国外房地产市场的经验

（一）德国

1．明确房地产业的定位

要调控房地产市场，就应对房地产业有明确的定位，政策将会围绕房地产业的定位或目标而制定。德国对房地产业是有明确的定位。德国将汽车和机械制造、电气等产业作为支柱产业，而房地产业并未作为德国的支柱产业。德国《宪法》规定，德国是民主的和社会福利的国家，政府应保障居民住房的权益，如同保障教育、医疗一样，且该法律成为政府制定住房政策的基础。德国政府保障居民的住房权益，从各个环节并重。在进行土地规划时，就对低、中、高档房屋比例作出详细的规定。同时，地方政府还要依据当地的人口收入差距，要求所建住房中福利房要达到一定比例。

2．税收政策作为调控主要手段

德国政府将税收作为房地产市场调控的主要手段。通过税收的调节，炒房者将要支付更多的成本，压缩炒房者的收益空间，从而让市场的需求成为刚性需求。德国政府规定，自己用来居住的住宅只需缴纳宅基地土地税，不需要向政府缴纳不动产税。对出售的住房要缴纳1%～1．5%的不动产税和3．5%的交易税。房地产在交易过程时，如果房屋出售者获得了额外的差价盈利，政府还需征收15%的差价盈利税。同时，政府还要向出租房屋的收入征收个人所得税，倘若将自家房屋用于出租，房东除缴纳不动产税外，还要将租金收入用于缴纳个人所得税，且税率一般较高，约为20%～45%不等。德国政府对房地产投机行为征收重税，降低了炒房者的利润空间，使得房地产市场投机现象相对较少。

3．金融政策作为稳定房价的保障

住房金融政策也是德国政府房地产调控有效的政策手段之一。德国政府根据每个家庭的收入状况、人口数量等实际情况给予人民补贴，确保家庭的住房支付能力。与此同时，德国有较为完善的住房金融体系，为房价的稳定提供了金融体系保障。德国政府鼓励居民加入住房储蓄体系，对加入了住房储蓄者会给予一定奖励，并且企业也给员工发放储蓄津贴。住房金融的奖励刺激，也促使了个人购买住房的比例不断增加。在德国，房贷利率实行的是定期固定制，一般期限较长，且储蓄房贷利率通常低于市场利率。这种住房金融体系，不仅防范了金融市场波动，也能增加普通居民购房能力，从而推动房地产市场稳定发展。

4．法律保障市场秩序

德国政府不仅通过税收政策抑制市场投机行为，更用法律作为房地产市场秩序的保障。德国在房地产市场领域的法律主要是约束牟取暴利而违反市场规定的行为，对市场上的高房价、高房租，政府会做出相应的惩罚，情节严重情况下，甚至要违法者承担刑事责任。《经济犯罪法》规定，开发商销售房价高于合理房价20%就认为超高房价，此时，开发商就构成了违法行为，开发商将面临经济惩罚。德国政府不光对房屋交易环节有着严格的法律要求，在对房租市场也进行了严格限定，以保证市场上的合理价格。德国对房地产市场的监管有严密的法律体系，使得德国的房地产市场秩序相对较好。

（二）日本

1．税收政策是房地产调控重要工具

日本是典型的发达国家，房地产市场发展也有多年且也较成熟，其房地产税收体系比较完善，房地产市场的各个环节都有较严密的税收制度。在房地产保有环节，政府主要征收国税和地税，地税有固定资产税和特别土地持有税等，国税主要是地价税。在房地产的转让环节，征收的地税包括了个人居民税等，征收的国税有个人所得税等。日本政府对房地产取得环节征收的税收种类较多，也包括了征收国税和地税，主要征收的国税有注册执照税、消费税，以及印花税等，征收的地税有不动产购置税、地方消费税等。日本房地产市场完整的税收体系，对房地产市场的稳定起着重要作用。

2．货币政策倾向于保基本

日本政府对中、低收入人群实施的是“保低”政策，主要是提供住房优惠贷款或提供廉价住房，以保证中低收入人群能租得起住房；日本政府对高收入人群采取的住房政策是市场机制，让市场提供。政府为了保证低收入家庭能租上或购买廉价房，所以较为支持廉价房建设。政策扶持的方法主要有两种：一是低利率的贷款政策支持，政府通过给修建保障性住房的企业低利率贷款，鼓励企业修建保障房。二是政府直接出资收购或兴建住房，再低价向中低收入人群出租或出售。日本政府通过这两种方法，使得住宅市场上能提供充足的廉价房，很大程度上使得住房市场上的需求和供给总体达到了均衡。

3．土地管理制度较健全

日本的土地管理制度主要包括以下三个方面：一是土地买卖制度。日本的土地在转移出让时必须事前申报，从事道路、公园、机场、高速公路、铁路建设的公用事业单位有优先购买权，购买价格以公示价为标准确定。二是土地税收制度，主要有三大类：土地取得税收；土地保有税收；土地转让税收。三是土地征用制度，土地征用须向建设大臣等申请，经过批准后便可登记被征用土地及地上建筑物，土地权人签字认可，签订征购协议。可以看出，日本的土地管理制度有独到之处，土地是房地产市场的源头，对土地的监管到位则有利于对房地产市场的监管。

（三）美国

1．健全的房地产税收制度

美国政府对房地产市场上征收的税种较多，体系也较完善，主要包括了：①房地产交易税。该税在房地产交易时缴纳，主要由州政府征收，但有部分州政府未征收此税，如密西西比州。在征税的州中，各个州的税率也不一样，从0．01%～2．2%不等。②房地产税。该税是每年由地方政府对房产征收，且每个州都征收，税率约为1%～3%。③赠予税和遗产税。主要在房地产被赠予或作为遗产时被征的税收。④所得税。包括对住房出租收入征收个人所得税和对房地产出售与购买产生差价所获收益征收资本利得税。资本利得税可遏制房地产市场投机行为。同时，美国政府也出台了房地产税收优惠政策，从而刺激了房地产市场的发展。如低于免税标准的中低收入家庭在购房时，其税收直接减免；购买住房时，纳税收入应扣除不动产税和住房抵押贷款利息。美国的房地产税收政策不仅增加了居民买房的积极性，也保障了中低收入家庭的住房，还抑制了房地产市场的过度投机行为。

2．货币政策运用灵活

美国的房地产市场实行的是以市场机制为导向的金融政策。政府通过一系列措施进行调控使其形成了以房地产抵押贷款金融市场为基础，以多种住房金融机构为核心，且能有效调控的住房金融体系。美国政府采取利率政策对房地产市场进行调控显得格外灵活。如20世纪初，美国高科技股泡沫破灭，整个宏观经济陷入低迷，房地产市场也低速增长，再加上“9·11”事件，更使房地产陷入泥潭。美联储为了刺激宏观经济增长，从2001年到2003年6月期间，接连13次降息，降幅达到5．5%，最终降到1%。从2000年到2003年，在住房贷款市场上，抵押贷款利率分别从8．1%降到5．8%，从2001年到2003年，1年期抵押贷款利率分别从7．0%下降至3．8%。这期间，宽松的货币政策促进房地产市场的投资，增加住房供给，同时，住房贷款利率下降，使住房需求增加，使美国房地产市场保持了繁荣景象。

3．保基本的租房模式是房地产调控方法之一

美国政府在保障对人民的基本住房需要方面主要采用的模式之一就是租房模式。美国的租房市场主要是中低收入家庭的选择，稳定租金价格便成为政府调控房市的目标之一。美国的公共住房，主要是以实惠的价格出租予当地的低收入家庭。在1961年时，美国国会通过了《国民住房法案》，规定了对私人建房者，贷款机构将提供远低于一般抵押贷款利率的资金扶持，尤其鼓励建设组织建造面向低收入家庭的住房。同时，在建造的房屋质量方面，政府也对其有严格的监管。政府用税收优惠和融资等一系列的办法鼓励私人建筑机构为低收入家庭提供廉价住房，以此来保障中低收入家庭的住房需要。