资产评估概述

第一节　资产评估概述

一、资产评估的概念

简单来说，资产评估就是对资产某一时点的价格进行估算。即由评估机构根据特定的目的，遵循公允的原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。学校资产评估是一项新课题，本书以企业为例介绍资产的评估，供评估学校资产参考。

资产评估具有六个要素，即资产评估的主体、客体、目的、程序、标准和方法。

1．资产评估的主体

资产评估的主体也就是由谁来进行评估。由于资产评估直接关系着资产业务各方的权益，涉及多方面的专业知识，如工程技术、会计学、市场学、价格学、数学等，因此评估主体必须具备：

（1）广博的学识和丰富的实践经验。

（2）经过严格的考试或考核，取得资产评估管理机构确认的资格。

在西方发达国家，资产评估工作一般由中立的第三者来完成。概括起来评估主体大体有三种：一是综合机构。二是专业性评估机构。仅对某一类别或行业的资产进行评估。三是管理咨询公司、财务咨询公司、会计师事务所兼营或附营资产评估业务。

2．资产评估的客体

资产评估的客体就是被评估的资产。资产是指学校所拥有的或长期控制的各种财产、债权及其他权利。资产可分为流动资产、固定资产、长期投资、无形资产和其他资产等类别。

3．资产评估必须遵守公允的标准

在资产评估中遵守公允的价格标准包括以下内容：

（1）根据不同的资产业务即评估目的，采用相适应的价格类型；

（2）在价格构成的各要素即成本、费用、税金、利润等各项是否取舍上，必须服从于资产评估的目的；

（3）同样的资产在相同目的、相同时点、相同地区的估价，应是相同的。

4．资产评估必须遵循法定的程序

资产评估工作必须按一定的程序进行，否则就会影响到评估的质量。严格地按照科学的程序进行评估，是减少评估工作中的误差，防止营私舞弊现象发生，保证评估质量的基本条件。另外，有了统一而明确的程序，才能使评估工作有计划、有步骤、有条不紊地进行，才能提高其工作效率。

5．资产评估的方法

资产评估方法是评估资产特定价格的技术规程和方式。评估方法不仅因价格标准不同而不同，也由于评估对象的物理状态以及可利用的资料的不同而不同。因而评估方法也是多种多样的。

二、资产评估的特点

明显区别于会计核算中资产计价的特殊性。资产评估具有现实性、市场性、预测性、公证性和咨询性等特点。

1．现实性

现实性是指以评估基准期为时间坐标，按这一时点的市场、环境、资产状况及其预期对资产进行评价。现实性表现在三方面：

（1）反映现状完全以现实存在为转移。现实存在本来是过去和现在业已完成的经济活动的结果，在这个意义上说，它是过去活动的函数。财务会计就是连续系统地对业已完成的经济活动进行反映、分析和报告的活动，它也可以揭示一定时期的经营成果和一定时点的资产状况。但是，财务会计连续反映的程序，具有很大的滞后性。财务会计连续反映资产在时间序列的变化，有助于解释资产状况的历史演变及现状形成的原因，但正因为连续性程序要求不同会计期间的衔接、均衡、一致，以及滞后效应，使财务会计对当前资产状况的反映出现较大偏差。资产评估的现实性特点，为改进财务会计在这方面的功能提供了有益的线索。

（2）以现实状态为基础反映未来。资产评估涉及对未来的预测。预测是对未来事件的陈述，它固然根据过去和现实状况，但必须考虑未来的新变化、新因素、新发展，这才是合乎一般规律的。但是，资产评估中的预测更强调现实的意义，它把未来状况抽象为现实状况随着时间进程而出现的逻辑延伸。尽管这仅仅是一个抽象，不尽符合资产发展的规律，但却是一个必不可少的抽象或假定。

（3）现实性强调客观存在。形式上存在而实际上已消失者，形式上不存在而事实上存在者，都要以实质上的客观存在为依据来校正。

2．市场性

市场性是资产评估区别于其他会计活动的显著特征。财务会计既反映外部交易即市场交易，又反映内部交易即企业内部的资源变换。企业内部资源变换在时空上是与市场相分离的。资产评估则是在模拟市场条件下，对资产确认、估价和报告，并且通常受市场直接检验。

（1）模拟市场是资产评估的依据。因为资产评估的实质就是以资产要素市场和本金市场作为参照系，对资产的价格属性进行重新描述，其目的一部分直接服从于资产交易的需要，有的即使不是市场活动，如足额补偿和公平纳税，其价格尺度也要取之于市场。所以说，资产评估不可能离开资产市场而得出合理的结论。

（2）评估结果的有效性按市场标准检验。市场交易类资产业务的评估结论的有效性，是直接受市场检验的。如果市场交易价格与评估值大相径庭，就会被认为是毫无意义或低质量的评估。非交易资产业务，尽管没有市场成交直接对评估进行检验，但验证它有效性的尺度仍然是以现实市场为基础的。在我国进行资产评估结果的确认，就要遵循市场标准。这明显区别于财务会计以有效凭证为依据检验其有效性的特点。

3．预测性

资产评估的预测性是指用资产在未来时空的潜能说明现实。例如，用预期收益来反映整体资产的现实价格；用预期使用年限和功能说明固定资产重置净价，等等。

资产评估的预测性是由资产本身的属性决定的。如前所述，资产是能够在未来为控制主体带来经济利益的、具有稀缺性的经济资源。这个定义揭示的资产属性都是要经未来时期证实的，资产作为经济资源的有效性、稀缺性，是未来时期的属性，没有预测，既不能确认，也不能计价，从而，对资产既不能作定性，也不能作定量的评估。资产从本质上说是属于未来的，它以未来状况说明现实属性的特征，决定着资产评估必须具有预测性。

预测性体现在决定资产价格各要素评估的许多领域，预期寿命、预期功能、预期价格、预期利润和净现金流量等，都带有预测性。

资产评估的预测性以现实性为根本约束，并且最终为了说明资产的现实属性，从而与管理会计区别开来。

4．公证性与咨询性

公证性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人中任何一方的需要。公证性的表现有两点：①资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规范和业务规范，为公证性奠定了技术基础。②评估人通常是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公证性的组织基础。当然，资产评估也有内部评估形式，但它并不能在资产业务中取代第三者评估即外部评估的作用，之所以不可取代，是由于资产评估不能不具有公证性。公证性使资产评估结论常用于财产诉讼和政府对财产的征用和管理。

咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价负责。事实上，资产评估为资产交易提供的估价往往由当事人作为要价和出价的参考，最终成交价还取决于讨价还价的本领。咨询性除具有上述有限法律责任这一含义之外，还有另一含义，即资产评估是职业化的专家活动。其表现是一定结构的专家组成专业评估机构，形成社会分工的一个专业，评估活动市场化了。这种专门化、市场化的评估业，拥有大量资产信息，能够更好地为资产业务的优化和实现服务。

三、资产评估的对象

指具有使用价值对生产经营持续发挥作用，并能够以货币计量的资产。

（一）资产评估对象的确立

决定资产评估对象的客观依据一是资产业务范围，一是资产评估目的。资产业务范围决定评估对象的边界。由于资产评估是应资产业务需要而进行的，因此，只有纳入资产业务范围的资产才评估，这就框定了资产评估对象的边界。

资产业务范围对评估对象的界定有两种情况。一种情况是资产业务范围的构成要素是——确指的。

另一种情况则不同。资产业务范围往往涉及一揽子资产，尽管它的边界是清晰的，但是它的要素却很复杂，资产评估目的决定评估对象的内涵。因资产评估目的的区别，形成两种内涵的资产评估对象。一种是单项资产评估，一种是整体资产评估。

1．单项资产评估

单项资产评估是指对单位资产以单台单件为评估对象的评估的行为。

2．整体资产评估

它是以形成特定经营能力、能够计量经营成果的资产群体为评估对象的评估。以整体资产作为评估对象，就不是评估它的构成要素——单件资产的价值，而是根据它的预期获利能力来评估。

（二）资产评估对象的分类

资产评估对象的分类，其目的一是考虑到资产的工程技术性特点，为评估中的专业技术勘踏、检测，以及按技术特点进行评估业务分工创造条件，便于进行专业化分工协作，提高评估工作的效率和质量。二是便于揭示评估对象的价格特征和市场特征，为适用适当的价格类型提供依据。三是便于分类收集市场和其他方面的相关资料，有效地选择参照物，采用适当的评估方法。四是适应用户需要，与财务会计核算和报告的惯例相适应，提供资产核算的依据。综合考虑上述各项要求，在资产评估中原则上按财务会计核算需要分类建账制表，按工程技术特点分类分工评估。这两种分类标准虽有不同，但也有内在联系，是可以统一起来的。现行财务会计制度规定的资产分类（综合考虑国家对学校会计制度），在总分类账户层次上，考虑了资产的工程技术特点，把全部资产要素分为固定资产、长期投资、流动资产、无形资产、专项资产和在建工程等几大类。财务会计总分类账户对资产的划分，对于评估中专业技术分工和收集整理信息资料是基本适用的，因为这几类资产基本上均具有独特的工程技术性特点，分属不同的市场、有不同渠道的资料来源，因而，总分类账户既应作为评估报告中资产分类的依据，也应作为研究资产评估技巧的分类依据。还可作为资产评估中专业分工的参考。总分类账户运用于评估的不足之处在于，房地产分属于固定资产和无形资产（土地使用权），而房地产本身是一个有机体，有独立的市场，评估的专业技术性很强，因而，在评估分工中要作为一个整体拉出来。另外，评估中的专业分工不能过细，有些特点相近的大类评估对象还要适当归并。通常资产评估中有四类专业性很强的分工作业组，一是房地产评估；二是机器设备、存货评估，它可承担固定资产、流动资产、专项资产和在建工程等实物形态资产的评估业务；三是无形资产评估；四是整体资产评估，包括单位评估、长期投资评估、有价证券评估、其他货币性资产和负债的评估，它需要运用娴熟的财务分析和市场营销分析技术。评估中的这种专业技术分工并不否定资产总分类账户的分类，相反，后者是专业技术分工的一个好帮手。

四、资产评估的原则

它是调节资产占用单位、评估人及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则，对于资产评估，社会公认一致性原则、客观性原则、独立性原则、合理性原则、重要性原则和替代原则。

1．一致性原则

资产评估提供的信息与资产业务所需要的信息是一致的。它有两个基本方面即价值属性一致性和估价概念一致性。①价值属性一致性。它是指资产评估的价格类型与资产业务的价值属性具有一致性，它要求评估的价格类型与评估目的（资产业务）和假设条件相一致。②估价概念的一致性。它是指在评估中要动用具有一致性或相关性的概念，正确反映资产的价值属性。在资产评估中，估价概念纷繁复杂，从一定意义上来说，计价就是各相关概念的量化以及逻辑运算的过程，只有相关概念才能组成有机的评估系统。如果掺杂无关概念，评估系统就不能正确反映资产价格属性。

2．客观性原则

指评估事实是有充分依据的，作出必不可少的假设是与事实相一致的，不得与事实有冲突并做伪证。这就要求委托方提供必要的、真实的信息，评估人依据事实独立地作出评估。保持客观性是判断资产评估是否公平有效的基本尺度。

在资产评估中衡量客观性的标准是事实标准，因为资产评估是以市场为参照、以现实为基础的，预测、推算和逻辑运算等主观判断过程只有建立在市场和现实的基础资料上，才具有意义。事实独立于评估人和资产业务的当事人而存在，是可以计量和证实的对象。事实标准并不是说确认资产状况要以某种合法凭证为据，例如，反映资产的市场价格就要用购货发票，在这里事实高于形式（证据只是表示事实的一种形式）。

事实标准强调可验证性。因为事实总是人们可观察的，可以通过合格专家相互独立的观察来验证，只要具有相同或相似的结论，就可以证实评估人的判断具有客观性。

3．独立性原则

这一原则要求资产评估摆脱资产业务当事人利益的影响独立地进行，这是保证资产评估公平合理的重要保障。它具有如下内容：①评估人是专业化的评估服务机构，评估人与资产业务当事人是相互独立的。资产评估行业存在着竞争，评估委托和受托各方具有多向选择的可能性，因为没有竞争和多种选择可能，就很难得有事实上的独立性，使评估不受委托方意志的影响。②评估目的与评估当事人的利益相独立。评估只服务于资产业务，为业务提供合乎职业专家标准的价值尺度，而不是为了某个当事人的利益。③评估人利益与评估结论相独立。评估收费只与实际工作量相关，而不与资产评估价挂钩，不能与评估结论运用的效果挂钩。④评估人利益与资产业务相独立，不仅评估人与资产业务没有现实的联系，也没有潜在的关系。上述联系的存在极容易引起评估不公正，影响当事人对评估结论的信任。职业道德规定，当接受评估委托又有利害关系时，必须予以说明。

4．合理性原则

指资产评估中的主观活动必须体现事物的内在联系和逻辑，符合资产业务的客观需要。资产评估以事实为依据，因而具有客观性，但是，评估不得不提出一些假定，要进行计量、预测、推理、转换，最终作出结论，这是一系列的主观活动。合理性原则要求主观活动建立在客观性的基础上，要合事物之理。基本要求是：①资产评估途径、方法的设计符合资产价值运动的内在规律，即主观思路的科学性。②资产评估方案、业务的组织实施，紧紧围绕着评估目的，即主观活动的目的性。③资产评估途径、方法的选择和运用，体现资产具体情况，反映评估结果交叉验证的需要，即主观行为的客观性。

5．重要性原则

这一原则对价格计量和评估精度均发生作用。重要性既可从它在资产中所占的地位来分析，也可根据资产的贡献来分析。

从资产的贡献来看，资产总是在一定的群体中发生作用，它的边际贡献往往是资产交易双方确认资产价格的尺度。对资产评估必须遵循重要性原则，如果一组资产中有积极和消极部分之分，假如提出积极部分，其他资产出现贬值，这种贬值就应计入资产积极部分的交易价格。这是重要性原则作用于价格计量的一例。

从资产构成的重要性来看，评估精度及其所投入的工作量要根据资产的重要性来确定。衡量资产构成的重要性，或是根据资产价值的绝对数，或是依据其占待估资产总数或评估费用的比例来确定。评估精度的差异对于收集资料、观察、分析和估价方法都有很大影响。资产越具有重要性、精度要求高，评估就细；资产重要性程度低，精度要求则低，评估往往可采用粗线条的办法，做到繁简适宜。

6．替代性原则

根据资产业务当事人行为方式进行价格替代的原则。这个原则的含义是，如果有几种资产可相互替代，按照买者行为方式，价格优惠者是评估中的可替代价格。如果资产有几种处置方式可供选择，按照资产持有者的行为方式，价格最高者是评估中的可替代价格。

五、资产评估标准

资产评估标准是关于资产评估所适用的价格标准的准则，它要求估价类别与资产业务相匹配。

资产在价值形态上的计量可以有多种类型的价格，分别从不同角度反映资产的价值特征，这些价格不仅在质上是不同的，在量上也存在较大差异。而作为资产业务所要求的具体估价标准却是唯一的，否则，就失去了正确反映和提供价值尺度的功能。因此，必须根据资产业务的性质，即评估的特定目的，弄清楚所要求的价值尺度的内涵，从而确定资产业务所适用的价格类别。

1．资产评估标准中的价格

（1）重置成本

资产重置成本是指在现时条件下，按功能重置资产，并使资产处于在用状态所耗费的成本。资产重置成本亦称现行成本。重置成本与历史成本一样，也是反映资产购建、运输、安装、调试等建设过程中全部费用的价格，只不过它是按现有的技术条件和价格水平计算的。资产在全新状态下，其重置成本与历史成本是等额的。

（2）现行市价

现行市价是资产在公开市场上的销售价格，这种销售可以是实际销售，也可以是模拟销售。现行市价源生于公平市场，它有如下规定性，即有充分的市场竞争，买卖双方都没有垄断和强制，双方都有足够的时间和能力了解实情，具有独立的判断和理智的选择。决定现行市价的基本因素有：①基础价格，即资产的生产成本价格。一般情况下，一项资产的生产成本高低决定其价格的高低；②供需关系，资产价格与需求量成正比例关系，与供应量成反比例关系。当一项资产有多个买主竞买时，资产价格就会上升，反之则会下降；③质量因素，是指资产本身功能、精度等技术参数。优质优价是市场经济的法则，在资产评估中质量因素对资产价格的影响必须予以充分考虑。

（3）收益现值

收益现值是指根据资产未来预期获利能力的大小，按照“将本求利”的逆向思维——“以利索本”，以适当的折现率或本金化率将未来收益折成的现值。可见，收益现值是指为获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额。众所周知，投资者投资的直接目的是为了获得预期收益，就一般情况而言，欲获得更多的收益，就必须在资产方面增加投资，投资越多，其资产的价值就越大，反之则小。这里不难看出，资产的评估价值与资产的效用或有用程度密切相关。资产的效用或有用程度越大，它的价值也就越大。不过，资产的效用或有用程度并不是固定不变的，它受社会经济、政治、法律及其他因素的影响，随条件的变化而变化。

（4）清算价格

清算价格是指在非正常市场上拍卖的价格。除了市场条件不同外，清算价格与现行市价很相似。由于市场条件不同，使得二者之间存在根本区别：现行市价是公平市场价格，而清算价格则是一种拍卖价格，这种价格由于受到期限限制和买主限制，其价格一般大大低于现行市价。

2．资产评估标准的选择

资产评估标准的选择，需要根据评估目的，即资产业务的特点和前提条件，由评估机构进行具体分析来确定。一般来说，根据上述要求选择资产评估标准，大致有下列几种类型：

（1）以资产保全、补偿为目的的资产评估，适用重置成本标准。

（2）以资产纳税为目的的资产评估，根据特定税种确定的课税对象，分别采取重置成本、现行市价等标准。

（3）以所有权变更为对象的资产评估，适用收益现值标准。

（4）结业清算和破产清理中的资产评估，适用清算价格标准。

遵循资产评估标准是资产评估具有科学性和有效性的根本前提。

六、资产评估的假设

假设对任何学科都是重要的，相应的理论观念和方法是建立在一定假设的基础之上的。这是因为由于认识的无限性和阶段性，人们不得不依据已掌握的事实对某一事物作出合乎逻辑的推断。这种推断以事实为依据有其合理性，但这毕竟不是全部事实。因此，假设就是指依据有限事实而作出合理推断的状态。资产评估作为一门学科，其理论和方法体系的形成也是建立在一定假设条件之上的。资产评估的假设有以下几点。

1．继续使用假设

从资产评估的角度看，继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。对这种资产的评估，就要从继续使用的假设出发，不能按资产拆零出售零部件所得收入之和进行估价。在确认继续使用资产时，必须充分考虑以下条件：

（1）资产能用其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益；

（2）资产尚有显著的剩余使用寿命；

（3）资产所有权明确，并保持完好；

（4）资产从经济上、法律上是否允许转作他用；

（5）充分地考虑了资产的使用功能。

2．公开市场假设

公开市场假设是指被评估的资产可以在公开市场上买卖，其价格的高低取决于市场的行情。这个假设常用于不动产中房产和土地使用权的评估。因为土地、房屋与企业的厂房、机器设备相比，用途较为广泛，即用途广泛的资产一般比用途狭窄的资产市场活跃，在公开市场中涉及资产的最大最佳效用的内涵。

所谓最大最佳效用，是指资产在可能范围内用于最有利又可行和法律上允许的用途。在评估资产时，按照公开市场假设处理或作适当的调整，才有可能使资产收益最大。资产的最大最佳效用，由资产所处地区、具体特定条件以及市场供求规律所决定。

3．破产清算（偿）假设

破产清算（偿）假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售，也叫强制出售。这种情况下的资产评估具有一定的特殊性，适应强制出售中市场均衡被打破的实际情况，资产评估价格大大低于继续使用或公开市场条件下的价格。

在资产评估中，由于资产未来效用有别而形成了以上“三种假设”。