房屋租赁合同中承租人的优先购买权

【法理】

承租人的优先购买权是世界各国普遍确立的一项民事法律制度。承租人的优先购买权是指在租赁合同存续期间，出租人要出卖租赁物时，承租人在同等条件下享有优先购买的权利。^[1]承租人优先购买权作为一项法定权利，其目的在于充分发挥租赁物的作用，减少交易风险，维持既有的经济秩序和社会秩序。具体而言，在房屋租赁关系中，在出租人出卖该租赁房屋给第三人时，承租人依照法律规定享有得以在同等条件下优先于任何第三人购买的权利。承租人优先购买权这一项法律制度，有其存在的合理性和制度价值。但是，由于社会秩序的逐渐稳定和市场经济的日益繁荣，房屋买卖与一般商品并无两样。“居者有其屋”的民法保障制度逐渐被日益细化的社会保障制度所取代，我国承租人优先购买权设置的秩序价值已无现实意义。另外，我国现行法律对承租人行使优先购买权的条件、优先购买权被侵害后的法律救济立法未臻明确，而理论上对于优先购买权性质的认识一直都是众说纷纭。这些都直接导致人们对房屋承租人优先购买权制度的质疑，特别是在房屋承租人优先购买权的存废问题上有较大的意见分歧。

一、房屋承租人优先购买权制度存废的理论争议

1．废弃论

该观点认为，我国承租人优先购买权制度主要是用来保障公房承租人可以优先购买公房，其秩序价值在于上世纪住房紧张年代，通过设置承租人优先购买权，保障承租人“居者有其屋”，以稳定社会经济生活秩序。现在承租人优先购买权的秩序价值和效率价值在当今市场经济迅速发展和住房体制改革的大背景下已失去其存在的意义。该观点的主要理由在于：一是在过去的计划经济年代及改革开放初期，房屋基本上属于公房，拥有私房的公民一般也自住其屋，很少出租或出售。国家为了稳定社会房屋居住关系，保障承租人及其家庭的基本生活需求，通过立法赋予房屋承租人优先购买承租房屋的权利，特别是所承租的公房。这一制度的设立在社会实践中确实能在一定程度上承认既存社会关系，稳定社会经济生活秩序，具有一定的秩序价值。但随着市场经济的迅速发展、住房制度的改革和房地产市场的放开，大部分人通过购买单位公房或商品房解决了住房紧张的问题，社会上所能提供的出租房源非常充足，房屋的自由流动就像一般商品那样容易。“居者有其屋”的民法保障制度逐渐被廉租房、经适房等社会保障制度所取代，过去承租人优先购买权所追求的生存意义和安全价值以及对基本社会秩序维护的立法背景已不复存在。二是承租人优先购买权制度与其他民事法律制度相冲突，缺乏理论依据。房屋承租人优先购买权与当事人意思自治原则相冲突，在一定程度上限制了房屋所有权人的自由处分权，在某种程度上赋予房屋出租人强制缔约的义务。“一般而言，强制缔约义务的出现是由于合同双方当事人地位事实上的不平等而产生的，在相当程度上体现着对弱者的救济。”^[2]而承租人对出租人而言，无论是从合同地位还是从经济实力来看，很难说绝对处于弱势，而必须进行特殊保护。正如有的学者所说：“优先购买权剥夺了出租人对交易对象的选择权，尽管其物质利益未受到较大伤害，但其精神利益却被剥夺。”^[3]承租人优先购买权剥夺了所有权人选择买受人、订立契约的自由，也损害了所有权的物权排他性，动摇了私法自治的根基，从而造成房屋承租人实际享有所租房屋的事实上的支配权，而房屋出租人的物权处分权则被空置变成“虚有权”。

2．限制保护论

该观点认为，尽管房屋承租人优先购买权制度的副作用在我国市场经济时代不容忽视，但其作为世界各国普遍采用的一项法律制度，对稳定社会经济关系起着十分重要的作用。承租人优先购买权制度有其存在的价值，它符合物尽其用、简化法律关系的法律目的。该制度的存在必有其合理性的一面，其本身的缺陷可以通过法律解释的方法予以弥补，且并不妨碍这一制度的立法价值。权利之行使，应依权利人的自由意思，原则上不受干涉，但权利的行使必然要受到一定的限制，房屋承租人优先购买权也不例外。房屋优先购买权本质上是法律对出租人处分权的限制，是以牺牲出租人的利益为代价，对出租人显然是一种负担。所以法律必须严格限制优先购买权的行使条件，保证房屋优先购买权在行使的同时能够平衡出租人的利益，方能确保优先购买权的有效运行。因此，仍然应设立承租人优先购买权制度，充分保护承租人的利益，同时对承租人优先购买权进行限制性保护。我国《合同法》实施时间不长，目前尚不宜脱离现有立法而直接否定《合同法》第230条关于承租人优先购买权规定的适用。国外关于民事不动产优先购买权制度的演进历史反映出优先购买权行使范围逐步缩小、限制条件日渐增多的立法趋势。该观点主张借鉴国外的限制性立法精神，对房屋承租人的优先购买权实行限制性法律保护。这样既能维护法的稳定性，又能将房屋承租人优先购买权对交易安全与意思自治的损害减小到最低限度。

二、房屋承租人行使优先购买权的构成要件

1．房屋承租人与房屋出租人之间必须存在合法有效的租赁合同

房屋承租人的优先购买权是由承租人与出租人之间合法有效的租赁合同而派生的一项民事权利，是在出租房屋上附加的一项合法负担。因此，承租人行使优先购买权必须以合法有效的租赁合同为前提条件。如果房屋租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止，则房屋承租人不能享有优先购买权。

2．承租人只能在同等条件下行使优先购买权

房屋承租人行使优先购买权是按照等价有偿的原则，在同等条件下购买出租人的租赁房屋，而不是以优于第三人的条件购买，如果不在与第三人同等条件的情况下，承租人不享有优先购买权。优先购买权人与其他买受人处于同等条件之下，这是实践中的一个核心问题。同等条件的具体内涵是什么，我国法律对此没有规定，目前存在两种不同观点：一是绝对同等说，认为承租人购买租赁物的条件应与第三人购买租赁物的条件完全一致。二是相对同等说，认为承租人购买租赁物的条件与第三人购买租赁物的条件大致相等，即为同等条件。但绝对同等说过于严格，相对同等说又不易操作。司法实践中普遍采取借鉴德国优先购买权立法的做法，以同等价格为基础，或以同等价格加同等价款支付方式为基础，再附加若干其他交易条件限制。这样既保障了出卖人的实质利益，又能够稳定原有的基础关系，且操作性强。

3．承租人必须在一定的期限内行使优先购买权

在同等条件情况下，只有享有优先购买权的承租人放弃优先购买权后，出租人才能将租赁物卖给第三人。为了保障交易安全，促进正常财产流转，有效地保护租赁合同双方当事人的合法权益，各国法律均规定，承租人的这种优先购买权必须在一定的期限内行使。这一期限首先应限定在租赁合同有效期内，其次应限定在租赁合同有效期内的一定时期。依据我国现行法律规定，房屋承租人的优先购买权应在接到通知后15日内行使。如果承租人在接到通知后15日内未作购买的意思表示，应视为放弃优先购买权。

三、房屋承租人优先购买权的立法渊源及限制性保护

早在1950年中国有关政策就已经承认了承租人的优先购买权。1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定：房屋所有人出卖房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。1987年施行的《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第118条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第230条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这一规定确立了房屋承租人的优先购买权。2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》没有将承租人优先购买权列入物权的保护范围，该项权利因此不具有“对世性”权利。2008年12月最高人民法院公告废止了《民通意见》第118条规定，正是基于该条规定与物权法规定相冲突的结构原因。2009年7月30日最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》），该解释第21条至第24条对房屋承租人优先购买权的行使、效力以及限制等作出了严格的限制。这一纠偏机制化双方权利的均势、平等地位为劣势对优势的服从关系，这种“合法的不平等”与平等原则、人权保障存在一定的紧张关系。^[4]因此，对房屋承租人优先购买权保护的限制性规定能够更好地协调处理房屋承租人、房屋所有人以及受让第三人的利益关系，实现当事人利益平衡。

1．承租人不能请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效

依据《房屋租赁司法解释》第21条规定：“出卖人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”由此可见，该司法解释将承租人优先购买权定性为债权，不具有对抗第三人的效力。在承租人优先购买权受侵害的情形下，承租人只能请求出租人承担侵权赔偿责任，无权请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。这一规定充分确认并保护了善意第三人的利益，根除了第三人进行房屋买卖交易的安全隐患，对于防止承租人滥用优先购买权、维护市场交易秩序具有积极意义。承租人优先购买权的行使范围通过这次的司法解释被严格限制了。但是，这并不意味着承租人在任何情况下都无权主张出租人与第三人之间的买卖合同无效，出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人仍然可以依据《民法通则》第58条和《合同法》第52条规定，主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。这是对房屋承租人行使优先购买权的正当保护。

2．被抵押和被拍卖房屋的承租人优先购买权问题

依据《房屋租赁司法解释》第22条规定：出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。抵押权是从抵押物的交换价值优先受偿，其追求的是抵押物的交换价值，不要求转移抵押物的占有，并且在抵押期间抵押权人不享有对抵押物的使用权和收益权。优先购买权是优先购买租赁房屋的权利，并以同等条件为权利行使的必要条件。该司法解释依照抵押权与承租人优先购买权立法目的的不同，规定出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务时，依法保护承租人的优先购买权。

依据《房屋租赁司法解释》第23条规定：出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。关于在房屋被拍卖的情况下承租人能否行使优先购买权的问题，以前的立法没有统一的规定，一些行政或地方性法规和规章也规定不一。按照《城市房地产抵押管理办法》第41条和第42条的规定，在抵押权人通过拍卖等方式处分抵押房地产时，承租人依法享有优先购买权。而另外一些地方性法规则对承租人优先购买权持否定态度。有学者认为，拍卖虽然属于买卖的一种方式，但毕竟法律设有特别规定：依“价高者得”的原则，不可能出现两个竞买人以相同的报价而分别成交的情况。在拍卖时，如果他人拍卖成交后再允许承租人行使优先购买权，则竞买人势必锐减，卖价难免偏低，一方面不利于拍卖之所有权人及其债权人，另一方面也不免造成偏惠于优先购买权人的结果，并影响拍卖行的信誉和效力。所以，《房屋租赁司法解释》第23条仅规定出租人委托拍卖房屋时负有通知承租人义务，承租人不参加拍卖的，视同放弃优先购买权。

3．承租人不能行使优先购买权的几种情形

《房屋租赁司法解释》第24条规定了承租人不能行使优先购买权的四种情形：

（1）房屋共有人行使优先购买权的。《物权法》第93、94条规定了按份共有具有所有权性质；第101条规定共有人的优先购买权。根据物权法定原则，房屋共有人的优先购买权具有物权性质，行使中可以对抗任意第三人，具有物权的对世属性，而合同法中的承租人优先购买权是在债的基础上产生的一种附随的法定权利，具有一定的范围属性。根据物权优于债权的原理，应该认为基于共有这种物权关系产生的共有人的优先购买权优于基于租赁这种债权关系产生的承租人的优先购买权。^[5]这种法定的立法限制更加明确物权效力大于债权效力，以此简化共有关系，维护社会整体物的占有与利用秩序，防止因外部因素介入使共有人内部趋于复杂，实现物的权能整体效益。

（2）出租人将房屋出卖给近亲属的，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的。我国自古以来是以血缘关系为基础的亲情社会，与出租人之间具有身份关系的买受人，相比具有债权关系的承租人具有更加优越的地位。

（3）出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的。优先购买权的除斥期间是指出卖人通知优先权人将房屋卖给第三人的条件，承租人法定期限内未作出是否购买的意思表示，房屋承租人优先购买权即告丧失。出租人应在“合理的期限内”通知承租人，承租人在15日内未表示购买，此权利则不受法律的保护。通知的合理期间应当以出卖的意愿、第三人购买的意思、价金的高低、交易习惯等因素综合判断。

（4）购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的。善意取得制度以公示公信原则与权利外观法理为其建构的逻辑基础，为市场交易的安全、便捷提供了有力的保障。若使承租人可轻易突破这一制度，则必将破坏公示公信原则，也会使市场交易的安全与稳定遭受破坏。因此，房屋承租人优先购买权让位于善意取得第三人是法律秩序价值的体现。在此应当严格遵守第三人善意取得的构成要件。

【相关法律法规及司法解释】

《合同法》

第二百三十条　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条至第二十四条

【案例】

案情简介

根据广州市房地产管理局核发的《房屋所有权证》记载，坐落于广州市惠福西路的218－236号房屋是以广州工艺品进出口集团公司名义登记的产业。邓某承租该大楼222号首层房屋使用。邓某与广州工艺品进出口集团公司签订了租赁期限至2010年12月31日止的《租赁合同》，该合同未经房管部门登记备案。租赁期限届满后，工艺品公司没有与邓某续签租赁合同，但此后仍向邓某收取该屋租金至2012年6月底。2012年1月9日，广州工艺品进出口集团公司与庾某签订《协议书》，约定：庾某购买惠福西路218－236号首层共10间房屋，交易总价为93.7万元。同年3月19日，房管部门发出了惠福西路222号产权属庾某所有的产权证。嗣后，原告邓某获知广州工艺品进出口集团公司将其承租的房屋出售，认为侵犯其优先购买权，遂诉至法院，主张广州工艺品进出口集团公司与庾某签订的买卖合同无效，并请求确认对上述房屋在同等条件下享有优先购买权（该同等条件是指工艺品公司以83000元价格出售房屋时，邓某有优先购买权，并同意以83000元的价格购买）。

审理及判决

法院经审理后认为，邓某所承租的讼争房屋租赁期限届满后，继续使用上述房屋，工艺品公司没有表示异议且继续收取租金至2012年6月，原租赁合同有效，但租期为不定期。邓某作为合法承租人，享有以同等条件购买其承租的房屋的权利。但鉴于承租人邓某只对其承租的房屋享有同等条件下的优先购买权，而工艺品公司是与庾某约定以整体出售惠福西路218－236号首层房屋作为出售条件的，现邓某表示只同意以同等价格购买其承租的房屋与工艺品公司整体出售包括上述讼争房在内的10间房屋并非同等条件，因此邓某认为其享有原承租房屋的优先购买权，缺乏依据，故法院依法裁定驳回原告诉讼请求。

宣判后，邓某不服提起上诉。二审法院经审理认为：工艺品公司与庾某签订的买卖协议的内容及实际履约行为可反映出工艺品公司出售讼争房屋的条件为首层整体出售，邓某只同意按上述部分条件购房，并非在工艺品公司要求的同等条件下购买房屋，因此邓某认为其享有原承租房屋的优先购买权，缺乏依据，遂判决驳回上诉，维持原判。

分析

本案的案情不算复杂，但涉及的问题却是多方面的：优先购买权诉讼主体的程序问题、优先购买权的同等条件认定的实体问题以及房屋捆绑出售的实践问题。

1．承租人的租赁期限届满后，对优先购买权的影响

《合同法》第236条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”该条款明确说明了一个问题：承租人在租赁期间届满后与出租人仍可形成租赁关系，而该租赁关系延续有两个前提条件，一是承租人继续使用租赁物，二是出租人没有提出异议。结合本案，承租人邓某的租赁期限届满后，仍继续使用承租房屋，且出租人工艺品公司也继续收取租金，因此，邓某与工艺品公司在租赁合同约定的期限届满之后仍存在租赁关系。邓某在租赁关系未解除的情形下依然享有优先购买权。

2．关于同等条件的理解

出于平衡房屋所有人和房屋承租人利益考虑，立法者设置了“同等条件”作为承租人行使优先购买权的必要条件。如何认定同等条件，这就成为行使优先购买权时考虑的最为重要的实体问题，同时也是最容易引起争议的环节。

同等条件，从字面上理解，意味着承租人所提出的购买条件，不得低于第三人就该标的物给出的条件。从司法审判实践的角度出发，如果承租人与第三人所给定的条件均是可以金钱比量的条件，问题就变得相对简单，但在给定条件包含相当的非金钱对价时，则会出现一定的判断困难。对于“同等条件”的判断，应当站在一个同等角度，从同等资历的理性人的立场出发，按照符合社会常识的标准，通过行使自由裁量权完成判断工作。

3．优先购买权的行使范围——是否可以涵盖整栋建筑物、捆绑出售的情况

最高人民法院于2005年发布了（2004）第29号最高人民法院《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》中明确指出：关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。在本案中，当工艺品公司将10间房屋整体捆绑出售时，一方面，从社会财富利用最大化角度考虑，庾某整体购买所产生的社会经济效益，将远大于邓某行使优先购买权所得到的效益。另一方面，将10间房屋整体捆绑出售，可视为工艺品公司房屋出售的一个条件，在邓某提出不同意以93.7万元购买惠福西路218－236号首层共10间房屋的情况下，法院判决驳回邓某的诉讼请求是合法有理的。

如果本案中邓某提出的条件与庾某相等，那么邓某与庾某的购买条件一致，在此情况下，原告要求确认工艺品公司与庾某的买卖行为无效的主张，也不能得到支持。根据《房屋租赁司法解释》第24条第4款规定，购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的，房屋承租人不得行使优先购买权。判断买受人是否构成善意可以从两个方面判定：一是该房屋租赁合同是否登记备案，因为租赁合同登记备案起到公示作用。房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。二是房屋买卖合同或相关协议中是否注明附带租约。在本案中，邓某与广州工艺品进出口集团公司续签《租赁合同》未经房管部门登记备案，买卖合同中也未注明房屋租赁情况。故可以判定购买人庾某为善意第三人。2012年3月19日，房管部门已向庾某颁发了惠福西路222号产权证书。因此，承租人邓某不得再主张优先购买权。

【注释】

[1]崔建远：《合同法》，法律出版社2010年版，第432页。

[2]屈茂辉、蒋学跃：《我国强制缔约义务制度探析》，《人民法院报》2001年11月2日。

[3]张艳、马强：《承租人优先购买权行使条件的探讨》，《法律适用》2006年第7期。

[4]张平华：《私法视野里的权利限制》，《烟台大学学报》（哲社版）2000年第7期。

[5]许尚豪、单明：《优先购买权制度研究》，中国法制出版社2006年版，第216页。