我国城市物业管理模式分析

第二节　我国城市物业管理模式分析

在传统的计划经济体制下，物业管理的概念在我国尚未形成，常规的管理也是以行政管理的方式进行的，即一个单位的房屋由单位的行政办公室或后勤部门负责，进行一些日常的房屋维修等。改革开放以后，尤其是以土地的使用权有偿有期出让的改革为契机，国家加大了房改的力度，房屋产权由过去的单一形式变为多元化以后，给房屋的管理带来了难度。我国南方经济特区城市逐步引进并推广了以经济手段对物业进行管理的概念和方法，并逐步建立了以经济手段为主，法律和行政手段为辅的物业管理体制。由于我国历史等一些原因，东西部经济发展有较大的差异，即使在同一个城市中，也存在着经济悬殊的现象。因此，经过20余年的发展，城市物业管理呈现出多种管理模式。

一、当前物业管理的六种模式

根据不同地区的经济状况，我国城市管理模式大体有以下六种：

1.以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司开展物业管理工作；

2.以房地产管理部门转制成立的物业管理公司开展物业管理工作；

3.房地产开发公司组建的物业管理公司开展物业管理工作；

4.单位直管公房管理模式；

5.完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司开展物业管理工作；

6.由街道居委会、社区服务站以及物业管理公司以合三为一的一种管理模式开展物业管理。

二、六种管理模式的比较

（一）行政管理部门成立的物业管理公司所采用的物业管理模式

这种模式的优点在于突出了地方政府的行政管理作用，因其管理机构与政权基层组织相一致，在实施管理时具有权威性，制约力强。专业管理机构在小区管委会领导下，各自履行自己的职责，能做到统一安排，分工明确，专业协作，各负其责，使小区成为一个完整的管理体制，而且基层组织的稳定性有利于小区管理的长期性和稳定性。这种模式在单一产权房屋管理中，尤其能体现它的行政管理的效用。在产权多元的情况下，这种以行政为主体的管理模式，应避免管理委员会大包大揽，要充分发挥专业管理部门的职责和功能，要防止行政管理代替一切的情况。目前小区中的违章搭建房屋，据有关部门统计，占56%左右的违章房屋是属于行政组织——居委会、街道办事处所为。

（二）国家房管部门转制成立的物业管理公司所采用的物业管理模式

这种模式的优点是发挥了房地产管理部门的管房专业之所长。小区以房屋管理为主体，对房屋进行科学管理，保持房屋较高的完好率，有利于保护小区的整体风貌。但这种模式难以协调各专业部门，在小区总体管理上各专业部门容易各自为政，不能齐心合作，而房管部门又缺乏权威性，扯皮现象较多。同时，由于长期以来房管部门对房屋采取的是行政管理，随着市场经济的发展，住房商品化后，如何对待小区内的居民购房者，如何开展全方位服务则还需要有一个转变过程。目前全国已开始加大、加快房改步伐，鼓励老百姓购买房产以后，房管部门的体制、服务对象、内容都将发生巨大的变化，这就要求转制的物业管理公司跟上形势发展，否则就有可能被淘汰。

（三）房地产开发公司组建的物业管理公司的管理模式

这种模式在商品经济比较发达的地方容易推广，它发挥了房地产开发企业的经营所长，从开发、建设到管理是一条龙，管理与经营活动结合起来，可以为住户提供全方位服务，不仅包括市政、环卫、治安、供水、供电等公共服务，还可以为住户提供特殊需要服务，由于这类公司依附于开发商，物业管理公司经营得好与坏、盈与亏都由开发商负责，造成物业管理公司自身独立性差，自主意识差，市场竞争意识弱。从近期看，这种依附还是可以的，但从长远来看，物业管理公司总有一天要“断奶”。因此这类物业管理公司应尽快增强自主意识、独立意识和市场竞争意识，真正成为自主经营、自负盈亏的经济实体。此外，这种模式应注重经济效益、社会效益与环境效益相结合，加强政府的监督、指导，维护居民正当的合法权益，并注重处理好与街道办事处、居委会的关系，充分发挥基层政权组织的作用。

（四）单位自行管理的物业管理模式

这种模式的优点是企业比较重视，住房已成为企业十分重要的问题和工作，配有专职企业负责人进行管理，管理对象是本单位的职工和本单位的房产，比较单一。经费来源是以企业福利基金为后盾，比较充裕，住户如有意见或公共设施出现损坏需要修理时，可以直接向有关部门反映，并能尽快地得到解决。由于领导一元化，出现问题行政领导可以干预，从管理到经费筹措都比较方便。这种模式只能在企业内部进行。存在的问题是随着人事制度的改革、单位用工自主权的增加，解聘、招聘、辞职等人才大量流动，给企业福利性住房管理带来了不便，不能适应我国的住房制度改革和发展社会主义市场经济的需要。此外，本企业后勤部门成立的物业管理公司不是独立法人单位，在经济利益上难以和原单位脱钩，经营管理工作也受到较大限制，难以实行职能分解、政企分离，也不利于面向社会，形成规模经营。

（五）按照现代企业制度建立物业管理公司的管理模式

这种模式的优点：首先是管理思路清晰、市场意识强烈，明确服务对象是业主（使用人），办事热情、认真；其次，物业管理企业成本概念清楚，他们完全按照“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我发展”的方式进行，可解决多年来行政管理缺乏资金的大问题；再次，这种按照现代企业制度建立起来的物业管理公司机制灵活，运用市场经济规律采用优胜劣汰的竞争机制，对企业职工采用聘用制、合同工制，定期考核，定期评定，充分调动全体员工的积极性，彻底打破过去国有企业那种吃“大锅饭”的懒惰思想；最后，这种企业为业主（使用人）服务思想牢固，服务质量高。这种按照现代企业制度建立的物业管理公司应是我国物业管理行业发展的方向，因为它符合社会主义市场经济的要求，有强大的生命力，但由于我国国情所限，一是人们的思想观念还停留在计划经济时期的福利房上，对花钱买享受还不理解；二是我国经济发展还不平衡，生产力提高不快，人民生活水平相对较低，因此一些物业管理公司还处在低水平上运转。如果一些物业管理公司托管房产面积小的话还会出现亏损经营。必须引起物业管理公司的高度重视，强练内功，扩大规模，扭亏为盈。

（六）按照“三合一”组建的物业管理模式

“三合一”模式的优点：首先是居委会参与，可以树立物业管理公司的形象。因为居委会作为我国行政组织的最基本单位，它代表政府，有一定威信。其次，容易与政府各部门协调。居委会可以代表物业管理公司与政府各职能部门进行协调。因为居委会对街道、政府较为熟悉，协调较为容易。最后，居委会与物业管理公司在行政、经济上分工明确，小区行政管理由居委会承担，经济上由物业管理公司解决并支持居委会开展工作。这种模式的弊端：一是领导体制不顺：居委会主任由上级街道委派，物业管理公司经理是企业法人，当两者工作发生矛盾时，到底谁服从谁没有明确规定。二是存在权利与义务不符。对于居委会来讲，经费上得到物业管理公司的支持（有些居委会工作人员还得到了一份补贴），应该承担物业管理公司的一部分工作，但事实上，很多物业管理公司认为居委会权利要得多，义务承担得少，容易产生矛盾。三是产生了新的政企不分的局面。物业管理公司作为企业，自负盈亏；居委会作为国家基础行政组织，则以行为利益为重，企业利益与行政利益常发生冲突，领导又常和稀泥。四是物业管理中出现重大失误，业主把物业管理公司告上法庭时，由于体制不清，许多物业管理公司经理还兼任居委会主任，就出现业主状告政府（居委会主任代表基层政府）的被动局面。

三、国外物业管理模式分析

（一）国外物业管理模式

1.英美的物业管理

英美物业管理起源最早，物业管理始于19世纪60年代的英国，当时正值英国工业化大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租。为维护业主的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理，自那以后，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。

发展到今天，英国的物业管理作为一个成熟的行业，其整体水平是世界一流的。除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、物业租售推广代理、目标客户群认定、工程咨询和监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。在积极推广物业管理业务的同时，英国还加强对这一业务的研究，成立了皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。

英国作为物业管理的诞生地，在物业管理上形成了自己的特定模式，其中依法管理的特点尤其令人关注。据了解，除了直接的物业管理法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。英国常见的房地产开发管理的法律、法规有50多种。

英美的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。管理公司（机构）人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。

2.瑞士的物业管理

瑞士的居民社区以地理位置划分，一个社区中往往有多家物业公司管理的房产。每栋居民楼都有一名与物业公司签有合同的物业管理员，负责楼内的清洁卫生，楼周围绿地的修整，管理员一家必须住在楼里的一个单元内。凡住户需要服务的，大小事情都可以找管理员，管理员则将住房诸如修门窗、换家具、粉刷房屋、修理更新电器等需要及时通知物业公司，住户也可以打电话给物业公司。物业公司则及时联系与其有业务关系的各类专业公司。有关专业公司很快便会给住户来电话约时间，登门服务。负责此事的物业公司技术服务部一般只有一两个人住，一切服务都已社会化。社区内的公园不论大小一律免费，体育健身场所对本社区居民有优惠。

3.日本的物业管理

物业管理公司由居民管理委员会雇请，一幢楼内的居民管理委员会由3至7人组成，每届委员会任期两年。委员会负责了解业主的意见，监督和检查物业管理公司的工作，同时指定专人管理账目。委员会由业主自主组成，不受任何外来权力操控。日本的物业管理公司之间的竞争十分激烈，各公司都千方百计地提高服务质量，降低服务价格。为提高效率和节约成本，公司一般只派一两个人负责管理一座一二十层高的住宅楼的门前、门厅、楼道、电梯等功用部分的清扫、安全和功用设备检查等工作。楼内没有保安值班，因为公共治安属于警察的事务。物业人员不得随意进入任何一户居民的房门，也不得探听居民家庭生活及隐私。一旦有哪一家居民水、电、气等发生故障，住户可以直接向有关公司拨打电话，维修人员很快就会赶到修复。日本的物业管理人员必须接受严格的培训，经过国家统一考试，并取得合格成绩才能成为物业管理士。由于日本物业管理人员必须具有丰富的专业知识，一专多能，效率很高，管理一所物业不像国内那样需要很多的人员。

在日本，业主和物业管理公司之间的矛盾纠纷很少。因为政府制定了一系列法律法规，明确了业主和物业管理公司的权利和义务，规范了公寓等共同住宅的管理。业主和物业管理公司在维护各自的权益方面有法可依，有章可循。这些法律法规既保障了业主和物业管理公司双方的合法权益，还有利于物业的保值增值。

4.新加坡的物业管理

新加坡以它的清洁卫生、草坪绿化、环境优美誉满全球，这主要因为其物业管理工作很有实效。为了加强对居住小区的管理，物业管理部门编写了《住户手册》《住房公约》和《防火须知》等，把搬进新居后应注意的事项和有关知识，详尽地告诉住户，以明确住户的权利和义务以及物业管理部门的权利和责任等。物业管理公司还根据所管辖区的具体情况，设监督部门，监督各类法规执行情况和受理住户的投诉，从而提高服务水平和管理水平。新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式，新加坡物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。新加坡政府对住宅小区公共设施（设备）保养维修十分重视，要求物业管理企业提供最优质服务。

（二）国外物业管理的特征

1.管理法制化程度高

新加坡和我国香港物业管理有一个共同的鲜明的特点，那就是物业管理的法规制定得非常详尽，对开发商、管理公司、住户各自的权利、义务和责任，违章处罚等都有明确的条文，便于操作。政府在物业管理中发挥了重要作用，但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系、人的行为与责、权、利。

2.自负盈亏、自主经营，独立的物业管理公司发展迅速

政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理，私人楼宇越来越多地委托专业的物业公司管理。

3.物业的所有权与管理权分离

物业管理公司与业主的关系是雇佣关系，业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司，要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。而物业管理公司饱受市场竞争的压力，必须注意其形象，不断改善经营管理，提高效率，尽量让业主满意，否则就会有被淘汰或被解雇的危险。

4.物业管理及收费标准由市场形成

通过对国外与香港的物业管理模式的考察，我们发现在市场经济体制下，物业管理的收费形成是按照市场经济的规律，由供求双方在市场竞争中形成，政府一般不规定具体的收费标准，具体收多少管理费由业主（委托方）与管理公司（受托方）双方讨价还价决定，视市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少等情况而不同。

5.各国（地区）的物业管理模式均结合自己国情，符合各自特点如新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式。这一点对我国物业管理模式的选择有很大的借鉴意义。

从以上分析可看出，其他国家和地区的优秀的物业管理是以专业化、社会化为特征，以科学化和优质服务为目标，以健全的组织机构、财务制度、法制体系为保障，其做法与经验，无疑将为我国现代物业管理研究提供很好的启示。