房屋灭籍管理

灭籍主要是指房屋所有权灭失，房屋因自然原因或征收拆迁等人为原因造成房屋不复存在，在房屋登记中被称作房屋灭籍。随着城市化进程的不断推进，旧城改造、棚户区改造等项目陆续上马，需要进行房屋灭籍的数量增多。房屋拆除后，在开始新建房屋前申请办理的房产业务，申请灭籍，需原房屋所有权人申请，携原房屋所有权证书、身份证明，填写灭籍申请，经工作人员实地勘察确实拆除后，准许办理。但房屋灭籍后土地还存在，根据土地证的性质，还需要考虑办理相应的土地使用证变更手续。

一、房屋灭籍情况类别及办理程序

1．主要类别

（1）房屋被依法拆迁的，拆迁人应当在房屋拆除后三十日内申请办理注销登记。

（2）逾期未申请注销登记的，房屋权属登记机关可以依据有关部门提供的房屋灭失证明文件将注销事项记载于房屋权属登记簿，原房屋所有权证书作废。

（3）司法机关、行政机关依法作出判决、裁定、决定致使房屋所有权终止的，房屋权属登记机关依据生效法律文书，将注销事项记载于房屋权属登记簿，原房屋所有权证书作废。

2．办理程序

（1）一般房屋所有权注销登记程序：第1步：提出申请，申请人持规定提交的资料到房屋所在区房管局提出申请，对符合申请条件的，区房管局进行现场调查，经初审合格后报市房屋产权登记中心；第2步：审核注销，市房屋产权登记中心审核后，对符合登记条件的，核准注销登记。

（2）军队、涉外房屋注销登记程序。第1步：提出申请，申请人持规定提交的资料到市房屋产权登记中心提出申请；第2步：审核注销，市房屋产权登记中心进行现场调查，审核后，对符合登记条件的，核准注销登记。

（3）他项权利注销登记程序。第1步：提出申请，申请人持规定提交的资料到市房屋产权登记中心提出申请；第2步：审核注销，市房屋产权登记中心受理审核后，对符合登记条件的，核准注销登记。

3．所需资料

（1）办理房屋所有权注销登记需提交的资料：登记申请书；申请人为个人的，出具身份证或有效身份证明；申请人为单位的，出具营业执照或法人登记证；《房屋所有权证》，有共有权人的应提交《房屋共有权证》；房屋所有权注销的证明材料；委托代理的，个人出具公证委托书和受托人身份证或有效身份证明；单位出具委托书和受托人身份证或有效身份证明；登记机关认为必要的其他材料。

（2）房屋他项权利注销登记需提交的资料：登记申请书；《房屋他项权证》；《房屋所有权证》；有共有权人的应提交《房屋共有权证》；房屋他项权人出具的同意注销房屋他项权利的证明；委托代理的，个人出具公证委托书和受托人身份证或有效身份证明。单位出具委托书和受托人身份证或有效身份证明；登记机关认为必要的其他材料。

二、征收房屋土地注销灭籍登记

在当前的棚户区改造中，征收补偿、被征收房屋注销登记与土地出让存在着密切的关系。一般而言，被征收合法房屋未被拆除，不能办理被征收房屋和土地的注销登记。被征收房屋拆除后首先需要房产登记部门办理注销登记，在被征收房屋所有权和土地使用权注销登记后，国土资源部门方能办理土地出让手续。被征收房屋所有权和国有土地使用权系在先权利，在先权利依法消灭的途径包括：其一，自然灭失；其二，权利人放弃权利；其三，签订征收补偿安置协议；其四，依法作出征收补偿决定。征收拆迁系社会热点问题，同时，由于房产登记部门成为反渎职的重点领域和高发领域，有些房产登记部门在办理被征收房屋注销登记时，随意提高标准，使进展缓慢的棚户区改造工作雪上加霜；有的随意降低标准，对在先权利保护不利。如果不能正确办理注销登记，那么对加快棚户区改造极为不利、对物权保护不利。本文归纳总结协议拆迁及强制征收两种不同情况下，办理注销登记的条件，为登记部门既提高效率又规避法律风险提供参考。

1．签订补偿安置协议后的注销登记

协议拆迁是政府追求的和谐拆迁模式，通过签订协议解决征收补偿安置是常态化的方式。一般而言，签订补偿安置协议后，被征收人就要将房屋所有权证、土地使用权证等证件交给征收补偿部门，用于向房产登记部门办理注销登记。一般而言，注销登记为单方申请。对于征收拆迁，如果要求双方申请才能办理注销登记脱离现实，许多被征收人签订协议领取补偿金后就杳无踪影，在以后的被征收房屋注销登记中再要求被征收人提交申请脱离现实，如果补偿安置协议强制公证无疑增加征收拆迁成本。《不动产登记暂行条例》第十四条第二款（三）项规定，人民政府生效的决定消灭不动产权利的，可以由当事人单方申请。申请人包括权利人和利害关系人。权利人申请注销登记是根据《房屋登记办法》第三十八条规定：“经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：（一）房屋灭失的；（二）放弃所有权的；（三）法律、法规规定的其他情形。”《房屋登记办法》第三十九条规定：“申请房屋所有权注销登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权消灭的材料；（五）其他必要材料。”征收决定一经作出即具有法律效力，市县级人民政府作为征收主体，向房产登记部门发函移送办理注销登记，或者征收补偿部门申请办理注销登记，同时提交人民政府作出的征收决定以及签订的补偿协议并已经拆除的证明材料。房产登记机构审查核实真实性并现场勘查拍照后办理被征收房屋注销登记，同理，国土资源部门据此为被征收土地使用权办理注销登记。

2．未签订补偿安置协议的注销登记

签订补偿安置协议系私法解决补偿安置，作出补偿决定系公法解决补偿安置。协议拆迁不是万能的，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，不签订补偿协议的，人民政府依法作出补偿决定。通过补偿决定强制解决补偿争议是被征收物权灭失的途径之一。未签订补偿协议而灭失包括自然灭失、被征收人自行拆除灭失、他人拆除灭失、违法拆除灭失，都可以通过人民政府作出补偿决定解决补偿安置问题。《物权法》第二十八条规定：因人民政府的征收决定，导致物权消灭的，自人民政府的征收决定等生效时发生效力。《房屋登记办法》第四十一条规定：经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。《房屋登记办法》第十九条第（三）项规定：因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记，房产登记机构应当实地查看。市县级人民政府向房产登记机构发函移送办理被征收房屋的注销登记，或者征收补偿部门申请注销登记，应当提供征收决定和补偿决定。行政行为一经作出，未经依法撤销之前，具有公信力、确定力、拘束力和执行力。房产登记机构无权也无须审查人民政府的具体行政行为，房产登记机构核实真实性并现场勘查拍照后，应当及时办理被征收房屋的注销登记。《不动产登记暂行条例》第十六条规定，申请人应当对不动产注销登记原因证明文件的真实性负责。该条例第十九条规定，因不动产灭失导致的注销登记的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看。同理，国土资源部门据此为被征收土地使用权办理注销登记。

3．房屋被注销，土地使用权应一并注销

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。房地合一即房地产权不可分割，被征收房屋所有权灭失同时其相应的建设用地使用权也一并丧失，被征收房屋使用权办理注销登记后，其相应的建设用地使用权也应当一并办理注销登记，但是，在《不动产登记暂行条例》实施之前，一些地方把房产和土地分别登记，这样，就需要像被征收房屋所有权注销登记一样，办理被征收建设用地使用权的注销登记。

总之，在先权利未被依法注销，不得办理土地出让手续，否则损害了在先权利人即被征收房屋所有权人的利益，被征收人可以依法向人民法院提起行政诉讼，造成其财产损失的，依法承担行政赔偿责任。同样道理，在先权利消灭并具备办理注销登记条件，登记机构不及时办理注销登记，产生土地出让法律壁垒，导致安置房无法及时开工建设，既增加过渡费损失，又极易引发社会矛盾，申请人或者其他利害关系人也可以依法向人民法院提起行政诉讼，造成损失的承担行政赔偿责任，直接损失超过三十万元以上的，根据《最高人民法院、最高人民检察院关于办理渎职刑事案件适用法律若干问题的解释（一）》第一条规定，构成《刑法》第三百九十七条规定渎职罪。