固定资产评估

第五节　固定资产评估

一、固定资产评估的范围及分类

由于学校固定资产数量大、种类多、形态各异、分布面广，为了毫无遗漏地进行固定资产评估，必须将待估的固定资产分类查实，以便进行全面公正的评估。固定资产分类依不同标准有不同的分类法。这里主要讲与资产评估关系紧密的两种分类法。

（一）按我国会计制度的规定进行分类

普通中小学、中等职业学校和其他事业单位的固定资产分为六类：房屋及建筑物、专用设备、一般设备、文物和陈列品、图书、其他固定资产。

1．房屋及建筑物，指房屋、建筑物及其附属设施。房屋包括教学和科研用房、行政办公用房、生产经营用房、仓库、职工生活用房、食堂用房、锅炉房等；建筑物包括道路、桥梁、围墙、水塔、雕塑等；附属设施包括房屋建筑物内的电梯、通讯线路、输电线路、水气管道等。

2．专用设备，指各种具有专门性能和专门用途的设备。包括各种仪器和机械设备、医疗器械、文体设备等。

3．一般设备，指办公和事务用的通用性设备。包括交通工具、通讯工具、家具等。

4．文物和陈列品，指古玩、字画、纪念品、装饰品、展品、藏品等。

5．图书，指图书馆(室)、阅览室、资料室的图书资料世寸。

6．其他固定资产，指未能包括在上述各项内的固定资产。

高等教育学校的固定资产分类．按国家教育部《固定资产分类编号目录》分类规定执行。

（二）从资产评估角度考虑，固定资产的分类

1．房屋，指教学、生产、管理部门使用的房屋及其不可分割的设备，如电梯、通风采暖设备、煤气及卫生设施等。

在资产评估中，房屋还可进一步分类。如，按结构类别划分，有钢结构房屋、钢筋混凝土结构房屋，木结构房屋及其他结构房屋；按功能类别划分，有仓储用房、教学用房、经营用房、生活用房其他用房等；按房屋的构成分，房屋可分为基础、地面、内外地及房顶等部分。

2．建筑物，指被评估单位除房屋以外的各种建筑物。

3．机器设备，指直接运用于教学、生产和经营的各种“骨骼性”劳动手段。机器设备还可以进一步进行分类。如，按来源划分，可分为购置设备和自制设备；按实行的标准尺度划分，可分为标准设备和非标准设备，或分为专用设备和通用设备；按用途划分，可分为传动设备、动力设备和工作设备；按技术水平划分，有自动化生产线、半自动生产线及其他设备。

4．土地，指被评估单位占用的全部土地面积，包括各种房屋建筑物占地、绿化用地、道路用地、停车场用地及生活用地等。土地是具有特殊价值的资产，在我国，土地评估主要是评估其一定使用年限内的使用权价值，因为，我国宪法规定，除土地所有权另有规定外，一切土地属国家所有，不准买卖。

二、固定资产评估的特点

固定资产与其他资产特别是流动资产相比，具有价值量大、使用时间长、价值周转慢等特点，这些特点，客观上决定着固定资产评估也有其别于其他资产评估的特点。

（一）固定资产评估一般采用单项独立评估

这主要是因为，在单位，固定资产品种多，其功能作用各不相同，不能简单汇总相加；固定资产使用时间长，各类固定资产新旧不一，也不能笼统地加以评估；而且，由于固定资产类别不同，在单位发挥的作用也不同，我们对其评估也应该分清主次，区别对待。

（二）固定资产评估工作量浩繁，往往使之成为单位资产评估的重点和难点

这主要是由固定资产使用时间长、价值转移慢的特点决定的。固定资产的价值和使用价值，随着时间的推移，在使用中同时都发生变化，因而对其价值的测定、评估，自然增加了难度。比如，从使用价值方面讲，由于长时间的使用，固定资产的物理性能、几何形状都在发生变化，从而引起其效率、性能等功能方面的变化；从价值方面讲，由于科学技术进步，一方面是同类固定资产再生产费用的减少和新的固定资产的出现，使得被评估的固定资贬值；另一方面由于对被评估的固定资产可能进行过改造和社会物价的上涨，从而使被评估的固定资产价值升值。对固定资产进行重估以确定其价值正是在这样有升有降、起伏波动的状况中进行的，这对评估工作无疑带来了困难。因此对固定资产进行评估，必须做大量的工作，要花很大力气去收集物价方面的、技术动向方面的、同行资产评估方面的及被评估固定资产本身的有关资料。

（三）固定资产评估使用的方法比较全面

由于固定资产种类繁多，各类固定资产差异甚大，如地下的输油管道与使用的机器设备各具形态，作用有别，在评估时宜因物选法。对于能灵活地采用多种方法评估的固定资产，为了准确确定其评估价值，宜采用多种方法同时进行评估，以便相互修正或确定其最终的评估价值。

三、固定资产评估的准备工作

（一）与固定资产评估有关的资料

1．固定资产的产权证明，如机器购买合同、凭证，房地产购建批文、合同、建筑许可证、开工许可证、产权证等。

2．固定资产购建入账依据、价款支付凭证等会计记录。

3．固定资产购置时间、启用时间、已使用年限、尚可使用年限以及评估委托人现行的折旧方法等。

4．房屋建筑物的设计文件及与之有关的技术资料。

5．房屋建筑物竣工验收的交接文件及竣工决算等会计资料。

6．固定资产购建后的装饰（如房产）、改造（如机器设备）情况、费用支出及账务处理情况。

7．固定资产遭受意外灾害（发水灾、地震、雷击等）的记录及资产损害程度的鉴证情况。

8．评估时日同类资产的市场价格及购建同类资产的重置价值。

9．国家公布的或评估机构测算的通货膨胀率、银行利息率及外汇市场调剂价格。

10．固定资产的担保、保险及抵押情况。

11．固定资产评估所需要的其他有关资料。

（二）对收集的或委托人提供的资料进行整理

整理资料的工作是固定资产评估准备工作的重要环节。为了提高资料的可靠性，必须对收集的资料和有关单位提供的资料进行科学处理。评估前的资料整理工作包括如下环节：

1．阅读并筛选所得到的全部资料。如产权证明材料，复印后可将原件退回被评估单位。有的资料可作重点掌握，有些资料仅作一般了解。

2．对筛选留下的资料进行审核、验证。

3．对审核、验证后需保留的资料进行分类、编号或存档。长期性从事资产评估业务的机构，必须建立资料库。

（三）确定评估的目的、价值标准和计算方法

资产评估的目的分为一般目的和特殊目的。如为了了解被评估单位固定资产的价值量，此属一般性目的；如是为了从事转让、租赁经营、股份经营、破产清算等特定经济行为而进行的评估，则具有各自不同的评估目的。

评估目的不同，所采用的价值标准和计价方法也就不同。因此，在固定资产评估准备工作中，确定评估目的及与之相适应的价值标准和计价方法是极其重要的工作环节。

（四）根据上述确定的评估目的、价值标准对待估固定资产进行分类

对待估固定资产进行分类的目的一是为了简化各类固定资产评估；二是为了对不同的资产类别（如房屋类、机器设备类、土地类等）采取不同的计价方法；三是为了避免资产评估时的重评或漏评。

四、固定资产的质量鉴定

固定资产的质量鉴定是固定资产评估的重要基础工作，也是对固定资产确定评估价值的依据。固定资产价值的高低取决于两类因素，一是其运营环境因素和技术进步的快慢，这些因素决定固定资产无形损耗的大小；二是固定资产本身的新旧程度，即有形损耗的高低。对于固定资产新旧、好坏作出何种程度的判断，这就取决于对固定资产的质量进行鉴定。

固定资产的质量鉴定分为定性鉴定和定量鉴定。定性鉴定主要是依靠工程技术人员和评估人员的专业学识和长期实践经验，依据现场了解的情况，经过目测所作出的设备设施好坏新旧程度的判断；定量鉴定主要是采用仪器仪表进行测定，或者通过若干参数指数进行运算，对设备设施作出物理状况、技术性能、几何精度等方面的判断。

固定资产质量鉴定的内容依其类别不同而不同。

（一）房屋建筑物质量鉴定

对于房屋建筑物类固定资产，主要考察房屋建筑物的原设计建筑状况和现存状况，前者包括面积、层高、结构、装饰及整个建筑物的高度；后者主要根据前述原设计建筑状况的有关项目鉴定其现实的完好程度状况。

成新率是房屋建筑物质量鉴定的关键指标（特别是运用重量成本法进行评估时，更是如此）。房屋建筑物新旧程度的评定，是评估技术工作中业务性、技术性很强的工作。其质量鉴定主要凭评估工作者的经验、并结合被评估建筑物的已使用年限及实际考察建筑物的主体结构（框架、内外墙、基础、房顶、梁柱等）损坏、变形程度状况来确定。

房屋建筑物的质量等级及新旧程度通常划为10个等级，即通常的“十成”，标准分述如下：

（1）完好：九十成新。主体结构完好，基本上没有变形或破坏情况。

（2）基本完好：七八成新。主体结构基本完好，仅有局部发生轻微变形或损坏。

（3）一般性损坏：五六成新。主体结构变形面、破损程度在30%以内，基本上不影响使用。

（4）严重损坏：三四成新。主体结构变形面和破损面在30%以上，影响正常使用，但没有倒塌危险。

（5）危险：一二成新，主体结构严重变形和损坏，不能使用，且有倒塌危险。

（二）机器设备质量鉴定

机器设备质量鉴定较之房屋建筑物的质量鉴定要复杂得多，这是因为机器设备的品种、技术等级及使用机器设备的行业千差万别，很难有一个统一的鉴定标准。机器设备的质量鉴定可从两方面入手。

一是考察原来设计及技术性能状况，以便作出原设计及技术是否合理、先进的判断；

影响造成的锈蚀、损坏情况，同时，还要针对不同设备的技术要求，应用相应的仪器仪表进行实地检测，以便从物理性能、几何形状、技术精度等方面作出该设备质量的判断。

五、固定资产评估中重置成本法及其应用

在固定资产评估中，重置成本法运用得最为普遍和广泛，这是由固定资产评估多采用单项独立评估的特点决定的。所谓重置成本法，是指运用技术经济方法确定被评固定资产的复原重置成本（或更新重置成本），然后减去被评固定资产的有形损耗、经营性损耗和经济性损耗，从而确定被评固定资产价值的一种方法。

上述概念中，已表达出固定资产重置成本法的基本公式：

被评固定资产的评估价值＝该固定资产重置成本（复原重置成本或更新重置成本）－该固定资产的有形损耗－该固定资产的经营性损耗－该固定资产经济性损耗＋（土地的评估价值）

上式中，因采用的重置成本不同，成本法又为复原重置成本法和更新重置成本法，其式中后面三项扣减因素（即三种“损耗”）也应该分别以复原重置成本或更新重置成本为基础来加以确定。

上式中，关于括号内“土地的评估价值”一项，若是机器设备的评估，则不计“土地的评估价值”，若是房屋建筑物的评估，则应计入“土地的评估价值”。在我国，“土地的评估价值”主要体现为土地使用权的价值。

（一）固定资产重置成本的确定

固定资产的重置成本是指某一日期，重新购置或建筑、安装该项同样的、全新的固定资产所需的全部费用。重置成本分为复原重置成本和更新重置成本。

复原重置成本是指在评估日期采用与被评资产相同的材料、相同的设计、相同的建造标准和现行的价格购建类似或相同的全新固定资产的成本。

更新重置成本是指在评估日期，使用现代材料，并根据现时标准和设计，以现行的价格购建或制造的、与被评固定资产功能相同的全新固定资产所需要的成本。

利用成本法评估固定资产价值，一般说来，采用更新重置成本较为普遍，因为资产的买方在选用资产时，往往总是寻求最经济的资产作为购买资产的参照物，而不愿意以“复制古董”为依据来作价。

确定固定资产的重置成本（复原重置成本或更新重置成本）通常有三种方法。

1．加和法（亦称详细法）

此法是指利用现行的价格直接估算被评固定资产的直接成本和间接成本，并将两者相加而求得重置成本（复原重置成本或更新重置成本）。即：

重置成本＝直接成本＋间接成本

（1）直接成本的求法

如果是自制的固定资产，直接成本包括生产过程的费用、安装费用和按成本利润率计算的利润三部分。生产过程的费用，包括生产或制造该固定资产的原材料、辅助材料的费用，制造该固定资产的固定资产折旧，制造该固定资产的工人工资及工资性支出。安装费用同样包括在安装该固定资产过程中所发生的料、工、费等项支出。自制固定资产的重置成本应包括生产该资产的利润部分。这是因为，其一，资产评估中的重置成本是指的资产的重置价值，重置价值中理应包括利润；其二，如果固定资产不是通过自制来满足，而是从市场上取得，则从市场上取得的固定资产价格中已包括有生产厂家的利润；其三，资产评估是一种模拟市场交换的定价行为，自制的该固定资产如果拿到市场出售，除强制拍卖或破产清算以外，认购者也必须承认该固定资产中包含的利润。自制资产中的利润，通常按社会或同行业的平均成本利润率确定。即：

自制固定资产所包含的利润＝该固定资产自制成本×社会或行业的平均成本利润率

如果是外购的固定资产，直接成本包括该资产的购置费用、运输费用、安装调试费用、人工费用等可以直接归集的费用。

（2）间接成本的求法

不论是自制的、还是外购的固定资产，其间接费用都包括购置、安装、调试过程中发生的不能直接归集的各项费用。如整个工程的总体设计费用、管理费用及其他费用。间接成本通常以直接成本为基础加以确定。在实际经济生活中，机器设备等固定资产的间接成本一般是按其占直接成本的百分比来计算的。

2．价格变动趋势法（亦称物价指数调节法）

价格变动趋势法的基本思路是，用被评固定资产或类似固定资产价格变化趋势来推算现时被评固定资产的重置成本（复原重置成本或更新重置成本）。

假如，已知被评固定资产原来的价格，而且也知道同类资产或该固定资产的价格变动趋势（用价格变动指数表示），便可以利用下列公式求得被评固定资产的重置成本。

即：

被评固定资产重置成本＝该固定资产（或同类资产）原始成本×物价变动指数

例如，被评资产为某台设备，2005年购置时的价格为12万元，但该设备现已不再生产。现有同类设备的资料如下：2005年时同类设备价值为10万元，至评估时（假定为2008年5月）该设备涨至14万元。据上述资料求被评固定资产的价值。

同类设备的价格由2005年10万元升至评估时14万元，说明物价指数上升了14万元／10万元＝1.4万元

则：被评固定资产（设备）重置成本＝12万元×1.4＝16.8万元

采用价格变动趋势法确定固定资产重置成本，必须满足下述条件：

（1）可比资产与被评资产具有极高的同类性或相似性；

（2）同类资产的价格变动能真实反映被评资产的价格变动。

3．生产能力比较法（也称功能比较法或指数调节法）

这是一种通过比较两个类似的资产，来研究它们的生产能力（产量或规模）与其购置成本的相互关系来推算被评固定资产的重置成本的方法。生产能力比较法的原理是：两个同类的不同生产能力（产量或规模）的固定资产，其建造成本与其生产能力（产量或规模）大小不一定成正比例关系（即呈非线性关系），即两台不同生产能力的同类设备相比，单位生产能力的造价是不同的。设备A的生产能力比设备B的生产能力大一倍，但其购置成本不一定A比B也大一倍。利用这种生产能力造价不同的客观事实，在公式中采用以幂的指数方式加以调节。

根据这一原理，在已知同类的固定资产的生产能力、造价（重置成本）和被评资产的生产能力的条件下，使可利用下式求得被评资产的重置成本。

即：被评固定资产重置成本/参照物固定资产成本＝(被评固定资产生产能力/参照物固定资产生产能力）ⁿ

即：被评固定资产重置成本＝参照物固定资产成本×

(被评固定资产生产能力/参照物固定资产生产能力）ⁿ

公式中的指数n是一经验数据。在资产评估中：通常取0.4～1之间的数值。一般来说，被评资产生产能力与参照物资产的生产能力越接近，n的值应取大一些；被评资产生产能力与参照物资产生产能力越悬殊，n的值应取小一些。

例如，某固定资产购置成本12万元，生产能力为5 000件／年，而被评固定资产生产能力为10 000件／年，求被评固定资产的重置成本（取n＝0.9）。

将有关数值代入上述公式，得

被评固定资产重置成本＝12万元×(1 000件／年÷5 000件／年)0.9＝12万元×200.9＝12万元×1.87＝22.44万元

（二）固定资产有形损耗的确定

有形损耗也称有形磨损或实物损耗。固定资产的有形损耗是固定资产由于受自然力的作用和使用而引起的磨损。马克思指出“机器的有形损耗有两种，一种是由于使用，就像铸币由于流通而磨损一样。另一种是由于不使用，就像剑入鞘不用而生锈一样。在后一种情况下，机器的磨损是由于自然作用。前一种磨损或多或少地同机器的使用成正比，后一种损耗在一定程度上同机器的使用成反比”。

固定资产的有形损耗，取决于多种因素。这些因素主要有：

（1）固定资产本身的质量；

（2）固定资产的负荷状况；

（3）固定资产的固定程度和安装质量；

（4）固定资产的维护保养状况；

（5）固定资产操作使用者的素质，等等。

确定固定资产的有形损耗通常有三种方法。

1．观察法

具体做法是，或者凭借资产评估人员的经验、眼力和判断力作出固定资产损耗的评定；或者将被评固定资产与同类固定资产作比较来分析、确定有形损耗程度；或者向资历较深的、有经验的工程师或操作者调查加以评定。

2．比率法

比率法确定固定资产的有形损耗，这里的比率是指该固定资产的损耗率。这一比率乘以该固定资产重置成本便是固定资产的有形损耗。公式是：

固定资产有形损耗＝该固定资产的重置成本×该固定资产的有形损耗率

上式中，“该固定资产的重置成本”的求法见“固定资产重置成本的确定”。

上式中，该固定资产的有形损耗率可利用下面的公式求得：

固定资产有形损耗率＝该固定资产实际已使用年限/固定资产总使用年限×100%＝该固定资产实际已使用年限/该固定资产实际已使用年限＋该固定资产剩余寿命年限×100%

上述公式中的“该固定资产实际已使用年限”和“该固定资产剩余寿命年限”的计算方法分别见“设备实际已使用年限的确定”和“设备剩余使用年限的确定”。

3．直接补偿法

直接补偿法是直接计算使被评估的固定资产达到全新资产状态或具有原有功能所需要的维修或修饰的费用，并以这种费用支出作为固定资产的有形损耗。如对设备已磨损的部件进行更换，则新的零部件的价值及更换所发生的其他费用即为该固定资产的有形损耗。如对旧房进行修整，使之整旧如新，则其间发生的费用可作为该房产的有形损耗。

（三）固定资产经营性损耗的确定

固定资产的经营性损耗也称功能性损耗、功能性陈旧或经营性贬值。固定资产经营性损耗是指由于技术进步，与被评固定资产同样结构或同样质量的固定资产更便宜地生产出来，或者新的、效率更高的固定资产的出现而引起的被评固定资产的价值损失。事实上，固定资产经营性损耗就是固定资产的“精神磨损”。它是资产的无形损耗之一（无形损耗的另一种形式是经济性损耗。参见“固定资产经济性损耗的确定”）。

马克思在讲到机器设备的损耗时指出：“机器除了有形损耗之外，还有所谓无形损耗。只要同样结构的机器能够更便宜地再生产出来，或者出现了更好的机器同原来的机器相竞争，原有机器的交换价值就会受到损失。在这两种情况下，即使原有的机器还十分年轻和富有生命力，它的价值也不再由实际物化在其中的劳动时间来决定，而由它本身再生产或更好机器的再生产的必要劳动时间来决定了。因此，它或多或少地贬值了。”在固定资产评估中，怎样确定这种“或多或少地贬值”呢？确定固定资产的这种经营性贬值（或损耗）通常遵循如下步骤：

（1）选取可比固定资产。因为被评固定资产的经营性损耗是由于同类先进机器设备的出现或再生产原固定资产的劳动生产率的提高造成的，因此，必须选取比被评资产更新、效率更高、更能节约原材料能源的同类设备作为参照物。

（2）确定被评固定资产一年中较可比固定资产的运营损失。

具体做法是，计算出较先进的可比固定资产在一年内的运营中比被评资产多节约的费用或增加的产出量。新的较先进的可比固定资产的新增效益即为被评固定资产一年内的经营性损耗。

（3）估测或推算被评固定资产的剩余寿命年限。

（4）计算在被评固定资产剩余寿命年限内，新的、较先进的固定资产的新增效益值，并进行折现。

因为可比固定资产的新增效益值是在未来时间内实现的，而资产的评估和交易是现时或近期发生的，所以要将这种未来收益折算成现值。

（四）固定资产经济性损耗的确定

固定资产的经济性损耗，是指由于固定资产运营环境因素的变化而引起的其自身价值的贬损，也就是说，这种损耗是由于资产本身以外的原因造成的。

造成固定资产经济性损耗的因素有：

（1）产品市场需求的减少；

（2）市场竞争的加剧：

（3）原材料能源供应紧张；

（4）物资供应价格的上涨；

（5）基础设施服务价格的提高；

（6）国家利率的上升；

（7）通货膨胀；

（8）政府干预及经济政策；

（9）经济紧缩及其他外部经营条件的变化，等等。

确定固定资产经济性损耗有两种方法。

1．指数调节法

比如，被评估的固定资产是一条自动流水线，在各种外部条件合理配合、协调配套的条件下，其综合生产能力为每年生产10万件产品。现由于市场需求减少或者原材料供应紧张等原因，每年只能生产5万件产品。即是说只有一半的生产能力发挥作用。作为买主，他若用全价将这条流水线一买下就使其闲置，他肯定不干；作为卖主，若将设备打一半的折扣出卖，他也不干。因此，必须在买卖双方之间寻求一个合理的“折扣率”，这个折扣率就必须依靠“指数”来调节了。

指数调节法确定资产经济性损耗的公式是：

被评固定资产的经济性损耗＝被评固定资产重置成本×该固定资产的经济性损耗率

式中：固定资产经济性损耗率（%）＝［1－（固定资产实际产量/固定资产综合生产能力）ⁿ］×100%

式中：n为一经验数据，通常取值为0.4～1.0之间。固定资产实际产量与其综合生产能力越接近，n的值就越大；相反，两者较为悬殊，则n取值较小。

在上例中，若取n＝0.6，则：

被评自动流水线的经济性损耗率＝［1－（5万件/10万件）^0.6）］×100%＝［1－0.66］×100%＝34%

求得被评自动流水线的经济损耗率之后，将它乘以被评自动流水线的重置成本便可求得被评资产的经济性损耗。

也有人认为，固定资产的经济性损耗应以经济性损耗率乘以重置成本减去有形损耗和经营性损耗后的余额。即：

固定资产经济性损耗＝（固定资产重置成本－该资产有形损耗－该资产经济性损耗）×该资产的经济性损耗率

理由是，资产的经济性损耗本身，并不影响资产本身的生产能力、几何形状、效率和质量，而涉及到资产生产能力、几何形状、效率和质量等方面的损耗在有形损耗、经营性损耗中已作了扣减，因而经济性损耗只能在前述损耗扣减后再打折扣。但多数人不同意这种观点。理由是，上述各项损耗是各不相同的原因造成的，不存在重复扣减问题，只能分别各种因素进行损耗扣减。而且，重置成本法评估资产价值，本身要求以资产的重置成本作基础。因而在重置成本法中，确定资产的经济性损耗，就只能坚持使用下述公式：

固定资产的经济性损耗＝该固定资产的重置成本×该固定资产的经济性损耗率

2．类比法

类比法是将受到经济环境影响的被评固定资产与社会上不受经济环境影响的同类固定资产进行比较，从而确定被评固定资产损耗的方法。

比如，某市一些旅社饭店几乎都集中于火车站附近。因为火车站客流量大，附近的旅社空房率甚低。后来由于城市发展的需要，火车站移至新址，一些旅客饭店都纷纷迁建于新的火车站附近。对于未搬迁到新火车站的旅社来说，于外部条件的变化，使之空房率明显升高。假设每年减少纯收入5 000元，这5 000元便是这座旅社一年的经济性损失。

再预测该旅社的剩余使用年限，将各年的运营损失折算成现值。

类比法确定资产的经济性损耗的具体步骤是：

（1）将被评固定资产与不受经济条件影响的固定资产作比较，计算被评固定资产一年内的经济性损耗；

（2）确定被评固定资产的剩余使用年限（方法参见“设备剩余寿命年限的确定方法”）；

（3）计算剩余使用年限内的固定资产经济性损耗。