案例二（评估报告简化版）

时间：2022-11-09 理论教育版权反馈

【摘要】：全年实现国内生产总值158.1亿元，财政收入实现155777万元。当时，总股本2177万元。2002年4月17日经有关部门批准，更名为**商业发展有限公司，股本变更为2181.5万股，增加部分为市场建设服务中心增股4.5万股，控股比例提高到33.7%。2002年11月27日，经**省人民政府批准，公司增资扩股，扩股后总股本3054.1万股。据统计，**集贸中心目前拥有日客流量3～6万余人，高峰时可达7万人。

第二节　案例二（评估报告简化版）

**商场改造项目可行性及价值评估报告（简化版）——**商业发展股份有限公司

第一章　总　论

一、项目名称

**商业发展股份有限公司内部改造建设项目。

二、实施单位

**商业发展股份有限公司

三、项目负责人

**商业发展股份有限公司总经理***

四、项目背景及必要性

（一）现有设施需更新改造

**商业发展股份有限公司即原**集贸中心于1998年9月正式营业后，近十年来从未进行过内部装修，原有设备及简单装修都已老化，不能适应现代商业经营场所的要求。

近年来，随着防火意识的不断提高，公司对现有消防设施逐步进行了配套、改造，但室内其他设施尚未能完全与之配套。**公司是**市人流、物流最大的零售商场，日客流量达3～6万余人，高峰时达7万余人，每天运出货物近3000吨，如此人流、物流密集的商业经营场所，防火问题更应是首要问题。因此公司决定要对现有室内设施进行全面改造，以与现有消防设施相匹配，满足防火要求，保证商场的正常安全运营。

（二）经营环境需要提高档次

随着经济的发展，近年来，**市相继建成了多座大型商场，相比之下，本商场在装修档次、经营环境等方面都显落后，需进行装修改造以提高档次，为本市广大用户提供便捷、舒适、美化的购物环境，也为公司提高经营效益、增强自身实力，使企业在激烈的市场竞争中继续占有主导地位打下坚实的基础。

（三）商户要求增加营业面积

据不完全统计，我商场经营户有70%左右都提出过摊位太小、需要增加摊位面积的要求。近年来，城乡居民收入增长、生活水平提高、购买力逐年提高，许多摊主营业规模不断扩大，货物摆放过于密集的情况比较严重，需要增加摊位面积。

因此本项目的实施是非常必要的。

五、可行性研究编制单位

（一）编制单位

**省**市****设计院

资质证书：**省**市工字**9733号

（二）可行性研究工作的组成

**省**市**勘察设计院接受**股份有限公司的委托，组织有关人员对**股份有限公司进行了勘察，收集了相关资料，并依据有关文件、规范及协议，对该项目进行可行性研究论证后，形成此报告。

（三）可行性研究报告编制依据及范围

1.编制依据

（1）**商业发展有限股份公司的委托；

（2）该公司提供的有关数据、资料；

（3）其他相关资料、规范及指标。

2.可研报告编制范围

根据可研报告要求及企业实际情况，本报告对项目的建设内容、运行管理、投资估算及效益分析等进行了综合研究分析，从而充分论述项目建设的必要性和工程、经济方案的可行性，为项目的决策提供可靠依据。

六、结论

**商业发展股份有限公司所在集贸中心市场已建成十一年，随着市场的不断开拓，现有的经营设施及内部装修已难以满足市场竞争的要求。为增强企业竞争力，需对集贸中心内部进行科学、系统的改造，使企业在激烈市场竞争中站稳脚跟，为企业及社会创造更大的经济及社会效益。

因此，本项目的实施是非常必要的，也是切实可行的。

第二章　项目区概况

一、区位概况

**市位于**省东南部，地处东经125°10′～126°44′，北纬40°52′～43°3′之间。东接**市，西邻**省**县、**市、**县等，南接**市，全境幅员15195平方千米，人口200余万，经济比较发达，人均国民生产净值、人均收入、就业率等居**省前茅。

境内交通四通八达，除铁路外，还有**高速公路、“201”、“303”国家级公路，与全国各地相通，是十分重要的交通枢纽。

**市集贸中心位于本市最繁华的商业街中心，交通便利。目前，拥有日客流量3～6万人，每天运出货物3000余吨，现已成为本市地区最大的商品集散地，其中的长白山土特产品及中药材远销日本、东南亚地区。

二、社会经济概况

**市辖5县、2区、1个县级市。下设64个镇、39个乡、18个街道办事处、1015个村、585个居委会。全市有7个少数民族乡镇。全市总人口225.25万人，其中农业人口103.67万人，非农业人口121.58万人；市区45.21万人，五县（市）180.04万人。全年实现国内生产总值158.1亿元，财政收入实现155777万元。居民的消费水平不断提高，生活质量进一步改善，全年城市居民人均可支配收入15109元，人均消费支出8844元，农民人均纯收入5894元。商品交易市场活跃，全市城乡集贸市场发展到107个，城乡集市贸易成交额达21.1亿元，占社会消费品零售总额的34.5%。市区不断加大商业网点建设，改善购物环境，随着居民收入的不断提高，在假日经济、旅游经济等一系列刺激消费措施的带动和促进下，城乡消费品市场呈现出更加活跃旺盛的态势。

第三章　企业概述

一、企业信息

企业名称：**省**市**商业发展股份有限公司

通信地址：**省**市**东昌路9号

注册时间：2004年4月

注册资本：2181.5万元

企业登记注册类型：股份有限公司

法定代表人：***

二、经营范围

利用自有资金对商业行业投资、摊位租赁、企业经营咨询；市场策划；设计、制作、代理国内各类广告业务；市场信息咨询；软件开发。

三、公司发展

**省**市**商业发展股份有限公司始建于1998年7月，由**省**市**市场建设服务中心投资建设，1998年9月18日正式营业，原名**集贸中心。1999年7月经**省**市**经济体制改革委员会批准（**改股批字［1999］14号），以**省**市**市场建设服务中心部分资产为基础，经过股份制改造，成立了**省**市**集贸中心股份有限公司。当时，总股本2177万元。2002年4月17日经有关部门批准，更名为**商业发展有限公司，股本变更为2181.5万股，增加部分为市场建设服务中心增股4.5万股，控股比例提高到33.7%。2002年11月27日，经**省人民政府批准，公司增资扩股，扩股后总股本3054.1万股。扩股方式为：向全体股东按10∶4比例，以1.2元／股的价格扩股，即市场建设服务中心持股达1028.3万股，自然人持股达2025.8万股。

四、区位优势

**集贸中心位于**省**市最繁华的商业街中心，交通便利，营业面积18000平方米，由3层主楼和另外附属楼群3层两部分组成，含8个大的交易区，设置商位1380个，经营业户2500余人，经营的商品种类几乎囊括了所有日用消费品，有28个大类的8万多种商品。各种商品的规模、档次、花色齐全，以面向全国农村市场和城市工薪阶层消费的中档商品为主体，商品选购余地大，市场竞争充分，价格低廉，比一般城市大商场同类商品价格低30%～50%，凭着经营商品范围广泛，商品种类多元化、质量佳、购物环境舒适，服务质量高等特点，满足家庭消费“一站式”服务，赢得了众多消费者的青睐。据统计，**集贸中心目前拥有日客流量3～6万余人，高峰时可达7万人。每天运出货物3000余吨，资金吞吐量近亿元。人流、物流、信息流、资金流的高度集聚，产生了无限商机。

五、公司管理

围绕商品交易的方方面面，**市集贸中心形成了一整套管理制度，税务、工商、通信、公安、金融、交通等配套管理服务机构进驻了市场，使集贸秩序井然，运转高效。“以商促工，以商联动”举措的实施、联托运整治的开展、商位租金控制、收费限制等一系列减轻商场经营者负担措施的推行，使集贸城维持着低成本竞争的优势；而市场硬件的改造、博览会的举办等战略性举措以及相关的配套服务推动了市场向高层次发展。依托**集贸中心创立的**商业发展有限公司，更是把培育、经营、拓展多样化的经营模式作为自己的主业，组建若干分公司和参、控股公司，促进了市场的持续繁荣发展；集贸中心在为商场提供优质高效服务的同时，也较好地开发和利用了市场繁荣发展中形成的丰富的客、货、资金、信息流等资源，壮大了实力，为更好地服务市场创造了条件。

六、发展前景

集贸中心的创利能力持续增长，递增速度不低于30%。2004年的交易额已达到10亿元，年创利税1000多万元，现已成为本地区最大的商品集散地。

**商业发展有限公司，在原集贸中心的基础上，经过多年的积累，业务范围逐步拓展，并逐步加大商业管理顾问等高附加值业务的开拓力度。

目前公司业务主要集中在三个方面，一是购物市场、自有商业物业出租及其管理，二是接受其他商业物业委托，受托管理其他商业物业，三是商业策划、商业管理顾问业务，为其他企业发展商业业务提供策划方案和管理咨询。公司业务已由最初单一的业务发展成为三大业务并重的格局。购物市场、自有商业物业出租及其管理是公司业务的基础和核心；受托管理其他商业物业是充分利用公司多年来的商业管理经验，拓宽业务领域而形成的。公司一方面注重经验积累，根据不同企业商业模式的特点，采取不同的管理策略和方案。另一方面，组建了一支既有来自华联、赛特等国内知名商业企业的具有丰富商业管理经验的资深管理顾问，又有来自商业管理领域的专家、学者的顾问队伍，使公司能够迅速进入商业策划和管理咨询业务领域，并很快确立优势。目前，商业策划和管理咨询业务已成为公司附加值最高、发展最快的业务。

第四章　实施方案

一、实施计划

2008年4月—5月，项目申请立项；

2008年5月—6月，编制可行性研究报告；

2008年6月—7月，施工图纸设计；

2008年7月—11月，项目施工；

2008年12月，项目竣工验收。

二、建设内容

（1）摊位装修、白钢龙骨石膏板、隔断，表面刷大白胶漆。

（2）封闭间装修。封闭用轻钢作龙骨，以石膏板做隔断，隔断刷大白乳胶漆。制作木门套，装实木门。门刷亚光漆。门配防盗锁。

（3）地面装修。地面用水泥灰做找平层，上装LG地板。

（4）天花板装修。一部分用天花铝镉栅吊顶，另一部分用天花轻钢龙骨石膏吊顶。石膏板面刷大白乳胶漆。

（5）墙面装修。墙表面原层进行处理，重新刷大白乳胶漆。墙角装踢脚线。

（6）照明工程。天花板内布线并安装电器配件。铝镉栅吊顶装隔栅灯，轻钢龙骨石膏板吊顶装筒灯。

（7）空调及通风系统。采用独立式空调机组。通风安装轴流风机，各楼层布置通风管路。

三、建设规模

（一）摊位装修

原有摊位780个需重新装修，新增加摊位200个，共计980个。

单个摊位占地面积2.7m²、长1.8m、宽1.5m、高2.7m。

（二）封闭间装修

251间封闭间需要重新装修，封闭间木门套251套、实木门251个，门锁及五金配件251套。

一层封闭间户数：92户，总面积1909.13m²；二层封闭间户数：99户，总面积2904.43m²；三层封闭间户数：60户，总面积2419.29m²。

（三）地面装修

地面找平层：16340m²，LG地板16340m²。

（四）天花板装修

铝镉栅11000m²，轻钢龙骨吊顶5340m²，刷大白乳胶漆面积5340m²。

（五）墙面装修

墙面基层处理40000m²，刷大白乳胶漆40000m²，装踢脚线14000m²。

（六）照明工程

天花布线16340m²，装隔栅灯1500套；装筒灯600套。

（七）空调及通风系统

每层楼设置25组独立空调机组，共计75套。

每层楼安装30组风机及通风管路，换气次数为2～3次／小时，共计90套。

装修工程一览表

第五章　组织管理机构

一、企业组织管理

**商业发展股份有限公司按照现代企业制度的要求，建立了规范、健全的组织结构管理体系，从而保证了决策的科学性、民主性，为公司长远发展战略的实现以及经营业绩的稳定增长提供了强有力的保障。

公司共有136人，设有董事会，由总经理、监事会、顾问委员会分别管理各项业务。严格按照公司章程行使权利和义务。

公司组织机构设置如下：

二、项目组织管理

本项目实行建设法人责任制。组建项目法人，项目法人由企业法人代表、工程师、经济师、会计师等知识型人才组成，建立相应的责任制和监督机制。确保项目建设和运营期间的效益和资产保值增值，已期取得更好的市场效益。

第六章　投资估算及资金筹措

一、投资估算依据

（1）项目建设方案及相关资料；

（2）现行行业估算指标；

（3）其他有关规定。

二、投资估算

本项目新增投资1458万元；其中：

摊位装修工程费：317.66万元；

封闭间装修工程费：217.88万元；

地面装修工程费：269.61万元；

天花板装修工程费：131.9万元；

墙面装修工程费：181万元；

照明装修工程费：104.93万元；

空调及通风系统工程费：120万元；

设计、评审、论证费：10万元；

原有设施拆除费：35万元；

不可预见费：70万元。

详见总估算表及单位工程投资估算表（表6-1、表6-2）。

表6－1　总估算表　单位：万元

表6－2　单位工程投资估算表

续表

三、资金筹措

本项目新增投资1458万元；

其中：申请银行贷款：1000万元；

企业自筹：458万元。

根据本项目实施进度计划及资金筹集方案编制本项目资金具体使用计划，见表6-3。

表6－3　资金使用计划表　单位：万元

第七章　经济效益分析

**商业发展股份有限公司内部改造工程项目，改造完成后，年可实现营业收入1232万元，新增营业收入373万元；新增营业税金及附加19万元。年可实现营业利润820万元，新增营业利润326万元；投资利润率22%；年新增所得税54万元；所得税后全部投资财务内部收益率为23%；所得税后全部投资财务净现值（ic=12%）642万元；投资回收期5.35年。

一、分析依据

第一，国家计划委员会、建设部《建设项目评价方法与参数》第二版。

第二，国家及地方有关规定和政策。

（1）本项目营业税金及附加按营业收入的5%计取。

（2）根据**市政府有关安排下岗职工就业企业，所得税减半收取的规定，所得税率按16.5%计取。

（3）盈余公积金按5%计取。

（4）盈余公益金按10%计取。

（5）项目行业基准收益率按12%计取。

第三，项目建设期为半年，项目第一年营业负荷为50%，第二年营业负荷为100%，项目计算期为10年。

第四，新增固定资产总额为1458万元，其中申请银行贷款1000万元，企业自筹458万元，自筹部分占新增固定资产总投资的31%，固定资产贷款年利率为7.137%。

二、新增营业成本费用

营业成本费用中只考虑了新增固定资产折旧费28万元，详见辅助报表3“新增固定资产折旧费估算表”（表10-4），其他如燃料和动力、人员工资、管理费用等利用企业原有能力解决不再增加，详见辅助报表4“新增主营业成本费用估算表”（表10-5）。

三、经济效益分析

（一）商场营业面积、出租价格、新增营业收入、新增营业税金及附加

商场营业面积为18000平方米，改造后年每平方米出租价格为684元，比未改造前每平方米出租价格增加了207元，年新增营业收入373万元，新增营业税金及附加19万元，详见辅助报表5“新增主营营业收入及税金估算表”（表10-6）。

（二）新增营业利润及所得税

本项目实施营业后，年预计新增营业利润总额326万元，上缴所得税54万元，盈余公积金14万元，盈余公益金27万元。详见基本报表2“损益表（全部投资）”（表10-10）。

（三）项目投资评价

1.投资利润率

经计算项目投资利润率为22%。

2.内部收益率

经计算项目全部投资内部收益率所得税前为27%，所得税后为23%。详见基本报表1.1“财务现金流量表（全部投资）”（表10-8）。该指标高于基准收益率ic=12%，说明项目在经济上可行。

3.净现值

经计算项目全部投资财务净现值所得税前为921万元，所得税后为642万元。上述净现值均大于“零”，满足项目评价标准，项目可行。详见基本报表1.1“财务现金流量表（全部投资）”（表10-8）。

4.投资回收期

经计算项目全部投资回收期为4.62年，所得税后为5.35年，此项指标均较低，说明项目有较好的经济效益。详见基本报表1.1“财务现金流量表（全部投资）”（表10-8）。

5.贷款偿还期

偿还贷款资金来源为企业新增利润和企业原有利润，经计算项目贷款偿还期为2.35年，详见辅助报表6“借款还本付息计算表”（表10-7）。

第八章　结论和建议

**商业发展股份有限公司内部改造工程项目，改造完成后，可带来良好的商机，可提升**市的物流水平，给企业创造更好的经济效益，使企业在商海中提高竞争力，超越同行业基础设施水平，成为同行业的龙头企业，具有较好的社会效益。

**商业发展股份有限公司内部改造工程项目，改造完成后企业新增营业收入373万元；新增营业税金及附加19万元。新增营业利润326万元；年新增所得税54万元；所得税后全部投资财务内部收益率为23%；投资回收期为5.35年；贷款偿还期为2.35年；投资利润率为22%；具有较好的经济效益。希望有关部门给予支持，使项目早日上马。

第九章　项目可行性研究报告编制说明

一、可行性研究报告编制单位

单位名称：**省***设计院

法人代表：***

院长：***

总工程师：***

联系电话：****-****072

联系人：***

资质证书：*工**9733号

基本情况：

**省**市****设计院始建于1971年，现有职工60人，其中：具有本科以上学历的技术人员35人，高级工程师11人，工程师18人，各学科、各专业的技术工程设计人员齐备。设有经济分析工程咨询中心、工业研究所、农机研究所等部门。配有计算机等现代化设备，技术力量雄厚，承担并完成了三十余项**市工矿企业技术改造项目可行性研究报告编制工作。为**市的经济建设作出了重要贡献。

二、资金申请报告编制人员

**省**市****设计院工程咨询中心编制人员：