贷款项目评估报告案例

第14章　贷款项目评估报告案例

评估报告编号：

借款人组织机构代码：

中国农业银行××分行××支行

某房地产开发项目贷款

评估报告

评估机构：

评估机构公章：

评估报告完成日期：　　年　　月　　日

目　　录

第1章　借款人评价

1.1　借款人的基本情况

1.2　资本结构

1.3　管理团队

1.4　资信评估

第2章　项目概况分析

2.1　项目基本情况

2.2　项目工程建设

第3章　产品市场评估

3.1　市场供求状况

3.2　项目产品竞争力分析

3.3　项目销售能力评估

第4章　投资估算和资金筹措评估

4.1　评估依据

4.2　投资估算

4.3　资金使用计划

4.4　资金筹措

第5章　财务效益评估

5.1　评估依据

5.2　主要数据的确定

5.3　收入及成本估算

5.4　利润与税金

5.5　盈利能力分析

5.6　清偿能力分析

第6章　不确定性分析

6.1　盈亏平衡分析

6.2　敏感性分析

6.3　临界点分析

第7章　贷款风险评价

7.1　申请贷款的种类、金额、期限

7.2　抵押物及其估价

7.3　抵押贷款风险的评估

7.4　贷款偿还能力的评估

第8章　评估结论和建议

8.1　注册资本

8.2　施工管理

8.3　项目优势

8.4　财务效益

8.5　评估结论

附　表（略）

附　件（略）

第1章　借款人评价

1.1　借款人的基本情况

1.借款人名称、法定地址、经济类型

借款人名称：××市房地产开发有限公司

注册地点：××市××区××路××号

成立时间：2006年10月经××市对外经济贸易委员会同意并报请××市计划委员会批准建立的（见《×计基字［2006年］第××号》文），2007年11月××市人民政府向该公司颁发了《外商投资企业批准证书》（外经贸×［2007］××号），2008年4月国家工商总局向该公司颁发了《企业法人营业执照》（企合经总副字第××号）。

营业执照注册号码：××××××

贷款卡号码：××××××

基本账户行及账号：××银行××市分行××支行，账号：××××××

法定代表人：×××

法人代码证号：××××

注册资本：1000万美元

实收资本：1000万美元

经济类型：中外合资经营企业

2.合资各方

××总公司（简称：甲方），是根据中国法律成立并在中国××市注册登记的公司，法定地址为××市××街××号，法定代表人×××，中国籍。

美国××公司（简称：乙方），是根据美国法律成立的公司，法定地址是美国马萨诸塞州波士顿市，法定代表人×××，美国籍。

××市××工程有限公司（简称：丙方），是根据中国法律成立并在中国××市注册登记的公司，法定地址为××市××区××路××号，法定代表人×××，中国籍。

3.经营范围和期限

经营范围：在规划范围内对A项目的公寓及配套商业设备进行开发、建设、出租、出售及物业管理，并提供相关的咨询服务。

经营期限：50年

1.2　资本结构

1.项目总投资

项目总投资为5236万美元（合43456万元人民币）。

2.注册资本

注册资本为1000万美元，其中：甲方认缴100万美元，占注册资本10%；乙方认缴890万美元，占注册资本89%；丙方认缴10万美元，占注册资本1%。

3.出资方式

甲方、丙方以认缴额折合人民币现金出资；乙方以890万美元现金出资。截至2008年3月，公司注册资本计折合人民币8300万元已全部到位。

4.项目贷款

项目贷款为15000万元。除资本金和15000万元贷款外，项目的其余投资由股东按工程进度的需要逐步贷款。

1.3　管理团队

××市房地产开发有限公司的董事会由中美合资三方人员组成。其董事会成员均有大学以上学历和管理能力，领导群体素质较高，在××市房地产开发有限公司的工作中，三方合作很好。

××市房地产开发有限公司设有办公室、工程部、财务部和销售部。财务部的财务制度健全；财务部经理为乙方委派，具有大学以上文化水平，且有较高业务水平和管理能力。销售部的人员均为最近公开招聘的研究生和大学生；同时聘请香港某测量师在××市地区经理部担任市场总监。

1.4　资信评估

××市房地产开发有限公司是我国政府批准的中美合资企业。中方股东为××总公司、××市××工程有限公司；美方股东是美国××公司。合资三方实力雄厚，管理团队整体素质较高。A项目是在建项目，也是××市房地产开发有限公司目前唯一从事的项目。自2007年以来，该项目已投入7910万元，财务状况较好。由于该项目目前尚在施工，未能销售，故无收入。

第2章　项目概况分析

2.1　项目基本情况

1.项目背景

A项目前身系××市××单位建设的综合业务楼，并已于2006年破土动工。由于建设资金不足，经××市计划委员会批准，该项目与2006年10月转给××市B房地产开发有限公司继续开发建设与经营。2007年11月，经××市计划委员会批准，该项目原综合业务楼建设内容变更为公寓，项目名称变更为××花园。2008年1月6日经××市地名办公室核准，取得“A公寓”《建筑名称核准证》。2008年4月，经首都规划委员会办公室认定，A项目为住宅项目。

2.项目内容

A项目位于××市××区，项目总占地面积为5126平方米，总建筑面积56600平方米，其中：地上18～26层，共45776平方米；地下4层，共10824平方米。地下4层为汽车停车库，有车位237个；首层及2层为供住户使用的商务、办公、餐饮、健身娱乐及变配电、保安、消防等用房；地面3层以上为住宅，共有9种户型，合计238套，属中高档住宅。该项目的住宅采取预售与现房出售，销售对象主要是外国驻华机构、外资企业和国内企业等单位和个人。

A项目开发、建设总投资为43456万元（除特别说明外，货币单位指人民币，下同）。××市房地产开发有限公司自筹资金14941万元（包括注册资本8300万元和股东贷款6641万元），占项目总投资的34%。2007年以来已投入7910万元。目前该项目土建工程已进入标准施工阶段。

A项目的设计单位是××市××设计研究院，施工单位是××市××建筑工程公司，工程监理单位是××市×××监理公司。

为销售A项目的住宅，××市房地产开发有限公司已成立销售部，培训了销售人员，确定了销售策略和计划，并聘请×××先生担任市场总监。

2.2　项目工程建设

1.主体工程

（1）工程概况

拟建高层住宅楼——A由××市××设计研究院设计，经××市有关部门各级审定，并于2008年4月20日××规划委员会办公室认定。现已完成主体结构工程地下4层和地上2层的施工，计划2008年底主体工程封顶，2009年11月全部工程竣工投入使用。

工程总用地面积：5126平方米。

建筑面积：56600平方米（地上：45776平方米，地下：10824平方米）。

建筑层数：地上18层，23层，26层，地下4层。

绿化面积：810平方米，占总用地面积的16%。

容积率：3.0。

建筑密度：39%。

停车数：237辆，室外30辆。

该建筑3层以上为住宅，设有四房二厅、三房二厅、二房二厅等9种户型，共有238套住房，其中主力户型为二居室，共152套。

首层及2层为供住户使用的商务、办公、餐饮、健身、娱乐及变配电、保安、消防等用房。地下4层除设备及人防用房外，均为汽车停车库及自行车库房。

建筑外形根据城市规划部门要求，结合该地区环境特点，设计成北低南高台阶形，体形规整，气派典雅。

（2）工程特点

①地理环境优越。该工程周围已建成多座作为城市标志型的高层建筑：如长城饭店、京城大厦、燕莎中心、中日交流中心等，它们已构成了××市现代化城市的新面貌，是目前××市的黄金地带，是高级商务、商业区。该项目所处地区空气质量为××市仅有的两个二级标准地区，加之靠近东三环，交通十分便利，建成后对项目销售业务十分有利。

②区域内的人文环境较好。A项目建于××市第三使馆区和国际学校的对面。毗邻中日交流中心、凯宾斯基饭店，大部分为外国使馆和国内外宾客工作及生活的地区，人文环境较好，项目建成后最适合提供国内外驻××市机构人员居住。

③工程设计用地节约，平面布置紧凑，公用设施完善，户型齐全，户内外功能分区合理，客厅规整，视野开阔，空间分隔灵活，可满足住户不同的要求。建筑外形典雅，具有欧陆色彩，项目建成后适合外销。

④该工程场地呈南北长、东西短，建筑主要朝向为东西向，设计上为了最大限度地提高用地效益和建筑面积的要求，对住户的朝向功能未能完美解决。因此，居室单朝向房间多，双朝向房间少，居室室内环境若不采取措施改善，会对销售产生一定影响。

⑤该工程内的厨房及卫生间均通过天井通风、采光。由于一部分天井的面积过小（3.7米×2.4米）和过高（89米），难以满足卫生要求，并对消防不利。尽管设计已采取了相应措施，但今后在使用上必须加强专业管理。

综上所述，A项目所处的地段及投资环境是良好的，如销售价格合理，销售前景看好。

2.公用工程

（1）给排水系统

①该工程项目西侧，现有市政给水管线DN400通过。经市自来水给水规划审批，同意待竣工后，从上述DN400管线上引入两条直径100毫米以上水管，供给该工程建成后所需的生活及用水。

最高生活用水量　　　　　　306立方米/天

室内消防用水量　　　　　　30升/秒

室外消防用水量　　　　　　20升/秒

自动喷洒灭火用水量　　　　26升/秒

②红线内设有生活污水及雨水排水管线，并分流排入工程建筑物北侧亮马桥路和西侧麦子店西路的市政雨、污水管网内。生活污水平均排水量为245立方米/天。

（2）供电系统

该工程采用两路10kV电源供电。经市供电局2008年7月21日批准，由工程东侧光明公寓引出埋地电缆入户。该工程建筑物一层设有刀闸室及变配电室。变配电室内设有两台10kVA干式变压器，正常时可同时运转，并互为备用。

工程总设备容量　　　　　　4619.6kW

其中：

动力设备　　　　　　　　　698.6kW

照明设备　　　　　　　　　3921.0kW

总计算容量　　　　　　　　2368.7kW

需要系数　　　　　　　　　0.51

该工程主要用电为三级负荷用电：消防用电设备属一级负荷；普通电梯、生活水泵、公用照明及通风为二级负荷；住宅为三级负荷。

（3）热力系统

该工程所需采暖和生活热水均由市政热力管网提供。

全年供热范围为：冬季供给室内采暖、生活用热水及维持游泳池水温；夏季仅供生活用热水。

（4）天然气系统

该工程项目所需生活用燃气由市天然气公司供给。在该工程建筑物附近亮马桥路一侧，现有直径400毫米中压市政天然气管线通过。该工程拟引入管线，经调压箱降为低压天然气入户，供使用。

（5）弱电系统

①电讯：市政电信干线已设置在该工程楼前。为方便大楼管理部门需要，项目设有一个500门电话系统。大楼住宅部分均用市话，在各层预留电话配线箱，待住户入住后，可根据需要报装。

②工程设有共用电视系统、可视对讲电话系统、火灾自动报警系统、保安监视系统及停车场管理系统。

综上所述，本工程项目的水、电、气、热力、通信等公用工程基础条件基本落实，技术设施齐全、合理、能满足项目发展的需要。

第3章　产品市场评估

A项目地处××区燕莎商城附近的繁华商业区，北临开发中心的第三使馆区，周围外资企业和国内商家云集，物业地理位置优越，这些都是住宅销售的有利条件。因此，开发商将本项目定位为中高档专项住宅，销售对象定位为外国驻华机构、外资企业、港澳客商、东南亚客商和部分国内企业家，在综合考虑住宅的开发成本和客户的购买力后，开发商将住宅的起价定为1750美元/平方米。若按此价格计算，项目收益率可高达46%。

3.1　市场供求状况

1.中高档住宅的供给

近年来，××市中高档住宅发展迅速，仅外销房总供给量就高达100万平方米，目前仍有30余万平方米。若加上内销房部分中高档住宅的待销和在建面积，近期中高档住宅的总供给量可能超过130万平方米。尽管如此，由于有上述的高额回报，不少房地产开发商仍在寻找商机。因此，短期内中高档住宅的供应仍会保持上升趋势。

2.中高档住宅的需求

本项目主要销售对象是外交人士和海外客商。海外客商在××市购置地产的目的有二：投资增值和工作住房。投资增值量取决于资源的稀缺程度。目前市场中高档住宅供给量充足，购入地产增值空间不大，回报率比前两年有所下降，买家观望者增多。尽管××市是中国外商入住最多的城市，但××市也是国际权威机构评定的全世界生活费用最高的三个城市之一，其中包括住宅价格。因此，为降低经营费用，外商增加雇用本地高级管理人员，缩减驻××市高级管理人员，减少了外销房的一部分客源。从功能和质量上来讲，外销房和内销房出入不大，每平方米价格却差2000～3000元，见表1。这一价差也会抢走一些外销房的中外方客户。但是，也应看到随着住房制度的改革，国内各个阶层人士购买私房的意识增强，一部分成功的企业家和高级职员会在房屋市场低迷的时候买入适用的高档住宅，这样便会增加一部分客户。因此，预计未来中高档住宅的需求会与目前大体持平。

据2008年××市居民贷款购房发展统计，预售的10万平方米普通住宅平均售价为4300元/平方米，预售的3.4万平方米中高档住宅平均售价为7700元/平方米，预售的0.5万平方米别墅平均售价为10000元/平方米。表1为正在出售类似于A项目的中高档住宅售价统计资料。

表1　中高档住宅售价资料

3.2　项目产品竞争力分析

××市××区是××市规划的商务办公区，A项目正处于该区范围的中心地带，被外商机构、外资企业包围，又与××市新开辟的第三使馆区隔路相望，交通便利，服务设施齐全，因此，该项目相对于××市其他中高档住宅产品而言，具有明显的竞争优势。

3.3　项目销售能力评估

开发商销售部门主持人×××先生是业内资深专家，有多年在美国、香港、广州和××市售房经验，熟悉房地产市场，为本项目制定了切实可行的销售战略，兼有训练有素的营销队伍，预计在未来市场销售上会有良好的业绩。

但是，综合考虑该项目自身的优势（如地理位置、专项住宅和优良的物业管理），中高档住宅的供给量和可预见的需求量，对未来房地产市场复苏的期望，参考目前同类住宅的市场成交价，同时依照项目评估的稳妥原则，建议在本项目评估中楼盘销售价格以每平方米1450美元（或12035元人民币）为宜。

第4章　投资估算和资金筹措评估

4.1　评估依据

（1）××市××设计院编制的《A项目初步设计概算》。

（2）《A项目可行性研究报告》。

（3）××市房地产开发有限公司《贷款申请报告》。

（4）项目实施进度与实际投资使用情况。

（5）未完工程所需投资的预测。

4.2　投资估算

该项目投资总额为43456万元，全部用于开发产品投资，开发产品成本中不含财务费用部分为41367万元，其中：土地开发费用16570万元；前期工程费用532万元；基础设施及配套工程1379万元；建筑安装工程费用19490万元；预备费用1351万元。详见表2。

表2　项目总投资估算表（单位：万元）

续表

4.3　资金使用计划

该项目自2007年开始建设，计划2010年完工。资金使用计划4年，2007年已投资7910万元，2008年投资20955万元，2009年投资9792万元，2010年投资4214万元。

4.4　资金筹措

资金来源有注册资本金8300万元，股东贷款6641万元，拟向农业银行申请住房建设贷款15000万元，以上约29000万元，其余部分可用商品房预售收入款解决，因此，资金来源可以说是落实的。详见表3。

表3　投资使用计划与资金筹措表（单位：万元）

第5章　财务效益评估

5.1　评估依据

（1）建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，中国计划出版社，2000年。

（2）国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），中国计划出版社，2006年。

（3）《中国农业银行中长期贷款项目评估方法》。

（4）××市房地产开发有限公司的《贷款申请报告》。

（5）国家现行的财税制度和有关法律。

5.2　主要数据的确定

评估的基本数据经与借贷方共同研究确定如下：

1.可销售面积

商品房面积56600平方米，其中住宅42100平方米；服务用房4195平方米；汽车车位10305平方米（237个）。

2.贷款

向银行借款15000万元，借贷利率5%，项目第二年借款11000万元，第3年借款4000万元。全部借款在第4、5年等本还款。

3.商品房的销售价格

住宅：第1年12035元/平方米，第2年12865元/平方米，第3年13695元/平方米。

服务用房：16600元/平方米

汽车车位：250000元/个。

4.销售计划

住宅及汽车车库车位进行预售，计划3年内售完，第2年销售15%，第3年销售50%，第4年销售35%；服务用房则于第4年销售。预售房分期付款，合同签订当年交50%，余款第2年交30%，第3年交20%。

5.项目计算期

根据房地产开发项目的特点，以商品房全部售完为限，计算期定为6年，从第2年起继续施工，3年内完工。

6.税费率

营业税税率为5%；城市维护建设税税率7%，教育费附加费率3%；土地增值税为30%～60%的四级超率累进税率；企业所得税税率为33%；管理费用按建筑工程费用的3%提取，销售费用按建筑工程费的5%提取；不可预见费为1351万元；职工奖励及福利基金、储备基建和企业发展基金均按5%计提，余下可供分配的利润在借款未偿还前暂不分配，预留在企业，直至项目计算期末再分配；基准收益率设定为15%。

5.3　收入及成本估算

1.收入估算

商品房预计收入共为67749万元，详见表4。

表4　售房收入与经营税金及附加估算表（单位：万元）

2.成本费用估算

商品房开发成本预计为43456万元，其中管理费用及销售费用分别为582万元及970万元，财务费用为2089万元，详见表5。

表5　利润表（单位：万元）

5.4　利润与税金

该项目营业税金为3726万元，土地增值税为6048万元，利润总额为14519万元，所得税为4791万元，减三项基金后，可供分配的利润为7490万元。

5.5　盈利能力分析

全部投资内部收益率：所得税前为21.1%，净现值为2868万元；资本金内部收益率为37.1%；投资各方的内部收益率都是15.7%；均大大高于银行利率及基准折现率。因此，在财务上是可行的。投资回报期为4.1年，见表6和表7。

表6　财务现金流量表（全部本金）（单位：万元）

续表

表7　财务现金流量表（资本金）（单位：万元）

续表

5.6　清偿能力分析

申请抵押贷款15000万元，约定从第4年起两年内偿还，其资金来源主要为可利用预售收入。经测算，预售收入除少量用于项目投资外，其余款项用来还款是足够的，详见表8、表9。项目资产负债率是比较低的，仅在第2年达到67%，其余年份均在37%～58%之间，见表8。

表8　长期借款还本付息估算表（单位：万元）

续表

注：有效利率5.09%。

表9　资金来源与运用表（单位：万元）

续表

表10　资产负债表（单位：万元）

续表

第6章　不确定性分析

6.1　盈亏平衡分析

（略）

6.2　敏感性分析

影响项目收益的主要敏感因素为开发产品投资、售房价格和售房款回笼进度等三项。见表11和图1。

表11　敏感性分析表

图1　敏感性分析图（全投资、所得税前）

从表11和图1中可以看出，开发产品投资和售房价格是两大敏感因素，若它们分别向不利方向变动10%，内部收益率会分别下降14.6%和13.2%，投资回收期也将分别增加至4.4和4.5年。相比之下，预售款回笼进度对项目影响不太大。据此看来，项目有一定的抗风险能力。

6.3　临界点分析

为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力，对开发产品投资、售房价格、土地费用和售房面积等因素作临界点分析，若期望的可接受内部收益率为15%，则开发投资的临界点为47530万元，增长4074万元；售房价格的临界点为11041元，降低929元；土地费用的临界点为22138万元，增长5568万元；售房面积的临界点为50548平方米，下降6052平方米。从临界点分析可知，见表12，项目对土地费用变动的承受能力最强。

表12　临界点分析表

第7章　贷款风险评估

7.1　申请贷款的种类、金额、期限

项目主办单位根据工程进度用款情况拟向中国农业银行××分行××支行以抵押方式申请贷款15000万元，宽限期为2年，2年等本还款。

7.2　抵押物及其估价

抵押物为主办单位的国有土地使用权，该抵押物由主办单位委托××市××房地产咨询评估有限公司评估，估价内容为总建筑面积56600平方米，建设用地面积5126平方米。根据评估公司的房地产估价报告，房地产估价结果为34438.57万元。

房地产估价报告将价格定义为：委托物业市场价值包含地块的熟地地价和部分工程费用、部分设备费用。熟地价是委托评估地块达到七通一平，公寓用地70年土地使用权的市场价格。同时，含开发所支付的前期工程费（部分）、设备款（部分）及其他费用。

7.3　抵押贷款风险的评估

房地产评价报告是2008年2月27日签发的，当时该项目正处在施工期，当年3—8月又投入建设资金约5000万元。该估价依据的市场价为2500美元/平方米，目前看来似偏高。上述两相抵，抵押物原评估价值仍应有所调低。

按房地产评估报告的估价值，按抵押率占50%及70%计，可贷款的本息额为17219万元至24000万元。该项目贷款15000万元，加利息共17400万元。如此按抵押率计算抵押物价值是可以接受的。

7.4　贷款偿还能力的评估

根据本报告财务效益评估，本项目的借款可以在约定的两年内归还，评估进一步分析了如销售渠道影响，即使3年内销售率只达到90%，也不影响贷款的偿还。因此，贷款偿还能力是比较强的。

第8章　评估结论和建议

8.1　注册资本

××市房地产开发有限公司是经××市人民政府批准的、具有企业法人资格的中外合资企业。其经营范围就是A项目的开发、建设、出租、出售与物业管理。该公司注册资本为8300万元，已全部到位。

8.2　施工管理

××市房地产开发有限公司的管理机构，特别是财务、销售等部门，机构简练，制度健全，工作严谨。A项目设计外形典雅，住宅户型多，内部设施合理，施工质量一流。

8.3　项目优势

××市××区是××市规划的商务办公区，A项目正处于该区范围的中心地带，为外商机构、外资企业包围，又与××市新开辟的第三使馆区隔路相望，交通便利，服务设施齐全，因此，相对于××市其他中高档住宅而言，具有较优越的地理环境。

A项目是一项在建工程，已投入资金7910万元，预计2008年年底结构封顶，2009年进行设备安装与内装修，于11月即可入住。目前是该项目工程使用资金较集中的时间，如能获得贷款支持，将有利于工程进展和投资效益的发挥。

8.4　财务效益

经预算分析，A项目的财务效益好，抗风险能力较强。只要销售价格合理，营销得力，可以按计划完成销售任务，回收资金。因此，该项目偿还贷款是有保证的。详见表13。

表13　主要经济指标

续表

8.5　评估结论

该贷款为抵押贷款，抵押率符合国家规定的范围。该项贷款安全度较高，是可行的。建议在房地产市场特别是中高档住宅市场竞争激烈的形势下，加强营销工作，以合理的价格和优良的服务去赢得用户。