住房商业贷款的介绍

住房商业贷款的介绍

一、商业贷款的法律分析

在商业贷款中,从法律角度分析,至少涉及三方当事人,即买方(购房借款人)、银行和卖方(房地产开发商),存在以下几种法律关系:(1)买方与卖方之间的房屋买卖合同关系;(2)买方与银行之间的资金借贷关系;(3)开发商同意在房产证办理之前对买方的还款责任向银行提供担保的保证关系(阶段性的担保);(4)买方与银行之间的房屋抵押关系;(5)买方为贷款向保险公司办理保险而产生的保险关系;(6)当买方不能偿还银行本息时,银行或开发商回购或处置买方房屋所产生的房屋回购、处置关系。这其中商品房购买合同关系是基本的合同关系,抵押贷款合同关系是基于买卖合同关系订立而又相对独立于买卖合同,担保合同关系则是贷款合同关系的从合同关系。

需要强调的是,商品房购买合同与商品房抵押贷款合同之间属于联系紧密但又相互独立的关系。两个合同联系紧密表现在发生方面的依附性与转让方面的从属性。在商品房买卖合同未有效成立的时候,商品房按揭贷款合同的订立是没有可能的。只有买方购买特定商品房的意思与卖方以合同的形式确定以后,买方才有可能选择以按揭贷款方式向银行申请办理贷款。当买方在商品房买卖合同中的权利义务发生转让时,其转让需要经银行的同意并且其在贷款合同中的还款义务也会随之转让给下一个买方。由此可知,商品房贷款合同在发生及转让上对商品房买卖合同具有从属性。

实践中,在买方和银行签订了商品房按揭贷款合同之后,银行会依照合同的约定将贷款直接打到卖方的账户上,买方不得、也无法将该贷款挪作他用。而两个合同之间的独立性表现在效力的独立性和消灭的独立性上。当商品房买卖合同因法律规定的原因被宣布无效或者被撤销后,其后果将会导致按揭贷款的担保物发生变化,但并没有使贷款合同被宣布无效或者被撤销。人民法院不得因此而宣布商品房贷款合同无效或者撤销。该合同是否能够继续有效,取决于合同双方的意思表示。商品房买卖合同订立后,买方支付一定比例的购房款并通过按揭贷款的方式将剩余款项一次性支付给了卖方,从而完成了己方在商品房买卖合同当中的合同义务。当商品房买卖合同因履行而归于消灭以后,商品房贷款合同并未消灭且有可能继续存在很多年。

二、商业贷款的风险分析

从风险角度来说,按揭贷款制度对三方当事人都有风险。其一,银行的风险来源于开发商和购房人。由于开发商可能的欺诈、经营不善、房屋质量不合格、违法预售以及购房人由于诚信、失业、意外事故等原因而不能归还贷款都可导致银行在按揭中的风险。其二,由于设计、施工及材料问题导致房屋质量低劣,或者银行政策收紧而不能按时放贷,或者极个别购房者的蓄意违约,都可导致开发商的风险。其三,购房者由于缺乏集体行动的动力和能力以及信息的不对称往往在按揭的过程中承受了最大的风险。购房者在按揭中的风险主要表现为:

1.开发商取得银行划给的购房人的贷款后,挪作他用,或卷款潜逃。

2.开发商由于经营不善或其他原因,导致楼盘烂尾,无限期拖延交房。

3.房产商开发程序违法,不能取得房屋产权证。

4.开发商偷工减料,导致房屋质量不合格。

5.没有销售许可证或产权证提前搞内部认购,导致合同无效。

6.开发商将土地或房产抵押。

7.银行违约,不能按期放贷。

三、商业贷款的还款方式及比较

目前,个人住房贷款的还款方式丰富多样,但实践中最普遍、最基本的还款方式有两种:

1.等额本息还款法,是指银行根据借款人贷款额与贷款限期,计算出到期本息之和,再除以总月数后,每月还贷等额的还款方式。这种还款方式的特点是每月偿还金额是相等的,但每月偿还金额里本金和利息所占的比例是不同的,在偿还初期利息支出最大本金最少,以后利息支付逐步减少,本金逐步增加。

2.等额本金还款法,基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金,并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。随着本金的不断归还,后期未归还的本金的利息也就越来越少,每个月的还款额也就逐渐减少。

等额本息还款法与等额本金还款法是针对不同类型的消费者设计出来的,两者适用的人群不同。等额本息还款法每月的还款额较小,因此贷款门槛比较低,容易做出预算,比较适合刚开始工作收入水平不是很高的年轻人或是收入水平比较稳定的中年人士。而等额本金还款法的前期偿还款项较大,贷款门槛比较高,因此比较适合收入水平较高、准备提前还款的人士。

除了等额本息还款法和等额本金还款法外,实践中新出现的一些其他还款方式有宽期限还款法、等比累进还款法、等额累进还款法、“移动按揭”等,这些都是对以上两种方式的变通,操作原理基本相似。

宽限期还款法是在等额本金还款法的基础上衍生出的一种还款方式。它的特点是:根据与开发商签订的“预售协议”,银行允许客户在入住前只归还贷款额本期利息,入住后再开始归还本金,还款方式与等额本金还款法相同。

等比累进还款法是将整个还款期按一定的时间段划分,每个时间段比上一时间段多(少)还约定的固定比例,而每个时间段内每月须以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。

等额累进还款法与等比累进还款法的不同之处就是将在每个时间段上约定多(少)还款的固定比例改为固定额度,同样在每个时间段内每月以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。

目前有银行最新推出了一种叫“移动按揭”的业务。通过移动按揭,贷款人可以根据对未来收入的预期随心安排还款计划。贷款人可以将自己的还款期分为2～5个阶段,每个阶段设定不同的月还款额,但第一阶段的还款额限定不能低于贷款总额的一定比例、贷款年限不能低于银行规定的一定年限。这种还款方式的最大特点就是灵活,消费者可以随时根据自己的财务状况调整自己的还款计划,计划的调整没有次数限制,手续比较简便,也不会收取违约金,但移动计划演算和理解比较复杂。

四、商业贷款的流程

个人住房商业贷款的条件是:(1)具有稳定的职业和经济收入,有按期偿还贷款本息的意愿和能力,个人资信良好;(2)已签订合法有效的购房合同或协议;(3)所购商品房要求产权明晰,符合作为贷款抵押物的条件(银行一般要求在所购房屋办妥抵押登记手续前由开发商提供阶段性连带责任担保);(4)已缴付20%以上的购房首付款;(5)银行要求的其他相关材料。

下面就用图表的形式介绍一下商业贷款的程序和步骤:

实际操作中,整个流程大概需要一个半月到三个月的时间。而对于贷款的费用,一般来说,住房商业贷款的费用包括律师费、保险费、抵押费三项。关于律师费,实践中,银行的住房贷款业务一般都是委托律师事务所来进行操作的,借款人申请住房贷款必须经过律师进行资信审查,并由律师事务所出示法律意见书。律师事务所按申请贷款额的2‰～3‰向借款人一次性收取法律服务费,每单最低额度为100～500元不等。

关于保险费,根据《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的规定,凡符合中国人民银行《个人住房贷款管理办法》有关规定,同意以所购房屋(有合法所有权的现房)作为抵押物,向商业银行申请住房抵押贷款(抵押合同必须合法有效)购买的自用住房,可参加保险。但在实践中银行为化解自身的信用风险,往往要求借款人必须到银行指定的保险公司购买一份房屋抵押贷款保险,并且在抵押贷款保险合同中规定,保险期限与贷款期限一致,抵押人在投保时一次性缴清保险费,并且在抵押住房发生保险事故时,银行以第一受益人的身份向保险公司领取保险赔偿。

经典案例:购房合同无效,按揭贷款谁偿还

家住某区的周某夫妇因购房合同被市仲裁委员会裁决为无效合同而拒绝偿还银行按揭贷款,为索还贷款,银行将周某夫妇和开发商A置业公司告上法庭,要求周某偿还贷款本息和违约金,某置业公司承担连带保证责任。

银行在起诉书中称:周某夫妇于1999年12月15日从其处贷款67万元,用于购买开发商A置业公司开发的住宅楼,借款期限自1999年12月15日至2005年12月15日,此笔贷款由A置业公司提供担保,周某夫妇以其所购买的住宅及车库做抵押。2002年11月,周某不再履行还款义务,按照合同约定,银行有权收回已发放的贷款本息。因此请求法院判令周某偿还本金375380.55元,利息21329.47元,违约金1196.21元,置业公司承担连带保证责任。对此,周某夫妇及其代理人律师王某在法庭上辩称:首先,此案已不是普通的借款合同纠纷,应属商品房担保贷款合同纠纷;其次,他已经以书面形式通知银行解除双方签订的借款合同,依法行使了解除权。因此,请求法院驳回银行的诉讼请求。而开发商A置业公司辩称:银行贷款给周某夫妇时,对其公司的情况是了解的,对贷款风险是明知的,因此,银行对自身的过错应承担相应的责任。

法院经过审理后认为,银行与周某签订的借款合同和抵押合同均系双方当事人的真实意思表示,合法有效。为了确保借款合同的履行,被告置业公司为此借款提供担保。合同签订后,银行即按约定,将贷款直接汇入了置业公司的账户内。在合同履行过程中,由于被告周某和置业公司签订的商品房买卖合同被市仲裁委员会裁决为无效合同,周某不能从置业公司取得合法的房产,其从原告处取得的贷款已无用武之地,借款合同的目的落空,履行已没有必要,因此,应当予以解除。借款合同解除了,原告要求周某支付贷款本息和违约金,无事实和法律依据。在商品房买卖合同被确认无效,商品房担保贷款合同也被解除的情况下,置业公司应将收取的贷款返还给银行。

据此,法院做出一审判决,被告置业公司偿还原告银行贷款本金375380.55元,利息21329.47元,违约金1196.21元。