房地产市场及其分类

三、房地产市场及其分类

（一）房地产市场的含义与特征

市场是商品经济的范畴，哪里有社会分工和商品生产，哪里就有市场。

房地产市场具有三个层次的含义：

（1）房地产市场是指房地产商品的交易场所，如“某某房地产交易所”；

（2）房地产市场是形成房地产价格的一种制度安排；

（3）房地产市场是房地产商品交易双方经济关系的总和，亦即一定时空内房地产商品的供给和有支付能力的交换关系以及由交换关系而形成的交易者之间的关系。

这三个层次的界定内涵不同：第一层次强调市场的区域空间性，第二个层次是从制度经济学角度来界定的，第三个层次则是从产权关系角度来描述。

房地产市场是我国社会主义市场经济下市场体系中的一个重要组成部分，也是整个市场体系中一个活跃的、具有显著特征的专门市场。在市场分类中，它在消费品市场和生产要素市场中都占有重要地位。与其他市场一样，房地产市场具有市场的一般规律，如都是一定地域内和某一领域内商品交换活动的具体场所和商品交换关系的总和，都要体现价值规律、竞争规律和供求规律的作用和要求。

由于房地产市场交易客体房地产的特殊性，使得房地产市场有别于其他市场。具体表现在以下几点：

1.房地产市场的非“物流”性

房地产作为一种特殊的商品进入市场，具有不能空间位移的物理属性。既不能将房地产移至特定的交易场所和集散地点进行交易，成交后也不能将一个地方的房地产搬至另一个地方使用和消费。因此，房地产市场上只有“商流”而无“物流”。

2.房地产市场交易客体的特殊性

在空间物理形态上房地合二为一，房地产浑然一体，地上有房，房下有地；房价与地价也互相影响、互相包容。因此，房地产市场的交易客体房地产具有融合性。

在我国，房地产进入市场后，房屋可在当事人之间进行所有权的转移；土地所有权是不能作为交易客体的，其交易的结果只是使用权的转移。因此，房地产市场的交易客体房地产具有权利的不完整性。

一般的商品，皆可按统一的标准、规格、质量、型号成批量地生产，也可于市场上成批量地进行交易。而在房地产市场上，房地产这种商品是绝对异质的、不可替代的。两幢房屋建筑材料、设计风格、室内装修都可以一样，但所处的地理位置不可能一样，交易时也只能个别估价、个别成交。因此，房地产市场的交易客体房地产具有异质性。

一般的商品可大量生产，成批复制，交易主体可随时依据市场供求关系的变化进行取舍选择，但房地产市场则是一个供给稀缺市场，这种稀缺性主要是指土地供应的有限性。土地是一种不可再生资源，随着人们对房屋需求的增加，造成房地产市场的供给日趋稀缺。因此，受制于建设用地的有限性，房地产市场的交易客体房地产具有稀缺性。

3.房地产市场的地域性

房地产商品不能移动这一物理特征决定了房地产市场不存在商品流向规律，即房地产不会因为价格的差异和供求的变化在不同地区的市场进行流动，因而房地产市场只能是分散的市场，不可能形成区域性、全国性以至国际性的统一市场。房地产市场没有外地产品，更无舶来品，只有地方产品。同样，房地产产品也无法满足外地市场的需求，更无法满足国外市场的需求。因此，房地产市场具有强烈的地域性。

4.房地产市场是一个不完全竞争的市场

一个完全竞争市场通常具备四个条件：商品同质，可以相互替代；商品的买卖主体人数众多，其中每一个成员所提供或购买的份额相对于整个市场规模来说非常小，以至于单个个体不能影响产品的价格；信息充分，传播.通；所有的资源都能自由流动，不受任何限制。但在我国房地产市场与上述要素相差甚远，这是由多方面的原因造成的：

（1）土地所有权的垄断性，使房地产市场供给主体间的竞争不充分。

（2）房地产市场交易客体的特殊性，使房地产市场的竞争受到一定限制。

（3）房地产交易额巨大，使房地产市场的竞争受到一定限制。

（4）由房地产业在国民经济中的地位决定，房地产市场需要国家的适当干预，这在某种程度上也限制了市场主体的充分竞争。因此，房地产市场只能是一个准市场或者次市场，而不是一个标准市场或完全竞争的市场。

（二）房地产市场与房地产业的关系是相辅相成、彼此促进的

1.建立房地产市场，可以促进和推动房地产业的发展

在房地产市场上，房地产产品按等价交易原则进行交易，房地产生产经营者在投入资金建造和开发房地产品后，通过市场售租等行为就能实现价值并获得价值增值，这就能使房地产业部门的资金积累规模不断扩大，从而顺利实现房地产业的扩大再生产。房地产市场的建立，还有利于促进房地产的经营管理和专业化生产。

2.房地产业的发展，可进一步促进房地产市场的发展和完善

首先，房地产业的繁荣，可促使更多价廉物美的房地产产品投向市场，促进购销两旺。其次，房地产业内部分工协作水平的提高，服务进一步完善，也会利于房地产市场的发展。最后，随着房地产业的发展，产业技术水平越来越高，新材料、新工艺、新设备广泛运用于房屋建造和土地开发，产品质量不断提高，这会进一步吸引消费者，促进房地产市场兴旺发达。

（三）我国房地产市场的类型

房地产市场作为房地产这一特殊商品交换关系的总和，贯穿于房地产生产、分配、交换、消费各个环节。在每一个环节中，又表现为不同的形态。1992年11月国务院发布的《关于发展房地产业若干问题的通知》中，把我国城市房地产市场分为三级市场形态：

1.房地产一级市场，即土地使用权的出让市场

土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。一级市场中，国家是一特殊的主体，既是土地的所有者，又是土地的经营者。由于城市土地所有权专属国家，土地使用权的出让主体也专属国家，因此，房地产的一级市场具有垄断经营的显著特征。

2.房地产二级市场，即土地使用权出让后的开发经营市场

土地使用权出让后的开发经营，是指取得土地使用权的建设单位，将所取得的土地使用权或在土地上投资建造的房屋连同土地使用权一并以买卖、出租、抵押等方式从事的房地产经营活动，如开发商建成商品房后的出售行为。房地产二级市场表现为取得土地使用权的房地产经营者与其他经营者，以及与不特定的广大消费者之间平等的民事法律关系。

3.房地产三级市场，即投入使用后的房地产交易市场

投入使用后的房地产交易，是指通过房地产二级市场取得的房地产进行再次转让、出租、赠与、抵押等交易活动。房地产三级市场反映的是市场价格，是调剂需求的市场行为。如私房的买卖、出租就属于房地产三级市场中的行为。

这三种市场类型具有内在的联系，它们相互影响、相互促进，形成土地批租、房地产零售、调剂三种市场形态。其中，被国家垄断经营的一级市场是二三级市场生长、发展的前提和基础，起导向和制约的作用。二三级市场是一级市场的延伸和扩展，是多主体的竞争市场，起繁荣和促进市场发育的作用。一级市场的垄断性和二三级市场的竞争性，形成了我国社会主义市场经济下房地产市场的主要模式。

将房地产市场划分为上述三种类型是我国目前主要的划分方法，除此以外，还可依房地产客体的不同将房地产市场分为：地产市场和房产市场。按照房地产经济活动内容的不同，可以划分为：房地产开发经营市场（包括房地产开发市场、建筑施工市场、物业交易市场三个子市场）、房地产管理服务市场、房地产金融市场、房地产中介服务市场；根据房地产的不同类别，可划分为：土地市场、住宅市场、商业用房市场、工业用房市场和其他房产市场；按照房龄的不同，房地产市场被划分为期房市场和现房市场。