租赁合同双方当事人的主要义务

第三节　租赁合同双方当事人的主要义务

一、出租人的主要义务

（一）租赁物的交付义务

《合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”该条即是规定关于出租人交付租赁物并保持租赁物适用性的义务。

租赁物合同的目的之一在于实现承租人对租赁物的使用收益。因此，出租人依合同约定交付租赁物供承租人使用收益，并于租赁关系存续期间保持租赁物适合于约定的使用收益状态，是出租人的基本义务。

出租人所负担的此项义务包括两个方面的内容：

第一，依合同约定交付租赁物的义务。

由于租赁合同是诺成合同，无须把标的物交付作为合同的成立要件，因此，交付租赁物是出租人于合同成立后的一项义务。所谓交付租赁物，是指转移租赁物的占有权给予承租人，包括现实交付、指示交付和简易交付。出租人应于约定的时间交付租赁物。如合同成立时，租赁物已为承租人直接占有，则于合同约定的交付时间起承租人即得到对租赁物的使用和收益权利。如依合同约定的使用性质，不以标的物的交付为必要，则出租人应看作是承租人使用的状态。租赁物有从物的，出租人应在交付租赁物时，同时交付从物。如果出租人不能按时交付租赁物的，应负担迟延履行的违约责任。出租人不仅应按时交付租赁物，还应当交付于约定使用收益目的租赁物。如果交付的租赁物不适合于约定的使用收益目的，应负担不完全履行的违约责任。在前面所说的两种情况下，承租人都就自身义务的履行，主张同时履行抗辩权。

第二，出租人应保持租赁物适合于使用、收益状态。

即是指租赁关系存续期间也应保持租赁物的状态适合于约定的使用收益。当承租人的使用、收益受有妨害或有受妨害的危险时，不问其妨害是基于可归责于出租人的事由还是基于第三人的行为发生，也不问其为事实上的妨害还是权利的侵害，出租人均负有除去或防止的义务，还负有使承租人为约定的使用收益的积极义务。第三人侵夺租赁物或为其他妨害时，承租人得基于自己对租赁物的占有权，直接对于第三人主张占有的返还或请求排除妨害，也可代为行使出租人的租赁物请求权。在租赁物受到自然侵害而不适于约定的使用收益状态时，出租人应当予以恢复。

出租人的此项义务，是出租人诸多义务的源泉。

（二）租赁物瑕疵担保义务

出租人的物的瑕疵担保义务，是指出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依合同正常使用收益。如果租赁物有使承租人不能为正常使用收益的瑕疵，出租人即应承担违约责任，承租人可以解除合同或者请求减少租金。

在传统民法上，租赁物的瑕疵担保义务一般包括价值的瑕疵担保、效用的瑕疵担保及所保证的品质的担保3种情况。所谓租赁物价值的瑕疵担保，是指担保租赁物无灭失或减少其价值的瑕疵。这里的价值是指租赁物的交换价值，而不是指租赁物的使用价值。所谓租赁物的效用的瑕疵担保，是指当事人应担保租赁物具备应有的使用价值，即担保无灭失或减少效用的瑕疵。所谓担保的品质的担保，是指当事人应担保租赁物的价值具备其所保证的品质。

就租赁物的瑕疵担保而言，主要是租赁物的效用瑕疵担保，当然，并不必然地排除租赁物的价值瑕疵担保和所保证的品质的瑕疵担保。甚至有时会出现数种物的瑕疵担保义务并存的情况。租赁物的瑕疵既可以在租赁合同订立时存在，也可在租赁合同订立后出现。在合同订立时，租赁物的瑕疵就有可能存在，但是承租人不一定知道，承租人不知道时，出租人自然要承担租赁物的瑕疵担保义务；承租人已知道时，若租赁物的瑕疵并不危及承租人的安全或健康的，则出租人无须承担租赁物的瑕疵担保义务。若租赁物的瑕疵危及承租人安全或健康的，则承租人仍可随时解除合同。对此，我国《合同法》有明确的规定。

（三）租赁物的维修义务

《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第221条规定：“承租人在租赁物时需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未尽维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相当减少租金或延长租期。”

除了法律和合同另有规定外，出租人对租赁物有修缮的义务。所谓修缮，就是指于出租物不适合约定的使用、收益状态时，对租赁物予以修理，以使承租人得以按照约定正常使用收益。出租人的修缮义务的构成要件有4个部分：

（1）有修缮的必要。

（2）有修缮的可能。

（3）在租赁期间承租人已为修缮的通知。

（4）当事人无另外的约定。

二、承租人的主要义务

1．按照法律和合同的规定使用所承租的财务，爱护和维修、保养租赁物。

2．交付租金是承租人的主要义务，按照合同规定的期限和数额向出租方交付租赁费，没有规定或约定期限的，可按习惯交付。

3．如果承租方将所租赁的财产转让给第三方时承租使用，必须符合法律的要求，并需事先征求到出租方的同意。

4．承租方应按照法律和合同的规定，正当使用所承租的财产，不能擅自转租，更不得利用该财产进行非法的活动，否则出租方有权利解除合同。情节严重者，报请司法机关依法处理。

5．按照约定的期限返还承租的财产。在合同期限满时，应将承租的财产返还给出租方。未经过出租方的同意，将所承租的财产进行改装，出租人有权请求恢复原状，如不能恢复的，应赔偿损失。经出租人同意，对财产进行改装而增加使用价值的，出租人应补偿承租方所支出的费用。