资产评估目的

第二章　资产评估基础理论

学习目标

本章主要介绍资产评估目的、资产评估假设、资产评估原则、资产评估价值类型和资产评估程序等内容。通过本章的学习，应掌握资产评估一般目的，掌握资产评估价值类型的定义和分类，并学会判断特定资产评估业务所涉及的价值类型和资产评估原则，掌握并能熟练运用资产评估假设。理解资产评估程序的内容和相关要求。

第一节　资产评估目的

一、资产评估目的

资产评估目的是指对资产评估结果期望用途的要求。同样的资产，因为资产评估目的不同，其评估价值也可能不同。因此，明确资产评估目的，对于科学地组织资产评估工作，提高资产评估工作质量具有重要意义。资产评估目的包括一般目的和特定目的。

二、资产评估一般目的

资产评估一般目的是指对资产评估结果期望用途的一般要求，即评估出资产在评估基准日的公允价值。因为资产评估是一种专业人士对在一定条件下资产价值的估计和判断的社会中介活动，它要为委托人和资产交易当事人提供合理的资产价值咨询，即作出公允价值的判断。在资产评估中，公允价值是一种相对于当事人各方的地位、资产状况及资产面临的市场条件的合理的评估价值。资产评估中的公允价值的一个显著特点是它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，并且没有损害每个当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益。

三、资产评估特定目的

资产评估特定目的是指资产业务对资产评估结果期望用途的具体要求，即评估出资产在评估基准日的特定条件下或者具体条件下的公允价值。可见，一般目的包含特定目的，而特定目的则是一般目的的具体化。

资产业务是指引起资产评估的经济行为，即被评估资产即将发生的经济行为。在我国资产评估实践中引起资产评估的资产业务主要有以下方面：

1.资产转让，是指资产拥有单位有偿转让其拥有的资产，通常指转让非整体资产的经济行为。

2.企业兼并，是指一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿接受其他企业的产权，使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体的经济行为。

3.企业出售，是指出售独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权的行为。

4.企业联营，是指国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联营实体的行为。

5.股份经营，是指资产占有单位实行股份制经营方式的行为，包括法人持股、内部职工持股、向社会发行不上市股票和上市股票等。

6.中外合资、合作，是指我国的企业和其他经济组织与外国企业及其他经济组织或个人在我国境内举办合资或合作经营企业的行为。

7.企业清算，包括破产清算、终止清算和结业清算。

8.抵押，是指资产占有单位以本单位的资产作为物质保证进行抵押而获得贷款的经济行为。

9.担保，这里的担保是指狭义上的担保行为，即资产占有单位以本企业的资产为其他单位或个人的经济行为提供经济保证，并承担连带责任的行为。

10.企业租赁，是指资产占有单位在一定期限内，以收取租金的形式，将企业全部资产或部分资产的经营使用权转让给其他经营者或使用者的行为。

11.债务重组，是指债权人按照其与债务人达成的协议或依据法院的裁决，同意债务人修改债务条款的事项。

四、资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用

资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的，它对资产评估对象的界定、价值类型的选择都有重要的影响。

明确资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，而且还是资产评估活动所要达到的目标。它是评估时必须首先明确的基本事项。

（一）资产评估特定目的是界定资产评估对象的基础

资产评估特定目的是由资产业务所决定的，而资产业务必然制约着资产评估的范围、影响着资产评估对象的界定，所以资产评估特定目的是界定资产评估对象的基础。

（二）资产评估特定目的影响资产评估价值类型的选择

因为资产评估人员要根据具体的资产业务的特征选择与之相匹配的资产评估价值类型，即资产评估的时间、地点、评估时的市场条件、资产业务当事人的状况，以及资产的自身状态等，都可能对资产评估结果的价值类型产生影响。而资产业务决定资产评估的特定目的，资产评估结果的价值类型要与资产评估的特定目的相适应。所以，资产评估特定目的影响资产评估价值类型的选择。

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资产评估特定目的

对资产评估特定目的的解释可能有多种，但是从本质上认识资产评估的特定目的会对资产评估有进一步的理解。从本质上讲，资产评估的特定目的是资产评估的一种约束条件或限制条件，同一资产在不同的评估特定目的下可能会有不同的评估结果，根本原因就是不同的资产评估特定目的对同一评估对象的评估约束条件的差异所致。

第二节　资产评估原则

资产评估原则是资产评估的行为规范，包括资产评估工作原则和资产评估经济技术原则两个方面。

一、资产评估工作原则

资产评估工作原则是指资产评估人员在资产评估执业过程中需要遵循的基本原则。

1.独立性原则。资产评估中的独立性原则包含两个方面的含义：①资产评估机构本身应该是一个独立的、不依附于他人的社会公正性中介组织，在利益和利害关系上与资产业务各方当事人没有任何联系。②资产评估机构和资产评估人员在执业过程中应始终坚持独立的第三者地位，资产评估工作不受委托人及外界的意图及压力的影响，进行独立公正的评估。独立性是资产评估的立足之本，如果失去了独立性，资产评估也就失去了存在的意义。

2.客观公正性原则。客观公正性原则是指资产评估应以事实为依据，经过实事求是地分析和研究，得出能够反映客观情况的评估结果，而不能以自己的好恶或其他个人的情感进行评估。该原则要求资产评估所依据的数据资料真实可靠，资产评估过程中必要的预测、推断等主观判断应建立在市场和现实的基础之上。资产评估结果是评估人员认真调查研究，通过合乎逻辑的分析和推理得出的、具有客观公正性的评估结论。

3.科学性原则。科学性原则要求资产评估机构和资产评估人员必须遵循科学的评估标准，以科学的态度制定评估方案，并采用科学的评估方法进行资产评估。在整个资产评估工作中，必须把主观评价与客观测算、静态分析与动态分析、定性分析与定量分析有机地结合起来，使资产评估工作做到科学合理、真实可靠。

二、资产评估经济技术原则

资产评估经济技术原则是指资产评估人员在资产评估执业过程中需要遵循的经济思想和技术规范。

1.预期收益原则。资产之所以有价值，是因为资产未来能为其拥有者或控制者带来经济利益，资产价值的高低主要取决于资产能给它的拥有者或控制者带来多少预期收益。预期收益越多，资产价值就越高。预期收益原则是资产评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。预期收益原则是收益法的理论基础。

2.贡献原则。贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值量的大小，取决于它对其他相关资产或资产整体价值贡献的多少，或者说，某一资产或资产的某一构成部分的价值量的大小，取决于当整体资产缺少该项资产时将蒙受的损失的大小。贡献原则是预期收益原则的一种具体化。贡献原则主要适用于对构成某整体资产的各组成要素资产的价值的判断。

3.替代原则。替代原则是指在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。当然，作为卖者，如果可以将商品卖到更高的价格水平上，他会在较高的价位上出售商品。该原则是市场法评估的理论基础。

4.供求原则。供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。假定在其他条件不变的前提下，商品价格会随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。尽管商品价格随供求变化并不成固定比例关系，但变化的方向都带有这种规律。供求规律对商品价格形成的作用力同样适用于资产价值的评估，资产评估人员在判断资产价值时也应充分考虑和依据供求原则。供求原则是对替代原则的补充。

5.评估时点原则。市场是变化的，资产的价值也会随着市场条件的变化而不断改变。为了使资产评估得以操作，同时又能保证资产评估结果可以被市场检验，在评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，俗称估价日期。评估基准日为资产评估提供了一个时间基准。评估时点原则要求资产评估必须要有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值。

第三节　资产评估假设

一、资产评估假设

假设是依据有限事实，通过一系列推理，对于所研究的事物做出合乎逻辑的假定说明。资产评估假设是对资产评估领域中存在的尚未确知或无法论证的事物，按照客观事物的发展规律所作出的合乎逻辑的推理或判断。

二、资产评估假设的内容

资产评估有多项假设，其中最重要的基本假设包括交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设。

（一）交易假设

1.交易假设的含义。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场环境进行估价。众所周知，大量的资产评估业务其实是在资产实施交易之前进行的一项专业服务活动，而资产评估的最终结果又属于资产的交换价值范畴。为了发挥资产评估在资产实际交易之前为委托人提供资产交易底价的专家判断作用，同时又能够使资产评估得以进行，利用交易假设将被评估资产置于“交易”当中，模拟市场环境进行评估是十分必要的。

2.交易假设的意义。一是为资产评估得以进行创造了条件；二是限定了资产评估的外部环境，即资产是被置于市场交易之中，不能够脱离市场条件而孤立地进行资产评估。

（二）公开市场假设

1.公开市场假设的含义。公开市场假设是对资产拟进入的市场条件，以及资产在这样的市场条件下受何种影响的一种假定性说明或限定。公开市场假设的关键在于认识和把握公开市场的实质和内涵。

就资产评估而言，公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或者不受限制的条件下进行的。事实上，现实中的市场条件未必能达到上述公开市场的程度。

公开市场假设就是假定比较完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行交易。公开市场假设旨在说明一种充分竞争的市场环境，在这种环境下，资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。

2.公开市场假设的使用条件。凡是能够在公开市场上交易，用途较为广泛或者通用性较强的资产，都可以考虑使用公开市场假设进行评估。

3.公开市场假设的意义。其他假设（持续使用假设和清算假设）都是以公开市场假设为基本参照的。

（三）持续使用假设

1.持续使用假设的含义。持续使用假设也是对资产拟进入的市场条件，以及资产在这样的市场条件下的使用状态的一种假定性说明或限定。该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。该假设既说明了被评估资产面临的市场条件或市场环境，同时着重说明了资产的存续状态。

2.持续使用假设的分类。该假设又可细分为三种情况，即在用续用假设、转用续用假设和移地续用假设。

在用续用假设是假设评估对象按其在评估基准日正在使用的地点、用途及使用方式继续使用下去。其又称为原地续用假设。

转用续用假设是假定评估对象在评估基准日后，将改变资产在评估基准日时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。其又称为改用续用假设。

移地续用假设是假定评估对象在评估基准日后，将改变资产现在的空间位置、转移到其他空间位置上继续使用。

3.持续使用假设的使用条件。持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产使用状态的假设，其评估结果使用范围常常是有限制的，它只对特定的买者或者卖者是公平合理的。因为在很多情况下，持续使用假设前提下的资产评估结果并没有充分考虑资产用途的替换。所以，持续使用假设一般适用正处于使用状态，并且还将继续使用下去的资产评估业务。

（四）清算假设

1.清算假设的含义。清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。清算假设首先基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。因此，清算假设下被评估资产的评估值通常要低于公开市场假设和持续使用假设前提下同样资产的评估值。

2.清算假设的使用条件。清算假设前提下的资产评估结果的适用范围是非常有限的，所以，清算假设一般适用于企业破产清算、抵押财产拍卖变现等情况涉及的资产评估业务。

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资产评估假设

资产评估假设包括资产评估时的条件假设、资产评估的市场条件前提假设和评估对象自身的条件假设和状态假设。交易假设就是资产评估时的条件假设，公开市场假设和清算假设属于资产评估的市场条件前提假设，而持续使用假设则属于评估对象自身条件和状态假设。通常情况下，交易假设是进行资产评估的最基本的条件假设，是资产评估通用的条件假设。资产评估时的市场条件假设和评估对象的条件和状态假设，同一类假设在某一具体评估项目中通常是不会同时使用的，如公开市场假设与清算假设一般是不会同时作为某一特定条件下资产评估的市场前提条件的。持续使用假设中的在用续用与转用续用及移地续用一般也不会同时作为某一具体评估对象的自身条件和状态的假设前提的。

第四节　资产评估价值类型

一、资产评估价值类型

资产评估价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。它是对资产评估结果的一个质的规定。不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，而且在数量上往往也存在较大差异。所以评估人员要合理选择和确定价值类型。

二、资产评估价值类型的分类

（一）按资产评估的估价标准形式分类

以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具体包括重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格。这种划分标准基本上承袭了现代会计理论中关于资产计价标准的划分方法和标准，将资产评估和会计的资产计价紧密地联系在一起。

（二）按资产评估假设分类

从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体包括公开市场价值、持续使用价值和清算价值。这种划分方法有利于人们了解资产评估结果的假设条件，同时也强化了评估人员对评估假设前提条件的运用。

（三）按资产业务分类

从资产业务的性质，即根据资产评估特定目的划分资产评估价值类型。资产评估的价值类型分为：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。这种划分方法强调资产业务的重要性，认为有什么样的资产业务就应该有什么样的资产评估价值类型。

（四）按资产评估时所依据的市场条件分类

按资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产评估价值类型，具体包括市场价值（Market Va1ue）和市场价值以外的价值（Other Than Market Va1ue）。这种划分方法首先注重资产评估结果的价值属性及其合理性指向，即资产评估结论对谁合理，同时还注重资产评估结果适用范围与评估所依据的市场条件及资产使用状态的匹配。通过提出资产市场价值概念，树立了一个资产评估公允价值的坐标。在资产评估中，资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，而资产的市场价值以外的价值则是资产公允价值的一组特殊表现形式。资产的市场价值的适用范围是资产评估所依据的市场中的所有市场主体，即所有潜在的买者和卖者。资产的市场价值以外的价值适用范围只能是资产评估所依据的市场中的个别市场主体，即特定的资产业务当事人。

资产评估的价值类型分为市场价值和市场价值以外的价值，这种分类既有利于评估人员合理地进行资产评估，又有利于资产评估报告使用者正确理解和恰当使用资产评估结果。我国《资产评估准则——基本准则》和《资产评估价值类型指导意见》与《国际评估准则》在资产评估价值类型方面表述一致，都将资产评估价值类型划分为市场价值和市场价值以外的价值。

三、关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值

（一）市场价值与市场价值以外的价值的划分标准

1.资产评估时的市场条件：公开市场条件还是非公开市场条件。

2.资产评估时资产的使用状态：正常使用（最佳使用）还是非正常使用。

3.资产评估时所用的信息和参数来源：公开市场信息还是非公开市场信息。

（二）市场价值

在《国际评估准则》中，市场价值定义如下：“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫和压制。”中国资产评估协会2007年制定发布的《资产评估价值类型指导意见》中，市场价值的定义为“市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。”可见，市场价值是资产在公开市场条件下，资产处于正常使用（最佳使用）状态时的评估价值，而且评估时所用的信息和参数来源于公开市场信息。

根据市场价值的定义，市场价值应具有以下要件：

1.自愿买方。指具有购买动机，没有被强迫进行购买的一方当事人。该购买者会根据现行市场的真实状况和现行市场的期望值进行购买，不会急于购买，也不会在任何价格条件下都决定购买，即不会付出比市场价格更高的价格。

2.自愿卖方。指既不准备以任何价格出售或被迫出售，也不会因期望获得被现行市场视为不合理的价格而继续持有资产的一方当事人。自愿卖方期望在进行必要的市场营销之后，根据市场条件以公开市场所能达到的最高价格出售资产。

3.评估基准日。指市场价值是某一特定日期的时点价值，仅反映了评估基准日的真实市场情况和条件，而不是评估基准日以前或以后的市场情况和条件。

4.以货币单位表示。市场价值是在公平的市场交易中，以货币形式表示的资产的交换价值，通常以本国货币表示。

5.公平交易。指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易，即假设在互无关系且独立行事的当事人之间的交易。

6.资产在市场上有足够的展示时间。指资产应当以最恰当的方式在市场上予以展示，不同资产的具体展示时间应根据资产的特点和市场条件而有所不同，但该展示时间应当使该资产能够引起足够数量的潜在购买者的注意。

7.当事人双方各自精明，理性行事。指自愿买方和自愿卖方都合理地知道资产的性质和特点、实际用途、潜在用途以及评估基准日的市场情况，并假定当事人都根据上述知识为自身利益而决策，理性行事以争取在交易中为自己获得最好的价格。

8.估计数额。资产的评估价值是一个估计值，而不是预定的价值或真实的交易价格，是资产在评估基准日，在满足市场价值定义的其他因素的条件下资产最有可能实现的价格。

（三）市场价值以外的价值

凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。市场价值以外的价值不是一种具体的资产评估价值存在形式，而是一系列不符合资产市场价值定义的价值形式的总称。其包括在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值、课税价值、残余价值、清算价值、抵押价值、拆迁补偿价值等。

1.在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产，按其正在使用的方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。评估人员在使用在用价值时应注意两点：第一，当资产评估价值类型为在用价值时，评估对象只能是作为企业或整体资产中的要素资产而不是独立发挥作用的资产。第二，在用价值是由要素资产按其正在使用的方式和程度对企业或整体资产的贡献决定的。在用价值是特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，所以该价值是非市场性的。

2.投资价值也称为特定投资者价值，是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额。该价值是针对特定投资者或某一类投资者而言的，所以该价值是非市场性的。

3.持续经营价值是指企业作为一个整体按照目前正在经营的方式继续经营下去所具有的价值。按照贡献原则，可以将企业总的持续经营的价值分配给企业的各个组成部分，所有这些组成部分所分配到的价值并不构成市场价值，而是在用价值。

4.保险价值是指根据保险合同或协议中规定的价值定义所确定的价值。

5.课税价值是根据税法中规定的与征纳税收相关的价值定义所确定的价值。

6.残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值的估计数额。

7.清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值的估计数额。

8.抵押价值是指抵押物按照担保法等相关法律法规及金融机构的有关规定所具有的价值的估计数额。

9.拆迁补偿价值是指拆迁标底物按照有关城市规划、建设和房地产管理等相关法律法规的具体规定和要求所具有的价值的估计数额。

某些特定评估业务的价值类型可能会受到相关法律、法规或者契约的约束，这些评估业务的评估结论应当按照相关法律、法规或者契约等的规定选择评估结论的价值类型；相关法律、法规或者契约没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型，并予以定义。特定评估业务包括：以抵（质）押为目的的评估业务、以税收为目的的评估业务、以保险为目的的评估业务、以财务报告为目的的评估业务等。

资产的市场价值的适用范围是资产评估所依据的市场中的所有市场主体，即所有潜在的买者和卖者。市场价值是整体市场认同的，对于整体市场上潜在的买者和卖者来说都是相对公平合理的。资产的市场价值以外的价值适用范围只能是资产评估所依据的市场中的个别市场主体，即特定的资产业务当事人。市场价值以外的价值是局部市场认同的，只对于特定的资产业务当事人来说是公平合理的。所以，市场价值和市场价值以外的价值都是公允价值，只不过公允的范围不同。

资产评估中的市场价值和市场价值以外的价值的市场认同范围基本上限定了这两种价值类型评估结果的适用范围。

（四）明确资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用

明确资产评估中的市场价值与市场价值以外价值，有利于评估人员对评估条件和评估结果性质的认识，便于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了地说明其评估结果的确切含义，便于评估人员确定其评估结果的适用范围，从而有利于资产评估报告使用者正确理解和恰当使用资产评估报告。

四、资产评估价值基础

（一）资产评估价值基础的概念

资产评估价值基础就是资产评估中的具体条件的排列组合。资产评估中的具体条件，也就是决定和影响资产评估价值类型的因素，其包括：资产评估特定目的，评估对象自身功能、利用方式和使用状态，评估时的市场条件。

以上三大因素的不同排列组合，便构成了不同价值类型的形成基础，即资产评估价值基础。与价值类型相对应，资产评估的价值基础也有两大类，即市场价值基础和市场价值以外价值基础。

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市场价值和市场价值以外的价值

资产评估中的市场价值既是资产评估中的一类价值类型，同时也是资产评估的一种具体的价值形式。资产评估中的市场价值以外的价值，也是资产评估中的一类价值类型，但它不是资产评估中的一种具体的价值形式，它是市场价值以外的价值的所有资产评估价值形式的统称，在资产评估报告中的评估结论一般不宜直接使用市场价值以外的价值定义，而是使用市场价值以外的价值类型中的某一种具体的价值形式定义，如在用价值、投资价值和清算价值等。

（二）资产评估中的市场价值基础

资产评估中的市场价值基础的具体条件是：

1.资产业务是没有特别限制的资产产权变动类业务和非产权变动类资产业务。例如为资产出售、转让等进行资产评估，产权双方没有对评估参数、评估方法和评估结果提出特殊要求或限制，都希望有一个对双方都公平合理的交易价格。

2.作为评估对象的资产，具有独立功能，能够独立交易，具有通用性或用途多样性。而资产的市场价值应是多种用途中效用最佳的用途的货币反映。

3.资产交易的市场条件是公开市场。

（三）市场价值以外价值基础

市场价值以外价值基础的应用条件是，凡不同时具备或满足资产市场价值基础条件的组合都构成市场价值以外价值基础。具体条件如下：

1.资产业务是有特别限制的资产产权变动类业务和非产权变动类业务。如特别投资、保险赔偿和财产课税等。

2.评估对象的性质具有特殊性，如非经营性资产、非竞争性经济资源及不可辨认的无形资产等；评估对象用途具有特殊性，如使用用途单一且专业特征明显等。

3.资产交易的市场条件具有特殊性，如市场发育的有限性。

第五节　资产评估程序

一、资产评估程序的定义和分类

（一）资产评估程序的定义

资产评估程序是指注册资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。资产评估程序由具体的工作步骤组成，不同的资产评估业务，由于评估对象、评估目的、资产评估资料收集情况等相关条件的差异，注册资产评估师可能需要执行不同的资产评估程序或工作步骤，但由于资产评估业务的共性，各种资产类型、各种评估目的的资产评估业务的基本程序是相同或相通的。

（二）资产评估程序的分类

从我国资产评估实务界对资产评估程序的理解来看，资产评估程序可分为狭义的资产评估程序和广义的资产评估程序。

1.狭义的资产评估程序。狭义的资产评估程序一般开始于资产评估机构和人员接受委托，终止于向委托人或相关当事人提交资产评估报告。这种理解的理由在于资产评估是一种基于委托合同基础上的专业服务。

2.广义的资产评估程序。广义的资产评估程序开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告提交后的资产评估工作底稿归档管理。这种理解是基于资产评估是一种专业性和风险性很强的中介服务，为保证资产评估业务质量、控制资产评估风险和提高资产评估服务水平，以便更好地服务于委托人，维护资产业务各方当事人合法权益和社会公共利益。

我国《资产评估准则——基本准则》及《资产评估准则——评估程序》是从广义的角度对资产评估程序进行规范的。

（三）资产评估程序的内容

按照《资产评估准则——基本准则》的规定，资产评估活动通常包括以下主要环节：

1.明确资产评估业务基本事项。

2.签订资产评估业务约定书。

3.编制资产评估计划。

4.现场调查。

5.收集资产评估资料。

6.评定估算。

7.编制和提交资产评估报告。

8.资产评估工作底稿归档。

注册资产评估师不得随意删减基本评估程序，在执行评估业务过程中，由于受到客观限制，无法或者不能完全履行评估程序，可以根据能否采取必要措施弥补程序缺失和是否对评估结论产生重大影响，决定继续执行评估业务或者终止评估业务。

二、资产评估程序的重要性

（一）资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资

产评估服务公信力的重要保证

资产评估机构和资产评估人员在从事资产评估业务过程中，都应该按照《资产评估准则——评估程序》的要求，履行必要的资产评估程序。这样做有利于规范资产评估机构和资产评估人员的执业行为，能够有效避免在资产评估程序方面出现重要疏漏，保证资产评估工作质量。因而，履行资产评估程序对于提高资产评估机构和资产评估人员执业水平具有重要的意义，有利于提高资产评估行业的公信力。

（二）资产评估程序是相关当事人评价资产评估服务的重要依据

资产评估业务会涉及多方资产评估当事人，包括委托方、产权持有者、司法部门、证券监管部门、税务部门和资产评估行业和业务主管部门等。是否履行规定的资产评估程序，是判断和衡量资产评估机构和人员在从事资产评估业务中是否规范执业的依据。同时也是上述资产评估当事人评价资产评估服务质量的重要依据。

（三）资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、维护自身合法权

益、合理抗辩的重要手段之一

随着资产评估行业的发展，资产评估机构和资产评估人员与资产评估相关当事人的法律纠纷越来越多。资产评估机构和资产评估人员在履行资产评估程序方面有无疏漏，已经成为司法机构判断资产评估机构和资产评估人员是否应该承担法律责任的重要依据。资产评估机构和资产评估人员应该严格履行《资产评估准则——评估程序》规定的资产评估程序，谨慎执业，防范执业风险。因而，恰当履行资产评估程序是资产评估机构和资产评估人员防范执业风险的重要手段，同时也是出现资产评估法律纠纷后，保护自身权益，合理抗辩的重要手段。

三、资产评估具体程序

（一）明确资产评估业务基本事项

1.需要明确的资产评估业务基本事项的具体内容。资产评估机构和资产评估人员应了解资产评估项目以下基本信息：

（1）委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者。

（2）资产评估目的。

（3）资产评估对象和评估范围。

（4）资产评估价值类型。

（5）资产评估基准日。

（6）资产评估报告使用限制。

（7）资产评估报告提交时间及方式。

（8）评估服务费总额、支付时间和方式。

（9）委托方与注册资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。

2.对资产评估的基本事项涉及的专业胜任能力、独立性和评估业务风险进行分析，具体内容如下：

（1）专业胜任能力分析。《资产评估准则——基本准则》第八条规定“注册资产评估师应当经过专门教育和培训，具备相应的专业知识和经验，能够胜任所执行的评估业务。”专业胜任能力是从事任何专业工作的基本执业要求，由于资产评估工作的专业性和复杂性，从事资产评估工作的评估师必须具备相关的专业知识和经验，以确保评估师能够合理完成相关的资产评估业务。

（2）独立性分析。独立性是指评估机构和注册资产评估师在执业过程中不受利害关系影响，不受外界干扰的执业原则。独立性是资产评估的核心原则，评估机构在承接业务前，应从以下几个方面分析该业务的独立性：

①资产评估机构和资产评估人员应与资产评估的委托方、产权持有者及其他当事方无利害关系。

②资产评估机构和资产评估人员从事资产评估活动不受任何行政部门的控制，也不受其他机关、社会团体、企业、个人、委托方等的非法干预。

③资产评估机构和资产评估人员应当按照国家的有关法律、法规和资产评估准则，独立开展资产评估业务，并独立向委托方提供资产评估意见。

（3）资产评估业务风险分析。资产评估业务的风险主要包括来自委托方的风险、来自产权持有者的风险、来自评估对象的风险、来自评估报告使用者的风险等，资产评估机构和注册资产评估师应根据初步掌握的有关业务的情况，具体分析资产评估业务可能存在的风险，以判断该项目的风险是否超出合理的范围。

对专业胜任能力、独立性和资产评估业务风险进行分析后，由资产评估机构确定是否承接该资产评估业务。

（二）签订资产评估业务约定书

资产评估机构在决定承接评估业务后，应当与委托方签订业务约定书。资产评估业务约定书是指资产评估机构与委托方签订的，明确评估业务基本事项，约定评估机构和委托方权利、义务、违约责任和争议解决等内容的书面合同。在评估业务中如果评估目的、评估对象、评估基准日发生变化，或者评估范围发生重大变化，评估机构应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务约定书。资产评估业务约定书具体包括以下几个内容：

1.资产评估机构和委托方名称。

2.资产评估目的。

3.资产评估对象。

4.资产评估基准日。

5.出具资产评估报告的时间要求。

6.资产评估报告使用范围。

7.资产评估收费。

8.双方的权利、义务及违约责任。

9.签约时间。

10.双方认为应当约定的其他重要事项。

资产评估机构应当在决定承接评估业务后与委托方签订业务约定书。资产评估业务约定书应当由资产评估机构的法定代表人或合伙人签字并加盖资产评估机构公章。

（三）编制资产评估计划

注册资产评估师应当编制资产评估计划。资产评估计划的内容涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施全过程。评估计划通常包括评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等内容。注册资产评估师可以根据评估业务具体情况确定评估计划的繁简程度。资产评估计划编制完成后，应当报送资产评估机构相关负责人审核、批准。在资产评估计划执行过程中，应当根据评估业务的变化情况对资产评估计划进行必要的调整。

（四）现场调查

注册资产评估师通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。在执行现场调查时无法或者不宜对评估范围内所有资产、负债等有关内容进行逐项调查的，可以根据重要程度采用抽样等方式进行调查。注册资产评估师应当根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充或者调整现场调查工作。

（五）收集资产评估资料

注册资产评估师应当根据评估业务具体情况收集资产评估资料，并根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充收集资产评估资料。注册资产评估师收集的评估资料包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、产权持有者等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料。评估资料包括查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政府文件等形式。注册资产评估师应当根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。

（六）评定估算

注册资产评估师应当根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法等资产评估方法的适用性，恰当选择评估方法。如果不采用某种资产评估方法，或只采用某一种方法评估资产价值的，注册资产评估师应予以必要说明。对宜采用两种以上资产评估方法的评估项目，应当使用两种以上的资产评估方法。注册资产评估师应当根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论。注册资产评估师应当对形成的初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论。注册资产评估师对同一评估对象需要同时采用多种评估方法的，应当对采用各种评估方法形成的初步评估结论进行分析比较，确定最终评估结论。

（七）编制和提交资产评估报告

注册资产评估师应当在执行评定估算程序后，根据法律、法规和资产评估准则的要求编制资产评估报告。注册资产评估师应当根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核。注册资产评估师提交正式评估报告前，可以在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通。注册资产评估师完成上述评估程序后，由资产评估机构出具资产评估报告并按资产评估业务约定书的要求向委托方提交资产评估报告。

（八）资产评估工作底稿归档

注册资产评估师在提交资产评估报告后，应当按照法律、法规和资产评估准则的要求对资产评估工作底稿进行整理，与资产评估报告一起及时形成评估档案。

1.资产评估工作底稿的概念。资产评估工作底稿是指注册资产评估师执行评估业务形成的，反映评估程序实施情况、支持评估结论的工作记录和相关资料。

2.资产评估工作底稿的分类。资产评估工作底稿通常分为管理类工作底稿和操作类工作底稿。

（1）管理类工作底稿是指注册资产评估师在执行评估业务过程中，为承接、计划、控制和管理评估业务所形成的工作记录及相关资料。管理类工作底稿通常包括以下内容：

①资产评估业务基本事项的记录。

②资产评估业务约定书。

③资产评估计划。

④资产评估业务执行过程中重大问题处理记录。

⑤资产评估报告的审核记录。

管理类工作底稿举例见表2-1。

表2-1　　资产评估业务基本事项调查表　　索引号：G-1

（2）操作类工作底稿是指注册资产评估师在履行现场调查、收集评估资料和评定估算程序时所形成的工作记录及相关资料。操作类工作底稿的内容因评估目的、评估对象和评估方法等不同而有差异，通常包括以下内容：

①现场调查记录与相关资料，包括：委托方提供的资产评估申报资料，现场勘查记录，函证记录，主要或者重要资产的权属证明材料，与评估业务相关的财务、审计等资料，其他相关资料。

②收集的评估资料，包括：市场调查及数据分析资料，相关的历史和预测资料，询价记录，其他专家鉴定及专业人士报告，委托方及相关当事方提供的说明、证明和承诺，其他相关资料。

③评定估算过程记录，包括：重要参数的选取和形成过程记录，价值分析、计算、判断过程记录，评估结论形成过程记录，其他相关资料。

操作类工作底稿举例见表2-2。

表2-2　　货币资金——库存现金评估步骤及复核表　　索引号：C3-1-1

3.资产评估工作底稿的编制要求。

（1）注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守法律、法规和资产评估准则的相关规定，编制和管理工作底稿。

（2）工作底稿应当反映评估程序实施情况，支持评估结论。

（3）工作底稿应当真实完整、重点突出、记录清晰、结论明确。注册资产评估师可以根据评估业务的具体情况，合理确定工作底稿的繁简程度。

工作底稿可以是纸质文档、电子文档或者其他介质形式的文档，可以根据评估业务具体情况合理选择工作底稿的形式。电子或者其他介质形式的重要工作底稿，如评估业务执行过程中的重大问题处理记录，对评估结论有重大影响的现场勘查记录、询价记录和评定估算过程记录等，应当同时形成纸质文档。

资产评估工作底稿应当反映内部审核过程。审核人在审核工作底稿时，应当书面表示审核意见并签字。注册资产评估师应当根据评估业务特点和工作底稿类别，编制工作底稿目录和索引号，反映工作底稿间的勾稽关系。注册资产评估师应当在评估报告日后90日内，及时将工作底稿与评估报告等一起归人评估业务档案，并由所在评估机构按照国家有关档案管理的法律、法规及资产评估准则的规定妥善管理。评估业务档案自评估报告日起至少保存10年。国家法律、法规另有规定的，依照其规定。

四、执行资产评估程序的基本要求

1.资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建立、健全资产评估程序制度。

2.资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当根据资产评估项目的具体情况和资产评估程序制度，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。

3.资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助理人员实施资产评估程序。

4.如果由于资产评估项目的特殊性，资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个基本环节，如在损害赔偿评估业务中评估对象已经灭失，无法进行必要的现场勘查，或受到限制无法实施完整的资产评估程序，资产评估机构和人员应当考虑这种状况是否会影响到资产评估结论的合理性，并在资产评估报告书中明确披露这种状况及其对资产评估结论可能具有的影响，必要时应当拒绝接受委托或终止资产评估工作。

5.资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿，并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告中予以披露。