国家规定的保障住房最低面积

（1）保障性住房供应量逐年增加

从总体发展趋势上看，南京市保障性住房建设在住宅建设中所占比例逐年增加。在1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》政策的推动下，经济适用房建设全面启动，并在2004年达到顶峰。2004年保障性住房投资完成额达到住宅总投资完成额的26.6％，新开工房屋面积占住宅总开工面积的31.77％，实际销售额占住宅总销售额的24％，实际销售面积占住宅总销售面积的32.69％，成为推动房地产市场发展的一支重要力量。

随着住宅市场的商品化发展，房地产市场得到了快速发展，而保障性住房由于利润受到政策限制，市场开发热情降低，在商品住宅中所占比例开始逐年下降，并在2005年首次出现了负增长。2005年的保障性住房投资完成额占住宅总投资完成额比例下降为1.6％，新开工面积占住宅总开工面积的比例下降为26.37％，实际销售面积占住宅总销售面积的18.46％。（图5-6）。

图5-6　2002～2009年南京保障性住房建设情况

资料来源：作者根据南京市房改办数据绘制

2007年，随着国家对保障性住房建设的高度重视以及一系列相关条例实施，南京市政府也制定了许多具体措施，包括《廉租住房保障资金管理办法》（实施日期2008年1月1日）、《廉租住房保障办法》（实施日期2007年12月1日）、《2008年—2010年南京市住房保障规划纲要》《南京市政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（实施日期2008年1月1日）等。这些措施的出台，有效推进了南京市的保障性住房建设，在2007～2009年期间实现了保障性住房的高速发展。2008年，保障性住房竣工面积突破200万平方米，开工面积300多万平方米，2009年保障性住房竣工面积达到262.37万平方米，比2008年又增加14.11％。

（2）在全市各区的空间分布趋向均衡

总体而言，南京市保障性住房分布相当不平均。但是，近年来就规划单元而言保障性住用地均匀分布在各规划单元，其中主城最多；在全市各区的空间分布呈现出均衡的趋势。2006年开始，南京市经济适用房的选址分布从栖霞区和雨花台区两个行政区逐渐涉及其他各区，2008年，白下区、玄武区和下关区开始建设保障性住房，但项目面积不大，三区总量相当于全市总竣工面积的20％左右，所占比例较小。（图5-7、表5-4）

图5-7　2008年南京市区政策性住房地域分布图

资料来源：南京市规划局资料

表5-4　2008年南京市区政策性住房选址阶段情况一览表

资料来源：南京市规划局资料

2008年，主城区均有在建的保障性住房项目，特别是在鼓楼区这样的用地非常紧张的中心老城区（在以往的建设规划中一处经济适用房项目也没有）开工建设了第一个经济适用房项目——江东新村公寓。2009年，保障性住房在其他六个城区的分布明显增多，在栖霞区和雨花台区绝对集中的趋势有所缓解。值得一提的是，除了主城区以外，江北的三区及高淳、溧水也开始有规模地建设保障性住房，每年的开竣工面积分别在60、100万平方米左右，并有不断增加的趋势，包括经济适用房、廉租房、拆迁安置房和危旧房改造，解决了由于城市扩张带来的大量居住困难和拆迁安置问题。

（3）建设项目由少到多，规模呈小型化趋势

南京市保障性住房居住区经历了从最初的量少、小型化向集中、大型化发展，再逐渐向分散、小型化转变的过程。南京第一期推出的经济适用房：景明佳园（一期）、兴贤佳园（一期）规模都比较小，占地面积基本上在10万平方米左右（景明佳园一期建筑面积13万平方米，兴贤佳园一期建筑面积7万平方米）；到后来的百水芊城、兴贤佳园（二期）占地面积逐渐增大（百水芊城建筑面积30万平方米，兴贤佳园二期建筑面积44万平方米）；而等到后来春江新城（一期）、摄山星城的推出，占地规模迅速增长，达到80万平方米［春江新城（一期）建筑面积81万平方米，摄山星城建筑面积60万平方米］，有的甚至将近100万平方米，如2006年开工建设的南湾营（二、三期）建筑面积99.6万平方米。

2007年以后，南京的经济适用房建设显得更加理性而有序，建设项目由每年的10个左右逐渐增加至30个左右，2009年全市（包括三区二县在内）的经济适用房新建和续建项目一共有41项。在项目地点的分配上，打破在栖霞区和雨花台区二区绝对集中的状态，挖掘其他各区的建设潜力；在项目规模的分配上，除了建邺区的莲花村项目（建筑面积85.6万平方米）以外，建筑面积基本控制在20万～40万平方米，如新尧新城地块（建筑面积20万平方米）、古雄板桥路西（建筑面积30万平方米）、翁家营地块（建筑面积18万平方米）、沧波门东片（建筑面积15万平方米）等等。

由此可见，南京的经济适用房建设日趋成熟，实现了建设项目由少到多、建设规模由大到小、建设方式由集中向分散的理性转变。