吉林省住房租赁市场的新变化和各方市场主体的反映情况

张彧琦

据统计, 截止到2014年底吉林省常住人口为2752.38万人, 土地面积18.7万平方千米, 人均占有土地面积较多。 因此, 虽然由于近年来房价上涨, 房租价格随之上涨, 但总体来看, 住房租赁市场供求关系始终相对平稳, 房租价格变动也比较平缓。 为调查住房租赁市场现状、 新变化和各方市场主体反映情况, 根据要求, 吉林总队对11个市县进行了实地调研, 调研结果如下:

一、 吉林省房租价格变动情况及原因

(一) 房租价格整体呈下降趋势

据调查,5月吉林省私房房租和自有住房估算租金价格同比分别下降0.3%和0.1%, 与全国整体趋势相反。

(二) 供需情况变化影响房租价格下降

房租价格下降的主要原因是空房房源增加和需求减弱。 据了解, 房源增加主要来源: 一是多数城市近几年棚户区改造顺利推进, 新建房屋的库存量大; 二是吉林省由于经济发展较为落后, 整体属于人口净流出省份, 人口迁出, 空房增加, 租户可选择余地大。 居民对租房需求减弱的主要原因: 一是随着2016年房地产去库存措施进一步落实, 以及营改增等多重房地产新政的刺激, 吉林省部分地区新建商品住宅市场销售持续升温, 同时带动了二手房市场交易的活跃。 如,长春市5月份二手住宅销售价格同比上涨0.8%; 二手住宅成交总套数同比上涨30.1%; 二手住宅成交面积同比上涨29.8%。 较为活跃的住房销售市场在一定程度上减少了居民对租房的需求, 抑制了住房租赁市场的发展。 据市场监测结果显示, 长春市部分小区房租价格与去年同期相比下降了4.6%。 二是吉林省个别小城市受国家取消普通初高中晚自习政策影响较大, 学校附近住房租赁需求明显下降, 前几年一路走高的学区房房租价格有所回落。 如白山市学区房房租价格下降影响私房房租价格下降9.0%。

二、 吉林省私有住房租赁市场管理现状

(一) 商品房屋租赁在房管中心已取消收费

据调查, 吉林省自2015年执行新的 《商品房屋租赁管理办法》 以来, 群众在房管中心办理租赁备案已取消收费。

(二) 住房租赁市场经营服务规范性较弱

据业内人士反映, 因多种原因, 吉林省目前大部分地区的房地产中介业务大多都以二手房买卖为主, 房屋租赁并不是业务主流, 私有住房租赁市场更多处于自发状态, 即居民自己在网上或想要出租的房屋所在地张贴寻租广告。 因此, 吉林省房屋租赁合同大多采用各自定制的一般合同, 只有极少数采用由当地房管局与工商局共同制定的示范文本。 虽然吉林省租赁备案已经取消收费, 但租赁合同备案执行情况仍然较差。

三、 吉林省公租房住房租赁市场管理现状

(一) 公租房租赁管理不断完善

据调查, 吉林省各地公租房申请条件、 流程和房租制定办法都在不断完善当中, 部分地区还将推出全新的房屋租赁管理条例, 总体来看吉林省公租房租赁规则较为完备、 适用。

(二) 公租房供应量仍然不足

虽然近年来吉林省部分地区不断推出一系列只租不售的公租房, 但由于特定需求人员较多, 公租房数量始终供不应求。

四、 新政后对住房租赁市场的影响

(一) 了解的人数较少

据调查, 尽管 《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 在5月17日已正式执行, 但了解这个文件的非专业人士依然较少。 据吉林市随机对10名个人租赁方和10名个人承租方的调查, 只有一个住房租赁方看到过此文件, 且没有承租方关注过这份文件。 在随机抽查的9家房产中介中仅有一家中介的工作人员听说并看到过, 其他房产中介均表示对此完全不了解。

(二) 申报纳税人较少

据调查, 由于吉林省房屋单价较低, 极少有人房租月收入超过3万, 且租房备案人员较少, 目前承租方申报纳税人较少。

(三) 可以用公积金支付房租释放了一部分租房需求

据了解, 吉林省大部分地区对提取公积金用于租房、 买房均出台了相关规定, 只要办理相关手续和证明, 就可以提取公积金用于支付租赁房屋费用, 流程较为简便。 使得部分居民的租房需求由合租转向独立房屋租赁。

(四) 对房屋租金暂无影响

据市场监测结果显示, 截止到6月10日, 吉林省房租价格在 《若干意见》下发后暂时没有变化, 各地私房房租与自有住房估算租金价格与上月25日相比均为100.0%。 据业内人士了解, 目前 《若干意见》 对吉林省住房租赁市场影响较小, 房租短期内受其影响变化可能性较弱。