商业银行住房贷款转公积金贷款

六、个人住房贷款

（一）概念

●《个人住房贷款管理办法》

◣个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。（第2条）

◣个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款，参照本办法执行。（第36条）

（二）借款人及条件

●《个人住房贷款管理办法》

◣贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。（第4条）

◣借款人须同时具备以下条件：①具有城镇常住户口或有效居留身份；②有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；③具有购买住房的合同或协议；④不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款；⑤有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；⑥贷款人规定的其他条件。（第5条）

◣借款人应向贷款人提供下列资料：①身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；②有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；③符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；④抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；⑤申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；⑥贷款人要求提供的其他文件或资料。（第6条）

（三）贷款的申请和发放

●《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》

◣商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。

◣商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。

●《关于规范住房金融业务的通知》

◣强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2／3。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。商业银行办理新的个人住房贷款业务品种必须报经监管机构批准。

◣进一步改进住房金融服务。商业银行在防范信贷风险的前提下，应完善贷款审批程序，提高工作效率，拓展信贷业务品种，在规定的业务范围内提供多种形式的服务。

●《个人住房贷款管理办法》

◣借款人应直接向贷款人提出借款申请。贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款人审查同意后，按照《贷款通则》的有关规定，向借款人发放住房贷款。（第7条）

◣贷款人发放贷款的数额，不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值。（第8条）

（四）贷款期限与利率

●《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》

◣调整商业银行自营性个人住房贷款政策：①取消商业银行自营性个人住房贷款优惠利率，自营性个人住房贷款利率改按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0．9倍。商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。其中，5年期以上个人住房贷款利率下限为贷款基准利率6．12%的0．9倍（即5．51%）。②房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。③个人住房贷款的计、结息方式和还款方式，由借贷双方协商确定。在合同期内贷款利率的调整由一年一定，改为由借贷双方按商业原则确定，可在合同期内按月、按季、按年调整，也可采用固定利率的确定方式。④个人住房贷款逾期（借款人未按合同约定日期还款）执行商业性贷款的罚息利率，由现行按日万分之二点一计收利息改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%。⑤2005年3月17日（含2005年3月17日）以后发放的个人住房贷款，执行本通知的规定。2005年3月17日以前发放的未到期贷款，从2006年1月1日起按本通知执行。

◣上调各档次个人住房公积金贷款利率0．18个百分点。其中，5年（含）以下贷款由现行年利率3．78%调整为3．96%；5年以上贷款由现行年利率4．23%调整为4．41%。

●《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》

对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。

●《个人住房贷款管理办法》

◣贷款人应根据实际情况，合理确定贷款期限，但最长不得超过20年。借款人应与贷款银行制定还本付息计划，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，按月归还贷款本息。（第20条）

◣个人住房贷款期限在1年之内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。（第11条）

（五）风险管理

●《商业银行房地产贷款风险管理指引》

◣商业银行应严格遵照相关个人住房贷款政策规定，不得违反有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的规定。（第26条）

◣商业银行制定的个人住房贷款申请文件应包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素。（第27条）

◣商业银行应确保贷款经办人员向借款人说明其所提供的个人信息（包括借款人所提交的所有文件资料和个人资产负债情况）将经过贷款审核人员的调查确认，并要求借款人据此签署书面声明。（第28条）

◣商业银行应将经贷款审核人员确认后的所有相关信息以风险评估报告的形式记录存档。上述相关信息包括个人信息的确认、银行对申请人偿还能力、偿还意愿的风险审核及对抵押品的评估情况。（第28条）

◣商业银行的贷款经办人员对借款人的借款申请初审同意后，应由贷款审核人员对借款人提交文件资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。（第30条）

◣商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；应通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；应通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。（第31条）

◣商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查，包括了解借款人在本行的贷款记录及存款情况。（第32条）

◣商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。

商业银行对自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10%股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者）申请个人住房贷款进行审核时，不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对账单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。（第33条）

◣对以个人身份申请的商业用房贷款，如借款人是自雇人士或公司的股东、董事，商业银行应要求借款人提供公司财务报表，业务资料并进行审核。（第34条）

◣商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80%。（第35条）

◣商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。

房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额＋月物业管理费）／月均收入；所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额＋月物业管理费＋其他债务月均偿付额）／月均收入

上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款，如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。（第36条）

◣商业银行应通过调查非国内长期居住借款人在国外的工作和收入背景，了解其在华购房的目的，并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿。（第37条）

◣商业银行应区别判断抵押物状况。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估，但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书，或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。（第38条）

◣商业银行在对贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员须至少直接与借款人面谈一次，从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合同需有贷款经办人员的见证签署。商业银行应向房地产管理部门查询拟抵押房屋的权属状况，决定发放抵押贷款的，应在贷款合同签署后及时到房地产管理部门办理房地产抵押登记。（第40条）

◣商业银行对未完全按照前述要求发放的贷款，应有专门的处理方法，除将发放原因和理由记录存档外，还应密切关注及监控该笔贷款的还款记录。商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序。应将本行内相关的个人信用资料包括逾期客户名单等实行行内共享。（第41条）

（六）担保

1．抵押

●《个人住房贷款管理办法》

◣借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。（第16条）

◣以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续。抵押合同的有关内容按照《中华人民共和国担保法》的规定确定。（第17条）

◣借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督检查。对设定的抵押物，在抵押期届满之前，贷款人不得擅自处分。（第18条）

◣抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。（第19条）

◣抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，当事人应按合同的约定，解除设定的抵押权。以房地产作为抵押物的，解除抵押权时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。（第20条）

2．质押

●《个人住房贷款管理办法》

◣采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续。质押合同的有关内容，按照《中华人民共和国担保法》的规定执行。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。（第21条）

◣对设定的质物，在质押期届满之前，贷款人不得擅自处分。质押期间，质物如有损坏、遗失，贷款人应承担责任并负责赔偿。（第22条）

3．保证

●《个人住房贷款管理办法》

◣借款人不能足额提供抵押（质押）时，应有贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在银行开立有存款账户。保证人为自然人的，必须有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且在贷款银行存有一定数额的保证金。（第23条）

◣保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款人认可，原保证合同不得撤销。（第24条）

（七）房屋保险

●《个人住房贷款管理办法》

◣以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。（第25条）

◣抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。（第26条）

（八）借款合同的变更和终止

●《个人住房贷款管理办法》

◣借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。（第27条）

◣借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。（第28条）

◣保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。（第29条）

◣抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。（第30条）

（九）担保物的处分

●《个人住房贷款管理办法》

◣借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。（第31条）

◣处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿；其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人或出质人。（第32条）

◣拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人有优先受偿权。（第33条）

◣借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。（第34条）

◣借款人有下列情形之一的，贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：①借款人不按期归还贷款本息的；②借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；③未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的；④借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；⑤借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；⑥借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；⑦保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的。（第35条）