房籍管理的内容体系

保护房地产权利人的合法权益是产权产籍管理的根本目的和出发点。加强产权产籍管理工作，就是要及时、准确地对房地产权属进行登记、审查、确权，发放房地产权属证书。凡经房地产管理部门确认并颁发了房地产权属证书的房地产，其权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、公民合法继承权等，都受到国家法律的保护。任何组织或个人侵犯了房地产权利人的这些合法权益，都要承担法律责任。房地产产权产籍管理是房地产管理的基础工作房地产的发展离不开产权产籍管理工作。综上所述，产权产籍管理贯穿房地产开发、建设、使用的全过程。产权产籍管理为城市规划、建设、管理提供科学依据要搞好城市规划、建设和管理，首先要了解城市土地的自然状况，以及房屋的布局、结构、用途等基本情况。产权产籍管理工作能全面、完整、及时、准确地提供上述资料，从而使城市规划和建设更加科学化。产权产籍管理所提供的各种信息对旧城改造、新区建设、市政工程、道路交通、环保、绿化等城市建设和管理都是不可缺少的科学依据。

一、房地产产籍类别

1．房地产产权档案

印在房地产登记中形成的各种产权证明、证件、文件和历史资料等，如《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》、《房屋他项权证》和其他证明文件以及以后发生的产权变更登记、产权转移登记过程中取得的各种证件、证明等。产权档案主要记录的是产权的原始取得和以后的历史变更情况等。

2．房地产图纸

即反映房地产的地理位置、占地面积、建筑面积、内部结构等的专题地图。主要包括：地籍图、宗地图、房地产平面图等。

3．簿册、表卡

印房地产登记中所涉及的各种有关登记簿册、图表和卡片等，如房地产登记申请书、产权登记收件簿、权属调查表、归户卡、登记卡等。这些簿册、表卡设计合理，记载着丰富的内容。房地产产籍管理是房地产行政主管部门对其辖区内的各种房地产产籍资料的收集、分类、保管和利用等活动的总称，是国家房地产管理的重要内容。

房地产产权关系是指在房地产的开发、经营、使用和服务管理过程中发生的人与人之间的财产关系的法律表现。产权是产籍组成的核心内容，产籍又是确认产权的依据和凭证，房地产产权的认定及其法律关系的确认，都要通过产籍管理来实现。

二、产籍管理的内容

1．房地产平面图

房地产平面图是一种反映房屋、土地现状的专业图。房地产平面图是由测绘专业人员按国家规定的房产测量规范、标准和程序勘测和绘制出的反映城市房屋和土地的分布、占有、使用等方面情况的专用性图纸。房地产平面图包括房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图、房产分幅平面图、房产分丘平面图和房屋分层分户平面图。

2．房地产档案

房地产权属档案是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录，是城市房地产权属登记管理工作的真实记录和重要依据，是城市建设档案的组成部分。房地产档案主要记录和反映房地产权利人的房屋所有权、土地使用权状况的历史演变和房地产权属纠纷的处理结果及其过程等方面的情况，是审查和确定房地产权属的重要依据。以下文件材料属于房地产权属档案的归档范围：

（1）房地产权利人、房地产权属登记确权、房地产权属转移及变更、设定他项权利等有关的证明和文件，包括：房地产权利人（自然人或法人）的身份（资格）证明、法定代表人的身份证明、授权委托书等；建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用权证书或者土地来源证明、房屋拆迁批件及补偿安置协议书、联建或者统建合同、翻改扩建及固定资产投资批准文件、房屋竣工验收有关材料等；房地产买卖合同书、房产继承书、房产赠与书、房产析产协议书、房产交换协议书、房地产调拨凭证、有关房产转移的上级批件、有关房产的判决、裁决、仲裁文书及公证文书等；设定房地产他项权利的有关合同、文件等。

（2）房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图；房地产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图等。

（3）房地产产权登记工作中形成的各种文件材料，包括房产登记申请书、收件收据存根、权属变更登记表、房地产状况登记表、房地产勘测调查表、墙界表、房屋面积计算表、房地产登记审批表、房屋灭籍申请表、房地产税费收据存根等。

（4）反映和记载房地产权属状况的信息资料，包括统计报表、摄影片、照片、录音带、录像带、缩微胶片、计算机软盘、光盘等。

（5）其他有关房地产权属的文件资料，包括房地产权属冻结文件、房屋权属代管文件、历史形成的各种房地产权证、契证、账、册、表、卡等。

3．房地产卡片

房地产卡片是对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情况扼要摘录而制作的一种卡片。它按房地产产籍地号（丘号）顺序，以一处房屋坐落中的每幢房屋为单位而填制的。

4．房地产登记簿册

房地产登记簿册是在房地产权属登记、发证中根据工作需要而分类编制的各种表册的总称。

三、产籍管理的特点

1．专业性

房地产权属管理工作特别是权属登记工作，面广量大，政策性强，形成的档案材料专业性强。产籍资料在内容和形式上与一般公文有明显的区别，内容上反映房地产权属状况和房地产位置和面积大小，文件名称多采用房地产专业术语；形式上，结构规范，多为表格式、填写式。另外，产籍资料有自己专业的管理方法。

2．动态性

产籍资料的动态性是产籍资料最显著的特点。产籍资料形成后，房地产权属和房地情况并不是固定不变的，随着城市建设的发展，房地产市场的活跃，产权人的变化，房屋的买卖、交换、继承、赠与、分析等权属转移的不断发生，房屋的拆除、翻改、扩建日趋频繁，土地分割、合并等房地变更又不可避免。因而房地产权属处于不断转移和变更之中，具有极强的动态性。目前，产籍资料因产权变更引起异动的每年约有20%。动态周期又极不确定，而产权管理要求图、档、卡、册与现状始终保持一致，反映实况。随着产权人的变化、房屋现状的变更，产籍资料体系中的图、档、卡、册必须作相应更改，档案目录甚至于档案材料要作动态注记，档案必须补充新材料，以确保档案的真实性、系统性和完整性。产权的动态性，使产籍资料成为“活”档案。

3．真实性

产籍资料是产权沿革的历史记录，这种记录必须与实际相符，记载的产权人、产权范围必须清楚，能在产权审核和排解产权纠纷中起凭证和参考作用。真实性是产籍资料的生命，也是发挥档案现实效用的基础和前提。一个城市的房地产管理部门是代表人民政府发放产权证件的，这是一项严肃的工作。

4．完整性

（1）房地结合。房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。就城市而言，房地是密不可分的。地面上一般都有建筑物，没有房屋就没有城市。房屋总是建筑在土地上，房主取得了土地使用权，一般也拥有房屋所有权；反之，有了房产所有权，也应同时拥有土地使用权。房产所有权发生转移，土地使用权要与之相一致，也要同时发生转移。因此，作为权属管理记录的房地产档案也应紧密结合，要确保土地和房屋档案的完整，不能人为地割裂房地产档案之间的有机联系。

（2）图档结合。房地产平面图上注记丘号（地号），这种丘号，可作为查找档案的索引。图上标志产权的范围，一目了然。图上的产权界线和房屋墙界线结合起来判断，能反映墙的归属，防止产权纠纷。如果离开档案，则纯粹是毫无意义的几何线条，失去了它的产权含义；反之，档案离开图，产权范围则不明。只有图档结合，才能把产权真正地反映清楚。

5．价值性

房地产属于不动产，价值高，在单位和个人的财产构成中占有重要地位。因此，产籍资料属于财产档案。产籍资料的有无，保管的好坏，记载得是否准确、全面，将关系到产权人的经济利益。

6．法律性

由记载房屋所有权归属的凭证材料组成的产籍资料，具有法律效力，是房地产管理部门和人民法院确认房屋产权、处理房地产纠纷的重要依据。鉴于上述特点，特别是产籍资料的专业性和动态性，表明产籍资料应由房地产管理部门统一管理并单独进行保管。产籍资料不宜与文书档案、会计档案等其他门类的档案相混淆。