住房公积金贷款和实务操作

住房公积金贷款和实务操作

一、住房公积金制度的介绍

住房公积金制度是从1995年12月开始正式实行的。1999年4月,国务院颁布了《住房公积金管理条例》,标志着住房公积金管理迈入法制轨道。根据《条例》的规定,住房公积金是指在我国境内的所有单位及其在职职工缴存的长期住房储备金。职工有下列情形之一的,可以提取职工住房公积金账户内存储余额:(1)购买、建造、翻建、大修自住住房的;(2)离休、退休的;(3)完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的;(4)出境定居的;(5)偿还购房贷款本息的;(6)房租超出家庭工资收入的规定比例的。

从经济利益上分析,住房公积金制度对个人来说有很多的好处:(1)职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金,本息均属职工个人所有;(2)单位和个人按照国家或地方政府规定的比例缴存的住房公积金免征个人所得税、存入指定银行的住房公积金个人账户所得的利息收入免征个人所得税;(3)参加住房公积金缴存的职工在购买自住住房时,可以向住房公积金管理中心申请低息住房公积金贷款,且住房公积金每月汇缴额越大,可申请的住房公积金贷款额度就越高;(4)对于已解决住房问题的职工,退休时能积累一笔养老储备金。

二、个人住房公积金贷款中的担保问题

个人住房公积金贷款担保是指住房贷款担保中心为个人在办理住房公积金贷款时向贷款人提供承担连带责任的保证担保。购房者申请担保应当具备下列条件:(1)具有完全民事行为能力的自然人并具有城市常住户口或者有效居留身份证明;(2)具有稳定收入来源,信用良好,且有偿还贷款本息的能力;(3)具有合法的购买住房的合同及相关证明;(4)足额交纳购房首付款;(5)提供担保中心认可的反担保。反担保人可以是债务人,也可以是债务人以外的其他人,反担保方式可以是债务人提供的抵押或者质押,也可以是其他人提供的保证、抵押或质押。

实践中,申请住房公积金的担保是按照以下程序进行的:(1)担保申请人(借款人)向担保中心提出书面担保申请并提供所需证明文件;(2)担保中心经审核做出同意或者不同意提供担保的答复;(3)担保中心要求对担保物价值进行评估的,反担保人应当到担保中心认可的资产评估机构进行价值评估,担保物价值评估费由反担保人(借款人)负担;(4)担保中心同意提供担保的,担保当事人签订保证担保合同及反担保合同。

有下列情形之一的,担保中心可以应债权人的请求履行保证责任:(1)债务人在债务履行期内累计(含持续)六个月未依照借款合同的约定偿还贷款本息的;(2)债务人在债务履行期内死亡且无继承人或者受遗赠人的;(3)债务人在债务履行期内丧失民事行为能力且无法定监护人的;(4)债务人的继承人、受遗赠人或者法定监护人拒绝履行借款合同的;(5)保证合同约定的其他情形。担保中心承担了保证责任后,有权根据反担保合同行使相应权利(主要是处分抵押物)。担保中心行使抵押权时,可以与抵押人协议将抵押物折价或者拍卖、变卖;协议不成的,可以向人民法院提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁。抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款,在扣除应缴纳的税费后,按照实现抵押权的费用、担保中心代债务人清偿的贷款本金、利息和罚息、债务人迟延偿付代偿款的违约金的顺序清偿,剩余价款交还抵押人,不足清偿的部分,担保中心有权向债务人追偿。

在保证期间,债务人用于抵押的住房由于下列原因灭失,担保中心承担偿还债务人剩余贷款本息的义务,并且不向债务人追偿,但如果是由于债务人的故意行为的除外:(1)自然灾害:火灾、爆炸、暴风、暴雨、雷击、冰雹、雪灾、洪水、龙卷风等;(2)战争、军事行动、武装冲突;(3)空中物体坠落等。此外,债务人在履行债务期间,被追认为烈士或者因见义勇为死亡,其继承人或者受遗赠人可以向担保中心书面提出免除债务申请,经查证属实的,担保中心承担债务人剩余贷款本息的偿还义务,并不向债务人追偿。债务人履行债务期间,因见义勇为致残且完全丧失劳动能力,债务人可以向担保中心书面提出免除债务申请,经查证属实的,担保中心承担债务人剩余贷款本息的偿还义务,并不向债务人追偿。债务人履行债务期间,因失业导致其偿还贷款困难,可向担保中心书面提出申请并提供有效证明材料,经查证属实的,担保中心可以承担债务人在领取失业救济金期间的还款义务。当然,债务人的失业必须是非本人自愿原因而失去已有工作,且已领取政府有关部门发放的失业救济金的情形。不包括债务人无正当理由而自愿离职、因品行不端被解雇、因劳动争议而离职或因介入劳动争议而导致停工造成自己失业、无正当理由拒绝职业介绍机构所介绍的适当的职业等情形。

三、个人住房公积金贷款申办程序

符合下列条件的个人,可以申请成为公积金贷款的借款人:(1)具有完全民事行为能力的自然人并具有城市常住户口或者有效居留身份证明;(2)申请前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月、累计缴存住房公积金的时间不少于两年;(3)具有购买住房的合同或有关证明文件;(4)购房首期付款的金额不低于规定比例;(5)具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力;(6)提供担保中心同意的担保方式。

个人申请住房公积金贷款的操作流程是:

1.借款人向当地资金管理中心提出贷款规模申请(金额和期限),如实提供本人及配偶的工作和收入情况,其住房公积金的交存情况,可以提供什么样的担保等相关资料。

2.住房公积金管理中心和承办银行对申请单位、建设项目进行贷款立项初审。初审合格,由受托银行对借款人进行调查,包括核验借款申请表、核定贷款额度和期限、确定贷款担保方式等。

3.中介机构评估。评估主要包括个人信用评估和抵押物评估。个人信用评估报告评定的信用等级高的可以在一定幅度内提高贷款额度。而抵押物评估是对产权的合法性、抵押物的价值进行评估。如果抵押物评估结论为不合格,则不予发放贷款。

4.经受托银行调查合格和中介机构的评估之后,受托银行出具调查意见书递交住房资金管理中心,由住房公积金管理中心审批。如审批通过,住房公积金管理中心签发委托贷款通知单。

5.受托银行接到通知单后,与借款人签订借款合同,办理抵押、质押或担保手续,开立个人住房贷款专用账户。

6.借款合同生效后住房公积金管理中心将资金划入贷款账户,再由受托银行将资金划入开发商账户。

应当指出的是,公积金贷款是有额度限制的。具体贷款额度,必须同时满足单笔最高贷款额度、最高可贷款额度和最低首付款的要求。北京市目前对贷款比例和首付款的规定是:购买商品房期房的,贷款最高为房屋总价的90%,最低购房首付款为房屋评估价的10%;贷款购买其他性质住房的,贷款最高为房屋总价的95%,最低首付款为房屋评估值(不必评估的住房为实际购房款)的5%。

而对每项公积金贷款最高限额的规定是必须同时符合下列限额标准:(1)不得高于按照借款人住房公积金账户储存余额的倍数确定的贷款限额;(2)不得高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额;(3)不得高于按照其还款能力确定的贷款限额。而住房公积金的贷款年限、利率和贷款方式基本上跟商业贷款的规定差不多。贷款期限最长不超过30年,且借款人年龄加贷款期限不得超过法定退休年龄。贷款利率按中国人民银行的规定执行,并随国家利率调整而调整。

办理公积金贷款的相关费用包括保险费、抵押登记费、印花税、评估费等几项内容,各城市交纳的费用略有差别。跟商业贷款相比,公积金贷款多了评估费,少了律师费。住房公积金贷款的评估是针对个人的,每个人申请住房公积金贷款时都需要到评估事务所做评估,必须支出这笔费用。而商业贷款的评估是从项目入手的,评估合格后与开发商签订协议,个人办理贷款时无需再评估。公积金贷款与商业贷款两者调查方式不同,住房公积金贷款是住房公积金管理中心委托银行进行调查,住房公积金管理中心向银行支付手续费,不需贷款人交费。而银行办理商业贷款时委托律师事务所进行借款人资信调查,所以律师会向借款人收取贷款额一定比例的律师费(实践中一般是2‰～3‰)。

附一:住房公积金支取流程

附二:住房公积金转移流程