租赁合同无效后承租人如何返还财产

租赁合同无效后承租人如何返还财产 ——某建材公司诉某置业公司房屋租赁合同纠纷案评析

姜丛华　左　斌⁽²³⁾

案情简介

原告（反诉被告及原告）：杭州某某置业有限公司

被告（反诉原告及被原告）：杭州某某建材商厦有限公司

2002年5月20日，杭州某甲公司与上海某乙公司签订了《租赁合同》，约定：由杭州某甲公司将4.62万m²面积营业房出租给上海某乙公司，租赁期限8年，自2002年9月30日至2010年9月30日；每年租金为1200万元，从第三年开始，以后每年租金以1200万为基数递增；第一年租金合同签订时付200万，8月底付600万，9月底付400万，第二年起，租金在每年9月底前一次性付清。如不能按规定时间缴纳租金，按每天万分之五交违约金给杭州某甲公司，如超过60天逾期不缴纳租金，杭州某甲公司有权提前收回租赁房屋。

2003年3月7日，杭州某甲公司与上海某乙公司签订了《关于加快交房时间的补充协议》，约定交房时间变更为2003年3月31日，杭州某甲公司遵守补充协议的交房时间，上海某乙公司不追究杭州某甲公司迟延交房给其造成的经济损失。

2003年3月7日，杭州某甲公司、上海某乙公司和被告签订了《租赁权利、义务转让协议书》，约定上海某乙公司在《租赁合同》中的权利和义务转让给被告。

2003年3月21日，杭州某甲公司与被告又签订了《备忘录》，约定：被告同意在杭州某甲公司办理交房之日支付租金250万元，在交房之日起20天内支付租金200万元，在交房之日起30天内支付300万元，余下400万元在交房之日起两个月内付清。

2003年3月31日，杭州某甲公司与被告签订了《关于交接房的补充协议》，约定：杭州某甲公司已经于2003年3月31日前将全部27个厅、4.62万平方米营业房交付被告使用，从交房之日起计算租金和租期。2003年3月31日至2003年5月31日两个月的时间为装修期，不计算租金。第一年租金于2003年5月31日内交清，第二年起改为每年的5月31日一次性付清全年的租金。

2003年4月15日，被告与杭州某甲公司又订立了《关于商城通道使用和改建临时通道的补充协议》，约定改建的通道由被告每年支付租金25万元给杭州某甲公司，在每年5月31日前一次付清，租金递增幅度按主合同规定条款执行。

上述协议签订后，在杭州某甲公司依约履行了交房义务的前提下，被告却没有按照约定的时间和数额支付房屋租金。2003年5月6日和7月30日，杭州某甲公司向被告发出了《关于催交租金的紧急函》和《关于尽快支付租金给原经营户的紧急函》，要求被告依约立即支付房屋租金。2003年9月18日，被告出具给杭州某甲公司《租金支付承诺书》，承诺在2003年9月25日前支付租金200万元，9月27日前支付租金200万元，余款在2003年10月28日前付清。

尽管支付租金的时间一拖再拖，但被告仍然没有履行承诺和合同义务，至原告起诉之日，被告也仅支付了房屋租金4433931元。2003年11月4日、2004年5月19日和2004年9月9日，杭州某甲公司多次发函给被告催收租金，仍然没有效果。2004年10月13日，杭州某甲公司函告被告，告知被告“解除合同，由你方处理好善后工作”。

2004年12月23日，杭州某甲公司由原告吸收合并，进行资产重组和产权改造。杭州某甲公司的债权债务和其他资产均由原告承继。原告承继杭州某甲公司的债权后致函被告，要求被告立即停止招商活动，通知和办理已承租经营户租赁关系的解除工作，妥善处理与已承租经营户之间的租赁关系，平稳解决善后事宜，将腾空的商城营业房交付给原告，并立即支付拖欠的房屋租金及违约金。但被告对原告的要求置之不理。2005年3月15日，原告起诉至法院，请求法院依法判令解除原被告之间的《租赁合同》，判令被告于判决生效之日起20日内将腾空的房屋返还给原告；并请求法院依法判令被告立即支付拖欠的房屋租金20066069元，违约金4436343元。在案件审理过程当中，经法院释明租赁合同无效，原告变更诉讼请求，即请求法院依法判令被告于判决生效之日起20日内将腾空的房屋返还给原告；并请求法院依法判令被告立即支付房屋使用费3237.2529万元，违约金4533278元。对此，被告也提出反诉，要求原告赔偿因合同无效造成的损失56090861.98元。

案件经一审法院判决后，原告不服，提起上诉，二审法院依法作出了改判。

争议焦点

本案的争议焦点主要是：1.无效合同的责任承担问题；2.无效合同的财产返还、折价补偿及损失的范围问题；3.某区人民法院民事裁定书与本案的关系问题；4.一审审计报告载明的950余万元是否应由原告赔偿给被告的问题。

审理判决

本案经一审法院审理认为，在原杭州某甲公司租赁给被告的4.62万平方米房屋中，有部分房屋产权属于他人。杭州某甲公司未经权利人同意，擅自将部分产权不属于其的房屋租赁给被告的行为，属于无权处分行为。从事后实际产权人发给被告的函可以反映，实际产权人对于被告使用其所有房屋的行为明确表示反对，因此杭州某甲公司擅自处分他人财产的行为，应属无效。虽然杭州某甲公司无权处分的房屋只占整个东方商城房屋的一部分，所产生的法律后果只是该部分房屋的租赁行为无效，但鉴于被告整体租赁商城房屋系用于开办市场，杭州某甲公司租赁给被告部分不属于其所有的房屋的无效行为必定影响被告使用租赁房屋的统一性，从而影响到合同目的实现，故考虑到部分合同无效影响到合同其他部分的效力，本院认定杭州某甲公司与被告签订的租赁协议及补充协议均系无效。杭州某甲公司隐瞒商城的产权情况，擅自处分他人财产，对于合同无效应负有主要过错责任。而被告在租赁房屋前应当对所租赁房屋的具体情况进行必要的审查，但被告未尽审查义务，对于合同无效负有次要过错责任。根据本案实际情况，本院酌情确定原告应承担90%的过错责任，被告应承担10%的过错责任。无效合同自始没有法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因合同无效所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于杭州某甲公司的一切债权债务已由原告承继，对于本案合同无效所产生的法律责任和主张损失赔偿的权利，应由原告来承担和享有。原告主张要求被告腾空房屋并交还租赁物，但在诉讼过程中，原告已实际接管该租赁房屋，并将该租赁房屋予以拆除，故原告的该请求本院不予支持。关于原告主张的损失赔偿问题。本案中，原告因合同无效所受到的损失，应当是被告占用房屋期间，其无法使用房屋所产生的利益损失。原告以双方签订的租赁协议和补充协议约定的每年房屋租金作为计算其无法使用房屋的损失，虽上述协议已被认定无效，但协议中的租金约定可以客观反映出原告如使用房屋所应产生的利益，故原告计算损失的方法是可行的，本院予以采纳。从查明的事实看，被告自2003年3月接收了东方商城4.62万平方米房屋起，至2006年4月撤离该房屋，实际控制该房屋共计三年零一个月，扣除两个月的装修免租期，为两年零十一个月。租赁合同和补充合同约定2003年5月31日至2005年5月31日的租金（包括房屋租金和通道租金）为1225万元，2005年6月1日至2006年4月的租金为1286.25万元。从以上计算依据可以计算出原告因合同无效所造成的损失为3629万元。考虑到原告由于自身主要过错造成合同无效所应承担的主要责任的因素，确定被告应当赔偿给原告因合同无效所造成的损失为3629万元×10%＝362.9万元。虽然杭州某甲公司存在处分他人财产的行为，其中部分损失属于实际产权人享有，但本案所审理的是原告与被告之间的合同效力问题及无效后的法律责任，被告与案外实际产权人之间并不实际存在合同法律关系，如果案外人主张权利也应当向原告主张无权处分的侵权责任，与被告无涉，故该部分损失应由被告直接支付给原告。关于被告所主张因合同无效所受损失的赔偿问题。被告主张合同无效所造成的损失包括投入的设施设备、装修及其他支出等，并申请法院委托鉴定机构对相应凭证、票据进行财务审计，本院委托相关鉴定机构对相应票据进行审计并作出审计报告。根据鉴定机构的审计报告，本院认为，对于审计报告可以确定的设施、设备及装修原值的数额符合客观实际，可以予以确定。但鉴定机构只审计其原值，未考虑折旧，在可以确定的设施、设备及装修原值为19448366.84元的基础上，本院根据被告实际占有租赁房屋的期限以及经营状况酌情进行折旧，确定折旧后的价值为15000000元。关于难以确定的设施、设备及装修原值，其中因丢失、毁损、债务纠纷被抵债或拍卖，被告已处分了相应财产，该部分原值不能计入损失范围。其中2辆汽车（品牌为金杯）所有权非被告，不能计入损失范围。其中以承、发包签字确认的工程决算书、合同、入库单入账而无发票的原值以及以收条形式支付职工房租，因以决算书、合同、入库单、收条入账，不符合严格财务制度，也不能排除有伪造可能，故该部分支出缺乏充足依据，不能计入损失范围。关于开办费的支出系场地租赁后进行经营前的必要支出，在合同无效的情况下，应当属于被告的损失，但开办费应当在租赁期限内予以摊销，考虑到被告实际占有租赁房屋的期限以及实际经营状况，对于开办费3982618.45元酌情进行摊销后确定数额为3000000元。关于经营期间的费用支出，该支出属于经营过程中的经营成本，不是被告因合同无效所造成的损失，该部分费用不能计入损失范围。关于被告支付给杭州市江干区某资产管理中心保证金150万元，从现有证据看可以确定系被告为保证合同能够顺利履行愿意为杭州某甲公司支付，但现在合同被法院确认无效，被告愿意为杭州某甲公司支付该150万元的先决条件已不存在，该150万元应当计入被告的损失范围。关于被告已支付的房租费4413931元，在合同无效的情况下，应当属于被告的损失。根据上述分析，确定被告因合同无效所造成的损失合计23913931元。考虑到被告由于自身次要过错造成合同无效所应承担的次要责任的因素，确定被告因合同无效所造成的损失为23913931元×90%＝21522537.9元。关于被告为杭州某甲公司代付电费、代付给新风村房租费、水电押金共计560090.07元，在合同无效的前提下，原告应当全额予以返还。杭州市江干区人民法院以裁定书形式将被告所投入的装修等不可移动财产由原告以4067700元的价格买受，用于偿还被告的债务，虽然该4067700元仅代表司法处理该装修等不可移动财产的价格，不能反映该部分财产的实际价值，但在计算被告的损失时应当扣除该4067700元。综上，确定原告应当赔偿被告因合同无效所造成的损失为18014927.97元。关于原告要求被告赔偿因逾期支付房屋使用费而产生的损失（赔偿标准按每日万分之二点一计算）。由于双方签订的合同在进行诉讼过程中被法院裁定无效，合同无效后所确定的损失赔偿，应当在判决生效后一定期限内支付，现不存在逾期支付所产生的损失问题，因此原告的该诉讼请求，本院不予支持。关于被告认为原告所提部分损失请求已超过诉讼时效的问题，因原告基于法院释明合同无效的情况下，原告才提出损失赔偿，该损失赔偿属于在确定合同无效情况下产生的法律责任，不存在超过诉讼时效的情形，因此，被告的该抗辩，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：

一、被告赔偿原告因合同无效所造成的损失3629000元；

二、原告赔偿被告因合同无效所造成的损失18014927.97元；

上述一、二项相抵，原告尚应赔偿被告因合同无效所造成的损失14385927.97元，于本判决生效之日起十日内付清。

三、驳回原告的其他诉讼请求；

四、驳回被告的其他反诉请求。

原告不服一审判决，提起上诉。二审法院审理认为，第一，原审确认合同无效，双方均无异议。导致合同无效的主要原因在于杭州某甲公司出租的4.62万平方米房屋中有约2.4万平方米房屋所有权不属于杭州某甲公司，该部分房屋系案外人所有，原告回购上述房屋也是在原审诉讼期间。因此，导致租赁合同无效的主要责任应由原告承担。但作为承租人的被告，对租赁4.62万平方米房屋的权属未经仔细审查，也应承担部分责任，故原审确认原告承担90%、被告承担10%责任并无不当，应予维持。第二，《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款规定“民事行为被确认无效或撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。以上是处理无效合同的法律制度。双方签订的租赁合同无效，被告不应依据租赁合同支付租金，但其实际使用了4.62万平方米房屋2年零11个月，应当支付房屋使用费，使用费的标准参照双方签订的租赁合同，这也使双方依据租赁合同已履行的财产恢复到了合同签订之前的状态，符合法律规定的无效合同恢复原状的处理原则。故2年零11个月的房屋使用费，被告应支付给原告。原审将该费用列为损失并按过错责任分担，不当。参照租赁合同及补充协议的约定，2年零11个月的使用费为3629万元（包括通道使用费）。双方签订的租赁合同被确认无效，被告添附在房屋上的设备设施、装修等已归原告所有，形成无法返还原物的事实，此种情况下，为了达到恢复原状的目的，原告就应当折价补偿被告，这符合无效合同折价补偿的处理原则。依据会计师事务所审计报告，被告投入的设施、设备及装修可确定的原值为19448366.84元、开办费3982618.45元。被告支付给某资产管理中心保证金150万元，当时被告为了能够确保租赁合同的顺利履行愿意为杭州某甲公司支付，现租赁合同被确认无效，被告为杭州某甲公司支付该费用的条件不存在，故该笔费用应由原告返还给被告。加上双方无异议的被告代原告支付的电费、新风村房租费、水电押金共计560090.07元。上述款项合计25491075.36元。该款项是被告投入到杭州某甲公司的，由于租赁合同无效，杭州某甲公司的房屋已被原告拆除，故上述费用应由原告补偿给被告。第三，某区人民法院2006年1月24日作出的民事裁定书载明：该院于2005年10月14日委托资产评估公词对在杭州某甲公司内被告所有的不可移动装修现值（不含土建）进行了评估，评估价为4067700元，评估后该院自行组织变卖，原告以评估价4067700元的价格受让。故裁定将上述资产归原告所有。资产评估公司评估报告内容包括杭州某甲公司1—4层室内装修、空调和消防系统；明细表只有1页，载明被告在杭州某甲公司内不可移动装修现值（不含土建）重置价值10194710元，综合成新率66.5%，评估值6779500元，司法处理价4067700元。从上述评估报告来看，1—4层室内装修、空调及消防系统具体包括了哪些内容、价格多少不清楚，也没有征求被告的意见，现场核查也没有被告的人员参与，且总价4067700元按每平方米计算，三部分的价格只有88元，明显偏低。考虑到导致本案租赁合同无效的主要原因在于原告，在原审审理期间原告已将所有房屋拆除的现实情况，依据公平原则，被告投入的装修、设备设施等价格应以原审委托的会计师事务所的审计报告为准。同时原告确实支付了4067700元，故该部分款项应予以扣减。原告以某区人民法院的民事裁定书为由，认为被告所有不可移动的装修、设备设施等以4067700元转让给原告，被告已丧失对该部分资产的所有权，不能再主张超出4067700元外的投资款项的理由，不予支持。第四，鉴于某区人民法院民事裁定书只能作为确认被告装修、设施设备等价值的一部分的依据，故二审审理过程中，被告提供的会计师事务所的审计报告中难以确认的原值950余万元中的9310233.1元，应予以确认。该部分投入应由原告补偿给被告。

综上所述，被告投入到杭州某甲公司的款项为19448366.84元＋3982618.45元＋150万元＋被告代原告支付的电费、新风村房租费、水电押金共计560090.07元＋9310233.1元—4067700元＝30733608.46元。这部费用应由原告补偿、返还给被告。被告实际使用了房屋2年零11个月，相应的房屋使用费3629万元应支付给原告，已支付4413931元应扣减，尚应支付房屋使用费31876069元。上述款项相抵后，被告尚应支付给原告1142460.54元。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：

一、撤销一审法院民事判决。

二、被告应于本判决生效之日起15日内支付给原告1142460.54元。

三、驳回被告的其他反诉请求和原告的其他诉讼请求。

经典评析

本案属于一起典型的复杂疑难诉讼案件，其关键点主要表现在：本案所涉租赁合同无效后，承租人杭州某某建材商厦有限公司是否应当按照租赁合同约定租金标准向出租人杭州某某置业有限公司支付房屋使用费？对此，一审法院和二审法院的观点并不一致，且当时的法律法规以及司法解释对此也未作出明确规定，因此，代理人在代理本案过程中，通过分析立法精神，引用法学理论界的观点，搜集类似案例，成功地说服了二审法官。其主要观点表现为：

一审判决将无效合同法律后果中原本属于“应当返还”的法律责任全部纳入“损失”范围，是对原告诉讼请求的曲解，更是对法律的曲解。被告实际占有、使用商城三年，基于合同获取了利益，该利益应当以房屋使用费的形式全额返还给原告。一审判决将房屋使用费认定为原告的损失，并判决由原告自行承担90%，是完全错误的。

一审判决认定“本案中原告因合同无效所受到的损失，应当是被告占用房屋期间，其无法使用房屋所产生的利益损失。……考虑到原告由于自身主要过错造成合同无效所应承担的主要责任因素，确定被告应当赔偿给原告因合同无效所造成的损失为3629万元×10%＝362.9万元”。该认定背离了法律规定，背离了立法精神。我国《民法通则》第六十一条、《合同法》第五十八条明确规定了无效合同的处理原则有三部分：①因该合同取得的财产应当予以返还；②不能返还的应当折价补偿；③过错赔偿。对此，我们认为：

1.返还的范围是指因合同取得的财产，不仅包括原物、孳息，还应当包括因占有使用原物所产生的利益。在房屋租赁合同履行过程中，被原告依据租赁合同占有、使用房屋三年，获取了租金利益，属于“因合同取得财产”的情况。现房屋租赁合同被认定为无效，被告先前对房屋的占有、使用及获利行为失去了法律上和合同上的依据，应将基于租赁合同因占有使用房屋所获取的利益——房屋使用费3629万元（参照租金标准，按一审认定的实际使用期二年零十一个月计算）全额返还给原告。

2.从“恢复原状”的角度讲，合同无效是自始无效，双方依据合同已经履行的财产也应当恢复到合同订立之前的状态，即被告除了应当将房屋返还给原告外，对于被告已经占有了三年的“房屋使用权”，在无法恢复原状的情况下也应当以房屋使用费的形式补偿给原告。

3.从公平原则的角度讲，在合同无效的情况下，如果被告一方面要求原告赔偿全部损失，另一方面还占据着3000多万元的利益不归还，势必将使得被原告通过无效合同获取了巨额的利益，而使得原告蒙受巨大的损失，这也完全有悖公平原则。

4.即使原告对合同的无效负有部分过错责任，完全可以通过赔偿被告实际损失的方式承担，但房屋使用费的返还（支付）和损失的赔偿完全是两回事情，绝不能相互混淆。且在本案中，原告一审的诉讼请求是“请求法院依法判令被告立即支付房屋使用费3237.2529万元”，不是“请求法院判令被告赔偿原告房屋使用费的损失”。一审判决将无效合同法律后果中原本属于“应当返还”的法律责任全部纳入“损失”范围，是对原告诉请的曲解，更是对法律的曲解，是完全错误的。

5.《民事审判指导与参考》2004年第4集（总第20集）第145页“最高人民法院二审案件解析”《租赁标的物质量验收与房屋租赁合同的效力》一文，公布的云南志远房地产开发有限公司与湘财证券有限责任公司房屋租赁合同无效纠纷案件，就完全支持了租赁合同无效后房屋实际占用和使用人应当向房屋所有人全额支付房屋使用费的观点。