住房公积金贷款与监管

住房公积金贷款作为国家政策性住房金融的主体，已成为广大城镇职工、居民个人购房贷款首选的贷款方式，但随着信贷规模的不断扩大，贷款风险也不断增强。为此应积极采取有效措施，促使住房公积金贷款稳健发展。

一、公积金贷款办理流程

（1）提出书面申请。贷款人申请住房公积金贷款需到银行提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供下列资料：

①申请人及配偶住房公积金缴存证明。

②申请人及配偶身份证明（指居民身份证、常住户口簿和其他有效居留证件），婚姻状况证明文件。

③家庭稳定经济收入证明及其他对还款能力有影响的债权债务证明。

④购买住房的合同、协议等有效证明文件。

⑤用于担保的抵押物、质物清单、权属证明以及有处置权人同意抵押、质押的证明，有关部门出具的抵押物估价证明。

⑥公积金中心要求由第三方担保人做担保，并缴纳担保费用，由借款人、贷款人及第三方担保人共同签订三方合同。

⑦公积金中心要求提供的其他资料。

（2）银行及时对资料齐全的借款申请进行受理审查，并及时报送公积金中心。

（3）公积金中心负责审批贷款，并及时将审批结果通知银行。

（4）银行按公积金中心审批的结果通知申请人办理贷款手续，由借款人夫妻双方与银行签订借款合同及相关的合同或协议，并将借款合同等手续送公积金中心复核，公积金中心核准后即划拨委贷基金，由受托银行按借款合同的约定按时足额发放贷款。

（5）以住房抵押方式担保的，借款人要到房屋坐落地区的房屋产权管理部门办理房产抵押登记手续，抵押合同或协议由夫妻双方签字，以有价证券质押的，借款人将有价证券交管理部门等相关部门收押保管。

二、贷款额度计算方法

住房公积金贷款的额度要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额这四个条件来确定，最后算出的最小值即是借款人最高可贷数额。

1．按照还贷能力计算的贷款额度

（1）计算公式

［（借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额］×贷款期限（月）

（2）使用配偶额度的

［（夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额］×贷款期限（月）

其中还贷能力系数为40%

月工资总额=公积金月缴额÷（单位缴存比例+个人缴存比例）。

2．按照房屋价格计算的贷款额度

计算公式：贷款额度=房屋价格×贷款成数

其中贷款成数根据购建修房屋的不同类型和房贷套数来确定：

购买商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用房或私产住房：职工家庭（包括职工、配偶及未成年子女，下同）贷款购买首套住房（包括商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用住房或私产住房），且所购住房建筑面积在90平方米（含90平方米）以下的，应支付不低于所购住房价款20%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的80%；所购住房建筑面积超过90平方米，应支付不低于所购住房价款30%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的70%。职工家庭贷款购买第二套住房的，应支付不低于所购住房价款50%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的50%。职工家庭贷款购买第三套及以上住房的，暂停发放个人住房公积金贷款。

购买私产住房的，房屋价格和评估价格不一致时，取二者低值核定额度。

购买定向安置经济适用住房的，贷款额度应不高于所购住房全部价款与房屋补偿金的差价。

购买公有现住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70%；建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过所建修住房所需费用的70%。

3．按照住房公积金账户余额计算的贷款额度

职工申请住房公积金贷款的，贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额（同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款，为职工及配偶住房公积金账户余额之和）的10倍，住房公积金账户余额不足2万的按2万计算。

4．按照贷款最高限额计算的贷款额度

使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额40万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额60万元。

使用本人住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额50万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人或其配偶正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额70万元。

申请贷款时职工或其配偶正常缴存按月住房补贴的，参照正常缴存补充住房公积金的规定执行。计算出的贷款额度数值保留到千位，千位以下不为零的千位加一。

2014年央行降息，国管公积金中心发布通知，相应调整公积金贷款利率，上年结转公积金存款利率从原来的2．6%降低到2．35%。首套房一到五年贷款利率由4．0%降低到3．75%，五到三十年由4．5%降低到4．25%。公积金利率新政策规定2014年11月22日（不含）以前发放的，期限在一年（含一年）以内的个人住房公积金贷款，2014年11月22日后仍执行原利率，不分段计息；期限在一年以上的个人住房公积金贷款，2014年11月22日后仍执行原利率，自2015年1月1日（含）开始，执行调整后的住房公积金贷款利率。2014年11月22日（含）后发放的个人住房公积金贷款，执行调整后的个人住房公积金贷款利率。

三、住房公积金的监管

1．我国住房公积金监管现状

（1）多元化的监管主体

建设部门会同财政部门、中国人民银行负责拟定住房公积金政策，并监督执行。住房公积金管理中心应当依法接受审计部门的审计监督。建设部门、财政部门、中国人民银行、审计部门等都是住房公积金的监管主体。根据我国《住房公积金行政监督办法》第二十七条等的规定，中国银行业监督管理委员会也是住房公积金的监管主体之一。同时，监察部门依据《监察法》对各级住房公积金治理机构中的相关公务人员进行监察。以上监管主体主要是政府有权部门的监管。此外，职工和单位被赋予相应的揭发、检举、控告挪用住房公积金行为的监督权利。监管主体的多元化主要是考虑了住房公积金制度作为我国住房保障制度改革发展过程中的一项重要制度，对住房公积金的决策、管理和运作的监管需要多个主体各自行使监管权限，相互配合，保证住房公积金制度稳定、健康发展。

（2）监管机构的监管权配置

建设部门会同财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等有关部门负责全国住房公积金监管，对四个直辖市和新疆生产建设兵团住房公积金决策、管理和使用情况实施直接监督。各省（区）在建设厅内设住房公积金监督管理办公室，会同省级财政、中国人民银行分支机构，负责本区域内住房公积金管理法规、政策执行情况的监督。其中，中国人民银行主要依法负责提出住房公积金的存、贷款利率及按规定比例缴存存款准备金，并监督执行。财政部门依法负责拟定住房公积金财务管理和会计核算制度，并监督执行。建设行政主管部门主要依法负责公积金制度在执行国家住房政策和促进政策性住房建设中发挥作用。中国银行业监督管理委员会及其派出机构主要依照有关法规和《商业银行中间业务管理暂行规定》对受委托银行承办的住房公积金金融业务和相关手续进行监督。监察部门主要依据《监察法》对各级住房公积金治理机构中的相关公务人员进行监察。审计部门主要依法负责对住房公积金管理中心财务收支的真实性、合法性和效益性进行审计监督，同时对管理中心负责人进行经济责任审计监督。而缴存人的监督主要通过信息查询、控告或者检举的方式实现其监督的权利。

（3）分权制衡的监管体制

我国住房公积金资金管理环节多而复杂。住房公积金的管理原则是住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。公积金管委会、公积金管理中心和受委托银行之间的决策权、执行权、资金保管权“三权”分离与制衡，形成了住房公积金内部权力的制衡运作。其中，住房公积金管理委员会行使决策权，并对住房公积金管理中心执行具体措施的情况进行监督。而住房公积金管理中心则根据管委会的决策，对住房公积金进行支配和营运，享有合法的执行权利，并接受管委会和受委托银行的监督。受委托银行享有专户存储住房公积金的保管权，而受委托银行的选择则由住房公积金管委会按公平竞争的原则选取，再由管理中心与之签订委托合同。

2．住房公积金监管制度的完善

（1）完善住房公积金监管立法体系

建立健全住房公积金监管法律体系是有效开展住房公积金监管工作的重要保证和客观要求。目前，我国住房公积金监督基本上是以行政监督为主，主要的监督权掌握在政府行政机关手中。行政监督的好处是便于行政机关及时掌握住房公积金运作管理情况和存在的问题，但也容易造成行政监督权过多干预住房公积金管理中心的执行权。为适应住房公积金运作管理的实际需要，借鉴国际通行的做法，应当考虑建立立法监督与行政监督并行的复合型监督制度。因此，首先应修订《住房公积金管理条例》，明确规定住房公积金监管的核心权力机构以及其他各个监督主体的职责、权力和工作程序，建立规范高效的多级联动监督管理体制。其次，根据现实需要重新修订《住房公积金行政监督管理办法》，明确各种住房公积金违规行为的处罚种类和尺度，并增强处罚的刚性。同时，对现有的部门规章要进一步衔接，协调各部门在监督上的权责利关系。最后，建立健全监督责任追究制，对住房公积金监管过程中失察失职的人员，要依照法规规章予以追究责任，并以此增强住房公积金监管人员的责任意识。

（2）完善住房公积金内部监管机制

①改进住房公积金管理委员会组织结构，加强其监管职能。住房公积金管理委员会在住房公积金管理中具有举足轻重的作用。为了让管委会更好地行使决策和监督权，应当尽快完善管委会在制度上的设置。一是尽快在管委会中导入独立专家委员制度，同时赋予独立专家委员在管委会成员中一定的比重和话语权地位。建议独立专家委员占管委会人数比例不低于1/4。独立专家委员必须对住房公积金制度的业务管理及其政策法规比较熟悉，同时对于住房制度改革、房地产市场运作、银行金融信贷等领域的政策法规也有研究。独立专家委员在管委会中做分析判断时应保持充分的独立性，对公积金业务运行情况、政策执行情况和政策建议等作客观的分析和判断。二是要建立完善的管委会成员奖惩、监督和退出机制，确保管委会成员履行职责。由于我国目前的住房公积金管委会成员一般由政府聘用，但缺乏激励委员行使权力的措施。这易导致委员难以积极主动去了解公积金管理的有关事项，进而影响委员对相关问题作出正确的决策。因此，要激励管委会成员有效行使权力，应该给予委员一定程度的薪金奖励。同时，根据权力义务对等原则，对于委员怠于行使监督权力或存在徇私舞弊行为也应规定相应的处罚措施。此外，为保证管委会的高效运作，应完善管委会委员的退出机制。管理学理论经验表明，一个人长期从事某项事务，其效率成一抛物线形状。管委会可采用定时改聘制度，即定期改聘部分委员，这既有利于保持管委会工作的连续性，也有利于提高管委会的工作效率。

②完善内部审计制度，加强内控机制建设。住房公积金管理中心在内部管理的制度设计、管理理念上必须环环相扣，相互制约，保证资金安全。要完善内部审计制度，应做好以下几个方面的工作：第一，建立独立的内部审计机构。要发挥内部审计的作用，就要树立内部审计机构的权威性，保证内部审计人员的独立性，使发现的问题能够得到及时处理，提出的建议得到有效落实。第二，内部审计工作应当制度化。各住房公积金管理中心应依据国家《审计法》、《中国人民银行审计工作规定》等法规规章，制定住房公积金内部审计工作具体规定，从机构、审计人员、业务职能、审计责任、权利与奖惩等方面对审计工作予以制度化和规范化。第三，健全和完善中心干部业务考核监督机制，明确经济责任审计不仅是针对业务部门负责人，业务重点岗位的负责人也纳入审计范畴。第四，鉴于住房公积金在缴存、提取和使用等过程中可能存在的各种风险，我国住房公积金监管制度中可借鉴证券市场的首席风险官制度，由上级部门委托聘请首席风险官，与内部审计部门合作，对住房公积金运作管理中可能出现的风险进行分析防范。第五，对于审计过程中发现的问题要及时向上级主管部门报告，上级部门对于管理中心违规行为要及时责令整改，并追究相关责任人的责任，以确保住房公积金的安全。

③加强住房公积金内部系统信息化建设。加强住房公积金内部系统信息化建设是住房公积金管理中心提高内部数据处理能力的必然要求，也是根据国务院相关文件要求，实现与建设部的监管系统网络联网的需要。我国各地住房公积金管理中心的系统信息化建设程度不一，有些落后地区还处于简单的设备电子化阶段，网络环境的不成熟，直接限制了当地住房公积金管理中心处理数据的能力，也给相关监管部门实现信息共享，推进对住房公积金的实时和动态监管造成困难。同时，各地区要根据当地的实际情况逐步建立住房公积金征信系统，逐步将住房公积金缴存和贷款数据正式纳入中国人民银行征信中心个人信用信息基础数据库，实现住房公积金征信系统与委托行联网运行。在信贷业务的贷前、贷中、贷后各个环节发挥防范作用，有效提升客户信用风险管理，为本地住房公积金业务的长远健康发展和维护缴存职工的切身利益提供有效保障。因此，各地住房公积金管理中心要加强系统信息化建设，整合业务数据，逐步建立健全系统网络化，加强对资金的控制，确保资金安全。

（3）完善住房公积金外部监管体系

①逐步建立形成各部门统一、高效、权威的监管体系。由于全国各地住房公积金管理模式不统一，公积金管理中心直接管理式和银行代办式并存；监管机构设置已不适应公积金管理的客观要求，目前的监管体系基本形同虚设，导致挪用住房公积金和贷款出现风险的情况时有发生。因此，我国要尽快建立形成各部门统一、高效、权威的监管体系。第一，要在立法上明确规定统一的主导监管部门，结束住房公积金多头监管的问题。建议以建设行政主管部门作为住房公积金的主导监管部门，同时，在立法上明确其权力、义务和责任，同时明确其他监管部门作为协作部门具有协作建设部门的义务和责任，保证建设部门在法律法规上的权威，提升对监管发现的问题的解决效率。第二，建立多部门联系会议机制。在建设行政主管部门的主导下定期召开由相关监管部门参加的会议，在民主的基础上集中，对于攸关全国住房公积金管理运作的政策措施无法形成统一意见时，应由建设部门作为核心责任部门拿定主意。同时，建设部门由于自身专业的限制，在监管过程中涉及金融、财会和法律等专业知识时，可要求相关部门介入，必要时可邀请社会上的会计师事务所和律师事务所协助，最大程度发挥社会机构在住房公积金监督上的作用。第三，建立信息沟通交流机制。省、地市级各监管部门要在建设行政主管部门的主导下采取多种有效措施，及时为相关专业监管部门提供监管信息，使监督工作有序进行。同时，法规政策还可规定各监管机构定期向人大汇报的机制，并组织人民代表进行述职评议和工作视察。第四，精心组织联合监管检查。建设部门要联合省市的监管办牵头组织好各有关部门参加联合监管，及时发现纠正公积金运作管理的问题，确保住房公积金安全、健康运行。

②完善财政部门和审计部门的监督。随着住房公积金制度的稳步发展，住房公积金的缴存规模越来越大，也对财政部门的监督提出更高的要求。财政部先后制定了《住房公积金财务管理办法》和《住房公积金会计核算办法》，逐步建立对设区城市的住房公积金管理和使用进行全程监督的机制。总的来看，财政部门的监督由事后监督为主逐步走向全面监督。但是，实践中，由于住房公积金在监管上存在多部门权力交叉和错位，加上财政部门在人员配置上不到位，时间精力有限，往往该审批的不审批，怠于履行职责。相关政策法规应进一步明确财政部门在住房公积金监管过程中的权、责、利分配。同时，采取定期考核、部门奖惩等多种措施要求和鼓励相关人员切实履行职务。在监督方式上，财政部门可委派具有专业知识的巡视员专员不定时地对住房公积金的管理和使用进行动态监督，应能有效分析其可能存在的风险，并形成报告，进一步寻找化解风险的办法。

外部审计部门首先应当加强与内部审计部门的沟通与协作，通过多种渠道获取住房公积金使用等各方面信息，对于管理中心和内审机构提供的资料信息，要辨别信息来源的真实性，通过审计，及时发现住房公积金较易存在的风险问题。其次可明确规定对管理中心财务报告的审计、专项审计以及对管理中心负责人的经济责任审计形成定期化和常规化的审计制度。最后，完善审计信息披露制度，审计结果要及时向社会公众公开，便于公众监督，促使相关部门对公积金审计出的问题及时处理和解决。

③加强人民银行和银监会的监督。人民银行和银监会应当加强对住房公积金管理中心贷款业务的指导和规范。如对于银行信贷机制建立所必须的住房公积金存款准备金制度、头寸制度、贷款管理流程制度等应在加强指导和规范的同时明确受托银行的责任和义务。对于受委托银行的住房公积金贷款业务要定期或不定期地进行稽核、监督和检查。同时，各地银监局对类似专门账户的监管既要坚持账面的定时查账，又要在查账期间对资金的流动实施动态监督和检查。而人民银行可依托自身的征信信用管理系统与受委托银行联网的优势，对于较大额住房公积金贷款进行实时监督和检查。

④完善信息披露制度，鼓励社会监督。完善信息披露制度可以提高公积金运行的透明度，将公积金的管理置于监管机构和公众的双重监督之下。随着住房公积金制度的改革，公积金的流动性会越来越强，为了约束住房公积金相关责任人的行为，有效防止住房公积金管理人违规操作、损害职工的利益，同时为了便于公众行使监督权，有必要增加临时信息披露制度的规定，且对于披露的内容、方式、程序和相关职位披露责任也要以法律法规的形式制度化、规范化。完善住房公积金信息披露制度，加强对公积金的监管，主要应做好下面几个方面的工作。第一，要严格按照相关政策法规的要求，完善住房公积金的信息披露管理制度，各监督机构要督促住房公积金管理中心严格执行信息披露的有关规定，保证住房公积金信息披露的真实、准确、完整、及时和公正。同时，为使监督具有及时性，还需改变原来的一年报一次表的静态监督方式，建立经常性的、临时性的多种方式的动态监督。此外，还应建立和完善审计部门和受委托银行的信息披露制度，为社会公众实施监督提供信息咨询。第二，要加强对住房公积金管理中心工作人员的培训工作，强调积极主动披露信息对于保证公积金安全的重要意义。住房公积金在我国是在相对封闭的环境下运作的。这种相对不透明不公开的运作容易导致暗箱操作、滋生腐败。要加强对住房公积金管理人员的培训，引导其积极主动公开住房公积金的相关重要信息，让社会各界了解公积金的运作情况。这对于保证公积金的安全和维护缴存人利益具有重要意义。第三，要建立健全住房公积金信息管理系统，实现职工住房公积金账户在网上银行上同步，方便职工对于住房公积金的去向进行动态监督。对于住房公积金的总额、账户、利息等重大信息的变动情况也要通过信息管理系统直接反映到职工的网上银行，这有利于职工对住房公积金的变动情况及时了解和监督。第四，住房公积金作为缴存职工个人所有的住房储金，作为产权人的缴存大众，有理由过问其信托财产的用途和去向，并对如何监管具有话语权、知情权、决策权、参与权和监督权。由于大部分职工在住房公积金制度的执行中只是被动的接受者，而不是积极的推动者，因此，要在社会上加强宣传力度，鼓励缴存职工和单位对缴存资金的去向进行有效监督。同时，有关部门应当向社会公布投诉举报电话和网站，做好及时受理、调查和处理工作。

我国住房城乡建设部于2015年下发相关通知，决定于当年下半年开展加强和改进住房公积金服务专项督察工作。通过开展专项督察，构筑方便快捷的住房公积金管理服务体系，全面提升服务质量，重点解决群众反映最强烈、最迫切的服务问题，切实维护广大缴存职工的合法权益，充分发挥住房公积金制度作用。此次督察工作任务包括：健全服务制度，优化业务流程，降低中间费用，改进服务方式，提升服务能力。各地要建立首问负责、一次性告知、限时办结、服务承诺等服务制度，明确服务内容，落实服务责任。同时，在确保资金安全、有效防控风险的前提下，合理简化业务办理手续。取消强制保险、公证和担保及其他不合理收费。此次督察工作分自查自纠、重点抽查、总结督促整改3个阶段进行。在各地完成自查自纠工作的基础上，住房城乡建设部将组成10个检查组，于2015年9月～10月在每个省、自治区、直辖市选择2～3个城市进行抽查。同年11月底之前，对存在问题比较严重的地区下发整改意见通知书。并于12月组织召开专项督查工作总结交流会，总结各地住房公积金服务情况，通报住房公积金服务不到位的典型案例，并交流推广住房公积金服务方面的先进经验和有效做法。