保障性住房的建设应该是我国的一个专项规划

我国处在一个前工业化、工业化和后工业化并存的复杂时代，社会结构急剧变动，信息革命和全球化使人们的社会心理环境也全面开放，因此，我们不能照搬发达国家和地区的建设模式，而应从我国自身的发展趋势出发，既不能好高骛远又不能妄自菲薄，以冷静平和的心态获得适应我国国情和发展条件的借鉴。

我国目前正处于快速推进城市化的时代，房地产开发连续多年成为拉动国民经济的重要增长点，住宅建设虽然已经基本度过对计划经济时期住房短缺的弥补阶段，仍然需要持续大规模建设以满足不断增长的居住需求。与此同时，我国的改革进程亦进入攻坚阶段，迫切需要保证社会稳定。因此，关注弱势群体，为不能从住房商品市场中获得理想居住条件的中低收入者提供住房成为大势所趋。特定的国情，使其城市化进程具有自身的特点，人口资源在全国范围内重新配置、流动性大，其低收入人口素质良莠不齐、构成复杂，有原农业人口、就业困难的下岗职工，也有不少普通的工薪阶层；另外房地产市场还处于高利润阶段，造成许多中等收入者置房也很困难。在选址方面，更多是由政府有关部门结合城市宏观发展规划对土地进行选择，明显体现出自上而下的行政行为，大多位于城市新区成片开发。由于规模较大，用地面积少则几公顷、大则几十上百公顷，导致出现了许多新社区，而即使在城市旧区中由于购房产生的人口迁徙流动也使许多社区处于重构阶段。

发达国家和地区公共住房建设的经验表明：保障性住房的建设应该成为整个城市发展的一部分。在当前构建社会主义和谐社会的宏观政策要求下，在城市建设发展过程中妥善地解决弱势群体的居住保障问题，已成为维护社会稳定、全面实现小康、促进城市健康发展所必须解决的重要问题之一。在城市总体规划中，应更加关注贯彻国家宏观发展要求，应将为居住弱势群体提供适宜的保障性住房和促进不同收入群体居住融合纳入城市社会发展目标之中。并考虑城市的经济发展水平、住房现状水平、产业发展目标（劳动密集型产业重在吸引务工者，而高科技产业则重在引进高学历人才）、人口发展等多重因素，合理确定住房保障发展策略，明确近、远期的住房保障覆盖率指标要求。

发达国家和地区公共住房建设的经验表明：住房建设规划和年度住房建设计划着力点是城市总体层面的指导，但均缺乏地区操作层面的指导性。而分区的保障性住房专项规划恰好可以弥补这一缺失。基于分区层面的规划应考虑保障性住房的选址：为能使保障性住房可以融入大社区中，并促进中低收入者的就业，其选址应多样化，并位于公交系统发达的地段，不同档次的片区规模宜分别加以控制，尤其是低档次的住区应小型化。与发达国家目前普遍提倡由社区和非营利机构驱动社会住宅建设不同，我国的现状决定了保障性住房专项规划只能自上而下组织进行，但必须结合社会发展进行相应的空间规划，重视人口社会属性的考虑，应在整合现有资源基础上，确保社会经济的协调发展和持续发展，以避免问题积累从而增加日后整治协调成本。

纵观发达国家和地区公共住房建设进程还表明：保障性住房的规划设计、建筑设计应有完善的规划和设计标准，以上标准应该与国家的经济、社会发展水平和中低收入居民的收入水平相适应，并随着经济、社会发展水平及居民收入水平的提高而逐步提高和完善，随着政府公共住房政策的不断加强而逐渐完善；而经济性与合理性是保障性住房建设全过程遵循的基本原则。从各国和地区公共住房建造的方式可以带给我们这样的启示：建筑工业化并不是高不可攀的，只要政府坚持推行设计标准化、构配件生产工厂化、施工机械化，使工业化建造的优势充分发挥出来，就一定能够实现（图3-14）。建筑工业化可以有力地促进墙体材料的革新。墙材革新和建筑节能是利国利民的大事，其涉及面较广，有民生问题、财政问题、技术问题等，必须由政府统筹解决和强制推行。保障性住房建设，作为以政府为主导的建设项目，有必要也有可能实现建筑的工业化建造，并作为示范工程加快全社会的推进过程。

图3-14　新加坡组屋的工业化建造

资料来源：新加坡建屋发展局

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(1) 此公共住房政策对应我国的保障性住房政策。

(2) 陈光庭．外国城市问题研究［M］．北京：北京科学技术出版社，1991：88.

(3) 李强，等．城市化进程中的重大社会问题及其对策研究［M］．北京：经济科学出版社，2009：194.

(4) 陈劲松．公共住房浪潮——国际模式与中国安居工程的对比研究［M］．北京：机械工业出版社，2005：5.

(5) 马光红．社会保障性商品住房问题研究［D］．上海：同济大学经济与管理学院，2006.

(6) 陈劲松．公共住房浪潮——国际模式与中国安居工程的对比研究［M］．北京：机械工业出版社，2005：6.

(7) 王承慧．美国可支付住宅实践经验及其对我国经济适用住房开发与设计的启示［J］．国外城市规划，2004（6）：14-18.

(8) Department to Planning and Community Environment，City of Palo Alto．（2001）．Types of Zoning Codes and Formats［EB/OL］．http://www.cityofpaloalto.org/zoning/typesofzoningcodesandformatsdp.html#History.

(9) 焦怡雪，刘涌涛．美国以创新性区划促进可支付住宅发展的经验和启示［J］．城市发展研究，2007（3）：59-62.

(10) 代表CDCs参与开发的组织，其人员构成很丰富，涉及各行各业，有专家、商人、神职人员、建筑师、热心的公民等。

(11) 王承慧．美国可支付住宅实践经验及其对我国经济适用住房开发与设计的启示［J］．国外城市规划，2004（3）：14-18.

(12) 田东海．住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择［M］．北京：清华大学出版社，1989：106.

(13) 郭琰．瑞典集合住宅研究［D］．天津：天津大学建筑学院，2007.

(14) 瑞典和丹麦的住宅产业［EB/OL］．http://www.chinahouse.gov.cn/zzbp5/z1062.htm.

(15) 公营住宅是指由接受国库补助的地方公共团体，为低收入者建设的、租赁的低租金住宅。2005年其数量达到218万户，约占日本实际居住户数的5％。

(16) 住宅公团是致力于日本公共住宅建设的公共团体，由住宅公团建设的住宅称为公团住宅。公团建造的住宅包括租赁住宅和可售住宅。据1989年统计，可提供约129万户住宅，约占二战后日本住宅建设总户数的7％，在解决城市中低收入家庭的住房问题和缓和住宅短缺方面做出了很大贡献。

(17) 日本目前制定了最低居住条件，即4人居住在50平方米建筑面积的家庭为最低居住标准户。

(18) 西山卯三．三十五年来日本生活方式和住宅状况之变化［J］．世界建筑，1983（3）：16-20.

(19) 丁士泓．日本公有住宅研究［D］．天津：天津大学建筑学院，2008.

(20) 王承慧．转型背景下城市新区居住空间规划研究［D］．南京：东南大学建筑学院，2009.

(21) 在英国，新市镇发展公司经常担当主导的角色，通过提供建筑津贴、低息贷款、低税率、厂房设备投资津贴，以及为工人提供居所等优惠措施，吸引各行各业到新市镇发展。

(22) 华富村区内设有完善的商业服务、文化教育、卫生、行政管理、社区活动及交通服务等设施。至1983年9月实际人口为5.06万人，即每人实际分配居住单位面积4.16平方米。村内人口毛密度，实际上为2569人/公顷。

(23) 陈燕萍．适合公共交通服务的居住区布局形态——实例与分析［J］．城市规划，2002（8）：90-96.

(24) 内地一般为1000人左右，当容积率为2.8时，每公顷人口为1300左右。

(25) 研究发现，关键家具（床、沙发等）的最小尺寸以及沙发和电视机的距离在决定房间和整个壳的尺寸方面具有重要作用。见Brian Yamaguchi Sullivan and Ke Chen，“Open Building in Hong Kong Public Housing”。

(26) 一个组屋单位相当于我国的一套单元式住宅，包括起居室、卧室、厨房和卫生间等独立房间。

(27) 丁承朴．大众住宅与商品住宅辨析——新加坡组屋开发模式的启示［J］．建筑学报，1994（12）：33-37.

(28) 五个区域指东、东北、北、西和中等区域，每个区域中心服务大约80万人。

(29) 新加坡的新镇发展主要以英国二战后的新镇为原型，根据自身的条件做了一些修改。而新镇的发展依据是国家的长期发展规划——概念性规划，详细的发展计划是根据概念性规划的原则由国家和城市发展部制定的地区发展指导蓝图。新加坡全国共有55个发展指导蓝图。

(30) 引自与新加坡“规划之父”刘太格先生的谈话。

(31) 所谓易建性，就是建筑重复性高，施工程序简化，以及容易将个别建筑配件结合在一起。它使得建筑施工更为简易，节省了劳力，可以更快速地大量兴建房屋。易建性主要通过积极推动工地机械化、大力采用预制构件技术和采用更容易建造的设计来实现。

(32) 这里的“经济性”指符合中低收入阶层的承受能力，“适用性”指舒适性、适居性和安全性。

(33) 小修是指对外立面和室外铺地的更新，大修则是指增加面积或改善功能。

(34) 安艳华.SI住宅的可变性及其技术浅析［J］．沈阳建筑大学学报（社会科学版），2008（1）：19-23.