我国房地产市场的主要特点

房地产市场，主要是指土地使用权出让转让和附着在土地上的房屋买卖、租赁交易，以及房地产开发投资经营等相关交易和服务活动的行为和场所。房地产市场是由土地市场和房产市场共同构筑的，是以政府、投资开发商、服务中介机构、消费者等为主体构成的，与其他商品市场一样，其市场交易方式主要有三种:

(1)场内交易，即设在各地的“土地使用权招拍挂交易中心”、“房地产交易中心”的交易行为，主要由土地储备部门进行国有土地使用权出让、房地产经纪人代理房屋等的交易，实行场内一条龙服务，直至办理产权登记。

(2)场外交易，即各市场主体的交易行为，如房屋所有人之间的协议交易、房地产投资交易等。

(3)网上交易，即以互联网为平台进行交易的方式，如“搜房网”上建立了开发商与消费者以及二手房交易的平台等。

在开发经营活动中，房地产产品主要指房屋建筑物，可以是一栋楼、一套房屋等，计量单位是面积，如建筑面积或使用面积(平方米)。当拿到市场上去进行交易时，则产品就变成商品了。那么，房地产作为一种商品，具有商品的一般属性，但由于它的居住功能和不动资产属性，以及土地资源的稀缺性和所承担的社会职能，就决定了我国房地产开发经营在市场宏观层面中的一些特点。

1.市场由政府起主导作用

当前我国房地产市场的状况就属于这种情况。一直以来，特别是20世纪90年代后期以后，我国以商品住房开发买卖为主要特征的房地产市场逐步形成。由于住房供需的社会职能明显，加之土地资源国有化集体化的基本制度制约，在房地产开发市场中，从国有土地使用权的出让，到规划设计指标的确定以及方案的审核，从土地市场供应量、供应时点的控制，到信贷资金政策的制定调整等诸要素，均在政府管控之中，企业属于跟随者角色，尤其是在获取土地项目阶段处于被动地位，服从政府的规划和区位地块的提供，以及开发建设指标的安排，就是在产品销售阶段也往往受到信贷、税收政策调整、价格管制等行政干预的影响，没有完全市场化，未能做到由供求关系来决定量价，市场错位配置矛盾突出，在需求潜力依然较大的情况下，却因住房供应量和价格增长幅度与居民收入增长和实际购买能力不同步，而经常出现区域性、阶段性、结构性的相对过剩和价格居高不下并存的局面，并且通过市场自主对其进行调节和平衡颇感乏力。由于土地资源的提供者(政府)更关注的是城市的综合发展问题，其中包含城市基础设施配套建设的资金来源，即“土地财政”收入问题，而开发商则关注的是市场供求关系和经济效益问题，这样一来，政府与开发商在土地资源的供应和需求方面，就难以按照市场供求规律相向而行，造成阶段性、区域性的市场供需关系扭曲就在所难免了。这样的市场局面在我们国家还将持续相当长的时间。

2.市场的政策风险、流动性风险较大

这是由于政府主导市场和房地产的不动产属性决定的。例如，土地政策、信贷政策、税收政策、产业政策等政策因素都对房地产市场的供需和价格波动影响较大，如2010年以来陆续出台的“限购限贷”、“预售价格管理”等政策措施，使房地产泡沫得以控制的同时，由市场决定供需关系的机制被扭曲，被套牢的房地产项目较多。同时，由于房地产属于投资大、周期长的重资产型产业，尽管属于永久性不动资产且标的物有形、边界清晰、价值评估简单客观，但是，一旦市场出现供大于求或滞涨状态，其变现能力将减弱，资金的流动性风险较大。

3.市场供需关系的辐射地域范围受限较大

房地产的居住或置业等的载体功能和不动产属性，决定了“人流，物不流”或“人随物流”的市场供需之间流通性的特点，消费者、投资者只能向房地产开发项目所在地聚集，或看重项目所在城市的集聚和辐射能力，才能实现其目的性，而产品却不能向消费者、投资者所在地流动。这里，我们将市场范围划分为两大区域范围，来分别看看影响市场辐射半径范围的重大因素是什么，以便于通过这些“重大因素”来判断市场供需关系和辐射半径。

(1)城市内部区域。这是指项目所在城市的行政区域范围，是房地产市场供需关系辐射的主要范围。但是，也不是每个项目都能够辐射城市的全域范围，这主要取决于两大因素。

一是项目所在的区位优势。这个区位优势是由其在城市区域内的经济的、社会的、文化的中心地位，以及自然生态环境来决定的，它的中心地位越高、自然环境越好，资源的集聚能力就越强，其房地产市场的辐射范围就越大，可能是城市的全域境内，即本市的市民都想来购买。否则，其房地产市场供需关系范围就只能局限于项目周边一定的区域范围。

二是买方对物业持有的目的。这是由市场供需双方中“买方”的选择来决定的。一般情况下，买方在购置房地产时都有一定的目的性，包括如下几个方面:①居住型持有。这种情况下就是“人随物流”了，就是说，购房者首先要进行全面衡量对比，然后作出购房居住的决定，主要看房地产项目或产品是否符合他的当前或未来的基本需求。②投资型持有。购房者持有物业主要是为了做资产性投资经营，包括住宅和商业地产。这种情况受地域范围影响较小，只要开发商的承诺能够保障所购的房地产资产有保值升值的价值，或者开发商直接通过“倒租”运营的方式使物业持有人能够很快看到利益所在，那么，就是再远、再偏僻，也难以阻止购房者的欲望，因为有利可图。③使用型持有。主要是指商家或个人经商办企业用，多指商业地产，如有开连锁店、注册公司等需求的购房者看好了这个位置，那么，他就不会考虑区位的空间距离问题，主要从成本和商业环境来考量，更何况是在一个城市里。

(2)城市外部区域。这是指项目所在城市行政区域以外的范围，是房地产市场供需关系在更大范围辐射的延伸范围。可进一步划分为国内和国际两个市场区域。

一是国内市场区域。一个城市的房地产项目在国内的市场范围有多大，主要取决于三大因素:第一、城市整体的资源集聚能力。这是由房地产市场的主要特点决定的，即“人随物流，物不流”。首先购房者要看这个城市的整体集聚能力，然后再看房地产项目所在城市内的具体区位优势，最后通过比较各项指标来决定是否购买。即对于城市以外的购房者来说，城市整体的资源集聚能力是首要的考虑因素。我们知道，一个城市的资源集聚能力主要取决于这个城市，在一定的区域范围内的经济的、社会的、文化的中心地位，以及自然生态环境;或者说，取决于这个城市在一定区域范围内的交通的、产业的、资源的、环境的条件优势。城市在国内一定区域内的综合中心地位越高，自然生态环境越好，其他优势条件突出，它在这个范围内的资源集聚能力就越强，其人气也就越旺，那么，房地产市场辐射的范围就越大，全国各地特别是产业链、服务链延伸到的、联系紧密的地域范围内的购房者，就会根据各自的需求来到这个城市来购房置业和居住。第二，房地产企业的品牌效应。这是说，在上述因素条件具备的情况下，房地产企业的品牌效应影响范围越大，那么，追随这个品牌的客户就越多，市场供需关系就会相对稳定。第三，买方对物业持有的目的。道理与“城市内部区域”所说的情况是一样的，没有什么本质上的区别，只要是城市的集聚能力具备了，居住、投资、使用三种持有目的，就会不受区域范围的影响，而是由企业品牌效应和是否能达到持有的目标来决定。如万达无锡“酒店式公寓”项目，由于导入了运营商模式，使投资购房者的投资回报、资产的保值升值能够得到保障，在通过互联网面向全国市场销售时获得了较好的业绩。

二是国际市场区域。与国内市场区域不同的是，一个城市的房地产项目在国际的市场范围有多大，还要取决于国家和这个城市的开放程度、国际地位，这是国家顶层设计和城市的资源优势、集聚能力等共同作用的结果。一个国家和这个城市的开放程度越高、国际地位越高、资源优势和集聚能力越强，那么，房地产市场供需关系所辐射的国际区域就越大，特别是国际友好城市关系的建立，还有产业链、服务链、供应链延伸到的、联系紧密的国家或地区的置业者，就会根据各自的需求来到这个国家和城市来购房置业和居住。像我国的北京、上海、广州、深圳等一线城市的房地产市场供需关系，就具备了辐射国内、国际两个市场的条件。当然，制度壁垒是另一回事了。

4.市场的区域性差异明显

这主要是取决于房地产产品的“非流动性”所导致的供需关系受地域范围限制较大的影响，除了开发商可以自由流动外，市场供需关系中的房地产产品量价表现难以形成全国统一的大市场，就是一个城市区域内不同区位上的房地产产品，其价格、供需关系决然不同，它不像汽车等商品可以通过区域之间调剂供应量来平衡价格、调整供需关系，只能是根据城市自身的资源供应情况、规模控制要求，来引导供需关系，由于资源的有限性、规模控制的必要性，又不像其他商品流通那样具有“对冲”或“套利”机制来调节，个别处于区域中心地位的超大城市的房地产市场供需关系可能要在相当长的时期处在一种“卖方市场”的状态，或者出现溢出效应，向城市群内邻近的城市引导转移。这样，对不同区域、不同城市、同一城市不同区位的房地产市场相对封闭独立、波动程度不同的特点，也就不难理解了。如一线城市的北京、上海、广州、深圳等，由于产业发达、居民的收入水平较高、投资需求旺盛、城市的人气凝聚力较强，导致与其他城市的房地产市场供需、价格波动等情况存在着较大的差异。

5.市场的阶段性特征突出

这是由于房地产业的发展是与经济发展、城市化发展、城市本身的自我完善提升等重大经济社会因素呈正相关关系决定的。因此，与经济发展、城市化发展的周期性波动的规律是一样的，任何国家和地区的房地产业都有一个盛衰交替的发展过程，只是周期长短不一、波动程度不同罢了。比如说，2003～2012年的10年间，被誉为是我国房地产业“快速发展的10年”，市场供求两旺，出现了持续的“量价齐涨”的局面，而恰恰是在这10年间，我国GDP大多年份都在两位数上增长，可谓是高速增长了;而也在这10年里，我国城市化水平由40.53%升至51.27%，同期城镇人口从5.24亿人增加到6.91亿人，年均增加近1850万人，城市化率年均增加1个百分点(同期世界城市化水平平均每年0.5个百分点的增速)，处于快速发展阶段。再比如，西欧等发达国家其城市化率于20世纪70年代即达到了70%～90%，自此长期以来这些国家的城市便处在自我完善和提升的缓慢发展阶段了。那么，这些国家的房地产增量开发建设，也随之进入了衰退或萎缩期，已成为不争的事实。

6.销售市场的新客户(新消费者个体)特征明显

房地产产品不像一般商品那样具有客户黏性，商业地产可能会存在跟踪投资获利和商业租赁的“老客户”，但在住宅地产等其他类型的房地产市场中，就与商业地产或一般易耗商品不同了，由于其独有的居住功能和使用寿命长、投资大等的特点，多数消费者一旦满足了居住需求后，就不再关心该类商品的市场行情了，凡是关注房地产新项目开发销售的，大都是刚需型、改善型、投资型的新客户。新的消费投资个体，他们对新房产项目的认知、选择和期待，主要靠开发商的品牌效应和营销宣传、社会组织的评价、现场的观摩判断，而难以靠自身的实际体验来决定，“老客户”的概念在房地产销售市场中相对弱化。这也意味着房地产市场是随时间的推移、随市场的饱和度，而不断地走向收窄了。但在不断缩小的新客户群体中，市场的刚需群体、年轻群体、企业管理层、中等收入阶层等，以年龄结构、收入水平、职业特点等的群体性消费投资市场细分，还是能够做到相对稳定的。

7.市场细分是项目创新开发的重要依据

前面已经讲过，“新客户”是房地产销售市场的明显特征，这个新客户指的是消费者个体，并非一个群体层面。因此，在项目开发产品设计时既要研究新客户个体的个性化需求，又要将潜在的新客户划分为一个或多个具有共性需求的群体层面，以便有针对性地推出定制化的产品系列，既符合集约化规模化标准化的开发利用要求，又能满足处在同一层面或不同层面的消费者需求。所以，先期进行市场调研和细分是房地产项目创新开发的重要依据。比如，《青岛日报》2014年12月31日第14版刊发的《银盛泰·新空间挑战设计极限》一文，介绍了青岛银盛泰集团在“青岛金家岭金融服务新区”推出的“银盛泰·新空间”项目，其实就是对项目所在地作了市场调研和细分的结果。银盛泰·新空间项目位于青岛市重点打造的金家岭金融新区，该区域汇集了金融、会展、旅游、科技创新等大量企业，财富集聚效应明显。2014年在作市场调研时，该区域拥有80多栋写字楼，聚集了2000多家金融、科技、服务类企业，以及3万～5万名年轻的职业精英。为了做好配套服务，银盛泰集团在潜心研究之后，推出了银盛泰·新空间项目，在43平方米居住空间内利用大的挑高和高赠送让居者可以轻松划分出两居、三居，甚至四居的室内空间，满足年轻用户不同的居住需求。此外，银盛泰·新空间还设立了多样的商超购物、休闲娱乐等年轻人喜爱的商业形态及交流沟通场所;还有全新的智能家居等最新的科技配套，可以说银盛泰·新空间是青岛做的最纯粹的为年轻人打造的专属生活社区。

8.房地产产品投放市场的时限弹性较大

这是由房地产在一定时期、一定条件下的升值潜力决定的。这里讲的一定时期，是指房地产市场依然处在刚需和改善性需求占据主导性地位的阶段，也就是市场供需关系处于均衡的状态，而不是饱和或长期的供大于求的状态;而一定条件，则是指房地产所处的区位环境条件不断地得到完善或改善，随着时间推移其使用功能可转换、使用价值不断提升，以地租房租等指标来衡量的房地产价值处于上升的趋势(即资产升值潜力)，而不是随着时间的推移基础设施长期不配套、区位环境越发恶劣等的情况。就是说，房地产产品投入市场后的升值预期，是受到“阶段性”、“环境条件”两个因素限制的，即仅局限于一定时期、一定条件下才有可能存在随时间而升值的预期，只要把握好就行。

说得具体一点，在我国的城市化进程依然处在快速发展阶段，各城市政府注重城市环境品质不断提升的大背景下，房地产开发项目除了政府的2年土地闲置期限规定外，拿到土地后什么时间将房地产产品投放市场(如因拆迁安置等客观原因导致2年、3年、5年……)，其缓冲期、时限弹性较大，不像一般产品，如机械、电子产品，技术更新换代快，市场竞争激烈，容易很快被取代、被淘汰，要求的生产周期越短越好，时间的刚性要求较强。就是说，房地产产品的价值在一定时期(3年、5年……10年)内，是随建设周期或库存期的延长而增值的，并且这个增值空间(幅度)要远大于同期内的投资资金的时间价值或称利息成本才是值得的。当然，这个“增值”除了“阶段性”、“环境条件”以外，还由其“固定性”、“稀缺性”、“不可替代性”等诸多特性共同存在而决定的。尤其是“不可替代性”，我们知道，不同区域、不同城市房地产的功能和价值是不可替代的，就是同一区域、同一城市不同区位的房地产功能和价值也是不可替代的。因此，只要在大的发展阶段和环境条件都具备的情况下，房地产产品不论什么时候投入市场(除非市场高度饱和或经济形势严重低迷)，都会有消费投资者为它特有的功能和价值而来，并因其稀缺性而升值，尤其是原来房地产项目所处区位周边的基础设施、公共服务设施配套不够到位的，其未来会有着更大的升值潜力，即随着时间的推移，各方面配套完善，升值的潜力就会更大。所以，拿项目的时限和建设项目的时限可长可短(看政府规定和流动性是否允许)，无非是在开发建设销售的时点把握上要讲究市场行情和机遇，顺应经济周期，避免逆势而上，可分为一、二、三期适时开发建设并投入市场。