的建筑物的情况的了解，做到胸有成竹。这是房屋拆迁的一大重要前提，直接关系到了拆迁后房屋补偿标准的合乎情理的制定，也是对该拆迁房屋的价值进行正确评估的一大重要依据。

（2）拆迁现场的勘测与调查。尽管房地产权属资料可以精确的反映建筑物的所有状况，但是仍有部分房屋因为不同的原因而没有明确权属，导致档案中找不到未登记的房屋。在这些没有确定权属的房屋中，一些是违章建筑，另外一些则是临时搭建房或者极为简易的房屋。另一个重要方面，虽然一些房屋已经确定了它的权属，登记过详细情况和资料，但在登记后又进行了大大小小的改变，如旧屋翻新，扩建等，但却没有向相关部门申请实况登记，导致记录的档案却不符合实际情况。

2．强化对房屋产权限制的管理

（1）国家房屋拆迁的相关法规规定，需要被拆迁的房屋一经确定后，其范围内的无论企业或者个人都不得违反以下条例：一是新建房屋、扩大房屋建筑面积、重建房屋；二是把房屋或者土地的用途进行改变，如居民楼改成商业用楼；三是房屋对外出租。被拆房屋的范围确定后，拆迁单位就应该向相关部门发出书面通知，不得为拆迁房屋办理譬如房屋转让登记、房屋租赁登记等相关的手续。

（2）依据我国有关房屋转让的相关法规规定，处于拆迁范围内的房屋不得进行房屋转让，也不能进行抵押，有关部门不能给拆迁房屋办理房屋转让或房屋抵押的手续。

3．强化对已经被拆迁房屋注销产籍以及新建房屋及时登记的工作

（1）已拆房屋的灭籍工作。房屋拆迁工作完成后，被拆除的房屋已不存在，依照相关规定，由于房屋灭失，该房屋的所有者应当在发生当天起三十天内向有关部门申请注销房屋产籍。但是，无论拆迁前后，被拆除的房屋所有者最关注的还是房屋赔偿和人员安置的相关事宜。在他们得到满意合理的赔偿之前，通常不会主动的去有关单位办理产籍注销的相关登记。

（2）对于新建房屋进行及时的登记。对于已被拆除房屋的产权人需要进行相关补偿，有一些是通过原地补偿这种方式，所以，新建成的房屋产权较为复杂。为了维护被拆迁房屋的产权人与拆迁单位双方的合法权益，减少纠纷，有关的产权登记部门必须及时告知原有的产权人按照程序办理相关的登记手续。比如，当拆迁双方进行协议的签署过程中，拆迁部门必须要求被拆迁户的房屋所有人将原有的房屋产权证书交回。同时，具体的拆迁协议书也可以一式多份，并且可以通过拆迁部门将多分拆迁协议书中的一份还交给产权管理部门。另外，在对于拆迁改造后的新房屋登记手续的办理过程中，产权部门可以对被拆迁户进行拆迁许可证收取的相关要求。

4．强化对拆迁房屋的产权档案的收集与管理

（1）房屋产权的管理单位应该主动和房屋拆迁部门沟通，就相关产权资料的收集、管理和移交工作制定出相关的协议或制度，来保证房屋产权资料的完整。另一方面，在房屋拆除后新建房的产权人办理产权登记的手续时，产权登记部门有权力要求新建房屋的产权人提供原房屋的相关资料，如拆迁许可证等。

（2）拆迁房屋的产权档案管理。房屋拆除前后的产权资料都十分重要，二者既不能混为一谈，又必须保持一定的联系。首先，一定不能放弃对产权资料的管理；第二，要始终保持房屋的现状与产权档案的有关登记相符合；第三，房屋拆迁前后的档案资料要进行清楚的标示，区别开来。