住房公积金贷款条件

10　住房公积金

住房公积金的基本背景

什么时候可以支取公积金

住房公积金贷款条件

住房公积金贷款手续

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。

住房公积金的功能之一，就是为买房者买房、房屋大修提供资金来源。并且，缴纳住房公积金的买房者，还可以因此申请个人住房公积金贷款，以缓解买房资金的不足。

然而，许多买房者对住房公积金认识不足、了解很不够。有些买房者甚至在资金最紧张的时候，也没有想到动用个人住房公积金或申请个人住房公积金贷款；更多的人不知道如何办理申请手续。

住房公积金与住房补贴、经济适用房、廉租房以及农村宅基地一起，构成我国住房保障制度的基石，目的在于保障“居者有其屋”，实现文明社会的一个起码目标。

住房公积金的基本背景

住房公积金是按照“单位资助、个人缴存、统一管理、专项使用”的原则，归集起来的一种具有保障性和互助性的长期住房储金，是职工劳动报酬的一部分，归职工个人所有。目的是通过住房公积金制度，提高职工解决自住住房的能力，筹集和融通住房建设资金。

住房公积金由两部分组成：一是职工个人每月按规定从工资中扣除、缴存的部分；二是单位每月按规定为职工缴存的部分，这部分是住房实物福利分配向工资货币分配的转换，等同于职工工资。两部分都归职工个人所有，定向用于职工个人买房。职工离退休时一次付偿，返还给职工本人。

住房公积金制度的建立及存在问题

我国住房公积金制度是参照新加坡的中央公积金经验，1991年在上海率先建立起来的。1994年11月23日，国家财政部、国务院住房制度改革领导小组、中国人民银行联合下发《建立住房公积金制度的暂行规定》，标志着我国住房公积金制度的正式建立。

实行住房公积金制度，主要目的在于改变住房分配体制，是将住房由实物分配转向货币分配的手段和措施之一，以逐步提高职工工资收入中住房消费的比重。由于住房公积金是按照职工工资收入的一定比例缴存的，而工资收入并不是每个人家庭收入的唯一来源，所以，住房公积金在每个人买房中所起的作用大小是完全不同的。

住房公积金与住房补贴的异同

所谓住房补贴，是指国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，它是把本单位原来用于建房、买房的资金转化过来，分次（如按月）或一次性发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己住房问题的一种途径。

住房公积金和住房补贴的区别主要表现在两方面：

（1）住房公积金的范围包括单位全体在职职工，不包括离退休职工；而住房补贴的发放对象是单位的无房职工，以及住房面积没有达到相关标准的职工，包括在职职工和离退休职工。

（2）住房公积金的构成包括两部分，一部分是单位资助，另一部分是职工从工资中扣缴的；而住房补贴是单位单方面给予职工的资助。

住房公积金和住房补贴的联系主要表现在以下七方面：

（1）单位可以建立补充住房公积金制度，将住房补贴作为补充住房公积金增加到职工原有住房公积金缴存的基础上。

（2）单位为职工缴纳的住房公积金和住房补贴，第一来源都是单位原有的住房基金。

（3）两者虽然分别核算，可是在具体的资金管理模式和使用方向上基本一致。

（4）两者均免征个人所得税。

（5）两者的所有权都归职工个人所有。

（6）机关事业单位以及参照机关事业单位实行住房分配货币化模式的企业单位，无房职工和住房面积未达标职工所领取的住房补贴多少，与他建立住房公积金的时间有关。

（7）两者都是职工买房的主要资金来源渠道。

住房补贴虽然属职工个人所有，但平时却不能随意支取。

职工的住房补贴发放形式有五种：一次性住房补贴、按月住房补贴、差额住房补贴、级差住房补贴以及其他形式。

住房补贴资金的存贷款都有利息，利率和住房公积金相同。

职工支取住房补贴的条件是：①购买、建造、翻建、大修自住住房；②偿还个人住房贷款本息；③支付按市场价租金租房的房租和所购住房的物业管理费、冬季供暖费等。

缴存住房公积金可以享受税收优惠

为了鼓励企业和职工缴存住房公积金，国家对这两部分实行税收优惠政策。

根据《国家税务总局关于企业住房制度改革中涉及的若干所得税业务问题的通知》（国税字［2001］39号）规定，企业根据国家规定按工资总额的一定比例为本企业职工缴纳的住房公积金，可以在税前扣除。

根据《财政部、国家税务总局关于住房公积金、医疗保险金、养老保险金征收个人所得税问题的通知》（财税字［1997］144号）规定，企业和个人按照国家或地方政府规定的比例提取的住房公积金，不计入个人当期的工资、薪金收入，免予征收个人所得税。

个人支取原缴存的住房公积金时，免予征收个人所得税。

缴存、转移规定

住房公积金具有强制执行、定向使用的性质。2002年3月修改的《住房公积金管理条例》指出，住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金。也就是说，住房公积金与个人的户口和档案没有直接关系，所有《条例》中包含的单位都应当为其在职职工缴纳住房公积金。

按照规定，对于处于试用期的职工，单位可不为其建立住房公积金，但是当职工转为正式职工后，单位应当补缴该职工试用期间应当缴存的住房公积金。单位聘用职工超过6个月期限的，无论职工是处于试用期还是没有与单位签订劳动合同，都应当为其建立并缴存住房公积金。

职工在全国范围内调动工作时，应当随之办理住房公积金缴存转移手续，而不必销户支取。

办理时，调离的职工提供调入单位接收证明、在调入地建立住房公积金证明、转入银行账号、开户行名称，由住房公积金管理中心审核后办理转移。只有当调离职工在调入地没有建立住房公积金时，住房公积金管理中心才需要为其办理封存手续。

职工中断缴纳住房公积金后，其公积金账户会遭到封存，这时候这个账户就不能申请公积金贷款了。至于是否能支取现金，各地的做法不一。当新的住房公积金账户建立后，职工可以把以前的公积金转入新账户，继续缴纳。

不缴或少缴住房公积金违法

如果单位没有为自己建立住房公积金，职工可以向管理部门提出，如果单位拒绝办理，可以向公积金管理中心投诉。

根据《住房公积金管理条例》（1999年国务院令第262号）规定，如果单位不为职工办理住房公积金缴存登记，或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，或者逾期不缴或少缴住房公积金的，职工有权向公积金管理中心揭发、检举、控告上述违法行为。

举报时，举报人应当向公积金管理中心提供书面投诉信件，写明被举报单位的违法事实、单位名称、地址、联系人、联系电话、举报人姓名、联系电话等。同时，附举报人与被举报单位的劳动合同或劳动关系证明文件、工资收入证明等材料。

什么时候可以支取公积金

住房公积金是一种定向使用的长期住房基金，所以，它的支取是有条件的。举例来说，如果一个人工作期间一直没有买房、大修等住房消费需求，则需要在退休时才能全额支取公积金本金及利息。

不过，虽然在这之前不能支取住房公积金，但其所有权始终是属于你的。支取时，也不需要缴纳个人所得税。

归纳起来，当遇到下列情形时，你就可以考虑支取住房公积金了：

符合直接支取住房公积金的条件

买房者在遇到下列情况时，可以直接支取住房公积金：

（1）住房消费，包括：

①购买自住住房；

②大修、翻建自有住房；

③自建自有住房；

④房租超出家庭工资收入的规定比例；

⑤偿还住房贷款本息。

（2）销户，包括：

①离休、退休；

②出境定居；

③完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系（两者缺一不可）；

④死亡。

在支取住房公积金时，买房者应该通过汇缴单位办理，由汇缴单位开具《住房公积金支取申请书》，加盖单位预留印鉴，后附有关支取证明材料，经住房公积金管理中心系统审核后办理支取手续。

需要向银行申请买房按揭贷款时

买房者买房时面临资金困难，这时候可以利用自己缴存住房公积金的身份，向银行申请个人住房公积金贷款，从而与其他贷款方式一起，构成买房资金的全部来源。

按揭贷款是买房者以其所买房屋为抵押，通过申请个人住房公积金贷款、个人住房商业性贷款、个人住房组合贷款、住房储蓄贷款，先把房款支付给开发商，买房者以后按月支付贷款本息的一种付款方式。

对于买房者来说，按揭贷款的优点是，在分期付款的基础上解决了需要在短时间内筹集大量资金的困难，是目前使用最多、相比也最为合理的一种付款方式；缺点是需要额外支付利息。

当买房者需要申请按揭贷款时，一般总会首先考虑采用个人住房公积金贷款，因为它的利率最低。

符合当地的一些特殊规定

除了国家统一规定以外，各地区还针对本地实际，推出了一系列的地方政策。

例如在上海市，根据《上海市住房公积金管理若干规定》，以下四种对象也可以支取住房公积金：大部分或者完全丧失劳动能力的职工，与单位终止劳动关系的；职工本人、配偶或者直系亲属因重病、大病住院，造成家庭生活困难的；连续失业2年以上且生活困难的职工；享受城市居民最低生活保障的职工。

在郑州市，以下情形也可以支取住房公积金：与所在单位终止劳动关系后，5年内未重新就业的职工；户口迁出河南省行政区域的。

住房公积金贷款条件

金额、期限限制

按照现行政策规定，个人住房公积金贷款的单笔贷款最高限额为10万元，并且不超过总房价的80％。购买二手住房或翻建、大修住房，贷款额不超过总房价的50％。

贷款最长期限为30年。购买二手住房或翻建、大修住房，贷款最长期限为10年。

在这方面各地规定有所不同。例如，目前北京市的最高标准是单笔贷款最高额度为40万元。如果你是《个人信用评估报告》评定的AAA级借款申请人，贷款金额可以上浮30％，即52万元；如果你是AA级，贷款金额可以上浮15％，即46万元。如果是购买商品房期房，贷款金额最多不能超过房屋总价的90％；如果是贷款购买其他性质的住房，贷款金额最多不能超过总房价的95％。

缴存年限

申请个人住房公积金贷款的买房者，在申请公积金贷款之前，必须缴存住房公积金达到一定年限。否则，就不具备申请个人住房公积金贷款的资格。这种年限一般为2年，即在申请公积金贷款之前，已经连续、足额缴纳了2年时间的住房公积金。但各地的具体规定有所不同。

例如，上海市从2005年2月1日起，已经将申请资格从2年缩短为6个月（包括时间和金额）。

存储余额倍数

买房者申请个人住房公积金贷款，单笔贷款的限额与住房公积金的存储余额有关。一般为基本公积金缴存余额的15倍，但最高不超过10万元。

各地在这方面的规定有所不同。例如，上海市从2005年2月1日起已经放宽了这种限制：买房者如果受基本公积金缴存余额15倍的限制，从而导致贷款金额不足10万元的，则计算该条件的余额倍数可以放宽到20倍；如果还是贷不足10万元的，则按照实际计算额度放贷。除了基本公积金贷款以外，补充住房公积金贷款也同样采用这种方法计算贷款倍数。补充住房公积金贷款额度由补充公积金存储余额的2倍调整为15倍，最高限额由3万元调整为10万元。如果借款人补充住房公积金余额的15倍贷款余额仍然不足10万元的，则该借款人的余额倍数改用20倍重新计算。

工资基数比例

买房者申请个人住房公积金贷款，贷款金额大小与借款人的还款能力有关，还款能力的计算依据是其工资基数的一定比例。例如，通常为工资基数的40％或50％。

住房公积金贷款手续

个人住房公积金贷款手续，既可以自己亲自去住房公积金管理中心办理，也可以委托机构代理。

在过去，当买房者提出要办理住房公积金贷款时，往往会遭到开发商的阻挠和拒绝。究其原因主要是住房公积金贷款的办理速度慢，不符合开发商迅速回款的愿望。现在许多地方承诺，办理住房公积金贷款从个人提出申请到放款，全过程不超过15个工作日，这就很好地化解了这个矛盾。

亲自办理贷款手续的基本程序

在借款人和所在单位公积金缴纳正常的前提下，个人住房公积金贷款手续通常分为以下几步：

（1）询问本单位办理缴存个人住房公积金的经办人员，以便确定到住房公积金管理中心的哪一个管理部去办理贷款手续。如果你购买的住房属于指定项目，则需要向开发商询问了解。

（2）打电话或亲自去住房公积金管理中心相应的管理部，了解需要提供哪些材料。

（3）根据管理部的要求，提供所有材料，接受初次审查。

（4）待《评估报告》出来后，再去管理部进行进一步审核，确定最终的贷款年限、贷款金额、担保方式等。

（5）如果你购买的是二手房，则需要接受住房公积金管理中心指定的评估机构对房屋权属和房屋价值进行评估。在评估机构对其作出明确结论后，选择合适的担保方式为你申请的公积金贷款提供担保。

（6）如果你是履行补充住房公积金缴存义务的职工，除了申请个人住房公积金贷款以外，还可以申请补充住房公积金贷款，贷款期限、贷款利率、还款方式、倍数、保证责任等，都与个人住房公积金贷款相同，但需要提供担保。

（7）最后一次去住房公积金管理中心，在有关合同上签字认可。

（8）等待办理个人住房公积金贷款的经办银行通知你办理贷款发放手续。

委托办理贷款手续的基本程序

在你完全自愿的前提下，你也可以委托有关机构帮助办理个人住房公积金贷款，手续通常分为以下几步：

（1）委托经过住房公积金管理中心认证的代办机构，代理你办理个人住房公积金贷款。

（2）与你所委托的代办机构签订授权委托书。

（3）代办机构在你授权委托书的授权范围内，代你办理具体贷款手续。

（4）如果你购买的是经济适用房，代办机构还可以代你办理信用评估的申请手续。

（5）贷款申请被批准后，你本人（已婚者需要夫妻双方）必须亲自到受理贷款申请的住房公积金管理中心管理部，在有关合同上签字认可。

办理组合贷款手续的基本程序

所谓个人住房组合贷款，是指凡是符合个人住房商业性贷款条件的借款人，又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业性贷款的同时，还可以申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物，同时申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。这种组合式的贷款方式简称为个人住房组合贷款。

按照政策规定，个人住房组合贷款的单笔贷款最高额度为60万元（其中包括公积金贷款最高额度10万元和商业性贷款最高限额50万元，具体金额额度各地会有不同），且不超过总房价的70％，贷款期限最长30年，具体需要根据每月还贷能力进行测定。

在个人住房组合贷款中，公积金贷款和商业性贷款的贷款期限、还款日期都是相同的，所不同的只是贷款利率。

个人住房组合贷款的手续通常分为以下几步：

（1）办理个人住房公积金贷款的审核手续；

（2）个人住房公积金贷款审核手续通过后，办理个人住房商业性贷款的审核手续；

（3）个人住房商业性贷款审核手续通过后，银行办理放贷手续。