租赁合同中承租人义务

第一节　租赁合同概述

一、租赁合同的概念和特征

《合同法》第212规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”交付租赁物的一方为出租人，接受租赁物的一方为承租人，被交付使用的财产即为租赁物，租金就是承租人向出租人交纳的使用租赁物的代价，租赁合同中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人。

租赁可以区分为使用租赁和用益租赁，仅以使用为目的的，称为使用租赁;以使用及收益为目的的，称为用益租赁。“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”(《合同法》第213条)

租赁标的物可以是动产，也可以是不动产，但租赁物须是不消耗物、特定物、有形物。从租赁物需要返还的要求来看，租赁物是不消耗物，否则无从返还原物;租赁物是特定物，如果是种类物，返还时可以用相同的物替代，即成为消费借贷;租赁物须为有形物，无形财产的拥有者将无形财产(如技术)交给他人使用，他人使用期限届满时，只能停止使用，而“无法奉还”，因为他人已经掌握了这种技术。因此，将技术有偿交给他人使用，只能是技术转让合同，而不是租赁合同。

租赁合同具有以下特征:

(一)租赁合同是转让财产使用权的合同

租赁合同以承租人使用、收益租赁物为直接目的，承租人所取得的仅是对租赁物的使用、收益权，而非租赁物的所有权。这是买卖合同与租赁合同的根本区别。由于租赁合同转移的仅是租赁物的使用权，该权利属物权化的债权，因而承租人并不享有对租赁物的处分权，这是租赁合同区别于消费借贷合同的重要一点。

(二)租赁合同为有偿合同

租赁合同中，出租人所负担的交付租赁物供承租人使用、收益的义务与承租人所负担的交付租金的义务互为对价，因此，租赁合同为有偿合同。在这点上，租赁合同与借用合同有所不同。借用合同中，尽管在出借人负担交付借用物供借用人使用、收益义务的同时，借用人也要负担按期返还借用物的义务，但双方当事人所负担的义务不具有对价性，所以借用合同为双务无偿合同。

(三)租赁合同为诺成合同

租赁合同中，出租人与承租人双方意思表示达成一致，合同即成立，所以租赁合同为诺成合同。

(四)租赁合同具有期限性

租赁合同具有临时性的特征，不适用于财产的永久性使用。在许多国家和地区的立法上都规定了租赁合同的最长存续期限。我国《合同法》第214条规定租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

二、租赁合同的分类

(一)动产租赁与不动产租赁

以租赁合同的标的物为标准，可将租赁合同分为动产租赁合同和不动产租赁合同。以动产为标的物的租赁合同，为动产租赁合同;以不动产为标的物的租赁合同为不动产租赁合同。动产租赁包括一般的动产租赁、动物租赁、船舶租赁、汽车租赁等;不动产租赁在我国主要指房屋租赁，另外土地使用权租赁、承包经营权租赁、宅基地使用权租赁等也视为不动产租赁。这种区分的意义在于，法律一般对不动产租赁有特殊的要求，如进行登记等。我国《城市房地产管理法》第54条规定:“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同……并向房产管理部门登记备案。”应注意的是，登记备案既非合同的成立要件，也非合同的生效要件。而动产租赁一般没有这些要求。

(二)定期租赁与不定期租赁

以租赁合同是否有固定期限为标准，可将租赁合同分为定期租赁合同和不定期租赁合同。定期租赁合同指合同约定有明确期限的租赁。不定期租赁合同的产生有三种情形:

第一，当事人在租赁合同中未约定租赁期限;

第二，当事人在租赁合同中将租赁期限约定为6个月以上，但未采取书面形式，双方当事人又就租赁期限产生争议的，租赁合同视为不定期租赁合同;

第三，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

这种区分的意义在于，在不定期租赁中，除非法律另有规定，双方当事人均可随时终止合同。

三、租赁合同的形式

就租赁合同而言，不定期的租赁合同为非要式合同，无须采取书面形式;租赁期限不满6个月的定期租赁合同也为非要式合同，但租赁期限在6个月以上的定期租赁合同为要式合同，应当采用书面形式。未采用书面形式，双方当事人对租赁期限有争议的，视为不定期租赁合同。

四、租赁合同的终止

租赁合同主要因下列事由而终止:

(一)租赁合同因期限届满而终止

但若租赁合同期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

(二)租赁合同因当事人的解除而消灭

租赁合同期限虽未届满，但出现法定或约定情事，而由当事人双方或其中一方解除合同的，租赁合同也因此而消灭。