国有土地上房屋的征收与补偿

一、概述

（一）我国相关法律对征收的规定

1. 我国《宪法》对征收的规定

《宪法》是我国的根本法，具有最高的法律效力，是所有其他法律的母法。《宪法》以法律的形式规定了我国的根本制度和根本任务。2004年3月全国十届人大二次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》（以下简称《宪法修正案》）规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。该法确立了财产征收必须以公共利益为前提条件。这些规定，使被拆迁人在房屋拆迁法律中享受拆迁补偿的权利上升为宪法权利，宪法这一国家的根本大法从根本上对私有权利提供了有效保障，也为今后的立法提供了指引，确定了将来立法工作的方向，使城市房屋拆迁立法找到了宪法依据。

2. 我国《土地管理法》《物权法》和《城市房地产管理法》对征收的规定

2004年8月，《土地管理法》根据宪法进行了相应的修改，其第二条规定“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”该法中增加了“征收”，同时将其他的相关法条中的“征用”改为“征收”，使得财产征收的概念更加科学化。

为了维护国家的基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据《宪法》规定，我国于2007年3月16日通过了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）。《物权法》充分遵循了2004年《宪法修正案》的立法精神，是对宪法相关法条的具体化，符合了宪法对于征收、征用的规定。

作为保护物权这一财产利益的基本法律，该法的出台在我国立法史上具有里程碑式的标志性意义。该法第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用”。这样就意味着只有为了公共利益的需要，依法定权限和法定程序才可以对房屋等不动产进行征收。并且《物权法》进一步区分了征收与征用，对它们实施中的条件和程序分别进行了规定。房屋征收的过程由此将变为：公共利益的界定—房屋征收—征收补偿。从而房屋征收的前提变为公共利益的界定，而不是政府单方面说了算，这样就在一定程度上避免了以往拆迁模式下的官商勾结、政府官员牟取私利、损害百姓利益的现象。

《物权法》颁布实施后，为按照《物权法》确定的有关原则依法对房屋进行征收，2007年8月第十届全国人民代表大会常务委员会通过了关于修改《城市房地产管理法》的决定，在《城市房地产管理法》第一章总则中增加一条，对房屋的征收做出了原则规定，即“为了公共利益需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”法律已授权国务院制定房屋征收的具体办法，在具体办法尚未出台的情况下，各地在城市房屋征收中，仍按照《城市房屋拆迁管理条例》实施拆迁管理工作。

3. 新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台

由于《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》）的相关规定与我国《宪法》和《物权法》的相关法条相冲突，法律地位相当尴尬。再加上该部法规因本身制度设立的不健全，相关规定模糊，因此，根本不能解决现实社会中近些年来因拆迁引发的暴力拆迁、违法拆迁和官商勾结的问题，并且这些问题已经成为严重影响社会稳定和谐的因素，因此急需出台一部新的法律对这种现象予以遏制，规范和完善城市房屋拆迁制度。2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）在经过两次征求意见，经过多方审议和数次讨论，充分听取社会各界的声音后出台了。它的颁布施行掀开了城市房屋征收法律制度的新纪元。这部法律充分吸收了国外先进国家的立法经验，在结合我国国情的情况下，对房屋征收法律制度进行了规定，许多方面都具有开创性和进步意义。《征收与补偿条例》规定了公共利益的界定，规定了听证程序，并对征收补偿做了细化等。

（二）国有土地上房屋征收与补偿的概念与特征

要理解国有土地上房屋征收与补偿的概念，首先要理解征收的概念，并正确区分征收和征用两个极易混淆的概念。

1. 征收的概念及其与征用的区分

征收和征用，是国家强行取得公民和法人的财产权或者强行使用公民和法人的财产的制度，属于一种例外规则。征收和征用制度就是物权绝对性原则的例外规则。例如《法国民法典》第545条规定：“任何人不得被强制转让其所有权，但因公用并在事前受公正补偿时，不在此限。”《德国基本法》第十四条第三款规定：“剥夺所有权只有为公共福利的目的才能被允许。”就是关于征收制度的规定。可见，修改后的《宪法》第十三条在规定“公民的合法的私有财产不受侵犯”的同时，也规定了“国家为了社会公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用”，这是符合现代法治精神和共同经验的。

征收和征用是既有联系又有区别的两项法律制度，其共同点在于强行性。依法实施的征收和征用，均仅依政府单方面的意思表示（征收决定、征用决定）而发生效力，无须征得被征收、被征用的公民和法人的同意，被征收、被征用的公民和法人必须服从，不得抗拒。

征收和征用的不同点是：征收的实质是强制收买，征收的对象仅限于不动产，主要是土地所有权和土地使用权或及其上的附着物，且征收不发生返还问题，只发生征收补偿问题；征用的实质是强制使用，征用的对象包括不动产和动产，使用完毕后应当将原物返还于权利人，如果因使用导致原物毁损不能返还的，应当照价赔偿。我国此前的法规曾经对征收、征用不加区分，不恰当地把政府强制取得公民和法人的财产权的行为统一称为“征用”，这是不规范的，《宪法修正案》就对征收概念和征用概念进行了正确的区别。

鉴于征收是国家强制取得公民和法人财产权的行为，稍有不慎即可造成对公民和法人合法财产的严重侵害，因此必须由法律严格规定征收的法定条件。一般法律所规定的征收的法定条件有三项：一是为了公共利益的目的；二是必须严格依照法律规定的程序；三是必须予以公正补偿。如果被征收的公民和法人对征收的合法性有异议或者对征收的补偿是否合理有异议，有权向法院提起诉讼，请求法院对该征收行为是否合法及补偿是否合理做出裁判。

第一项法定条件，严格限定征收用于社会公共利益的目的，以确保具体的征收行为在目的上的合法性。社会公共利益以外的目的，例如商业目的，绝对不适用国家征收。因商业目的需要取得公民和法人的土地使用权，应当与土地使用权人平等协商，按照合同法的规定签订合同。所谓社会公共利益，是指全体社会成员的直接的利益。例如公共道路交通、公共卫生、灾害防治、国防、科学及文化教育事业、环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护、公共水源及引水排水用地区域的保护、森林保护事业，均属于社会公共利益。在判断是否属于社会公共利益时，特别要注意：只有全体社会成员都能“直接”享受的利益，才属于社会公共利益。例如建设经济开发区和科技园区，虽可使社会成员间接得到利益，仍属于商业目的，而不属于社会公共利益。在宪法明确规定征收的“社会公共利益”要件之后，应当由民法典或物权法进一步明确规定社会公共利益的范围。

第二项法定条件，要求征收应符合法律规定程序，以确保具体的征收行为在程序上的合法性。宪法仅规定这一法定条件，征收的程序规则应当由特别法规定。建议仿照发达国家的做法，制定一部《国家征收法》。

第三项法定条件，要求对被征收的公民和法人给予公正补偿，以确保具体征收行为的合理性。征收虽然具有强制性特征，但在市场经济条件之下，仍然应当符合市场经济等价交换的基本规律。因此，征收属于一种特殊的法律制度，与税法上的税收制度和行政法上的罚款制度有本质的区别。具体的征收行为，虽然符合第一项和第二项法定条件，如果对被征收的公民和法人未予补偿或者未予公正补偿，就变成了对人民合法财产的无偿剥夺，不仅违反宪法保护人民合法财产的基本原则，也违背了政府保障人民合法财产的神圣职责。“补偿”一词的本意是指在某方面有所亏失，而在另一方面有所获得。“补偿”是“征收”一词的应有之意，因为要进行征收，就必然包括补偿，征收之所以完成，是由于补偿已经到位。反过来说，不进行公平的补偿，就不能称之为征收，这是法律对征收内涵的应有的界定。在现实的征收行为中，补偿问题是征收中最为核心的问题，关系到被征收人的实际权益是否能得到实现。许多征收冲突的主要导火索就来源于补偿问题上，众多的案例中，被征收人之所以成为最牛钉子户，大部分都是因为觉得补偿不公平、不合理，没有达到他们心目中所期待的标准。因此，补偿多少及采取什么方式补偿对于被征收人而言是最重要的，对于维护整个社会的和谐和稳定都具有极其重大的意义。

2. 国有土地上房屋征收与补偿的概念与特征

（1）国有土地上房屋征收与补偿的概念。

国有土地上房屋征收与补偿是一种行政行为，是指政府依照法律程序剥夺国有土地上房屋及其他不动产所有权人的所有权及其使用权，同时丧失土地使用权并给予市场价值补偿的行政强制购买行为。是拆除房屋行为的基础性法律行为，征收法律行为的后果是房屋所有权关系发生改变。实施拆除时房屋所有权已经属于拆除人所有，拆除房屋行为与被征收人已经没有了法律上的利害关系。城市房屋拆迁是一种民事行为，是指拆迁人为了新的建设需要，由拆迁人对城市房屋所有人给予补偿安置并拆除房屋的民事法律行为。房屋拆迁法律行为的后果是房屋所有权没有发生改变而灭失。因此，征收与拆迁虽只有两字之差，但法律意义却截然不同。

（2）国有土地上房屋征收与补偿的特征。

国有土地上房屋征收与补偿是房地产制度中的一项重要法律制度，除了具有行政征收的一般特性之外，还具有自身的特征属性，主要体现在以下几个方面：

① 国有土地上房屋征收适用的范围为国有土地上的房屋征收，而不适用于集体所有土地及其地上房屋的征收。由于农村集体土地上房屋征收是和农村土地征收同时发生的，其补偿事宜适用《中华人民共和国土地法》（以下简称《土地法》）有关土地征收之地上建筑物的补偿规定。

② 国有土地上房屋征收与土地资源的稀缺密不可分。土地是不可移动，却又具有价值高和不可再生等特点的特殊商品。现代城市寸土寸金，早已经开始向高空和地下发展，因而，政府和开发商都在进行再开发的研究，这便产生了房屋征收问题。如果土地资源不是一种稀缺资源，信手拈来，那么征收就不会出现在一个城市的规划建设程序中。

③ 国有土地上房屋征收的当事人只有政府及被征收的房屋所有权人双方。政府是征收与补偿行为的当事人一方，不再是中立的第三方，不再有行政裁决权。通过对房屋征收双方主体的界定，也将征收房屋的行为与征收后的建设行为分开，更加突出了房屋征收。而原城市房屋拆迁中，可能包括的当事人为各类项目建设单位或被拆迁房屋的所有权人、承租人、抵押权人，这些当事人可能是法人、非法人的组织和个人等。政府作为中立第三方，是具有行政裁决权的。并且房屋拆迁行为和开发建设行为往往交叉在一起，多方利益纠缠不清。

④ 国有土地上房屋征收具有公益性。国有土地上房屋征收一般是城市规划建设的一个前期环节。国有土地上房屋征收包含了征收和补偿等一系列法律行为，且必须由房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府，由市、县级人民政府做出房屋征收决定，实际上是城市规划的具体落实，关系到城市开发建设的同时，更关系到居民的正常生活和社会的安定。合法的国有土地上房屋征收行为应是为实现公共利益的需要才被实施。

（三）国有土地上房屋征收与补偿相关部门的职责

《拆迁条例》中规定了城市房屋拆迁只能由取得房屋拆迁许可证的单位才能实施房屋拆迁的，国家各级建设行政主管部门负责本行政区域内的城市房屋拆迁的监督管理工作，县级以上地方人民政府有关部门是拆迁的协管部门，它们互相配合，保证房屋拆迁管理工作顺利进行。而《征收与补偿条例》则对此进行了不一样的规定。

1. 国有土地上房屋征收与补偿的实施部门

国有土地上房屋征收与补偿是一种行政行为，政府就是当事人一方，故《征收与补偿条例》第四条规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”；“市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”“市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行”。从该条规定看，房屋征收与补偿的主体只能是市、县级人民政府，并且房屋征收主体与补偿主体必须同一；房屋征收与补偿工作由市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施，房屋征收部门既可以是专设的，也可以由现有部门承担，具体安排由市、县级人民政府确定；市、县级人民政府有关部门按职责分工配合房屋的征收与补偿工作。将政府规定为征收补偿主体，就是要让政府承担补偿不利或者房屋征收中出现的种种问题的责任，地方政府为了自身的形象不会铤而走险。随着公民权利意识的增强，政府的行为更加受到百姓的普遍关注，权力寻租变得越来越不那么容易，这也将大大提高地方政府的行政能力。《征收与补偿条例》第五条规定：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的”；“房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任”。房屋征收部门既可以委托房屋征收实施单位来实施房屋征收与补偿的具体工作，也可以自己来实施房屋征收与补偿的具体工作，因此，这种委托并不是必需的。如果选择委托，委托的房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收实施单位实施的在委托范围内的房屋征收与补偿行为，房屋征收部门是要承担法律后果的。

从《征收与补偿条例》第四条、第五条可以看出，征收与补偿主体出现了三个单位，分别是市、县级人民政府，房屋征收部门以及房屋征收实施单位，但三个单位在房屋征收与补偿过程中从事的事项是不同的。如市、县级人民政府做出房屋征收决定，举行听证，做出补偿决定等；补偿协议则由房屋征收部门和被征收人签订；市、县级人民政府和房屋征收部门做房屋征收与补偿的宣传和解释工作；房屋征收实施单位则受征收部门的委托具体实施房屋征收与补偿工作。事实上具体的分工是不同的。

2. 国有土地上房屋征收与补偿的监督部门

《征收与补偿条例》第六条规定：“上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督”；“国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导”。这条规定是政府征收工作的纵向监督和行业主管部门的横向指导。征收主体是市、县级人民政府，具体实施监督的部门从过去的拆迁行政管理部门改为上级人民政府，由行政机关内部进行层级监督，加大对其监督力度。而且，为保障市、县级人民政府正确履行征收补偿职责，法律还规定各相关主管部门相结合，加强业务指导，确保房屋征收与补偿实施工作的顺利进行。

《征收与补偿条例》第七条规定：“任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理”；“监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察”。本条规定的是社会监督和专门行政监督，社会监督规定的是举报制度。因房屋征收补偿关系社会公众利益，为了更好地确保社会的和谐稳定，就增加了社会监督的内容。监督主体不仅包括被征收房屋所有权人和相关利害关系人，还包括其他发现问题的公民，有利于及时地发现问题，解决问题。不仅上级人民政府具有监督职责，而且行政监察机关也具有监督职责，所监督的对象为参与房屋征收与补偿的政府机关、部门及相关单位，包括房屋征收实施单位及其工作人员也是行政监察的对象。

3. 征收范围

2011年出台的《征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府做出房屋征收决定，必须以为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要为前提，并以列举的方式对公共利益进行了细化，明确了因公共利益征收的范围，避免了因对公共利益的模糊理解而造成随意征收的现象。以下是允许征收的情形：

（1）国防和外交的需要。

（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要。

（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要。

（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要。

（5）由政府依照《城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。

（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

但该条例同时也规定，上述列举的确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。而在制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划时，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

所以，市、县级人民政府在进行国有土地上房屋征收时，是要遵循相关规划的，而这些相关规划在制定时，则要集中社会大众的意见，增强其现实操作性。

4. 征收程序

房屋征收应当按照规定的法律程序进行，房屋是关系民生的一大关键要素，征收程序是否规范会直接影响到被征收人的心理以及实际的收益。为了防止一系列后患的产生，为了保护被征收人的各项合法权益，国有土地上房屋征收必须严格遵守法定程序。新的《征收与补偿条例》对国有土地上的房屋征收环节做出了明确规定，具体要经过以下14个基本步骤：

（1）由用地单位基于公共利益目的提出用地申请，政府负责征收。

（2）征收房屋的建设活动要符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。是保障性安居工程建设、旧城区改建的，应纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划（市、县人代会期间）。

（3）房屋征收部门拟定征收补偿方案。

（4）房屋征收部门将拟定的征收补偿方案报市、县人民政府。

（5）市、县人民政府先组织论证，再公布方案征求公众意见（不得少于30日）。

（6）市、县人民政府公布征求意见情况及修改情况。

（7）举行听证会并根据听证会情况修改方案（因旧城区建设需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合《征收与补偿条例》规定的）。

（8）按照有关规定进行社会稳定风险评估。

（9）征收补偿费用应当全额到位、专户存储、专款专用。

（10）市、县人民政府做出房屋征收决定（房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定）。

（11）市、县人民政府做出房屋征收决定后应当及时公告（公告应载明征收补偿方案和行政、行政诉讼等事项）。

（12）房屋征收部门组织房屋征收范围内的房屋调查、认定。

（13）调查结果向被征收人公布。

（14）房屋征收部门向有关部门出具暂停办理相关手续的书面通知（暂停期限不得超过1年）。

5. 补偿

房屋征收补偿的范围又称补偿项目，主要解决哪些项目应该得到补偿，哪些项目不应该得到补偿的问题。房屋征收补偿的范围直接关系到被征收人的财产利益能否得到有效补偿。关于补偿范围，旧的《拆迁条例》的规定较为零散，而新的《征收与补偿条例》则更加集中准确，其中第十七条规定：做出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：① 被征收房屋价值的补偿；② 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；③ 因征收房屋造成的停产、停业损失的补偿。

新颁布的《征收与补偿条例》对征收补偿的标准做了明确的规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”由此可以看出，对被征收房屋价值的补偿，是按照房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格标准来进行补偿的，这是新条例中的一大亮点。当然，这个市场价格既不是由政府说了算，也不是由被征收人说了算，而是由具有相应资质的房地产价格评估机构（独立的中介第三方）按照房屋征收评估办法评估确定。而且这个房地产价格评估机构，条例规定是“由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。”这就极大地维护了被征收人的权益，有利于房屋评估的公平和公正，并且打破了以往由政府或开发商选择评估机构的局面，从根本上减少错估、漏估、少估等明知有误又无法改变的不公现象，使评估更贴近实际、更公平、更具科学性。

即使出现了被征收人或政府对房地产价格评估机构出具的评估结果有异议的，条例也规定了对评估结果的异议处理程序，任何一方都可以向房地产价格评估机构申请复核评估。如果对复核结果还有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。通过这些救济程序的设定，最终无非也是为了保障补偿价格的公平合理，不至于使被征收人的合理的利益蒙受损失。

房屋征收补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。具体选择哪一种，由被征收人决定。

货币补偿是指征收人将被征收房屋的价值，以货币结算方式补偿给被征收房屋的所有人。房屋产权调换是指征收人用自己建造或购买的产权房屋与被征收房屋进行调换产权，并按被征收房屋的市场评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。如条例明确规定，被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，做出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。所以，对旧城区改造，涉及个人住宅的，实行原地段或就近地段安置的原则，因此，征收部门在制定补偿方案时，就应当提供原地段或就近地段的安置房源。

二、国有土地上房屋征收与补偿纠纷的处理

（一）国有土地上房屋征收与补偿纠纷的类型

国有土地上房屋征收与补偿纠纷按所处的环节可分为：被征收人对市、县级人民政府做出的房屋征收决定不服所引起的纠纷；房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请做出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案做出补偿决定，被征收人对补偿决定不服所引起的纠纷；被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁所引起的纠纷；房屋征收部门与被征收人订立补偿协议后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务所引起的纠纷。

（二）国有土地上房屋征收与补偿纠纷的处理方式

（1）行政复议。

行政复议是指国家行政机关在行使其行政管理职权时，与作为被管理对象的相对方发生争议，根据行政相对方的申请，由上一级国家行政机关或者法律、法规规定的其他机关依法对引起争议的具体行政行为进行复查并做出决定的一种活动。行政复议是监督行政的一种重要形式，是上级国家行政机关对下级国家行政机关的行政活动进行层级监督的一种制度化、规范化的行政行为，也是国家行政机关系统内部为依法行政而进行自我约束的重要机制。

国有土地上房屋征收是具有行政性质的行为，其主体只能是国家，仅依政府单方面的意思表示而发生效力，无须征得被征收的公民和法人的同意，被征收的公民或法人必须服从。但是征收必须符合法定的条件和程序，否则就是违法征收。违法征收是被法律所禁止的，被征收的公民或法人认为政府的某一具体的房屋征收决定或房屋征收的补偿决定侵犯了自己合法的财产权益的，可以就政府的这种具体行政行为提起行政复议，保护自己的合法财产权益。这是《征收与补偿条例》赋予被征收人的一种重要的救济方式。它一方面能起到保护被征收人的合法权益；另一方面也有利于保障和监督行政机关依法行使职权，防止和纠正违法或者不当的房屋征收和补偿行为。被征收人应当自知道政府发布房屋征收决定或房屋征收的补偿决定之日起60日内提出行政复议申请，行政复议机关应当自受理申请之日起60日内做出行政复议决定。

（2）行政诉讼。

行政诉讼是个人、法人或其他组织认为行政机关做出的具体行政行为侵犯了其合法权益而向人民法院提起的诉讼，人民法院有权对具体行政行为是否合法依据法律、行政法规和地方性法规的规定进行审查。行政诉讼制度是国家确立的一种具体的司法审查制度，是国家通过司法机关对其他国家机关行使国家权力的活动进行监督，纠正违法活动，并对因其给公民、法人权益造成的损害给予相应补救的法律制度。行政诉讼所依据的法律是《中华人民共和国行政诉讼法》。行政诉讼制度是保障最广大人民群众利益最有效最直接的法律制度之一，是新形势下解决人民内部矛盾的一种有效方式，是维护社会和谐稳定的重要手段。

（3）司法强制执行。

《征收与补偿条例》规定了被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由做出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。申请人民法院强制执行征收补偿决定案件，一般由房屋所在地基层人民法院管辖。