个人住房贷款业务

第一节　个人住房贷款业务

我国商业银行个人住房贷款涉及的具体业务种类很多，主要有个人住房一手房按揭贷款、个人住房二手房贷款、个人住房房改房贷款、个人住房公积金委托贷款、个人住房组合贷款、个人住房装修贷款、个人住房质押首付款贷款、个人住房加按贷款、个人住房减按贷款、个人住房转按贷款、个人商铺贷款等。如果按照贷款是否具有政策性特征，可以把上述个人贷款划分为两类：政策性个人住房贷款和商业性个人住房贷款。

专栏4-1

部分国家住房按揭制度

在美国，房屋无论是否开工都允许预售。各州的房地产委员会有一些规定，主要内容为开发商在收取保证金之后，需存放在一个第三方监管账户或者银行托管账户内，直到房屋建造完成。对于未开工即已售出的房屋，会依据预售合约对支付的时间和数量作出确定。在支付保证金后，购房者可以立即向银行申请抵押贷款，按揭成数一般为总房价的70%。但按揭贷款一般在房屋建造完成后发放，金融机构在发放抵押贷款时往往对完工有一个确认标准。近年来，在美国的新房市场中，75%是期房预售，现房销售比例只有25%。而在期房中，一半以上未开工就已经完成预售。

在日本，只要项目获得合法的建筑许可，不管是否开工都可以预售。预售时签订合同，约定总价与交付日期，购房者支付定金（房款10%左右），房屋交付使用时购房者支付余款；支付余款时再决定是否进行银行按揭。

韩国在样板房期间就可进行预售。首付为全款的20%—30%，可在1年内分步付清，剩余款项可申请按揭。

在英国新房与二手房一样，消费者一般通过代理机构购买，对于是否开工没有限制。英国期房的价格可比现房便宜20%，购房者可以获得按揭贷款。

资料来源：冯科：“反思停止未封顶按揭：世界各国商品房预售制度考察”，http://blog.focus.cn／～fengke，2006年12月22日。

一、政策性个人住房贷款

政策性个人住房贷款主要指的是个人住房公积金委托贷款和个人住房组合贷款中涉及公积金贷款的部分，在此以住房公积金贷款为例，说明政策性个人住房贷款的基本内容和操作规程。

（一）个人住房公积金委托贷款的定义

个人住房公积金委托贷款是指商业银行根据住房资金管理中心的委托，以住房公积金为资金来源，按规定的要求向购买住房的个人发放的贷款。这种贷款之所以具有委托性质，是因为贷款资金由住房资金管理中心提供，贷款对象、金额、期限、利率由住房资金管理中心确定，贷款风险由住房资金管理中心承担，受托银行只负责办理贷款手续，协助贷款本息收回。

根据国务院颁发的《关于加强住房公积金管理意见的通知》（〔1996〕35号）的规定，商业银行代理发放住房公积金贷款收取一定的手续费，其标准为不高于贷款利息收入的5%。

（二）个人住房公积金委托贷款的基本条件

（1）具有城镇常住户口或有效居留身份。

（2）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。

（3）签订购房合同或购房协议。

（4）能够支付不低于购房全部价款20%的首期付款。

（5）借款人开立住房公积金账户，且本人及其所在单位按规定要求按月正常缴存住房公积金；如借款人为新参加工作者，应按月正常缴存住房公积金1年以上，才具备贷款资格。

（三）住房公积金委托贷款的贷款额度、贷款期限、贷款利率和还款方式

1.贷款额度的规定

个人住房公积金委托贷款额度最高不得超过60万元（个人住房公积金委托贷款额度由各地区的公积金管理部门制定，额度的计算方法和具体规定与当地经济发展水平密切相关，存在较大的地区差，具体详情请参照当地公积金管理办法）。

2.贷款期限的规定

贷款期限不得超过借款人在贷款发放之日起至国家法定退休的年限，最长不超过30年。

3.贷款利率的规定

贷款利率按照人民银行规定的个人住房公积金贷款利率执行。如遇利率调整，则于次年1月1日起执行新利率。

专栏4-2

个人住房公积金贷款利率变动情况见表4-1。

表4-1　个人住房公积金贷款利率变动情况

资料来源：根据中国人民银行公布的利率水平整理得到。

4.还款方式的规定

贷款期限在1年以内的住房公积金委托贷款，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限1年以上的住房公积金贷款一般采用分期还款方式，具体划分为等额本息还款、等额本金还款和当地住房公积金管理部门认可的其他还款方式（自由还款方式）3种形式。

（1）等额本息还款方式。贷款期间，借款人每月以相等的偿还额足额归还贷款本金和利息。计算公式如下。

式中：R——月还款额；

　　　P——贷款本金；

　　　I——贷款月利率；

　　　n——贷款年限（年）。

（2）等额本金还款方式。贷款期间，借款人每月偿还相等的贷款本金，利息逐月递减。计算公式如下。

R＝P／（n×12）＋剩余贷款总额×I

式中：R——月还款额；

　　　P——贷款本金；

　　　I——贷款月利率；

　　　n——贷款年限（年）。

（3）自由还款方式。委托人在与借款人协商确定贷款金额、期限后，确定贷款每期的最低还款额度，借款人在不低于最低还款额度情况下自由选择每月的还款额度。月最低还款额的计算公式如下。

①贷款期限在5年（含）以内的月最低还款额计算公式：

式中：R——月最低还款额（保留到元，全部向上取整）；

　　　P——贷款本金；

　　　I——贷款月利率；

　　　n——贷款年限（年）。

②贷款期限在5年（不含）以上的月最低还款额计算公式：

借款人月最低还款额＝贷款到期日（不含）前至少应偿还的贷款本金按照等额月均还款方式每月还款额＋最后一期应偿还的贷款本金每期产生的利息，即

式中：R——月最低还款额（保留到元，全部向上取整）；

　　　P——贷款本金；

　　　P0——根据房屋折旧情况，最后一期前应偿还的贷款本金；

　　　I——贷款的月利率（该利率在计算月最低还款额时使用）；

　　　n——贷款年限（年）。

注：P0是在综合考虑房屋折旧率、贷款风险度、利率风险等几项因素基础上确定的。

具体还款方式可采用银行卡、活期存折扣收或现金偿还，正常还贷期限在12个月以上，贷款后继续正常缴存住房公积金的借款人及其配偶，均可以使用公积金归还公积金住房贷款。

（四）住房公积金委托贷款的操作程序

1.住房资金管理中心与银行签订委托合同

根据《住房公积金管理条例》的规定，住房公积金贷款是一项委托贷款业务，商业银行必须在接受当地住房资金管理中心的委托后，才能办理此项业务。因此，在办理住房公积金贷款业务之前，住房资金管理中心必须与受托银行签订办理公积金贷款业务的委托合同。合同中明确：由资金管理中心负责贷款的审查和批准，贷款产生的风险由资金管理中心承担，受托银行未按合同规定发放此项贷款形成的风险由受托银行承担，住房资金管理中心不得强令受托银行违规发放此项贷款。

2.受托银行根据规定开设公积金政策贷款账户

受托银行根据规定，应开设如下公积金政策贷款账户。

（1）个人住房公积金政策贷款账户：用于核算和反映银行接受资金管理中心政策委托，运用公积金政策贷款资金代理发放的个人公积金政策贷款情况。

（2）个人住房公积金政策贷款资金账户：用于核算和反映银行代理发放个人住房公积金贷款委托方拨来可用政策性资金情况。

（3）已发放个人住房公积金政策贷款资金账户：用于核算和反映委托方拨来的个人公积金政策贷款资金的使用情况。

3.借款人提交申请资料，提出贷款申请

借款人可以直接向住房资金管理中心提出贷款申请，也可由受托银行代为收集借款人申请资料，统一交住房资金管理中心审核、审批。借款人应提交的申请资料包括：

（1）借款人身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）和婚姻状况证明。

（2）借款人家庭财产证明及收入证明。

（3）合法的购（建、修）住房合同意向书、协议或其他批准文件。

（4）有住房资金管理中心认可的资产作为抵押和质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人，同时提交抵押物或质押物清单、权属证明以及处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明，保证人同意提供保证的书面文件和保证人资信证明。

（5）有所购（建、修）住房全部价款规定比例以上的自有资金，并保证用于支付所购（建、修）住房的首付款。

（6）自建住房的，应出具计划、建设、规划、土地等有关部门的批准文件。

（7）对自有住房进行翻建、大修的，应出具自有住房产权证明。

4.贷款的初审与终审

由受托银行对符合贷款条件的申请人所提供资料的完整性、真实性、合法性、有效性等进行初审，确定贷款额度和贷款期限，并在办妥贷款手续（房屋抵押、保险）后，报住房资金管理中心进行终审。

5.受托银行与借款人签订贷款合同

住房资金管理中心审查批准后，受托银行应与借款人签订书面形式的公积金借款合同和抵押合同，该合同应包括以下内容。

（1）借款人的姓名和住所。

（2）贷款人、受托银行的名称和地址。

（3）贷款额度、贷款期限及利率水平。

（4）贷款资金的支付时间。

（5）贷款偿还方式、每月还款额的计算方法。

（6）担保方式和担保范围。

（7）违约责任。

（8）当事人需要约定的其他事项。

6.住房资金管理中心划转与发放贷款资金

住房资金管理中心对终审合格的贷款办理资金划转，并书面通知受托银行办理贷款手续。其中资金划转的具体规定是：有个人住房公积金归集资金的受托银行，根据贷款发放额，由住房资金管理中心审批划拨使用公积金贷款资金；无公积金归集资金的受托银行，由受托银行定期向住房资金管理中心申请划拨使用资金，住房资金管理中心定期分时分批向受托银行划拨政策贷款基金。受托银行在接到住房资金管理中心划拨通知或收到政策资金后方可发放公积金贷款，不可用非委托资金垫资发放公积金贷款，未使用的资金作为沉淀基金，实行专户管理。

7.受托银行管理与收回贷款资金

受托银行按借款合同约定的还款方式和还款金额，从发放贷款的次月起，从借款人扣款账户内扣收每月的应收贷款本金和利息，其扣款账户为个人结算账户。若发生借款人未能按时还款的情况，银行须按中国人民银行规定的逾期贷款罚息利率计息。借款人可以提前归还部分或全部贷款本息，如遇此种情况，借款人应按合同约定的时间，提前向资金管理中心或受托银行提出申请，经审核同意后方可办理提前还款手续。提前归还部分贷款的，以后每月的还本付息额，按剩余贷款本金和剩余还款期重新计算；提前归还全部贷款的，按原合同利率以实际贷款期限结息。

受托银行受住房资金管理中心的委托，负责公积金贷款的管理，负有督促借款人按时归还贷款本息的义务，并将借款人不能按时偿还贷款本息的情况通知住房资金管理中心或担保公司，同时协助住房资金管理中心进行催讨。

需要说明的是，贷款发放和收回的具体操作是在银行的前台完成的，其规程详见商业性个人住房贷款。

专栏4-3

关于住房公积金缴存的规定——《北京住房公积金缴存管理办法》摘录

第五条　下列单位及其在职职工应缴存住房公积金。

（1）国家机关。

（2）国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业、其他城镇企业。

（3）事业单位。

（4）民办非企业单位。

（5）社会团体。

其他单位及其在职职工可以按照双方自愿的原则缴存住房公积金。

第六条　在职职工指公务员及与单位签订聘用合同、劳动合同或虽未签订合同但经过劳动仲裁部门认定存在事实劳动关系满6个月以上的职工。

第七条　有条件的单位可以按照双方自愿的原则，为实际工作不满6个月未签订合同的职工建立住房公积金。

第八条　个体工商户、自由职业者可以申请缴存住房公积金。

第十七条　住房公积金年度为本年7月1日至次年6月30日；纳入财政预算管理单位的住房公积金年度可以为1月1日至12月31日。

第十八条　住房公积金的月缴存额每年核定调整1次。

住房公积金的月缴存额由职工住房公积金月缴存额和单位住房公积金月缴存额两部分组成。

职工住房公积金月缴存额为职工月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。

单位住房公积金月缴存额为职工月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。

第十九条　职工月平均工资，按照职工本人上1年1月1日至12月31日期间的工资总额除以12确定。

工资总额按照国家统计局《关于认真贯彻执行〈关于工资总额组成的规定〉》（统制字〔1990〕第1号）的规定计算。

资料来源：摘自《北京住房公积金缴存管理办法（京房公积金管委会〔2006〕2号）》，北京住房公积金网站，http://www.bjgjj.gov.cn。

二、商业性个人住房贷款

商业性个人住房贷款是由一系列私人住房贷款业务品种组成的，具体包括：自营性个人住房贷款、个人二手房贷款、个人购置商业用房贷款、个人住房装修贷款、个人建房贷款、个人住房车位贷款以及个人组合贷款中的商业性贷款部分；根据社会需求和房贷业务发展的需要，近年来，商业性个人住房贷款又派生出若干新的业务品种，其中包括个人住房加按贷款、个人住房转按贷款等。由于篇幅所限，在此我们只就涉及商业性个人住房贷款共性的问题加以说明。以下简称个人住房贷款。

（一）个人住房贷款的含义

个人住房贷款是商业性个人住房贷款的主体，通常是指个人在购买、建造、装修自用普通住房时因自有资金不足，在支付一定比例的首期款后，以其房产作抵押向银行申请贷款来支付尚欠的购房（建房、装修）款，并按约定的分期付款方式逐月等额偿还贷款本息的一种业务。所购房产包括住宅、商铺、车库、别墅、写字楼等。

中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定，贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质押物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

（二）个人住房贷款中借款人所应具备的条件

（1）有合法的居留身份，具有完全民事行为能力。

（2）有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。

（3）有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件。

（4）有所购买、建造、装修住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（建、修）住房的首付款。

（5）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。

（6）贷款行规定的其他条件。

（三）个人住房贷款的贷款额度、贷款期限和贷款利率

1.贷款额度的规定

（1）购买普通商品住房、经济适用房、公有住房、集资建房、再交易住房、房产置换、拍卖房产的，其个人住房贷款额度不能超过购房款或评估价格（就低）的80%。

（2）对购买高级商品住房、写字楼、商务套房、商铺店面、商品经营用房、单独的车库车位等商品用房的，贷款额度不能超过购房款或评估价格（就低）的50%。

（3）对以“商住两用房”名义申请贷款的，贷款额度不能超过购房款或评估价格的55%。

2.贷款期限的规定

（1）以房产抵押方式发放的贷款，贷款期限不得超过所抵押房产的剩余使用年限。

（2）用凭证式国债质押的，贷款期限最长不得超过凭证式国债的到期日。若用不同期限的多张凭证式国债作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限。

（3）借款人已离退休或即将离退休的，贷款期限不应过长，一般男性自然人，其还款年限不能超过65岁，女性自然人，其还款年限不能超过60岁。

（4）借款人申请贷款金额较大的，一般不宜采用1年或1年以下的贷款期限。

（5）对于购买普通住房贷款，贷款期限不能超过30年。

（6）对于购买高档别墅、商业用房，贷款期限不能超过10年。

3.贷款利率的规定

贷款利率执行人民银行规定的个人住房贷款利率，商业用房贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，对购买首套住房的贷款，可根据贷款期限及借款人信用等级给予利率优惠。如遇利率调整，则于次年1月1日起执行新利率。

专栏4-4

贷款利率与贷款期限有关，见表4-2。

表4-2　贷款利率与种类的关系

（续表）

资料来源：中国工商银行网站，http://www.icbc.com.cn，2007年12月21日。

专栏4-5

关于住房贷款首付比例的规定——《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》摘录

一、严格住房消费贷款管理

商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

商业银行应提请借款人按诚实守信原则，在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第2套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

四、严格商业用房购房贷款管理

利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。

商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

资料来源：摘自《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发〔2007〕359号）》，中国人民银行网站，http://www.pbc.gov.cn，2007年9月27日。

（四）贷款担保的相关规定

贷款担保的相关规定的具体内容如下。

（1）借款人以所购住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押，其贷款额度最高不得超过所购住房实际价值或评估价值（就低）的80%；若以贷款行认可的其他财产作为抵押物，其贷款额度最高不得超过抵押物实际价值或评估价值（就低）的70%。

（2）以所购住房作为贷款抵押物的，须由银行指定的评估机构对房屋价值进行评估，可通过采用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及上述估价方法的综合运用确定房屋价值。评估过程中要考虑房产坐落位置、四周交通便捷度、房屋面积、结构、朝向、建成年代、房型、用途、所在楼层／总层、装修状况、设施设备、所在小区物业管理、周边配套设施等多方面因素。以贷款行认可的其他财产作为抵押物的，也要由银行指定的评估机构进行价值评估。

（3）个人住房贷款可以用国债、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存款存单以及银行认可的其他有价证券质押，贷款额度最高不得超过质押权利凭证票面价值的90%。

（4）质押权利凭证兑现日期先于贷款到期日的质押合同中注明：到期兑现用于提前清偿贷款；转换为定期储蓄存单继续用于质押；转换为贷款行认可的有价证券继续用于质押；用贷款行认可的等额债券、存款单调换到期债券、存款单；用贷款行认可的财产替换质押权利用于抵押。

（5）以共有财产作为抵押，应取得共有人同意抵押的书面证明。借款人之间、借款人与保证人之间不得相互提供担保。

（6）贷款行以借款人提供的所购住房作抵押物的，在借款人取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由售房人提供阶段性连带责任保证；在所抵押的住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后，根据合同约定，保证人不再履行保证责任。

（7）用财产作抵押的，须办理抵押财产保险。有关保险手续，借款人可到贷款行指定的保险公司或委托贷款行办理，并在保险单中注明贷款行是保险第一受益人，并特别约定一旦发生保险事故，保险人应将保险赔偿金直接划付至贷款行指定的账户。该保险赔偿金有几种处理方法可供选择：提前清偿贷款；转为定期存款，存单继续用于质押；用于修复抵押物，以恢复抵押物价值。

（五）贷款偿还的规定

贷款偿还规定的具体内容如下。

（1）贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次性还本付息的还款方法。

（2）贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法、等额本金还款法和银行认可的其他还款方式⁽¹⁾。借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，合同签订后，不得更改。等额本息还款法和等额本金还款法具体计算公式见“个人住房公积金委托贷款还款方式”。

（3）借款人按照等额本息和等额本金还款方式还款，在第1期和最后1期还款时，按照借款人的借款余额和合同约定期限的利率按实际占用的天数计算借款利息。

（4）贷款期限在1年以内（含1年）的，经贷款行同意，在借款期内，借款人可以提前结清全部贷款，并根据原合同利率按实际期限结计利息，但不得提前部分还本。

（5）贷款期限在1年以上的，在借款期内，借款人向银行提出提前还款书面申请后，经贷款行同意，可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。提前清偿全部贷款的，经贷款行同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收利息。借款人提前还款可采用调整还款额和调整还款期限的方式。

（6）借款人在原合同履行期间，如不能按照原还款计划按期归还贷款，可向贷款行提出延长借款期限的书面申请，经贷款行批准后，签订个人住房借款延期还款协议，并办理有关手续，同时担保人在延期还款协议上签字。原借款期限与延长期限之和最长不超过30年。原借款期限加上延长期限达到新的利率期限档次时，从延期之日起，贷款利息按新的期限档次利率计收。已计收的利息不再调整。

（7）借款到期，借款人未按合同约定清偿全部贷款本息，擅自改变贷款用途，挪用贷款，从逾期、挤占挪用之日起，贷款行有权根据中国人民银行的规定分别按逾期、挤占挪用贷款计收利息。借款期间，借款人未按约定的分期还款计划按时、足额归还贷款本息，贷款行有权根据中国人民银行规定，对贷款余额按贷款利率计收利息，对未收取利息部分按贷款利率计收复利，对拖欠的分期还款额按日收取违约金。

专栏4-6

在持续加息的情况下，等额本息与等额本金哪种还款方式更省钱

持续的加息，使房贷者的还款额有所增加，而选择什么样的还款方式更合适，则成了众多房贷者所关心的话题。结果表明，进入加息周期后，“等额本息”更划算。

一、“本金”VS“本息”

目前，个人住房贷款的还款方式主要有等额本金和等额本息两种方式。等额本金还贷方式还款金额递减，月还款中本金保持相同金额，利息逐月减少；等额本息还贷方式每月按相同金额偿还贷款本息，月还款中利息逐月递减，本金逐月递增。

两者的主要区别在于前者又叫“递减还款法”，每月本金相同，利息不同，前期还款压力大，以后的还款金额逐渐递减，利息总负较少；后者每期还款金额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多。

二、“本金”优于“本息”

经济学家普遍认为，我国已进入加息周期，选择等额本金的还款方式，支付的利息总额会减少。

此两种还款方式，相较而言，等额本金要优于等额本息还款方式，因为选择等额本息要多支付本息，而等额本金则少支付利息，而且认为一旦提前还清贷款时，会发现采取等额本息法还款，原来自己前期还的钱绝大部分是利息，而不是本金，由此会觉得吃亏很多。

三、选择要因人而异

实质上，两种还款方式是一致的，并没有优劣之分，只有在需求不同时，才有不同的选择。

因为等额本金还款法，由于贷款人本金还得快，利息就可以少付，但前期还款额度大，因此适合有一定积蓄，但收入可能持平或下降的人群；等额本息还款法还款压力均衡，但需多付些利息，因此适合当前收入不高者或预计不久将来收入能大幅增长，准备提前还款人群，例如一些刚踏入职场不久，未来的收入可望随着技能和年资的增加而水涨船高的年轻借款人。

资料来源：根据“等额本金比等额本息更划算”整理得到，《徐州晚报》，2007年8月23日。

（六）个人住房贷款的操作程序

1.借款人向银行提出申请，提交申请材料

借款人向银行提出个人住房贷款申请，填写《银行个人住房贷款申请表》，并向贷款银行提交以下资料。

（1）身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）及婚姻状况证明。

（2）不低于房价一定比例的首付款缴付凭证。

（3）贷款银行认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明。

（4）符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件。

（5）抵押物或质押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明和抵押物估价证明。

（6）保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明。

（7）以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证。

（8）贷款银行要求提供的其他文件和资料。

贷款行收到借款人提交的资料后，经初步审查同意受理的，要在1个工作日内安排贷款调查部门进行审查。

2.贷款行进行贷前调查

贷款行正式受理借款申请后，应及时进行贷前调查，并要求在3个工作日内完成。调查主要针对借款申请人递交的《个人住房贷款申请表》和所提供证明及资料的真实性、有效性和合法性展开，其主要内容包括：

（1）购房合同的真实性。要查验借款申请人提交的商品房销（预）售合同或协议是否经房地产管理部门进行交易鉴定、办理销售登记手续；对个人再交易住房贷款要重点审查住房交易的真实性；核对商品房买卖合同中的卖方是否为该房产的真实所有人，签字人是否为有权签字人或其授权代理人，所盖公章是否真实有效；验证商品房销（预）售合同或协议上的房屋地点与商品房销售许可证上的有关内容是否一致。

（2）对一手房按揭贷款借款人是否已支付规定比例的首付款进行验证。通过开发商开出的发票或收据、银行进账单等验证首付款的真实性、首付款金额是否达到贷款的条件要求、交款单据上列明的所购房产是否与购房合同或协议一致，如果借款申请人尚未交付首付款或没有足额交付首付款，必须提供相应的存款证明，并保证用于支付首付款；要参照同类物业的价格水平，验证借款申请人所购房屋价格的合理性。

（3）借款人偿还本息的能力。银行根据借款人提交的收入证明、银行存折、信用卡对账单、有价证券复印件、纳税单等，并结合借款人所从事的行业、职务等信息对借款人收入水平及还款能力作出判断，必要时进行调查、核实、取证；借款人已婚并以其家庭收入为还款来源的，必须提供配偶的收入证明等相关材料。

（4）贷款期限是否符合规定，贷款期限加上借款人年龄是否超过规定的年限。

（5）抵押担保是否足额有效，抵押物共有人是否出具同意抵押的合法文件。

在调查中还应特别注意对以下情况作重点核实，以避免骗贷、套贷情况的发生。

（1）多个借款申请人具有某一共性，例如同是开发商或施工单位职工、亲属，或者收入证明由同一家单位开出，或者来自异地同一地区等。

（2）向借款申请人工作单位调查其情况时，所提供的工作单位证明不存在或者查无此人。

（3）申请贷款所购买房屋的价格与该地区同类楼盘价格相比异常。

（4）借款申请人对所购买房屋情况不了解。

（5）借款人收入明显不符合实际情况等。

（6）再交易住房的交易双方有亲属或连带关系。

调查结束后，相关部门对上述结果进行综合分析、评价，签署调查意见后送交贷款审查部门。

3.银行对贷款进行审批

贷款金额在贷款行审批权限以内，由贷款行行长审批；贷款金额在贷款行审批权限以外，经贷款行行长审批同意后，报上级行信贷审批机构审批（以上申请、审批环节所使用的表格见本章附件）。

4.银行与借款人签订贷款合同

经审批同意，贷款行与借款人及有关当事人签订借款合同、担保合同，列出抵押物清单，并签署一式两份的《划款扣款授权书》。

5.银行发放贷款

（1）银行核实贷款发放条件。经审批同意发放的个人住房贷款，贷款行与借款人及有关当事人签订借款合同和担保合同后，必须认真落实有关贷款的发放条件。

①确认借款人首付款已全额支付或确认借款人有足够的资金，并保证用于支付首付款。

②确认借款人已办妥有关贷款担保手续。

③落实借款人办妥有关抵押物保险手续，并视情况办理合同公证等。

④落实借款人已在贷款行开立还本付息账户、售房人已在贷款行开立存款账户。

（2）银行为借款人开立贷款账户。个人住房贷款账户的开立和贷款的发放是同时进行的，这一阶段的业务操作是在贷款银行的前台完成的。营业机构前台会计部门根据“个人贷款发放通知书”、“提款通知单”等，在系统开户放款功能中开立个人贷款账户。

具体操作过程如下：柜员根据要求录入有关要素，复核一致后，系统自动开立新账户，并编制贷款账号。开户成功后，会计部门负责将贷款账号填写在“个人贷款发放通知书”上，并在会计部门签章处加盖业务用公章，“个人贷款发放通知书”一式两联，其中一联退信贷部门留底，一联作“贷款转存凭证”附件。

开户放款录入、复核完成后，根据“个人贷款发放通知书”编制或由系统打印一式六联“个人贷款转存凭证”，由借款人签字后，会计部门在“贷款转存凭证”第1联上加盖转讫章，连同“提款通知单”（加盖业务用公章，注明已办提款手续）一并交借款人作回单；第2、第3联分别作借、贷方记账凭证；第4联加盖转讫章交收款人作收账通知；第5联加盖业务用公章交信贷部门留存，“个人贷款发放通知书”作附件；第6联加盖业务用公章后交委托部门作回单。若收款人开户行非本营业机构，则贷转存账号输入“待处理结算款项”内部科目账号，通过“待处理结算款项”科目过渡提交相关营业机构。

（3）借助直接提款和专项提款两种方式最终完成贷款发放。其中直接提款即依据借款合同将贷款划转到借款人在经办行开立的储蓄存款账户；专项提款即依据借款合同以转账方式将贷款直接划转到开发商等在银行开立的存款账户上。

6.银行收回贷款

（1）一般正常还款操作程序。借款人可以采取委托扣款方式和柜台还款方式偿还贷款本息。

①委托扣款程序：签订委托扣款协议─→每月生成委托扣款数据（试算）─→后台发出统一扣款指令─→委托扣款数据返回─→批量入账。

②柜台还款程序：办理缴存─→填制还款单─→收妥入账─→打印还款凭证─→交借款人回单，借款人将现金和现金交款单（或支票、信用卡、储蓄卡）交柜台经办人员打印个人住房贷款还款凭证，回单退借款人。

（2）提前还款操作程序。

①客户凭活期存折或银行卡还款时，可先输入还款账号查询个人住房贷款信息，包括该客户的贷款账号、贷款人姓名、身份证件号等内容。

②查询该客户住房贷款余额，查清是否存在逾期未还的本金和利息，如果有，应先还清所欠本息后再行偿还所剩贷款本金。

③由客户贷款账号查询出应还本金、应还利息等信息。

④如以现金还款，应根据交易界面录入金额，清点现金核对无误后打印还款凭证，加盖业务清讫章回单联交客户；如以转账还款，则应先审核客户提交的支付凭证无误后，再使用该交易进行转账还款，交易成功后打印还款凭证，支付凭证及还款凭证加盖业务清讫章，还款凭证回单联交客户。

⑤对于提前一次还清贷款的，操作完成后必须查询确认该账户处于贷款结清状态。

⑥对于部分提前还款的，应重新打印还款计划表给客户。

（3）逾期还款操作程序。逾期还款操作除交易代码有别外，其他处理方式同提前还贷。

专栏4-7

关于住房贷款每月还款额的规定——《商业银行房地产贷款风险管理指引》第5章个人住房贷款的风险管理节选

第三十三条　商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况，信用记录等。

商业银行对自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10%股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者）申请个人住房贷款进行审核时，不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对账单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。

第三十四条　对以个人身份申请的商业用房贷款，如借款人是自雇人士或公司的股东、董事，商业银行应要求借款人提供公司财务报表、业务资料并进行审核。

第三十五条　商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80%。

第三十六条　商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。

房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额＋月物业管理费）／月均收入。

所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额＋月物业管理费＋其他债务月均偿付额）／月均收入。

上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款，如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应地把配偶的债务一并计入。

第三十七条　商业银行应通过调查非国内长期居住借款人在国外的工作和收入背景，了解其在华购房的目的，并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿。

第三十八条　商业银行应区别判断抵押物状况。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。

商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估，但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书，或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。

对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。

第三十九条　商业银行在对贷款申请作出最终审批前，贷款经办人员须至少直接与借款人面谈一次，从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合同需有贷款经办人员的见证签署。

商业银行应向房地产管理部门查询拟抵押房屋的权属状况，决定发放抵押贷款的，应在贷款合同签署后及时到房地产管理部门办理房地产抵押登记。

第四十条　商业银行对未完全按照前述要求发放的贷款，应有专门的处理方法，除将发放原因和理由记录存档外，还应密切关注及监控该笔贷款的还款记录。

第四十一条　商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序。应将本行内相关的个人信用资料包括逾期客户名单等实行行内共享。

资料来源：《商业银行房地产贷款风险管理指引》，中国人民银行网站，http://www.pbc.gov.cn。