补充协议的签订

补充协议的签订

在实际的商品房买卖过程中,开发商除要求购房人签订根据《示范文本》所订立的商品房买卖合同外,还要求购房人签订一份补充协议,该补充协议的内容很多,由开发商的专业律师事先拟定好。由于这种补充协议由开发商事先拟定好,因而常包含许多对购房人不利的条款,如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定和分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等。由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语,一般购房人很难完全搞懂。很多购房人往往在没有弄清条款含义的情况下,就糊里糊涂地在补充协议上签了字,套上了开发商给自己安的“紧箍咒”,从此只能任由开发商摆布。

一、开发商设置的六大“防火墙”

开发商拟定的补充协议通常含有对购房人不利的条款,以此来单方面保护自身的利益。当购房人的利益受到侵害,想寻求法律救济时,往往会被这些条款撞得头破血流,就像网络中的“防火墙”一样。开发商拟定的补充协议一般都设有以下六大“防火墙”:

(一)“防火墙”之一:扩大延迟交房的免责事由

一般来讲,开发商只有在遇到不可抗力时,才能延期交房,否则需承担延期交房的违约责任,但是,开发商在拟定补充协议时,都会不同程度地增加其延期交房的免责事由,通常包括:施工中遇到的异常困难及重大技术问题不能及时解决;政府配套设施工程的批准及安装延误;市政建设、铺设管线等影响工程进度;持续高温、严寒、暴雨等恶劣天气;政府限电等。对于开发商在补充协议中拟定的延期交房的免责事由,购房人应认真加以分析,看它是否符合不可抗力的构成条件,对于不符合不可抗力构成条件的,购房人应提出异议,力争将该免责事由取消。

(二)“防火墙”之二:对于按揭贷款的购房人,规定严厉的违约责任条款

如果购房人是采用按揭贷款方式来支付购房款的,开发商往往在补充协议中对于购房人不履行偿还贷款的义务,导致开发商向贷款银行履行担保还款义务,购房人所应承担的责任进行规定:开发商向贷款银行履行担保还款义务后,有权向购房人追偿,并要求购房人支付违约金。开发商向贷款银行履行担保还款义务后,有权向购房人追偿,这是应该的,但不应该向购房人索要违约金。因为购房人不履行偿还贷款的义务,是对贷款银行的违约行为,并不是对开发商的违约行为。

(三)“防火墙”之三:对开发商所承担的违约金和赔偿金设定最高比例

对于按违约天数累计来计算违约金的,开发商一般都会在补充协议中规定,开发商所承担违约金的最高比例。例如,开发商逾期交房,每日应按购房人已付房价款的万分之三向购房人支付违约金,但是开发商在补充协议中一般都会规定,违约金最高不得超过已付房价款的百分之三。这样一来,当开发商逾期交房超过100天后,实际上就不用支付违约金了。

(四)“防火墙”之四:购房人办理入住手续时,需交付契税和1年的物业管理费

按照规定,契税应该在办理房屋过户手续,即办理产权证时交付。而实践中,如果购房人是通过银行按揭方式付款的。开发商在补充协议里一般都约定,购房人办理入住手续时,需交付契税,否则不给办理入住手续。其理由是开发商为买房人贷款提供了担保,购房人不交纳契税,就无法办理房屋产权证和抵押登记手续。由于开发商为购房人的按揭贷款提供了阶段性担保义务,只有当抵押登记手续办完后,开发商的担保义务才解除,在此之前一旦发生购房人不履行偿还贷款的义务,开发商将承担连带责任。

有些开发商在补充协议中还规定,办理入住手续时应交纳1年的物业管理费。虽然目前国家没有关于物业管理费应按多长时间收取的统一规定,但让购房人在入住时,预交1年的物业管理费不太合理,应按月份和季度收取物业管理费。

(五)“防火墙”之五:因政府行为导致产权证的办理延迟,开发商免责

开发商应按合同约定的时间,向权属登记机关报送备案材料,由于开发商未在规定的时间内,向权属登记机关报送备案材料,导致购房人无法在规定期限内取得产权证的,开发商应承担违约责任。但开发商在补充协议中一般都约定,如因政府部门任何形式的行政行为导致开发商无法在合同约定时间内向权属登记机关报送备案材料,使购房人无法在规定期限内取得产权证的,不属于开发商责任。这一条款看起来好像没有问题,因为开发商不能左右政府行为,但实际上这一条款往往成为开发商不能按期办理产权证的“挡箭牌”,开发商把所有的不能按期办理产权证的情况,都归结为政府行为。

(六)“防火墙”之六:补充协议优先条款

开发商所拟定的补充协议在最后一般都会这么规定,补充协议具有优先效力,商品房买卖合同的规定与补充协议不一致的,以补充协议为准。由于商品房买卖合同是按政府的《示范文本》来签订的,所以对买卖双方权利义务平衡得更好一些,而补充协议由于是由开发商事先拟定好的,因而更偏重于保护开发商的利益。

二、主动出击:在补充协议中加入保护自身利益条款

购房人签订补充协议时,除需要和开发商据理力争,拆除开发商设置的“防火墙”外,为保护自身的利益,还应主动出击,在补充协议中加入以下内容:

1.广告、售楼书的重要内容应作为补充协议的组成部分。

购房人在购置商品房,尤其是购置期房的时候,往往是看了开发商的广告、售楼书,才决定是否购买。广告、售楼书中往往列明了该楼盘的特点、交通、规划设计、房型、配套、装饰、设备等情况。购房人认为广告、售楼书是开发商的承诺,但从法律意义来讲,广告、售楼书是一种要约邀请,是开发商向购房人发出的,请其购买房屋的意思表示,并不具有法律效力。双方正式签订的合同或补充协议才是双方真正的意识表示,是双方的承诺,具有法律上的效力。为了避免未来可能产生的纠纷,建议购房人将开发商在广告、售楼书中承诺的与其有关的重要内容写在补充协议中。

2.房屋质量的约定。

房屋质量是购房人入住后,最容易和开发商发生纠纷的地方。有些购房人认为商品房竣工后,需经过竣工验收,验收合格后才允许交付使用,因此商品房不应该出现质量问题。但事实并非如此。商品房竣工验收,是由开发商组织勘察、设计、施工、工程监理等单位,对房屋建筑以及按规定配套建设的市政公用设施工程质量进行的验收,由于竣工验收由开发商组织,加上勘察、设计、施工、工程监理等单位和开发商在利益上又有联系,因此很难保证这种验收是完全客观、公正的,另外商品房竣工验收是以抽查的方式进行,因而不能保证每一套商品房的质量都合格,而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。由于在《示范文本》中对此规定不是很多,因此有必要在补充协议中对此加以详细的约定。

房屋质量包括主体结构质量和非主体结构质量两部分,在补充协议中应分别加以规定:

(1)主体结构质量。购房人认为房屋主体结构存在质量问题的,有权委托工程质量检测机构重新核验,开发商应予以必要的配合,相关费用由购房人垫付。如果经过核验,确定房屋主体结构质量不合格,购房人有权退房。开发商应将购房人已付房价款、利息、重新核验费用等退还购房人,并按购房人已付房价款的一定比例向购房人支付违约金。

(2)非主体结构质量。实践中,房屋质量问题大多出现在非主体结构质量上。购房人应当与开发商约定的内容包括:墙体平直的标准;防水的标准,即房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水;表面裂缝的标准:即开发商承诺商品房内部无任何裂缝,保温层墙壁表面平整,瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙;管线安装与室内表面的平整标准:即开发商承诺不在商品房内通行任何公用管线,承诺任何管道的安装不影响房屋室内表面的平整;采用的建筑材料应达到国家强制性标准等。交房时,对于非主体结构质量问题,购房人有权要求开发商或者开发商确定的物业管理公司予以修理、重做等,因此给购房人造成损失的,购房人有权要求开发商赔偿。

3.关于举证责任的约定。

购房者在目前的全部房地产交易过程中较难行使知情权,在诉讼或仲裁中无法提供相应的证据,如果按照一般举证原则,即谁主张谁举证的做法,是无法有效地保护购房者权利的,所以补充协议在某些方面采用举证责任倒置的方法,规定由开发商来承担举证责任,以此来保护自身利益。

经典案例:面积缩水起争议,业主胜诉

2000年4月,张女士与某开发公司签约,购买房屋一套,依据购房合同与补充协议规定,房屋的实测面积与暂测面积误差超过暂测面积1%时,超过部分按房屋单价进行房款结算,多退少补。签约后,张女士如期交纳了购房款,开发商如期交房,但是房屋面积有缩小,实测面积比暂测面积少了1.56%。2002年9月,在办理房款结算时,张女士与开发商对“超过部分”的理解产生了争议。张女士认为“超过部分”指实测面积小于暂测面积的所有部分,即1.56%均为超过部分,退还房款应以此为依据进行计算。而开发商认为“超过部分”应为超过1%的部分,即0.56%。由于双方争执不下,房款一直没有结算,最后张女士向法院起诉。

法院经审理认为,《合同法》规定,当事人对合同条款有争议的,应当按照合同所使用的词语、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。根据此项规定,法院认定“超过部分”为一个比较值,而用以比较的是房屋实测面积与暂测面积,被比的对象恒定为后者。“超过1%”是重新结算的条件,而非被比的对象,开发商的理解是不正确的。所以法院判决,开发商应按购房人的要求,即按1.56%来退还房款。

评析:

房屋的实测面积和暂测面积出现误差,是商品房销售中经常出现的问题。在本案中,双方将面积误差比1%作为重新结算的条件,即面积误差比在1%以内的,房款不再重新结算,面积误差比超过1%的,超过部分按房屋的单价重新结算,多退少补。由于双方对“超过部分”理解不同,导致双方最终对簿公堂。本案告诉购房人,签订合同时,一定要使用含义明确的词语,以免在合同履行过程中,由于双方理解不同,导致合同无法履行。在本案中,如果合同中所用的“超过部分”改用含义明确的“超过暂测面积部分”,就不会引起争议了。