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商品房质量差如何退赔

时间:2022-06-02 百科知识 版权反馈
【摘要】:二十六、商品房质量差如何退赔[案例简介]严先生入住新房半年多,房子就出现了多处裂缝、墙角渗水、墙壁隔音效果差等质量问题。如果经过鉴定认为该质量问题是主体结构质量问题,或经法院认为该房屋质量问题严重影响了正常居住使用,严先生可以退房,否则只能要求维修并且赔偿损失。

二十六、商品房质量差如何退赔

[案例简介]

严先生入住新房半年多,房子就出现了多处裂缝、墙角渗水、墙壁隔音效果差等质量问题。开发商和物业公司多次上门维修,效果都不理想。那么是否能要求退房并赔偿装修损失?

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[律师说法]

随着我国房地产业的迅猛发展,商品房质量问题日益突出,已经成为我国消费领域十大投诉之一。由于商品房买卖的特殊性,商品房质量问题涉及到《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》、《建设工程质量管理条例》等多个法律和法规以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,十分复杂。在此作简要阐述。

1.主体结构质量问题的处理。房屋质量可分为主体结构质量和非主体结构质量。《建筑法》第60条规定:“建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础工程和主体结构质量”。

建筑物的主体结构是指在建筑物中,由若干构件连接而成的能承受作用力的平面或空间体系。地基工程和主体结构工程直接关系到房屋是否安全,一旦出现问题很难修复,是政府质量监督的重要内容,是建设单位和监理单位检查的重点,国家对此有一系列的管理和技术标准。

对于房屋存在主体结构质量问题的,上述法律法规和司法解释都规定买房人可以要求退房并要求赔偿损失,但是必须委托工程质量检测机构重新核验鉴定。

2.非主体结构质量问题的处理。一般建筑出现主体结构质量问题很少,实践中出现的房屋质量问题大都是非主体结构质量问题,比如屋面防水工程、水电管线工程、供热供冷工程等,对于这些质量问题,可以视双方在合同中有无约定,分别处理。

如果双方当事人在合同中有特别约定,则依约定执行;如果双方当事人在合同中无特别约定,就要看所购房屋是否还在保修期内,如在法定保修期限和范围内,就可以要求开发商承担保修责任。如果造成了装修或者家具的损坏可以要求赔偿损失。如超过法定保修范围和期限的,则只有实行有偿维修了。

另外,根据最高人民法院解释中第13条的规定:如果因房屋质量问题严重影响正常居住使用的,购房人也可以请求解除合同。

这里所指的质量问题是非主体结构质量问题,但是什么是“严重影响正常居住使用”?最高人民法院的解释中并没有列举,一般认为,是指室内有害气体及放射性物质超标、噪声严重超标、严重漏水经多次维修不好等。当然是否构成法律意义上的“严重影响正常居住使用”,则要由法院来认定了。

3.本案处理意见。如果经过鉴定认为该质量问题是主体结构质量问题,或经法院认为该房屋质量问题严重影响了正常居住使用,严先生可以退房,否则只能要求维修并且赔偿损失。

[笔者提醒]

对买房人来说,以上规定操作起来非常麻烦。比如要确定是不是主体结构质量问题,需要支付数额不低的鉴定费,而“严重影响正常居住使用”的概念又很模糊。所以,买房人签合同时最好在补充协议中增加如下约定:

1.买方验收房屋时,若房屋发生非主体结构质量问题,买方有权要求开发商限期修理、重做等,并有权拒绝接受房屋,开发商延期交房的违约金计算到维修后达到无质量问题时止。

2.明确约定哪些情形属于“严重影响正常居住使用”。

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