承租人装饰装修租赁房屋的处理

第七节　承租人装饰装修租赁房屋的处理

主题案例1

李某与杨某等房屋租赁合同纠纷案^[58]

案情回顾

2004年11月，本案当事人李某与杨某口头协商从2005年起租用由杨某管理的房屋经营影楼，租赁期间李某对影楼进行了装修。

争议焦点

出租人对承租人装修同意的认定。

裁判意见

法院认为承租人无法证明出租人同意装修，故要求出租人赔偿损失或装修残值的理由不能成立。

评析探讨

由于未经出租人同意进行装修是对租赁房屋所有权的侵害，且装修物是否可以利用主观性极强，不能使得出租人“强迫得利”，因此所有权人可以基于所有权主张排除妨害，要求存在过错的承租人恢复原状，装修费用当然应由承租人自行承担。《房屋租赁司法解释》第13条强化了《合同法》第223条的规定。在此类纠纷中，关键在于结合具体案情判断出租人是否同意承租人装修，而举证责任在于承租人。

主题案例2

王某与某公司房屋租赁合同纠纷案^[59]

案情回顾

2009年9月28日，某公司与王某签订《租赁协议书》一份，约定由某公司将房屋租赁给王某使用。后因系争房屋未取得建设工程规划许可证导致租赁合同无效。使用期间王某对房屋进行了装修装饰。

争议焦点

无效租赁合同期间承租人装修装饰损失负担。

裁判意见

二审法院认为，某公司在原审庭审中认可王某对系争房屋装饰装修投入为15 000元，但认为没有利用价值不同意利用，故装饰装修的现值损失由X公司与王某双方根据导致合同无效的过错分担。某公司承担70%，王某负担30%。

评析探讨

本案是对《房屋租赁司法解释》第9条的具体适用，其原理已在“基本原理”中阐明，即在承租人经出租人同意装饰装修的前提下，当租赁合同无效时，按照装饰装修物是否构成附合的不同情形进行处理。本案中出租人不同意利用已经构成附合的装饰装修物，因此按照双方对导致合同无效的过错分担。在此种情况下，法院和仲裁庭裁判的重点是当事人的过错程度，本案中法院认为出租人明知房屋未取得建设工程规划许可证而出租，应负主要责任，承租人未尽到核实义务，负次要责任。而在“冯某1与冯某2房屋租赁合同纠纷案”^[60]和“谢某与高某房屋租赁合同纠纷案”^[61]中，案情与本案类似，法院认定则“酌情认定”出租人和承租人各承担50%损失。

主题案例3

上海某华宾馆管理有限公司等与上海某达宾馆管理有限公司房屋租赁合同纠纷案^[62]

案情回顾

2006年6月27日，本案当事人某达公司将某房屋出租给本案当事人某华宾馆。后因某华宾馆拖欠租金，双方解除租赁合同，对租赁房屋内的固定装修费用产生争议。

争议焦点

承租人违约导致合同解除后对装修的处理。

裁判意见

法院认为，根据民法的添附理论，在附合的情况下，各原所有人的物虽可识别，但要使其分开，于经济上并不合理，当动产附和于不动产之上时，由不动产所有人取得附和物的所有权。故对于已形成附和的装饰装修，是否拆除或转卖并不仅以承租人的意志为转移，如产权人不同意拆除的，不可擅自拆除。鉴于某达公司不同意某华宾馆将固定装潢拆除，故某华宾馆要求自行处理固定装潢的意见法院不予采纳，并推定某达公司同意利用，故固定装潢归某达公司所有，某达公司应当给予某华宾馆适当补偿。

评析探讨

本案是对《房屋租赁司法解释》第11条的具体适用，上一个案例中已经提到，如合同届满履行完毕，对形成附合的装饰装修已有定论，但如果合同提前解除，承租人就没有对装饰装修物按照预计的租期继续利用，因此应根据合同解除的情形给予承租人适当补偿。本案中因承租人过错导致合同解除，因此其无权要求赔偿装修装饰残值损失，但出租人同意利用，因此应给予适当补偿，补偿额可由法院根据评估结果及违约情况进行计算和调整。如果出租人不同意利用，则无需补偿。^[63]