新租赁准则承租人和出租人

第十节　企业会计准则第21号——租赁

财政部于2001年1月18日发布了《企业会计准则——租赁》(以下简称旧准则)，并于2001年1月1日起施行，适用于国内各类企业。在旧准则实施的过程中，我国经济有了迅速的发展，我国经济与世界经济一体化进程的加快，为了适应加入WTO后与国际准则的趋同，也为了更好地统一规范我国企业租赁业务的会计处理，在2001年旧准则的基础上，充分借鉴《国际会计准则第17号——租赁》，财政部于2006年2月15日发布的《企业会计准则第21号——租赁》(以下简称新准则)，要求在2007年1月1日首先在上市公司中实施。

一、重要名词解释

租赁准则涉及的重要概念主要有租赁、租赁开始日、融资租赁、租赁期、最低租赁付款额、或有租金、履约成本、最低租赁收款额、经营租赁、租赁期开始日、租赁内含利率、担保余值、资产余值、未担保余值、未实现融资收益、租赁投资净额等，它们的具体含义解释如下。

租赁:租赁是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。租赁作为一种经济活动，习惯上也被称为租赁业务，出租人出租资产，向承租人提供信贷便利，并以收取租金作为报酬;承租人借入资产，取得使用权，相当于获得了一笔信贷资金。可见，租赁实际上是一种信用形式，是以偿还为条件的价值运动。

租赁开始日:租赁开始日是指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者。租赁开始日实际上表明双方已就有租赁的主要事项达成一致。

融资租赁:融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。

租赁期:租赁期是指租赁合同规定的不可撤销的租赁期间。这里的不可撤销是指在以下几种或数种情况下才可撤销的租赁:①经出租人同意;②承租人与原出租人就同一资产或同类资产签订了新的租赁合同;③承租人支付一笔足够大的额外款项;④发生某些很少会出现的或有事项。需要指出的是，承租人有权选择续租该资产，并且在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权，不论是否再支付租金，续租期也包括在租赁期之内。

最低租赁付款额:最低租赁付款额是指在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的款项(不包括或有租金和履约成本)，加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。这是承租人角度的一个概念，这里的“最低”是相对于或有租金和履约成本而言的。最低租赁付款额实际上是承租人在租赁开始日对出租人的最小负债。

或有租金:或有租金是指金额不固定、以时间长短以外的其他因素(如销售量、使用量、物价指数等)为依据计算的租金。例如，租约规定，承租人使用租赁资产后，产品销量在10000件以上的，租金按销售额的5%计算;如果销量在10000件以内的，租金按销售额的3%计算。显然，在租赁开始日，承租人应该按多少比例支付租金尚不确定。

履约成本:履约成本是指租赁期内为租赁资产支付的各种使用费用，如技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费等。

最低租赁收款额:最低租赁收款额是指最低租赁付款额加上独立于承租人和出租人的第三方对出租人担保的资产余值。这是从出租人角度规定的一个概念，是出租人在租赁开始日对承租人等的最小债权，不包括或有租金，所以称为“最低”租赁收款额。

经营租赁:经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。经营租赁中，租赁资产的所有权不发生转移。

租赁期开始日:租赁期开始日是指承租人有权执行其使用租赁资产权利的开始日。租赁期开始日表明租赁行为的开始。

租赁内含利率:租赁内含利率是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。

担保余值:担保余值就承租人而言，是指由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值;就出租人而言，是指就承租人而言的担保余值加上独立于承租人和出租人的第三方担保的资产余值。

资产余值:资产余值是指在租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值。

未担保余值:未担保余值是指租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的资产余值。

未实现融资收益:未实现融资收益是指未实现融资收益是最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额。

租赁投资净额:租赁投资净额是指融资租赁中最低租赁收款额及未担保余值之和与未实现融资收益之间的差额。

二、关键内容解读

新准则的关键内容主要包括以下五个方面。

(一)租赁的特点与分类

1.租赁的特点

租赁业务作为一种经济活动，具有以下五个特点。

(1)租赁是一种交易行为。

租赁是一种交易行为，这种交易行为和商品的销售、劳务的提供和资产使用权的让渡一样，需要交易双方共同的参与，提供出租资产使用权的一方叫出租方，接受被出租资产使用权的一方叫承租方。租赁通常需要出租人、承租人签订合同，称之为租约。

但是租赁和一般商品交易不同，在一般的商品交易中，交易双方通常都同是资产(比如商品和货币资金的交换交易)的提供方和接受方;在租赁交易中，出租方提供资产的同时，需要在一段时期内收回货币资金或收回该租赁资产;承租人接受资产的同时，需要在一段时期内支付货币资金或归还该租赁资产。

(2)所有权与使用权相分离。

租赁的交易对象是租赁资产的使用权。任何租赁业务，租赁期内出租人出让或承租人取得的只是资产的使用权，租赁资产的所有权仍归出租人。租赁期满，租赁资产的所有权要么依然归出租人，要么由承租人廉价购买，具体应视租约的规定。从这一点上，租赁与分期收(付)款的商品交易有所区别，两者归属不同类型的经济活动。

(3)租赁是有期限的。

租赁业务不同于销售业务的另一个主要特征是，租赁是有期限的，而销售没有期限。根据双方签订的租约，在租赁开始日起至租赁期届满的租赁期内，承租人不可撤销地享有租赁资产的使用权，并向出租人交纳租金。租赁期届满，根据租约规定及双方协商决定是否续租，或租赁资产所有权的归属。

(4)融资与融物相统一。

租赁是一种信用形式，出租人出让资产，无异于向需要使用资产的承租人同时提供了等量的资金信贷;承租人借入资产，也无异于同时取得了相当于资产购置成本的信贷资金。融资与融物相统一，是租赁业务的又一个主要特征。据此，可以将租赁与纯粹进行货币信贷的银行信用相区别。正因为这样，从事租赁业的企业具有银行和经销商的双重职能，它们使融资和商品交易同时进行，工作环节减少而效率提高，这不仅有利于提高企业以致全社会的经济效益，使得融资渠道和商品交易方式多样化，也有利于市场竞争。

(5)租赁业务灵活多样。

租赁业务非常灵活，企业可以根据实际需要进行灵活的选择。租赁既可以满足承租人短缺或临时使用资产的需要，也可解决承租人永久拥有某资产设备但一次性购买付现能力不足的困难。租期的选择很灵活，短的几个月，长则数年。租期届满，租赁资产的处理方式也多种多样，可以由承租人留购或续租，抑或退还出租人等。

2.租赁的分类

为了正确认识租赁的性质，有效的利用各种租赁形式，准确理解和掌握租赁业务的会计主力和列报，有必要对租赁进行分类。根据不同角度，可以对租赁进行不同的分类。

(1)按与租赁资产所有权有关的风险和报酬是否转移分类。

按与租赁资产所有权有关的风险和报酬是否转移的不同，租赁可以分为融资租赁和经营租赁。在租赁开始日，承租人和出租人应当将租赁分为融资租赁和经营租赁。

①融资租赁。融资租赁实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬，其所有权最终可能转移，也可能不转移。融资租赁的认定，必须符合下列一项或数项标准:

·在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。这种情况通常是指在租赁合同中已经约定、或者在租赁开始日根据相关条件作出合理判断，租赁期届满时出租人能够将该租赁资产的所有权转移给承租人。

·承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。

·即使资产的所有权不转让，但是，租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。其中“大部分”，通常掌握在租赁期占租赁资产使用寿命的75%以上(含75%)。

·承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值;出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。其中“几乎相当于”，通常掌握在90%以上(含90%)。

·租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。

在融资租赁中，承租人有购买租赁资产选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权的，购买价款应当计入最低租赁付款额。

②经营租赁。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。经营租赁资产的所有权不转移，租赁期届满后，承租人有退租或续租的选择权，而不存在优惠购买选择权。经营租赁与融资租赁的区别见表3-5。

表3-5　经营租赁和融资租赁比较

(2)按租赁资产的资金来源分类。

按租赁资产的资金来源的不同，租赁可以分为全部由出租人垫付资金的租赁、多方出租购置或制造资产的租赁和无需垫付资金的租赁等。

①全部由出租人垫付资金的租赁。具体包括融资租赁、经营租赁和售后回租等。在融资租赁、经营租赁中，租赁资产均需由出租人购置后才能出租，所需资金全部由出租人垫付。售后回租中，企业将现有资产先行出售，然后从购买者租回，成为承租人并重新获得租赁资产的使用权;出租人即为租赁资产购买者，所需资金由其全部垫付。售后回租的目的主要是承租人(买方)需要利用出租人(卖方)的资金，有时也与投资抵免所得税的政策有关。

②多方出租购置或制造资产的租赁。对于一些金额较大的租赁项目，如深海钻井平台、巨型油轮、大型客机等，出租人单方往往难以承担，一是风险大，二是难以负担巨额资金。于是，银行等金融机构参加进来，提供资金，促成交易。在这种租赁形式中，除了出租人和承租人外，还有第三方直接参加。一般来讲，出租人只需支付租赁资产价款的一部分(通常为20%—40%)，其余资金则以出租资产作为抵押取得贷款，并用承租人支付的租金进行偿还。实际上，金融机构提供的信贷资金对租赁业务起着财务杠杆的作用，所以这种租赁又被称作杠杆租赁或借款租赁。

③无需垫付资金的租赁。亦称转租赁，是指承租人将租入的资产转租给新的承租人。对原承租人而言，同时也是出租人，所出租资产既然靠租入取得，不管属于哪种均无需垫付资金。它只需按照租约定期向出租人交付租金，并向新的承租人收取租金。

(3)按租赁对象分类。

按租赁对象的不同，租赁可以分为动产租赁和不动产租赁。动产租赁是指各种设备的租赁;不动产租赁主要包括土地、房屋等的租赁。

(二)租赁中承租人的会计处理

1.融资租赁中承租人的会计处理

(1)确认租赁资产与负债。

在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。根据新准则规定，承租人在计算最低租赁付款额的现值时，能够取得出租人租赁内含利率的，应当采用租赁内含利率作为折现率;否则，应当采用租赁合同规定的利率作为折现率。承租人无法取得出租人的租赁内含利率且租赁合同没有规定利率的，应当采用同期银行贷款利率作为折现率。

实务中，在租赁期开始日，承租人应当将当日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者，借记“固定资产——融资租入固定资产”科目，贷记“长期应付款——应付融资租赁款”科目，其差额借记“未确认融资费用”科目。如果融资租入的固定资产在租赁开始日需要经过安装才能投入使用，则承租人应先通过“在建工程”科目进行核算，待安装完毕交付使用时，再从“在建工程”科目转入“固定资产——融资租入固定资产”科目。

(2)确认初始直接费用。

在租赁期开始日，承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，应当计入租入资产价值。即承租人应当借记“固定资产——融资租入固定资产”科目，贷记“银行存款”等科目。

(3)计提租入资产折旧。

根据新准则规定，承租人应当采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产使用寿命内计提折旧;无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。企业在折旧期限内，每期计提租入固定资产折旧时，借记“制造费用”等科目，贷记“累计折旧”科目。折旧的会计处理与企业自用固定资产的折旧处理相同，详见本书第二章第三节。

(4)支付租金。

承租人按期支付的租金，按应支付的金额，借记“长期应付款——应付融资租赁款”科目，贷记“银行存款”等科目。

如果根据租约，承租人需要支付或有租金时，应当直接在实际发生时计入当期损益。即借记“财务费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。

(5)分摊未确认融资费用。

根据新准则规定，未确认融资费用应当在租赁期内各个期间进行分摊。承租人分摊未确认融资费用时，应当采用实际利率法。承租人采用实际利率法分摊为确认融资费用时，应当根据租赁开始日租入资产入账价值的不同情况，对未确认融资费用采用不同的分摊率:①以出租人的租赁内含利率为折现率，将最低租赁付款额折现，且以该现值作为租入资产入账价值的，应当将租赁内含利率作为未确认融资费用的分摊率。②以合同规定利率为折现率，将最低租赁付款额折现，且以该现值作为租入资产入账价值的，应当将合同规定利率作为未确认融资费用的分摊率。③以银行同期贷款利率为折现率将最低租赁付款额折现，且以该现值作为租入资产入账价值的，应当将银行同期贷款利率作为未确认融资费用的分摊率。④以租赁资产公允价值作为入账价值的，应当重新计算分摊率;该分摊率是最低租赁付款额的现值与租赁资产公允价值相等的折现率。

承租人每期分摊未确认融资费用时，按当期应分摊的未确认融资费用金额，借记“财务费用”、“在建工程”等科目，贷记“未确认融资费用”科目。

(6)履约成本的处理。

根据新准则，履约成本包括租赁期内为租赁资产支付技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费等。履约成本的名目较多，实务中承租人可以根据其具体内容分别进行处理。对金额较大的服务费、人员培训费、大修理费等应予递延，分摊计入各期费用，借记“长期待摊费用”等科目，贷记“银行存款”等科目;对于金额较小的日常维修费、保险费等，可直接计入当期费用，借记“制造费用”、“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。

(7)租赁期满。

租赁期满，承租人应分别不同情况对租赁资产进行相应处理:

①行使廉价购买选择权。承租人在租赁期满后廉价购买该租赁资产时，承租人一般需要另外支付购买价格(我国租赁业将之称为“名义价”)。名义价有的包括在租赁付款额中，所以在支付最后一笔租金时，便反映了所有权的转移，无需调整固定资产的价值。借记“长期应付款——应付融资租赁款”科目，贷记“银行存款”等科目;同时，将该固定资产从“融资租入固定资产”明细科目转入有关科目。当名义价没有包括在租赁付款额中时，承租人需要在转移租赁资产所有权时另行支付该价格，此时，承租人在取得所有权时，应当将支付的金额计入固定资产价值。借记“固定资产”科目，贷记“银行存款”等科目。

②返还租赁资产。承租人在租赁期满后返还租赁资产给出租人时，承租人应当注销该资产的账面价值。借记“长期应付款——应付融资租赁款”、“累计折旧”等科目，贷记“固定资产——融资租入固定资产”科目。

③继续租赁该资产。承租人在租赁期满后续租该租赁资产时，则应当按照重新租入该项资产处理。

2.经营租赁中承租人的会计处理

根据新准则规定，对于经营租赁的租金，承租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益;其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。承租人在确认各期租金费用时，借记“管理费用”、“制造费用”等科目，贷记“其他应付款”等科目。实际支付租金时，借记“其他应付款”等科目，贷记“银行存款”等科目。

承租人发生的初始直接费用、或有租金，应当在实际发生时计入当期损益。按实际发生额，借记“管理费用”、“制造费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。

(三)租赁中出租人的会计处理

1.融资租赁中出租人的会计处理

(1)初始计量。

在租赁期开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值;将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。出租人在租赁开始日按照规定转出租赁资产，租赁资产公允价值与其账面价值如有差额，应当计入当期损益。

实务中，在租赁期开始日，出租人按照租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和，借记“长期应收款”科目，按未担保余值，借记“未担保余值”科目，按融资租赁资产的公允价值(最低租赁收款额和未担保余值的现值之和)，贷记“融资租赁资产”科目，按融资租赁资产的公允价值与账面价值的差额，借记“营业外支出”科目或贷记“营业外收入”科目，按发生的初始直接费用，贷记“银行存款”等科目，按其差额，贷记“未实现融资收益”科目。

(2)未实现融资收益。

未实现融资收益应当在租赁期内各个期间进行分配。出租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资收入。出租人采用实际利率法分配未实现融资收益时，应当将租赁内含利率作为未实现融资收益的分配率。

出租人确认融资收入时，按照确认的当期融资收入，借记“未实现融资收益”科目，贷记“租赁收入”科目。

如果存在或有租金，出租人应当在实际发生时计入当期损益。按照实际发生额，借记“银行存款”等科目，贷记“租赁收入”科目。

(3)未担保余值的处理。

根据新准则规定，出租人应当至少于每年年度终了，对未担保余值进行复核。未担保余值增加的，出于谨慎性考虑，不作调整。如果有证据表明未担保余值已经减少的，应当重新计算租赁内含利率，将由此引起租赁投资净额(融资租赁中最低租赁收款额及未担保余值之和与未实现融资收益之间的差额)的减少，计入当期损益;以后各期根据修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率确认融资收入。已确认损失的未担保余值得以恢复的，应当在原已确认的损失金额内转回，并重新计算租赁内含利率，以后各期根据修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率确认融资收入。资产负债表日，如果有确凿证据表明未担保余值减少，根据重新计算的租赁内含利率确定的租赁投资净额的减少金额，借记“资产减值损失”科目，贷记“未担保余值减值准备”科目;未担保余值价值以后得以恢复的，应当在原已计提的未担保余值减值准备金额内，按恢复增加的金额，借记“未担保余值减值准备”科目，贷记“资产减值损失”科目。

(4)租赁期满。

租赁期满，如果承租人行使了优惠购买选择权的，企业按收到承租人支付的购买价款，借记“银行存款”等科目，贷记“长期应收款”科目。存在未担保余值的，按未担保余值，借记“租赁收入”科目，贷记“未担保余值”科目。

如果承租人没有行使优惠购买选择权的，企业收到承租人交换的租赁资产，存在未担保余值的，按未担保余值，借记“融资租赁资产”科目，贷记“未担保余值”科目;存在担保余值的，按担保余值，借记“融资租赁资产”科目，贷记“长期应收款”科目。

2.经营租赁中出租人的会计处理

根据新准则规定，出租人应当按资产的性质，将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目内。对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益;其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。出租人按照每期确认的租金，借记“银行存款”等科目，贷记“其业务收入”等科目。

出租人发生的初始直接费用，应当计入当期损益。按照实际发生额，借记“管理费用”、“其他业务支出”等科目，贷记“银行存款”等科目。

对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧;对于其他经营租赁资产，应当采用系统合理的方法进行摊销。折旧或摊销时，借记“其他业务支出”等科目，贷记“累计折旧”、“累计摊销”等科目。具体的折旧、摊销方法同其他相关资产的处理方式相同，详见本书第二章第三节、第四节。

如果存在或有租金，出租人应当在实际发生时计入当期损益。按照实际发生额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。

(四)售后租回交易

根据新准则规定，承租人和出租人应当在租赁开始日，将售后租回交易认定为融资租赁或经营租赁。

如果售后租回交易认定为融资租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并按照该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整。

如果售后租回交易认定为经营租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并在租赁期内按照与确认租金费用相一致的方法进行分摊，作为租金费用的调整。但是，有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，售价与资产账面价值的差额应当计入当期损益。

(五)租赁的列报

根据新准则规定，对于发生的租赁业务，相关企业应当作如下列报和披露。

1.有关承租人的列报要求

(1)承租人应当在资产负债表中，将与融资租赁相关的长期应付款减去未确认融资费用的差额，分别一年内到期的长期负债和长期负债进行列示。

(2)承租人对于融资租赁，应当在附注中披露下列信息:

①各类租入固定资产的期初和期末原价、累计折旧额。

②资产负债表日后连续三个会计年度每年将支付的最低租赁付款额，以及以后年度将支付的最低租赁付款额总额。

③未确认融资费用的余额，以及分摊未确认融资费用所采用的方法。

(3)承租人对于重大的经营租赁，应当在附注中披露下列信息:

①资产负债表日后连续三个会计年度每年将支付的不可撤销经营租赁的最低租赁付款额。

②以后年度将支付的不可撤销经营租赁的最低租赁付款额总额。

(4)承租人应当披露各售后租回交易以及售后租回合同中的重要条款。

2.有关出租人的列报要求

(1)出租人应当在资产负债表中，将应收融资租赁款减去未实现融资收益的差额，作为长期债权列示。

(2)出租人对于融资租赁，应当在附注中披露下列信息:

①资产负债表日后连续三个会计年度每年将收到的最低租赁收款额，以及以后年度将收到的最低租赁收款额总额。

②未实现融资收益的余额，以及分配未实现融资收益所采用的方法。

(3)出租人对经营租赁，应当披露各类租出资产的账面价值。

(4)出租人应当披露各售后租回交易以及售后租回合同中的重要条款。

三、适用范围

本准则适用于租赁业务的会计处理和相关信息的列报与披露，包括融资租赁和经营租赁。但是，发生的电影、录像、剧本、文稿、专利和版权等项目的许可使用协议，不适用本准则，由《企业会计准则第6号——无形资产》进行规范，详见本书第二章第四节。发生的出租人以经营租赁方式租出的土地使用权和建筑物，不适用本准则，由《企业会计准则第3号——投资性房地产》进行规范，详见本书第三章第一节。发生的出租人因融资租赁形成的长期债权的减值，不适用本准则，由《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》进行规范，详见本书第四章第一节。

四、新旧准则的差异比较及对企业的影响

新制定的租赁准则与原准则相比存在较大的差异，并且这些差异会进一步影响到企业的会计处理及对外报送的会计信息。

(一)新旧租赁准则的差异比较

新制定的租赁准则与原准则相比有很大的变化。新旧准则的具体差异主要表现如下。

1.相关定义的差异

新旧准则在相关定义上有一定区别。它们分别是:租赁开始日、就出租人而言的担保余值、租赁内含率等。因为篇幅有限，就不在这里列举，请读者自己查证。

2.计量基础的差异

和其他相关准则一样，新准则改变了旧准则适用账面价值的做法，转而改用公允价值作为计量基础，这与国际通行的做法实现了实质性趋同。

3.融资租赁初始费用处理的差异

对于融资租赁承租人来说，新准则规定把初始直接费用计入租入资产的入账价值，将其资本化;而旧准则把相关初始直接费用确认为当期损益，将其费用化。

对于融资租赁出租人来说，新准则规定把初始直接费用计入应收融资租赁款的入账价值，将其资本化;而旧准则把相关初始直接费用确认为当期损益，将其费用化。

4.未确认融资费用会计处理的差异

对于未确认融资费用的分摊，新准则规定应当采用实际利率法;而旧准则规定可以适用实际利率法、直线法和年数总和法等。

5.租金无法按时收回时会计处理的差异

旧准则就租金无法按时收回时，作了如下规定:超过一个租金支付期未收到的租金，应当停止确认融资收入，其已确认的融资收入，应予冲回，转作表外核算。在实际收到租金时，将租金中所含融资收入确认为当期收入。出租人应当根据承租人的财务及经营管理情况，以及租金的逾期期限等因素，分析应收融资租赁款的风险程度和回收的可能性，对应收融资租赁款减去未实现融资收益的差额部分合理计提坏账准备。

新准则没有相应的规定。

6.售后租回交易的差异

如果售后租回交易被认定为是一项经营租赁，旧准则规定将售价与资产账面价值之间的差额应予递延，并在租赁期内按照租金支付比例分摊;而新准则在此基础上又增加了一点:如果有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，售价与资产账面价值的差额应当计入当期损益。

(二)新租赁准则对企业的影响

新旧租赁准则变化除了具体会计处理、概念等的变化之外，主要是计量属性的变化。由于改变了旧准则适用账面价值的做法，而改用国际通行的公允价值，这无疑会对企业当期财务状况和经营成果产生一定的影响。

五、疑难问题解析

租赁开始日和租赁期开始日是有所不同的。租赁开始日是指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者。在租赁开始日，承租人和出租人应当将租赁业务认定为融资租赁或经营租赁。租赁期开始日是指承租人有权执行其使用租赁资产权利的开始日，该日期标明租赁行为的开始。在租赁期开始日，承租人应当对租入资产、最低租赁付款额和未确认融资费用进行初始确认;出租人应当对应收融资租赁款、未担保余值和未实现融资收益进行初始确认。

融资租赁与经营租赁的主要区别在于租赁资产的所有权的风险和报酬是否转移。如果发生转移，则可以认定为融资租赁;如果没有，则为经营租赁。

融资租赁中实际利率法的使用，对于出租人和承租人有所不同。出租人采用实际利率法分配未实现融资收益时，应当将租赁内含利率作为未实现融资收益的分配率。承租人采用实际利率法分摊为确认融资费用时，应当根据租赁开始日租入资产入账价值的不同情况，对未确认融资费用采用不同的分摊率，包括四种情况:①以出租人的租赁内含利率为折现率将最低租赁付款额折现，且以该现值作为租入资产入账价值的;②以合同规定利率为折现率将最低租赁付款额折现，且以该现值作为租入资产入账价值的;③以银行同期贷款利率为折现率，将最低租赁付款额折现，且以该现值作为租入资产入账价值的;④以租赁资产公允价值作为入账价值的，应当重新计算分摊率，该分摊律师是最低租赁付款额的现值与租赁资产公允价值相等的折现率。

区分担保余值与未担保余值对准确把握本准则，十分必要。担保余值，就承租人而言，是指由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值;就出租人而言，是指就承租人而言的担保余值加上独立于承租人和出租人的第三方担保的资产余值。未担保余值，是指租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的资产余值。