我国房地产市场发展的历史沿革

从1978年开始，我国房地产市场开始萌芽，至今已有三十多年。综观其发展历程，经历了萌芽阶段、起步阶段、稳定发展阶段、频繁调控阶段和泡沫积聚阶段五个阶段：

（一）萌芽阶段（1978—1991年）

十一届三中全会以后房地产这个概念才开始出现，此前无论是在行业分类还是经济统计文献中都仅有“建筑业”这一名词。房地产业于1978年的改革浪潮中孕育，伴随着住房商品化、建立健全土地产权制度的呼吁声而产生。此后，1980年召开的“全国城市规划会议”上，为解决经济体制改革与土地所有权改革之间存在的矛盾，重庆、广东两个省份开始试点征收土地使用费。20世纪80年代初期，深圳与广州两个城市开始打破国内房地产开发的藩篱，试点开发商品房，这是一个重大的突破并以此揭开了商品房开发的新篇章。国务院于1986年召开了城镇住房制度改革问题座谈会，在全国范围内正式开展住房制度改革，随后各个省份逐渐开始改革，制定了住房公积金制度、房改方案等。1988年，全国人大将“可以依法转让土地使用权”写入宪法，这标志着我国房地产市场开始进入萌芽阶段。

（二）起步阶段（1992—1997年）

这一阶段主要是从“南方谈话”到东南亚金融危机时期。1992年，邓小平到深圳等沿海城市进行视察并发表“南方谈话”，在许多地方特别是东部沿海省份掀起了开发房地产的浪潮，推动了房地产市场的快速发展。1992年开始，房地产改革的春风逐渐吹满各地，住房公积金制度在全国范围内施行。此时房地产发展出现了快速膨胀现象，对房地产开发的月投资额度环比增幅最高达到了146．9%的骇人地步，局部地区房地产开发受利益驱使出现混乱。^[3]此后一年，朱镕基在视察时察觉到了海南房地产市场出现的巨大泡沫，为了控制局面，停止银行贷款这一指令使得刚发展起来的房地产市场立马遭到重创，加之1997年东南亚危机的影响，房地产市场如何再次发展成为一个需要探索问题。

（三）稳定发展阶段（1998—2002年）

在经历了震荡低迷之后，1998年下半年，国家出台了一系列的刺激房地产业发展的政策，其中最重要的一个就是依靠市场来调节住房问题，而福利分房、价格管制等有悖于市场调节的政策措施开始逐渐取消。一系列刺激政策的发布使得压抑的有效需求持续快速上升，并在短时期内爆发。大量的资金、开发商开始进入房地产市场进行投资，炒房、抢房等现象便从这时候产生。2001年，北京申奥成功和WTO入世成为推动房地产发展的主要影响因素，诸如温州炒房团等一大批炒房者在房价快速上升时期诞生。2001年，在福布斯中国富豪榜上，仅房地产开发商就有28人。为防范风险，促使房地产业平稳健康发展，政府也在进行政策调控。从这一时期开始，房地产业对我国经济的发展起着举足轻重的作用。

（四）频繁调控阶段（2003—2008年）

2003年“非典”爆发之后，政府对房价的政策调控效果愈加不明显，土地拍卖和加息的政策导致了房地产价格的新一轮上涨。此时的房价出现“报复性”反弹局面，通货膨胀的时代悄然来临，在随后的几年间，经济发展过快和流动性过剩成为人们一直谈论的话题。房地产开发商向全国范围内“进军”的意图越来越明显，内陆城市的房地产市场紧随诸如北京、上海等一线城市的热潮蓬勃发展。此时的一大特点是，房地产开发商开辟了其他的融资渠道，逐渐引进了国外资本，我国房地产业2003年开发利用国外资金达到228．2亿元，同比增长34．2%。^[4]同时，房地产业也出现了房价过高、供需结构不合理等问题，社会矛盾接踵而来，房地产业再度成为焦点。2004年开始，政府为调控房地产市场实施了许多的调控措施，主要的思路是用土地和信贷进行控制，主要目的是调整住房供给结构。2005年主要调控需求，并同时与调控供给相结合，对房地产业进行叠加监管和严控。2006年开始转向调节房地产市场产品结构，以期解决房地产市场投资的不合理增长和房价的持续过快上升。密集的调控政策难以震动房价高攀，2007年延续上年调控政策，直至2007年底取得阶段性成效。2007年底基本调控完毕，房市转淡，2008年奥运会的东风作用，使得房价出现新一轮上涨趋势，在房价变化由顶部转为阶段性底部之后出现加速上涨局面。接着全球金融危机爆发，中国房地产进入严冬期。

（五）泡沫积聚阶段（2009年至今）

伴随着适度宽松的货币政策和积极的财政政策，2009年开始我国房地产市场又出现了快速发展，这一年新房成交价的增长幅度达到了24%，房价涨幅超过了15年来的任何一年。2010年延续了2009年的增长趋势，房地产价格渐攀新高，特别是内陆城市的房价增长幅度达到了历史最高值。数据显示，该年房价与上年相比，涨幅最高的达到了12．8%，涨幅最低的为6．4%，我国房地产市场进入了泡沫积聚阶段。^[5]自2010年开始，为抑制房价快速上升，政府出台了一系列抑制房地产投机的政策，包括对土地、财政、货币等多个方面的调控。同时，为了防止国外游资对我国市场的冲击，政府出台了相关措施加强对国内外资金的监管。2010年是房价调控空前严厉和最具针对性的一年。虽然在强势压制下，房地产销售量有所下降，但是房价仍然保持高位，所以稳健调控成为接下来房地产调控的主旋律，坚持“有保有压”的调控原则。此时国家也在逐步强调市场的作用，淡化政府调控，使房地产行业更加市场化，符合政府强调政府职能转变的改革路线，这也标志着一直以来政府在房地产市场进行调控的力度和扮演的角色逐渐弱化。2013年对于房地产业而言注定不平凡，在行政性干预逐渐淡出、政策趋于宽松、经济稳中有升，以及国内需求增加的宏观经济背景下，许多地区的地王、楼王纪录被刷新，东部沿海和中部城市房地产市场逐渐回暖，房价稳中有升，商品房成交量维持高位。2014年楼市成交量走低，房价涨幅放缓。全国楼市成交一片萎靡，北京等部分一线城市甚至出现“腰斩”现象，房地产行业风险也引发了监管部门的高度重视，银监会在年初召开的2014年全国银行业监管工作会议上提出，要严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。随后国家采取一系列措施控制房地产泡沫风险。