国外房地产市场的发展与管理对我国的启示

（一）调控土地供给量，防止土地过度开发

土地作为房产开发的必要元素，其供给量大小直接影响着住房供给量，通过对土地供给的适当调控可以实现对房地产市场房价的有效调节。土地储备制度目前也已经成为各国普遍采用的土地调控手段，具有一定的正面效果，但在利用土地储备制度时，政府一定要建立一套合理有效的管理监督机制，并且进行持续性的跟踪监控，否则土地作为稀缺资源，很容易在市场预期的作用下形成与制度目标相反的不良结果。

（二）调节金融信贷流向，避免向房地产市场过度投放

房地产业属于资金密集型行业，故房地产市场的运作也就必然需要大量资金的支撑，此时金融信贷也就成为房地产市场中不可或缺的重要环节之一。金融信贷作为房地产市场的资金原动力，其货币投放量的多少直接影响市场中供给与需求的变化，对房价变动有间接的影响。因此各国政府对金融机构货币投放量的调节，一般采用存款准备金政策、再贴现政策和公开市场业务三种方式，通过对利率水平、投资水平、收入水平和价格水平的影响，来实现对房地产市场供给和需求的调节，进而稳定房价。同时对金融信贷货币投放量的调节，在一定程度上还可以避免金融风险，日本的泡沫危机和美国的次贷危机爆发的原因之一就是金融信贷向房地产市场投放货币量过多所引致。

（三）利用税收政策稳定房价，调节收入分配

税收是政府财政收入的重要来源，同时也是政府进行宏观经济调控的重要手段。通过税收，政府可以对微观市场及其参与者行为产生一定影响，从而确保市场的稳定运行。税收政策具有较大的针对性和确定性。在房地产市场中，以保障为目的的税收，其设计与计征应以确保大多数人有房可住为前提，应向低收入者倾斜，同时配以适当的福利政策；以抑制投机为目的的税收，其设计与计征应主要针对高收入者，应相对提高税率，课以重税。税收政策一方面可以稳定房价，另一方面也可以在一定程度上调节收入分配，缩小居民贫富差距。

（四）推进住房保障政策的实施，稳定房价

住房保障是政府通过财政拨款支持保障性住房建设，并结合多种政策手段给予国内中低收入者不同程度的住房优惠，解决低收入人群住房问题的重要手段。住房保障政策会在一定程度上降低房地产市场需求，起到稳定房价作用，同时也降低了金融机构的融资需求，提高了房地产市场金融安全性。住房保障也是保持社会稳定和实现社会和谐的重要“托底”机制，国民安居乐业才能保障国家的蓬勃发展。

（五）制定完善的法律法规，保障房地产市场调控顺畅高效

房地产市场调控要取得更好的成效，还需要完善房地产市场各领域的法制建设，提供法律保障。从德国、日本、美国的房地产调控的经验来分析，其住房问题解决得比较好的原因之一就是各国都有相对完备的住房法律法规体系。虽然我国已有《城市房地产管理法》《物权法》《土地管理法》等法律，但没有形成完善的体系，其中不少法律可操作性不强，难以贯彻执行；并且部分法律之间缺乏协调性。为了促进我国房地产业稳定发展，切实解决住房保障等问题，政府还需完善现存房地产市场的法律法规，推进我国住房市场的法制化进程。