出租人的融资租赁收款额

第一节　租赁会计概述

一、租赁的概述

（一）租赁的含义

租赁，是指在约定的期间内，出租人将资产的使用权让与承租人，以获取租金的协议。租赁作为一种经济行为，习惯上称为租赁业务。租赁作为一种契约形式，通常称为租约。租赁有广义和狭义之分。狭义的租赁，又称为现代租赁，以融资为主要目的，以设备为主要对象，双方订有租约为凭。广义的租赁则泛指一切财产使用权的有偿转让，它不仅包括现代租赁，还包括为满足短期、临时需要，或以不动产为对象，不立契约的财产使用权的转让活动。出租人指在租赁协议中拥有租赁资产所有权的一方，承租人指在租赁协议中获得租赁期内资产使用权的一方。租赁的主要特征是:在租赁期内，资产的使用权发生了转移，由出租方转移到了承租方，并且这种转移是以承租方支付租金为代价的，而资产的所有权在整个租赁期内没有发生转移，始终属于出租人。

（二）租赁的本质

在现代融资租赁活动中，一般会涉及三个当事人:出租人、承租人和供货人。其中出租人一般将根据承租人的要求购入设备并出租给承租人，在租赁期间，出租人拥有该设备的所有权，并定期收取租金，其所收取的租金中既包含购买设备的本金，还包含为承租人购买设备的资金而应收取的利息;承租人在租赁期间拥有租赁资产的使用权并定期向出租人支付租金;供货人则根据承租人的特定要求购买或制造设备并将设备提供给出租人。

通过现代租赁关系可以看出，现代租赁类似于一种特殊形式的分期付款购买行为。然而，现代租赁同分期付款购买行为又具有明显明区别，主要表现在:

1.从业务关系方面分析，分期付款购买是买卖双方的关系，而租赁则涉及出租人、承租人和供货人三方面的关系，一些复杂的租赁协议可能还会涉及长期贷款人。

2.从法律关系方面分析，分期付款购买是一种买卖行为，在商品交付购货方时，便表明商品已经出售给了买方，商品应归买方所有，只是在货款尚未付清之前，买方承担了一笔债务，并以所购入的商品作为债务的担保物，当货款全部付清之后，买方也就取得了商品的所有权。而租赁则不然，在租赁期间，资产的所有权仍归出租人，出租行为是出租人行使所有权的表现。承租人对租赁资产只享有使用权，即未经出租人同意，不得作出任何侵犯所有权的行为。如果有侵犯所有权的行为发生，出租人有权终止租约，并要求承租人支付自违约时起至租赁期限届满时止的各期租金。

总之，现代意义上的租赁从本质上看是一种有偿转让资产使用权的契约，是一种融资行为，而不是交易行为，它与分期付款的购买行为有着明显的区别。另外，由于现代租赁不仅是一种融资行为，也是一种融物（租赁资产）行为，因此，它同一般意义上的银行贷款行为也有明显的区别。

二、租赁的作用

租赁是一种非带常见的经济现象，对出租人和承租人来讲，均有利可图，因此，在现代的经济生活中发挥着越来越大的作用，主要表现在:

1.现代租赁可以帮助承租人解决资金短缺的困难。在现代租赁方式下，承租人不必像一般性购买设备那样立即支付大量的资金，而是不付资金或先付很少的资金就能得到生产所需的昂贵的设备，当设备投入使用后，承租人再用租赁设备带来的经营收入分期偿还租金，从而达到“借鸡生蛋，以蛋得鸡”的目的。因此，现代租赁方式特别适合于资金短缺和正处于发展阶段的企业。

2.租赁可以减少资产陈旧的风险。众所周知，无形损耗是市场经济条件下由于科技不断进步、生产效率不断提高等原因而产生的一种不可避免的经济现象。任何购买设备的单位都得承担设备无形损耗的实际速度快于预计速度而遭受损失的风险，而租赁则有助于减少甚至避免这种风险，因而，企业可以适时选择租赁而不是购买生产所需设备以减少资产陈旧的风险。

3.租赁可避免因通货膨胀而造成的损失。由于租赁期限一般都比较长，租赁费通常又是定期等额支付的，在物价上涨时会使支付租赁费的实际成本不断下降，因此说，租赁业务可部分地抵消通货膨胀所造成的影响。

4.租赁可降低筹资成本。如果承租人直接从银行等金融机构筹措资金并购买所需设备，通常要受到严格的限制，大多数都必须对借入资金进行强制性存款，并以此作为贷款的抵押。这样，为取得必要的资金，就必须接受超出所需资金的贷款，而租赁能够避免这种不利状况。此外，现代租赁业务大多都是通过专业性的租赁公司来进行的，这些租赁公司的专业特长及经验将会为承租人找到更加有利的客户，以降低筹资成本。

5.租赁的还租形式比较灵活。与其他筹集资金的方式相比，租赁具有还租形式灵活的特点，承租人可以根据企业收入的分布情况确定租赁期限、付租次数甚至租金支付方式（某些租金可能以或有租金的方式支付），从而给承租人提供更便利的融资条件，保证承租人的生产经营活动顺利进行，同时也保证融资业务的顺利开展。

6.对租赁期限较短的租赁而言，租赁会使承租人取得资产负债表表外融资的效果。对经营租赁而言，会计上并不记录因租赁业务而引起的资产和负债，也就是说，此类性质的租赁不会影响到承租人的权益负债比例，从而提高了承租人的表内融资机会。

三、租赁的分类及融资租赁的判断标准

（一）租赁的基本分类

根据租赁资产所有权的风险和报酬是否从出租人转移给承租人，一般可将租赁分为融资租赁和经营租赁两大类。融资租赁是指出租人实质上将与资产所有权相关的一切风险和报酬都转移给了承租人的一种租赁。对于融资租赁来讲，在租赁结束时，租赁资产的所有权很可能会发生转移，即由承租人购买或无偿拥有这项租赁资产的所有权。当然，融资租赁结束时，租赁资产的所有权也可能不发生转移。所谓与租赁资产所有权有关的风险，是指由于生产能力的闲置或工艺技术的陈旧所可能造成的损失，以及由于经济情况变动所可能造成的相关收入的减少。所谓与租赁资产所有权有关的报酬，是指在资产的有效使用年限内直接使用租赁资产所可能获取的经济利益，以及因资产升值或变卖余值所可能实现的额外收入。

如果与租赁资产所有权有关的风险和报酬实质上并未转移给承租人，那么这种租赁就应归类为经营租赁。经营租赁资产的所有权不会发生转移，在租赁期届满后，承租人有退租或续租的选择权，但不存在购买或无偿拥有租赁资产所有权的情况。

按照租赁资产对象来分类，租赁可以分为不动产租赁（包括土地租赁、建筑物租赁）和动产租赁（包括各种设备租赁）等;按照租赁资产投资的来源来分类，租赁可分为直接租赁、售后租回、杠杆租赁、转租赁等。其中，直接租赁是指购置租赁资产所需的资金全部由出租人筹集垫付，但这不是说，这些资金均为出租人的自有资金。即使所垫付的资金是从银行等金融机构借入的，只要供资银行等金融机构不是租赁关系中的当事人，则该项租赁应归类为直接租赁;售后租回是指承租人将自制或外购的资产出售给出租人后再从出租人那租赁回来的行为（简称回租）;杠杆租赁是指出租人利用财务杠杆原理，用较少的投资来组织一项较大金额的租赁的行为，出租人的出资比例一般为20％～40％，其他资金将向银行等金融机构贷款，贷款人成为租赁中的当事人，杠杆租赁中的贷款是典型的无追索权贷款，一旦违约，出租人无义务向贷款人偿债。贷款人可用两个方法来保护自己:（1）对出租资产具有第一留置权;（2）在出租人债务违约的情况下，承租人必须把租金直接支付给出借人。转租赁是指承租人将租入的资产转租给第三者的行为（简称转租）。

（二）融资租赁的判断标准

风险和报酬的转移与所有权的转移并不一定同步。其所有权最终可能转移，也可能不转移。所有权转移是认定为融资租赁的充分条件，但不是必要条件。因此判断一项租赁是融资租赁还是经营租赁，应根据租赁业务的实质，即根据与租赁资产所有权有关的全部风险和报酬是否转移来判断，而不能根据租赁合同的形式来判断。根据《企业会计准则第21号——租赁》的规定，满足下列标准之一的，则应将其确定为融资租赁，否则，就应该确定为经营租赁:

1.在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。此种情况通常是指租赁合同中已经约定，在租赁期届满时，租赁资产的所有权应由出租人转移给承租人;或者在租赁开始日，根据其他相关条件能够作出合理判断，在租赁期届满时，承租人将会选择有偿获得该项租赁资产的所有权。

2.根据租赁协议的规定，在租赁期届满时，承租人有购买租赁资产的选择权，并且所确定的购买价格预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。

3.即使租赁期满时资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。这里的“大部分”一般指租赁期占租赁资产使用寿命的75％以上（含75％，下同）。需要说明的是，这里的“租赁期占租赁资产使用寿命的75％”是对租赁资产较新的情况而言的。如果租赁资产在开始租赁前已使用的年限超过了该资产全新时可使用寿命的大部分（75％以上）时，即使租赁期占租赁资产剩余使用寿命的大部分，也不应该确定为融资租赁，而应确定为经营租赁。

例如，某项设备全新时可使用年限为10年，在开始出租时已经使用了8年，租赁期为2年，剩余使用年限为2年。尽管租赁期占该资产剩余使用的100％，但由于该设备在出租前已使用年限占该设备全部使用年限的80％（大于75％），因此该租赁业务不能认定为融资租赁，而只能认定为经营租赁。

可见，用于融资租赁的资产不能太旧，使用年限较长的资产用于租赁，一般可直接将其确定为经营租赁。这里需注意的是，上面提及的75％的量化判断标准只是指导性的标准，企业在具体运用时，必须根据现行会计准则规定的相关条件进行判断。

4.承租人在租赁开始日最低租赁付款额的现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产的公允价值;出租人在租赁开始日的最低租赁收款额的现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产的公允价值。这里的“几乎相当于”，一般应在90％以上（含90％）。

5.租赁资产性质特殊，如果不作较大调整，只有承租人才能使用。

以上就是我国《企业会计准则第21号－一租赁》关于融资租赁判断标准的一般规定。另外，在我国，土地归国家所有，土地的租赁不能归类为融资租赁，所以，如果企业的融资租赁协议中同时涉及对土地和建筑物的租赁的，通常应该将土地和建筑物分开予以考虑，将最低租赁付款额根据土地部分的租赁权益和建筑物部分的租赁权益的相对公允价值的比例进行分配，属于建筑物部分的价值归类为融资租赁，属于土地部分的价值归类为经营租赁。但如果土地与建筑物无法分离，从而使土地无法单独计量的，则应将其与建筑物的租赁一起归类为融资租赁。

四、租赁会计涉及的主要概念

在租赁会计核算与处理中，将涉及许多专业术语，为了更好理解租赁会计的核算与处理，将介绍以下租赁会计专业术语。

1.租赁期:是指租赁合同规定的不可撤销的租赁期间。如果租赁协议规定，承租人有权选择续租该资产，并且在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权，那么，不论是否再支付租金，续租期也包括在租赁期之内。

【例4－1】假设2005年10月25日，A公司与B公司签订了一份租赁合同。合同规定:

（1）租赁期开始日:2006年1月1日;

（2）租赁期:2006年1月1日——2008年12月31日，共3年;

（3）租金支付:每年年末支付100000元;

（4）租赁期届满后承租人可以每年20000元租金续租2年，即续租期为2009年1月1日——2010年12月31日，估计租赁期届满时该项租赁资产每年的正常租金为100000元。

根据上述资料，分析如下:

（1）合同规定的租赁期为3年;

（2）续租租金20000元÷正常租金100000元=20％，可以合理确定承租人将来会续租。因此，本例中的租赁期应为5年（3年+2年），2006年1月1日——2010年12月31日。

2.租赁开始日:是指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者。在租赁开始日，承租人和出租人应当将租赁认定为融资租赁或者经营租赁。可见，租赁开始日实际上就是租赁双方确定租赁资产的入账价值以及划分租赁类型的基准日。

3.租赁期开始日:是指承租人有权行使其租赁资产权利的日期，表明租赁行为的开始。在租赁期开始日，承租人应对租赁资产、最低租赁付款额和未确认融资费用进行初始确认;出租人应对应收融资租赁款、未担保余值和未实现融资收益进行初始确认。可见，租赁期开始日既是租赁资产使用权转移的日期，也是会计上对租赁业务进行初始确认的日期。

4.初始直接费用:是指承租人和出租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的、可直接归属于某租赁项目的费用，主要包括印花税、佣金、律师费、差旅费、谈判费等。

5.租金及或有租金:租金是指承租人在租赁期内因拥有租赁资产使用权而应支付给出租人的使用费。承租人融资租赁支付的租金包括了租赁资产在租赁开始日公允价值的大部以及资金占用费（相当于利息），一般按固定金额分期支付给出租人。但在某些租赁协议中，承租人可能还要根据租赁期间以外的其他因素（如销售量、使用量、物价指数等）计算并支付给出租人一些额外的、金额不固定的租金，这就是或有租金。

6.履约成本:是指租赁期内为租赁资产支付的各种使用费用，如技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费等。

7.资产余值:是指租赁双方在租赁开始日合理预计的租赁资产在租赁期满时的公允价值。资产余值是合理确定担保余值和未担保余值的基础。

8.担保余值:就承租人而言，是指由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值;就出租人而言，是指就承租人而言的担保余值加上独立于承租人和出租人的第三方担保的资产余值，例如担保公司。

9.未担保余值:是指在租赁开始日从预计的租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的资产余值。假如，某租赁资产的资产余值预计为12万元，其中由承租人担保的余值为8万元，由独立的担保公司担保的余值为3万元，则未担保余值应该为1万元。

10.最低租赁付款额:是指在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付给出租人的各种款项（不包括或有租金和履约成本），加上承租人的担保余值。如果承租人在租赁期满时有廉价购买租赁资产的选择权，而租赁合同中订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权.那么该购买价款也应当计入最低租赁付款额中。

11.最低租赁收款额:是指出租人因租赁业务而应收承租人的各种款项，包括承租人的最低租赁付款额加上独立于承租人和出租人的第三方担保余值。

12.租赁内含利率:是指在租赁开始日，由出租人计算的、使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。

租赁内含利率是出租人摊销未实现融资收益、确定每期租赁收益的主要指标，也是承租人摊销未确定融资费用、确定每期租赁成本的有用指标。

13.租赁投资净额:是指出租人最低租赁收款额及未担保余值之和与未实现融资收益之间的差额。租赁投资净额是出租人融资租赁资产的投资本金，是计算出租人每期租金收益（即每期未实现融资收益的摊销额）的计算基础。

【例4－2】A企业与B企业签订了一项租赁协议。该协议规定:A企业租赁B企业的一项全新固定资产，租赁期为8年，年租金50万元，自租赁开始日每年末平均支付。租赁期满后，A企业有权以8万元的价格获得该资产的所有权，预计该租赁资产期满时的公允价值为80万元。A企业的全资子公司A1和独立于A、B的C担保公司分别为该租赁资产余值提供了10万元和30万元的担保。租赁合同还规定，A企业每年应向B企业支付8万元的技术咨询费和人员培训费，且应按其销售收入的2％向B企业支付额外租金，并假定A企业每年的销售收入均为1000万元。

根据资料，本例中相关指标金额的计算及分析过程见表4－1。

表4－1　相关指标金额的计算及分析　　　单位:万元

注:最低租赁付款额中不包含履约成本和或有租金，这两项内容在会计上应单独核算。