租赁合同（一般租赁合同）

第一节　租赁合同（一般租赁合同）

一、租赁合同的概念和特征

租赁合同，指双方当事人约定，一方将特定物交付对方使用、收益，他方支付租金并于租赁关系终止时返还租赁物的合同。在租赁合同中，提供租赁物的一方为出租人，使用收益租赁物的一方为承租人，出租人交付使用的特定物称租赁物。

租赁合同具有以下法律特征。

（一）租赁合同是转移财产使用权的合同

根据租赁合同出租人交付使用的租赁物，只发生使用权的转移，不发生所有权的转移。租赁物的所有权仍然归出租人。这是租赁合同与买卖合同、赠与合同、互易合同的区别所在。

（二）租赁合同的客体必须是特定物，并且是不可消耗物

由于租赁合同不转移标的物所有权，租赁关系终止时，承租人必须返还原物。因此，租赁物必须是特定物，不可消耗物。

（三）租赁合同是双务合同、有偿合同、诺成合同

在租赁合同中双方当事人各负对价给付义务。出租人交付租赁物给对方使用收益是以获取对方的租金为代价；同样，承租人交付租金，以获得对租赁物的使用收益为代价，双方权利义务对等。租赁合同以双方意思表示一致为合同成立，出租人交付租赁物是对于合同的履行而不是合同成立条件。

（四）租赁合同虽为债的法律关系，但同时具有物权属性

租赁合同的物权属性是指，在租赁合同存续期间承租人的租赁权得对抗任何第三人，具体表现在：（1）在租赁合同有效期间，承租人有权排除任何第三人包括出租人在内的不当干涉；（2）在租赁合同有效期间，出租人将租赁物出卖的，承租人在同等条件下有优先受让权；（3）在租赁合同有效期间，租赁物所有权发生转移时，租赁合同对新所有权人继续有效。

二、租赁合同当事人的权利义务

（一）出租人的主要义务

1．出租人应按照合同约定将租赁物交付承租人使用

租赁以使用收益为目的，因此，租赁合同成立后出租人应按照合同约定的时间将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合合同约定的品质和用途。

2．出租人对租赁物负瑕疵担保责任

出租人的瑕疵担保包括租赁物品质的瑕疵担保和租赁物权利的瑕疵担保。租赁物的瑕疵担保义务，要求出租人所交付承租人使用的租赁物应符合合同约定的品质、用途。因租赁物存在品质上的瑕疵不能按约定使用收益的，出租人应更换租赁物或进行修缮。因此而给承租人造成损害的，出租人负赔偿责任。租赁物存在危及承租人的安全或健康隐患的，即使该品质瑕疵在合同订立时已经存在，承租人仍有权随时终止合同。

出租人对租赁物的权利担保义务，要求出租人就所交付承租人使用的租赁物，负有保证不因第三人向承租人主张权利而使承租人不能为使用收益的义务。因租赁物存在权利瑕疵而使承租人不能按约定使用收益的，承租人有权终止租赁合同。因此而给承租人造成损失的，出租人负赔偿责任。

3．出租人负有及时修缮租赁物的义务

在租赁合同存续期间出租人应保证租赁物的良好使用状态。因租赁物出现缺陷而影响使用收益的，出租人应及时修缮。出租人不能及时修缮的，承租人可以自行修缮，费用由出租人承担。因修缮租赁物而影响承租人使用收益的，应相应地减少租金或者适当延长租期，但按约定或者习惯应由承租人修缮的除外。

4．租赁合同终止时

出租人在租赁合同终止时，应及时接受承租人返还的租赁物，订约时有押金或者其他担保的，退还押金或者解除其他担保。因出租人的原因不能及时返还租赁物的，承租人不承担责任。

（二）承租人的主要义务

1．交付租金的义务

租赁合同是有偿合同，承租人以交付租金为代价取得对租赁物的使用收益权利，因此，交付租金成为承租人的主要义务。承租人应按合同约定的方式交付租金，对交付租金的方式没有约定或者约定不明确的，当事人可以协商确定；不能达成协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。承租人没有正当理由不交付租金或者延迟交付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人有权终止合同。

2．按照合同约定的方式使用租赁物

承租人应该按照合同约定的方式和用途使用租赁物。对租赁物的使用方式没有约定或者约定不明确的，当事人可以协商补充；不能达成协议的，按合同有关的条款或者交易习惯确定，仍不能确定时，按照租赁物的性能合理使用。承租人未能按照约定的方式或者租赁物的性能使用租赁物，致使租赁物受到损害的，出租人有权终止合同并请求赔偿。

3．妥善保管租赁物维持租赁物原状的义务

在租赁合同期间，承租人应妥善保管租赁物，并维持租赁物的原始状态。承租人对租赁物进行改善，应事先征得出租人同意。未经得同意而擅自改善的，出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。承租人未尽妥善保管义务而致租赁物毁损灭失的，应对出租人承担损害赔偿责任。

4．危险通知义务

当租赁物出现危险而有必要进行修缮时承租人应停止使用并及时通知出租人进行修缮。当有第三人侵害租赁物或者对租赁物主张权利时，承租人应及时通知出租人。承租人未尽上述通知义务而致租赁物毁损、灭失，或使出租人不能救济其权利而受到损害的，承租人应承担损害赔偿责任。

5．不擅自转租义务

未经出租人同意，承租人不得将租赁物转租第三人，承租人擅自转租的，出租人有权终止合同。经出租人同意而转租的，原租赁合同继续有效，但第三人对租赁物造成损失的，承租人对出租人负赔偿责任。

6．返还租赁物义务

租赁合同终止时，承租人应及时返还租赁物。租赁物返还时应符合原状。由于租赁物的自然属性引起的变更或者损耗，承租人不承担赔偿责任。

三、租赁合同的期限

我国《合同法》关于租赁合同的期限规定如下。

（一）最长期限

租赁合同的期限由当事人约定，但最长不得超过20年。当事人的约定超过20年的，以20年期限计算。

（二）期限更新

租赁合同的期限可以更新。更新的方式可以明示或者默示，但最长不能超过20年。所谓以默示方式更新期限，是指租赁合同期满后，承租人继续使用租赁物并继续支付租金，出租人继续收取租金的，可推定双方对租赁合同的期限延长达成一致。

（三）期限不定的租赁

当事人对于租赁合同的期限没有约定或者约定不明确的，可以协商补充；不能达成协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍然不能确定的，视为不定期限的租赁。

根据《合同法》第215条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”不定期租赁，当事人可随时提出终止合同，但应该给对方合理的准备时间。

四、租赁合同的终止

租赁合同因下列原因而终止：

（一）租赁期限届满

租赁合同有期限的期限届满合同终止。

（二）通知终止

对于不定期租赁，一方当事人提出终止合同应提前通知对方，经过合理的期限，租赁关系终止。

（三）因一方行使终止权而终止

租赁合同的终止权可因一方当事人不履行义务而发生，亦可因其他事由而发生，如因不可归责于承租人的事由，致标的物部分或者全部毁损、灭失，造成合同目的不能实现的，承租人有权终止合同。享有终止权的当事人因行使终止权合同终止。

（四）承租人死亡

无论租赁合同是否约定期限，承租人死亡合同终止。