房地产市场

房地产的投资、开发建设、经营及中介服务等，都是在房地产市场中进行的，都离不开房地产市场。房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分。房地产市场与一般商品市场相比，在结构体系、运行机制、交易对象、供求关系、市场功能等方面都具有自己鲜明的特征。本章重点介绍并阐述房地产市场体系、运行机制、供求关系等内容。

第一节 房地产市场基础知识

【学习目标】

1 理解房地产市场的概念；

2 理解房地产市场的特点，并据此分析房地产市场的一些经济现象；

3 熟练掌握房地产市场分析的过程；

4 能够分析不同时期房地产市场的特点。

【理论学习】

房地产市场是房地产供求双方从事房地产经济活动的场所。房地产市场的概念、房地产市场的特点与一般意义的市场有所不同，房地产市场分析也与一般市场分析内容和作用不同。

房地产市场概念，可以从狭义和广义两个方面来理解。从狭义角度讲，房地产市场是指进行房地产买卖、租赁、抵押及相关的劳务服务等交易活动的场所或领域；从广义上讲，房地产市场是房地产商品交换关系的总和。概括地讲，房地产市场是指房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和，是连接房地产开发、建设和房地产消费的桥梁，是实现房地产价值和使用价值的经济活动全过程。

在市场经济条件下，房地产市场的存在和健康发展是房地产业赖以生存的必要基础和健康发展的必要前提。没有房地产市场的发育和完善，就没有真正意义上的房地产业。

与其他商品市场不同，房地产市场的交易客体是地产或物业。因地产或物业在物理位置上具有不可移动性和差异性等特征，在商业上具有稀缺性和非独立性等特征，所以使得房地产市场具有许多不同于一般商品市场的特点：

(一) 鲜明的地域性

在一般的商品交易中存在着两种流动： 一种是商品的流动，从卖方流动到买方；另一种是货币的流动，从买方流动到卖方，也就是人们常说的“一手交钱，一手交货”。由于一般商品的这种流动性，从而使某个地区商品市场出现失衡时，可以通过从其他地区的余缺调剂来达到平衡。而房地产的交易对象——土地、房屋是不可移动的，因此房地产市场实际上“权钱交易”，即“一手交产权，一手交钱”。由于房地产交易对象的不可移动性，造成了各地区的房地产市场在出现了供不应求或供过于求的状态时，无法通过其他地区的余缺调剂来达到市场平衡，这就是房地产市场的地域性。不同地区房地产市场的价格水平、供求状况、交易方式等方面都存在较大的区别。

(二) 供给相对滞后性

房地产开发项目从申请立项到最后建成出售，是一个周期漫长、耗资巨大的经济活动，至少要耗时1年以上，有的项目甚至耗时10年以上。因此，当房地产市场出现供不应求的状况时，新增加的供给也需要等待相当长的时间才能出现在市场上。

(三) 慢性消化市场

当房地产市场上出现供过于求的状态时，难以通过价格的大幅度下降而迅速扩大市场需求，从而在短时间内形成市场均衡。而且，房地产商品具有使用寿命长、耐消耗的特点，开发商往往宁可等市场慢慢地消化掉多余的市场供给，而不会降价来消化。

(四) 垄断竞争性

由于房地产商品的不可移动性，就使得每一项房地产开发项目都具有独特的地理位置特点，从而形成地理位置的垄断。此外，由于房地产交易的复杂、繁琐，使得房地产交易的大量信息是非公开的，买卖双方存在着严重的信息不对称。因此，房地产市场是一种具有较强垄断竞争特点的市场。

(五) 鲜明周期性

房地产市场具有鲜明的周期性。当国民经济发展形势好的时候，各种投资者纷纷看好房地产市场，大量的房地产项目上马。这时就蕴涵着一种巨大的风险，即当大家都看好房地产市场的时候，最后投放市场的房地产项目就会远远超过市场的实际需要，形成一种市场严重供过于求的状态，最后各方的经济利益都遭受损失。而当国民经济发展遇到困难时，各种投资者往往都会对未来形势持悲观态度，使得投放市场的房地产项目严重供不应求。这样，房地产市场就鲜明地体现出繁荣—衰退—萧条—复苏—繁荣这样的循环往复的周期。

(六) 很强的投机性

由于房地产市场供给调节的滞后性和慢性消化性，特别是垄断竞争性、鲜明周期性的特点，使得房地产成为一种很好的投机对象。如果能够预见到市场的变化，或者比别人更多地了解市场，就可以进行房地产投机——低价购进房地产，再高价转手。从世界各国经济发展的历史来看，房地产市场的投机性仅次于金融市场的投机性。

(七) 交易方式多样性

一般的商品市场只有买卖一种方式，而房地产市场却有买卖、租赁、抵押、典当、置换等多种交易方式。

房地产买卖是房地产所有权的交易，房地产的流通过程和消费过程是分离的，先流通后消费。房地产的买卖具有多种实现方式，可以是一次性付清全部款项，也可以是分期付款或者是按揭贷款。实际上，由于房地产交易费用的巨大，一次性付清全部款项的买卖是特殊的，普遍的是后两种。

房地产租赁是房地产使用权的交易，房地产的流通过程和消费过程是同时进行的。

房地产抵押是以房地产的所有权作为抵押物而进行的一种借贷行为。当抵押人顺利偿还借款时，抵押行为结束；而当抵押人无法按时归还借款时，抵押权人就有权依照抵押合同，将作为抵押物的房地产的所有权进行处置，一般是将抵押的房地产进行拍卖，在拍卖所得中扣除债务，其余偿还给抵押人。

房地产典当是将房地产当给典当行，从而获得资金的行为。实际上，房地产典当就是所有者使用典当行的资金不付利息，而典当行使用所有者的房屋不交房租的一种交换关系。

房地产置换实际上就是房地产的所有权和所有权交换。

(八) 交易手续的复杂性

房地产的交易，从有交易动向到交易完成，需要双方相互寻找、现场考察、产权产籍资料查阅、讨价还价、签订契约、产权转移或登记等一系列活动，持续时间长，并且涉及多方面的专业知识，还可能需要中介机构，如房地产评估机构、金融机构、律师事务所等的协助，还要与政府多个部门打交道。因此，完成一宗房地产交易，通常需要三个月以上。

(九) 受金融市场强烈的影响性

由于房地产开发与交易是耗资巨大的活动，没有金融市场的强有力介入，是不可能大规模开展起来的，因此房地产市场与金融市场形成了密切的联系。但是，金融市场是起伏性比较强的市场，一旦金融市场出现某种波动，房地产市场就会受到巨大的影响。

(十) 政府的干预性

房地产是国民经济的支柱产业，是国家重要的税收来源，而且房地产是普通人士购买的最大一宗商品，往往耗尽了普通人一生的积蓄。因此，政府对房地产市场实行强有力的干预，即使是市场经济成熟的发达国家，政府依然对房地产市场保持着强有力的干预。

由于房地产市场所表现的特殊性，作为房地产项目的开发商不仅要做好项目管理工作，使房地产项目如期、优质、低价地投放到市场上，更需要对市场进行深入的分析。如果可以预见到某一地段的某一种房地产项目会有巨大的发展机会，房地产开发商就会抢先行动，在没有其他开发商竞争的条件下，这家开发商就可以以较低的价格(相对于众多开发商竞争条件下所形成的价格)取得那块土地的使用权。如果时间把握得到位，当项目投放到市场时，正是市场最兴旺的时候，开发商就可以获得最大的经济利益。进行科学的房地产市场分析，至少有以下六个方面的作用：

(一) 为新的项目开发提供决策依据

开发商只有不断地开发新的项目，才能源源不断地获得经济利益。但是，房地产市场的特点决定了开发商只能在不同的地段进行开发，而不同的地段往往有着不同的土地用途。因此，每一个新的项目开发，都需要开发商认真分析市场，才能确定是否需要在某一地块进行开发决策。

(二) 有利于房地产经营者制定合理的经营决策

房地产经营者，特别是非开发的房地产经营者，只有不断分析市场变化，才能根据市场的变化，合理制定自己的经营策略，特别是制定合理的租金水平，并确立有效的市场营销策略。

(三) 有利于房地产开发商正确制定开发方案

只有对消费者的消费偏好变化趋势进行深入的分析，才能迎合消费者的需要，确定适合的建筑设计方案。

(四) 有利于房地产开发商制定合理的营销方案

由于房地产项目的开发周期较长，在项目即将投放市场的时候，原先预计的一些情况可能已发生了较大的变化，只有再进行深入的市场分析，才能制定出符合目前市场特点的营销方案，特别是定价方案。

(五) 有利于房地产经营者正确判断自己在市场上的地位

市场的基本法则是优胜劣汰，只有在市场竞争中超越竞争对手，才能真正在市场上站稳脚跟。通过市场分析，特别是通过对竞争对手市场地位的分析，才能看清自己在市场上的地位。

(六) 有助于房地产经营者改进经营行为，提高经营水平

当房地产经营者看清自己在市场的地位之后，要想保持现有的市场地位，或者提升自己的市场地位，都必须努力改进自己的经营行为，提高经营水平，赢得市场的信任，才能站稳脚跟，获得巨大的经济利益。

虽然不同的房地产项目所要分析的具体问题不同，但进行房地产市场分析一般都要包含如下的过程：

(一) 确定市场分析的目的和目标

房地产市场分析的目的，简而言之就是要发现房地产市场的发展机会。为了达到这个目的，首先需要设立分层次的目标体系。在目标体系中，居于核心地位的是总目标，即关于分析目的的明确化。在总目标之下是各个层次的具体目标，实际上就是总目标的不同层次的具体化。

其次是设计市场分析的方案。由于市场分析要依据市场调查，因此市场分析方案也包括如何进行市场调查。在市场调查获取了大量的信息资料之后，还需要确立如何进行分析的方法，以及作好人员、时间、经费、任务、工作程序等事项的安排。

(二) 方案的有效实施

在实施分析方案的过程中，一方面要有一定的纪律约束以保障分析方案的有效贯彻，另一方面市场分析的组织者也要随时根据实际行动的结果进行必要的方案调整。

(三) 撰写并提交一份市场分析报告

报告内容应该包括进行房地产市场分析的目标、过程、结论及建议等，分析一定要十分简明、清楚、客观、准确。市场分析报告不仅要给房地产经营者看，还可能要给相关的机构审阅，必须高质量撰写。

一、 知识训练题

1 简述房地产市场的概念。

2 简述房地产市场的特点。

3 简述房地产市场分析的过程。

二、 技能训练题

当前房地产市场具有五大特点

国家统计局一份研究报告指出，当前房地产市场具有以下五大特点：

1 房地产结构趋向改善，保障性住房增加

长期以来，我国房地产的一个焦点问题就是中小面积住宅和保障性住房严重缺乏。去年1—5月，90平方米以下住房和经济适用房投资仅为920.8亿元和207.6亿元，分别占房地产开发投资的12.8%和2.9%。

今年以来，房地产开发投资格局的重要变化和特点是中小面积住房和保障性住房投资较快增长。今年1—5月，90平方米以下住房投资1712.6亿元，比上年同期增长860%，增幅比房地产及其住宅投资分别高54.1个和51.0个百分点；规模相当于140平方米以上住宅投资的1.5倍，占房地产开发投资的18.0%，比上年同期提高5.2个百分点。同期经济适用房投资256.1亿元，比上年同期增长23.4%，规模占房地产开发投资的2.7%。其中，北京和广东经济适用房投资比上年同期分别增长116.4%和138.6%，增幅比全国分别高93.0个和115.2个百分点；天津和江苏经济适用房投资分别达26.6亿元和43.7亿元，在房地产开发投资中的比重为12.8%和4.0%，比全国高10.1个和1.3个百分点。

2 住宅价格增速回落，部分城市通过打折等办法销售住宅

当前，我国住宅价格继续较高位运行，但增速有所回落。今年5月，新建住宅价格比上年同期增长10.2%，增幅为去年10月以来月度最低，比今年1月和4月分别低2.0个和0.6个百分点。其中，对全国具有重要影响的北京虽然比上年同期增长157%，属增长较快的城市之一，但增幅比今年1季度和今年4月分别回落1.2个和0.4个百分点；上海比上年同期增长9.6%，不仅低于今年1季度，也低于今年5月全国平均水平。特别是广州和深圳，均比上年同期增长1.3%，增幅比今年1季度明显回落，比今年5月全国平均水平低8.9个百分点，比今年5月最高的乌鲁木齐低21.5个百分点。

最近我国部分城市通过打折等办法促销住宅，也是住宅价格增速下降的重要因素。

3 房地产银行贷款增速放慢，资金链出现困难

今年以来，由于国家实行趋紧的金融政策等因素，房地产银行贷款增速下降，资金供给出现紧张。今年1—5月，房地产开发投资本年资金来源比上年同期增长24.3%，增幅比上年同期低1.9个百分点，比今年1季度和1—4月分别低5.2个和1.6个百分点。其中银行贷款比上年同期增长20.6%，增幅比今年1季度低14.2个百分点，比今年1—5月本年资金来源低3.7个百分点；个人按揭贷款比上年同期增长7.9%，增幅比今年1—5月本年资金来源低16.4个百分点；特别是利用外资虽由1—4月的下降转为增长，但比上年同期仅增长10.8%，增幅比今年1—5月本年资金来源低13.8个百分点。

据有关机构估算，我国楼市资金缺口达数千亿元。由于资金紧张等原因，房地产土地购置和开发速度放缓。今年1—5月，房地产本年购置土地面积比上年同期增长137%，增幅比今年1季度低16.0个百分点；完成开发土地面积比上年同期增长4.3%，增幅比上年同期和今年1季度分别低6.9个和6.7个百分点。

4 房地产需求明显减弱，居民持币观望现象浓重

在提高居民购买第二套住房贷款首付比例和多次提高银行贷款利息政策作用下，房地产需求被大大抑制。2007年1—5月，商品房及住宅销售面积比上年同期分别增长16.6%和16.9%，增幅比同期房屋及住宅竣工面积分别高5.0个和4.9个百分点；2007年比上年同期分别增长23.2%和24.7%，增幅比同期房屋竣工及住宅竣工面积分别高18.9个和19.7个百分点。

而到今年1—5月，房屋及住宅竣工面积增速虽然降低，仍比上年同期分别增长182%和18.7%，商品房及住宅销售面积却逆转上年20%以上的增长速度并持续今年前几个月的下降局面，比上年同期分别下降7.2%和6.5%，降幅比今年1季度分别高58个和6.2个百分点。其中，北京、上海、江苏、浙江和广东等省商品房销售面积比上年同期分别下降46.2%、16.5%、17.2%、16.2%和23.4%，住宅销售面积比上年同期分别下降48.8%、22.3%、16.5%、16.3%和23.0%。商品房及住宅销售额也由上年1—5月分别增长28.5%和29.8%，到今年1—2月转为比上年同期分别下降4.1%和0.7%。今年1—3月虽经过短暂低位增长，但到今年1—5月又转为比上年同期分别下降2.8%和0.4%。

由于预期房价可能进一步回落，消费者持币观望现象浓重。

5 房地产景气和企业家信心指数大幅下降

今年1季度，房地产景气指数为132.2，比上年同期和第4季度分别低6.6个和81个百分点，比今年1季度整个企业景气指数低4.0个百分点。

房地产业企业家信心指数为131.1，比去年1季度低6.2个百分点，比去年第三和第四季度分别低15.5个和6.8个百分点，比今年1季度整个企业家信心指数低9.5个百分点，比今年1季度采矿业企业家信心指数低40.9个百分点。

(引自《中国信息报》，20080912)

思考并讨论：

当前我国房地产市场呈现这五大特点的原因是什么？

第二节 房地产市场的体系

【学习目标】

1 理解房地产市场体系、土地市场、土地一级市场、土地批租市场、土地租赁市场、土地二级市场、土地三级市场、房产市场的概念；

2 熟悉房地产市场体系的分类；

3 熟悉土地市场的特点；

4 熟悉房产市场的特点；

5 了解房地产中介服务市场；

6 能够根据材料分析房地产市场体系中存在的问题并提出完善办法。

【理论学习】

房地产市场，它与生产资料市场、生活资料市场、金融市场、劳动力市场和技术市场一样，是我国社会主义市场体系中的一个不可缺少的重要组成部分。同时，房地产市场本身又是一个相对独立的子系统，有其相应的体系结构。

房地产市场体系，是多种房地产市场的集合体和系统。它是房地产市场的有机统一体。它是一个多元市场，其内部包括多个相互联系的子市场，这些子市场形成了相应的体系结构。

房地产市场体系的构成可以按照不同的角度进行划分：

1 按房地产交易的层次和权属内容，分为一级市场、二级市场和三级市场。

2 按房地产市场运行的时间先后顺序，分为土地开发市场、房产开发市场和物业管理市场。

3 按房地产使用类型不同，分为居住物业市场、写字楼物业市场、零售商物业市场、工业厂房物业市场和特殊物业市场等。

当然，在现实的经济活动中并不存在这种绝对的房地产市场划分，分类的目的只在于方便对房地产市场运行规律的研究，进而进行科学有效的管理。现阶段，我国房地产市场的类型根据其组成，可以分为土地市场、房产市场、房地产金融市场、房地产中介服务市场。

(一) 土地市场的含义

土地市场又称地产市场，即地产交易的场所，是地产商品交换关系的总和。土地市场流通的土地，主要是城市土地。建筑地块，一般脱胎于土地的自然状态，其经过人类开发、加工、改造，凝结了人类的劳动，因而是由土地物质和土地资本结合在一起的土地商品。

土地市场交换的内容，是由国家的法律和政策决定的。由于现实中的地产交易形式多种多样，故地产市场体系中也存在着多种交换形式、多级或多层次的市场。

(二) 土地一级市场

土地一级市场是指以让渡一定时期土地使用权为主要内容的地产市场。这里的让渡一定时期土地使用权，意思是期满就要收回，且让渡是有偿的，让渡的期限随土地具体用途的不同而不同。

按照我国现行的法律规定，根据土地所有权与使用权相分离的原则，根据我国现实生活中土地使用的情况，我国的土地一级市场又可分为两种情况：

1 土地批租市场

土地批租市场，是指国家将城市闲置的存量土地、拆迁的土地或征用的土地的使用权，在明确规定用途、使用年限和其他要求的条件下，以批租的形式有偿出让给房地产开发企业或土地使用者，而土地使用者向国家一次性支付出让金。我国现行土地批租方式有拍卖、招标、协议、挂牌四种。

2 土地租赁市场

土地租赁市场，是指国家将城市存量土地或拆迁的土地或征用的土地的使用权，租赁给土地使用者，而土地使用者按规定每年向国家缴纳一定数量的地租。土地出让的批租市场和土地出让的租赁市场在我国就构成了国家垄断的一级市场。

在一级市场中，国家或其授权的管理部门是固定的出让者，价格由国家制定、控制和调节，具有垄断性。土地一级市场的本质是土地所有权和使用权的相互分离。

(三) 土地二级市场

土地二级市场是指土地或房地产开发市场，即房地产开发企业或土地使用者在出让(批租)合同规定的批租期限内，将已开发好的土地即建筑地段使用权(由生地变为熟地)，按批租合同规定的用途和其他使用要求，有偿转让给其他土地使用者，或直接建造商品房出售或出租所形成的市场。二级市场与一级市场有着本质的不同，即二级市场的卖主不再是国家或其授权者，而是房地产开发企业或是土地一级市场中的受让方；其交易价格也不再由国家进行控制或调节，而是通过市场的供求状况来确定。

(四) 土地三级市场

所谓土地三级市场，是指土地使用者将自己拥有的土地使用权，在批租合同的期限内，按合同要求，或在补办有关手续、补交地价以后再进行转让、转租或抵押。在土地三级市场中，市场主体包括企业、事业单位、机关、个人等，其转让、转租、抵押价格完全是在市场中自由形成的。

总之，一级市场是由国家垄断的出让市场，二、三级市场是放开的转让市场。土地使用者之间土地余缺的调剂及用途的调整、使用结构的优化等，都必须通过土地的二、三级市场来进行。一级市场是地产市场的基础，一级市场的交易量在很大程度上决定了二级市场的交易量，而二级市场的活跃程度也影响着三级市场的兴旺。所以，土地一级市场是土地二、三级市场赖以产生、发展的基础，二、三级市场则是一级市场土地使用权商品化得以实现的必然延伸和结果，三者共同构成了一个完整的、有机的地产市场体系。

(五) 土地市场的特点

由于土地本身的特性及土地制度，决定了土地市场不仅具有一般商品市场的特征，而且具有其特殊性。从土地本身的特征看，土地是一种稀缺的不可再生的资源，土地的自然供给完全无弹性，土地的经济供给弹性也比较小。土地的这种较小的供给弹性，使得土地的价格受需求的影响巨大。从土地制度看，土地所有权制度对土地市场影响极大，由此产生的土地市场也有显著的特点：

1 都市性

房地产业深受人口城市化的影响，城镇越大、工业化程度越高、人口流动越大，房地产市场就越活跃，发育程度就越高。有统计数据表明，房地产业有95％左右集中在城镇，这其中又有50％以上集中在大城市。因此，在城市对土地的需求，以及土地受市场价格的制约程度，远远高于农村。

2 权利主导性

由于土地的位置是固定的，因此土地在市场上交换的只是土地权属。每一次交换行为都是对土地权利的重新界定。权利的界定只有在法律的保护下才是有效的，因而必须以地契等法律文件为依据。这样，土地市场实际上是土地权利和义务关系的交换及重新确定的场所或领域。

3 垄断性

土地市场的垄断性，一方面是由于土地所有权的存在，另一方面则是由于土地资源的稀缺性及其位置的固定性。土地所有权的存在使得与其相联系的各种权利义务关系复杂而繁多。为了协调所有者之间以及协调所有者同其他相关市场主体之间的关系，必须由政府对之进行充分的管制。这样，就造成了对进入市场的竞争者的限制，使土地交易带有垄断性的特征。此外，市场的地域性分割导致地方性市场之间竞争的不完全性，加上地产交易金额较为巨大，使进入市场的竞争者数量较一般市场大为减少，也使土地交易容易出现垄断性。

4 区域性

土地位置的固定性，使土地具有强烈的区域性特点。在各区域性市场中，土地供给需求状况各不相同，其价格水平也有很大差异。因此，土地交易一般也只限于在各自的区域市场内进行。同时，土地的固定性也决定了在短时期内区域之间的不平衡不能通过价格机制的自动调节而有较大的改变。

5 低流动性

一方面由于土地实体流动的困难性，即不可能将土地迁移到获利水平最高的地方去，另一方面由于土地变现能力较小，即转换一宗地产为现金的过程是费时、费钱和费事的复杂过程，这也阻碍了土地的流动，从而使土地市场的流动性，与其他商品的流动相比是相当低的。

(六) 土地市场的作用

土地是重要的基本生产要素，建筑地块是城市各类房屋建筑不可缺少的基础载体，因此，土地市场在房地产市场体系中占据基础地位。

1 有利于进行公开、有序、合法的地产交易

在过去很长的时间内，由于没有形成合法地产市场，致使非法地产交易大量存在，违法转让土地使用权的现象频繁发生，造成了经济秩序混乱、侵蚀耕地严重和国有资产大量流失。有了土地市场，就能有效抑制非法地产交易，将土地纳入合法轨道。

2 有利于提高土地使用效率

有了土地市场，就可以在全社会范围内合理配置现有土地资源，实现土地资源要素和其他生产要素的优化组合，就可以利用市场机制和价格杠杆，盘活存量土地，调节土地利用方向，提高土地的利用效率。

3 有利于房地产业的持续发展

有了土地市场，可以实现土地的有偿使用、有偿转让，可以及时收回城市建设资金和土地开发投资，才能促使房地产业进入良性循环的轨道。

(七) 深化土地使用制度改革，加强土地市场管理

城市土地使用制度改革，其核心是有偿使用。土地有偿使用，不仅能够促进土地的合理利用、开发与流动，而且也是财政收入和城市建设资金的一项稳定而重要的来源。我国土地使用制度改革起步较晚，现行的土地市场还有一些缺陷和不足，因此需要进一步深化土地使用制度改革，加强土地市场的管理。

1 要继续培育和完善三级制的土地市场体系

建立政府高度垄断型的土地一级市场、不完全竞争型的二级市场，以及完全竞争型的三级市场，既是土地使用制度改革的重要组成部分，也是推动城市建设和经济发展的必然趋势。

2 编制土地利用总体规划，加强土地使用管理

为加强土地使用管理，应根据土地的自然特性和地域条件，并结合国民经济、社会发展和人口增长的总需求以及城乡建设的要求，编制科学合理的土地利用总体规划，注重从土地资源的开发、利用、整治、保护等方面，全面统筹，综合安排，讲求实效，因地制宜，达到充分发挥土地效益、合理利用的目的。要在城镇地籍调查的基础上，在土地资源数量、质量和空间位置等方面，对土地利用结构与布局、土地利用的动态变化、土地开发利用状况、土地利用的经济效果及土地后备资源等进行科学分析，同时加强跟踪管理，随时掌握土地利用变化情况，对各业用地需求量作出科学预测，确定各业用地的数量、面积和位置，使规划具有科学性、合理性和实用性。

3 建立合理的地价评估收益体系，利用地价杠杆引导市场健康发展

根据每一地块的具体情况，综合运用成本法、收益法、剩余法以及比较法等方法，科学合理地评估土地时价，计算出基准地价和标定地价，充分利用地价杠杆引导土地市场健康发展。要对土地使用权的转让、出租、抵押等交易进行监督管理。对土地使用权转让价格的不合理上涨可采取多种措施控制，如： ① 冻结地价；② 制定最高限价；③ 征收土地交易税或土地增值税；④ 制定公布标准地价；⑤ 建立完善的土地交易管理制度等。

4 规范和完善中介服务

建立健全土地评估、咨询、经纪、代理、代办等中介服务机构，使土地中介机构向规范化、专业化发展。

5 建立规范的土地市场管理机制

土地管理部门要制定土地利用总体规划和城市建设总体规划，以及各业用地计划，运用计划机制调节市场供求关系，提高土地使用效率，增加政府收入。

6 建立健全法律法规配套体系

要规范土地市场，通过法律、法规进一步明确地产法人的地位、地产的使用，经营者的权利义务，土地流转的条件、范围和数量，国有企业的拍卖兼并及股份制地产的管理，涉外股份制企业土地入股及收益处置，以及在流转过程中的增值收益分配等，使各级土地市场的管理有完整的法律依据。

(一) 房产市场的含义

房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。根据房产的新旧程度，房产市场可以分为新房市场和二手房市场。根据房产的供应状态，新房房产市场一般还可以划分为现房市场和期房市场。

(二) 房产市场的特点

房产市场除了具有房地产业一般特征外，还具有以下一些主要特点：

1 产品的异质性

房产市场产品的异质性，主要是指房地产市场供给产品的非标准化，也就是指产品之间不可替代。就地产而言，人们不可能也无法找到两宗完全相同的土地，每块土地的地理位置、地质构造、升值潜力都是不同的。就房产而言，也存在位置、结构、面积和其他方面的差异，住址按坐落位置有市中心区、边缘区、近郊区、远郊区等差异；在建筑结构方面，有砖混结构、钢筋混凝土结构、简易结构等差异；按建筑面积可分为两室一厅、三室一厅或四室两厅等差异；按层数分有多层、小高层和高层的差异等。因此，房地产市场不可能是批量供给、规格划一的大市场，其每一种产品都有异于它种产品的地方。购买者想找到完全可以替代并具有相同吸引力的物业，是不太容易的。

2 房产市场消费和投资的双重特性

由于房产可以保值、增值，具有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。房产市场是一个投机性与投资性相结合的市场，房地产的保值增值功能及房地产业高水平的投资回报能力，使其成为一个十分诱人的投资领域。由于房地产投资的风险性及房地产资源(尤其是土地)的稀缺性，又使其成为一个投机活动较多、投机性较强的领域，财政金融因素

存款利率、贷款利率、物价上升指数、税率、贷款比例和土地资本还原率等财政金融因素，对房地产价格的形成有着密切的关系。比如，利率和税率的变化，会影响房地产的供给和需求，因而对房地产价格产生影响。土地资本还原率与地价的关系非常明显，在地租一定的情况下，土地还原率越高，地价越低；反之，土地还原率越低，地价越高。

(3) 产业结构因素

产业结构在这里主要是指第一产业、第二产业及第三产业在国民经济及国民生产总值中的比例关系，以及房地产业在其中所占的比重。一般来说，第三产业的比重越大，房地产价格会相应上升。

2 社会因素

(1) 人口因素

房地产需求的主体是人，因此，人的数量和素质直接决定对房地产的需求程度，因而对房地产价格有着很大影响。具体来说，人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。

人口数量与房地产价格的关系是正相关的。人口总量增长，对房地产的需求就会增大，房地产价格一般也就会上升；反之，房地产价格则下降。人口密度是人口数量的相对指标。人口密度高的地区，一般房地产的供给相对缺乏，供不应求，因此该地区的房地产价格水平趋高。同时，人口密度高，有可能刺激商业、服务业等产业的发展，因而会提高土地价格。但是，在人口密度过高的地区，生活环境的舒适程度已受到影响，因此也有可能使土地价格降低。

社会文明、人口平均文化程度、居民的修养也能间接地影响房地产价格。居民素质较高，其对居住环境的要求也相应较高，房地产价格水平一般会趋高；居民素质较低的地区，组成复杂，秩序欠佳，房地产价格则会低落，尤其是居住用地的地价会降低。

(2) 家庭规模因素

家庭规模是指社会或某一地区家庭平均人口数。即使一个地区人口总数不变，家庭人口数的变化也将影响居住面积的变化，比如，随着家庭人口平均数的下降，即家庭小型化，对总的住宅套数的需求将增加，因此对房地产的需求也会增加，房地产的价格就会上升。

(3) 房地产投机因素

房地产投机是市场经济下的一种常见社会现象，是投资者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为。这种现象主要体现在三个方面： ① 当房地产价格不断上涨时，预测房地产价格还将进一步上涨的房地产投机商会纷纷抢购房屋，哄抬价格，造成一种虚假需求，这将促使房地产价格进一步上涨。② 当预测房地产价格将下跌时，房地产投机商纷纷抛售住房，在市场上造成一种虚假的供过于求的现象，引起房地产价格下跌。③ 当房地产价格跌落时，预测将来房地产价格会上涨的房地产投机商收购房地产，造成房地产需求增加，从而抑制房地产价格的进一步下跌；或当房地产价格上涨时，囤积房地产的投机商抛出房地产，增加房地产供给，客观上起到平抑房地产价格的作用。

(4) 教育科研水平和治安因素

如果一个地区的教育、科研水平高，则意味着受教育的方便程度提高，由此房地产的价格水平也会上升。一个地区若经常发生偷盗、抢劫等犯罪案件，则意味着该地区居民的生命财产安全缺乏保障，由此可能会造成房地产价格低落。

(5) 社会福利因素

一个国家或地区社会福利的情况，会影响当地的社会文化生活水平，从而间接地影响房地产价格水平。

3 行政因素

社会、经济因素对房地产价格的影响，主要是以利益为中心，但行政因素的影响，则以公益为中心。行政因素是从公益观点出发，积极促进房地产的合理利用或限制其消极作用，但最终目的是提高整体房地产的效用。行政因素通过对社会、经济等行为施加一定的规范，来影响房地产价格，这些规范主要指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等。

(1) 土地使用制度与住房制度、地价政策

土地使用制度科学合理，可以调动土地利用者或投资者的积极性，促进土地资源合理配置，带动土地增值，导致地价上涨。过去我国土地无偿无限期使用，土地不允许转让、出租，因此地价水平不存在，隐形的地价也较低。改革开放以来，土地使用制度发生了重大变革，土地使用权可以依法出租、转让，地价随着经济的发展而上升。居住用地在城市用地中占有相当比重，在低租金福利分配住房的制度下，住宅用地价格必然极低。随着住房制度改革的深入，住房进一步商品化，住房价格逐步由市场决定。

根据对国民经济或地区经济宏观调控的需要，政府可能推行高地价政策，引起地价上涨；某些时期也可能实行低地价政策，抑制地价上涨。

(2) 城市规划、土地利用规划、城市发展战略

这些因素决定一个城市的性质、发展方向和发展规模，还决定城市的用地结构、城市景观轮廓线、地块用途、利用程度等。土地被规划为住宅区、商业区、工业区、农业区等不同区域，对土地价格影响极大。

(3) 税收制度、优惠政策

房地产税收，可以调节房地产投资者的积极性，抑制不正当的房地产投机，理顺房地产收益分配关系，稳定房地产市场。进行房地产估价时，需考虑不同税种对房地产市场中供需双方的不同影响。国家宏观经济政策向某地区倾斜，会诱发该地区房地产价格上涨；对某一地区在税收、管理等方面的优惠政策，会吸引投资、增加收益，促进房地产价格上涨。

(4) 行政隶属关系变更

一个地区的行政隶属关系发生变更，也会影响其房地产价格水平。行政隶属关系变更包括级别升格和管辖权变更，例如，将非建制镇升格为建制镇，将建制镇升格为市，或将经济落后地区的地方划归经济发达地区管理，都会促进房地产价格水平上涨。

(5) 交通管制

交通管制包括禁止通行、实行单行道及限制通行时间等。一般而言，由于交通管制，使该地区道路的通达性及便捷度受到影响，从而降低房地产价格，但在住宅区内禁止货车通行，可以减少噪声，保障行人安全，这往往会提高房地产价格。

4 心理因素

心理因素对房地产价格的影响是很微妙的，也是一个不可忽视的因素，主要表现为： 购买或出售心态、对居住环境的认同度、欣赏趣味、时尚风气、邻近名家住宅心理、讲究门牌号码或土地号码等。

(二) 区域因素

区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，它对该区域内的各块土地的价格水平会产生影响。这类因素可细分为商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素和环境因素等。

1 商服繁华因素

这是指房地产所在地区的商业、服务业繁华状况及与各级商业、服务业中心位置的关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。

2 道路通达因素

这是指房地产所在地区道路系统的通畅程度，道路的级别(主干道、次干道、支路)越高，该地区的房地产价格水平也越高。

3 交通便捷因素

这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也越高。

4 城市设施状况因素

城市设施可以分为以下三类：

(1) 基础设施

主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。

(2) 生活设施

主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮电局等设施。

(3) 文体娱乐设施

主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。

以上三类设施可以用基础设施完善度、生活设施完备度、文体娱乐设施完备度等指标来衡量，这些指标一般都与房地产价格呈正相关。

5 环境状况因素

若一个地区绿地较多，公园充足，环境优美，则该地区的房地产价格往往水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平会下降。

(三) 个别因素

个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。土地个别因素，也叫宗地因素，是宗地自身的条件和特征对该地块价格的影响。

1 土地个别因素

(1) 区位因素

区位是影响地价的一个非常重要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。土地的自然地理区位是固定不变的，但是其社会经济区位却会随着交通建设和市政设施的变化而变化。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，地价则下跌。

(2) 面积因素、宽度因素、深度因素

一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。例如： 临街宽度过窄，会影响土地使用，影响土地收益，从而降低地价。

(3) 地力因素、地质因素、地势因素、地形因素

地力又称为土地肥沃程度或土地肥力，这个因素只与农业用地的价格有关。土地肥沃，地价就高；相反，地价则低。地质条件决定着土地的承载力，地质条件直接关系到建筑物的造价和建筑结构设计，地质条件对于高层建筑和工业用地的地价影响尤其大。地质条件与地价的关系是正比关系，即地质条件越优，地价越高。地势因素是指该土地与相邻土地的高低关系，特别是与邻近道路的高低关系对地价的影响较大。一般来说，地势高的宗地价格比地势低的宗地价格高。土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而会降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，如在街道的交叉口，三角形等不规则土地的地价也可能特别高。

(4) 容积率因素

该因素也是影响土地价格的主要因素之一，容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。

(5) 用途因素

土地的用途对地价影响相当大，同样一块土地，规划为不同用途，则地价不同。一般来说，对同一宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。

(6) 土地使用年期因素

在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。

2 建筑物个别因素

在影响房地产价格的个别因素中，影响土地价格的个别因素和影响建筑物价格的个别因素并不完全相同。以下阐述影响建筑物价格的个别因素：

(1) 面积、结构、材料等

建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的建造成本也不相同。建筑物的结构及使用的建筑材料的质量也对建筑物的建造成本有影响，从而影响其价格。如果建筑物的面积或高度与基地及周围环境不相协调，则该建筑物的价值会大大降低。

(2) 设计、设备等是否良好

建筑物的形状、设计风格、建筑装横等应与建筑物的使用目的相适应。建筑物设计、设备是否与其功能相适应。对建筑物价格有很大的影响。

(3) 施工质量

建筑物的施工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用的安全性、方便性和舒适性。因此，施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响。

(4) 法律限制

有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划及建筑法规，如： 建筑物高度限制、消防管制、环境保护等。资产评估时，应考虑这些法律限制对建筑物价值已经产生和可能产生的影响。

(5) 建筑物是否与周围环境协调

建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低。

一、 知识训练题

1 名词解释

房地产市场 土地一级市场 土地二级市场 土地批租市场 房产市场

2 简述土地市场的特点。

3 简述房产市场的特点。

二、 技能训练题

1 项目： 调查并分析说明本院校所在城市的房地产市场运行情况，包括供给、需求和价格等方面。

2 项目： 选择本地区典型楼盘项目，说明房地产需求的层次性。

3 项目： 选定某一宗房地产，针对影响房地产价格的因素，调查这些影响因素的现状(如该宗房地产周边的交通、配套等)，并分析它们如何影响该宗房地产的价格。

4 案例分析

房地产新开工、竣工和施工方面的数据显示，2008年第一季度，三者的同比增幅达到25.9%、26.9%和27.5%，较上年同期增幅都有显著上升。到第二季度，这种情况出现了明显改变，房地产投资开发的减缓作用开始显现，新开工、竣工和施工面积的同比增幅下降到了19.1%、13.8%和24.1%；7月份，三者的增幅已下降至15.1%、13.6%和22.5%。

2008年第一、第二季度，尽管土地“招拍挂”的流拍流标现象日益严重，土地交易价格同比却分别上升16.5%和10.1%，土地储备成本持续增加。随着房地产企业资金链的抽紧，从年初到7月份，土地购置面积大幅下滑，由1—2月份同比增长的35.8%，降到1—7月份的5.2%。

央行8月中下旬在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查显示： 第三季度城镇居民当期收入满意指数和未来收入信心指数下降，未来增收信心不足；未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季度和上年同期降1.8%和2.8%，创1999年调查开始以来最低水平。2008年年初以来，商品房销售面积急剧下降，1—2月份，同比下降4.2%，1—7月份，同比下降已经达到10.8%，与2007年同期上涨20%~30%的水平形成天壤之别。

全国房价上涨幅度逐步放缓，由2008年1月份同比上涨11.3%，到8月份同比上涨5.3%，涨幅下降了6个百分点。同时，8月份，环比首次出现下降，降0.1%。

“珠三角”部分热点城市已经率先成为房价下降的区域。深圳房屋销售价格同比增速从6月份出现下降，8月同比下降已达到6.4%；二手住房下降幅度更大，8月份同比增速下降14.9%。8月份，广州房屋销售价格增速同比也出现下降，下降1.8%。

(引自梁爽： 《2008年房地产市场运行特点》 住房和城乡建设部政策研究中心)

思考并讨论：

(1) 目前对房地产的需求处于怎样的状态？

(2) 房地产市场上的价格是如何决定的？目前我国房地产市场的均衡状态如何？

(3) 未来房地产供给将会发生怎样的变化？

(4) 分析房价下跌的原因。

第四节 房地产周期

【学习目标】

1 理解房地产周期的概念；

2 能够对房地产市场周期运动进行描述；

3 能够对房地产市场周期波动的经济因素进行分析；

4 能够结合实际分析房地产周期的特点；

5 能够熟练利用指标来度量房地产所处的周期阶段。

【理论学习】

房地产市场存在投资风险，其周期波动规律和股票市场一样，有波峰和波谷。通常情况下，房地产市场周期分四个阶段： 复苏阶段、繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段，周而复始，总体呈螺旋式上升。

房地产市场周期是指房地产经济水平起伏波动、循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节，如图21所示。

尽管每个房地产周期波动的长度和深度不同，循环模式也有差异，但从周期波动的展开过程来分析，与经济周期波动形态一样，房地产周期也可分为扩张与收缩两大过程，或者进一步细分为复苏与增长、繁荣(波峰)、危机与衰退、萧条(波谷)四个阶段，如图22所示。

(一) 房地产复苏与增长阶段(A至B至C)

指在房地产周期波动过程中，承接上一个周期的萧条(波谷)而出现的复苏与增长阶段，一般会经历较长时间。这一阶段的主要特征为：

1 复苏初期

房地产的供给仍大于需求，购房者在满足自用的前提下进入市场。总体上看，交易量不大，价格与租金水平处于较低位置，房价已经明显止跌并开始缓慢上行。这一时期房地产投资量不大，房地产投机也基本不存在。

2 恢复阶段

经过一段时间的恢复，特别是在宏观经济复苏的影响下，房地产的需求开始上升，房地产供求关系开始逐步改善，购房者逐渐增多，并带动期房的销售；房地产交易量有所增加，同时由于建筑成本的增加，房价有所上升，房地产开发投资逐渐增多。随后，由于房地产需求趋于旺盛，进一步刺激房价回升，少数房地产投机者开始入市寻找机会。

3 增长阶段

在宏观经济加速复苏的刺激下，房地产市场进一步回升，人们对日益好转的房地产市场形式充满乐观情绪，金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资，并带动其他行业投资机构进入房地产领域，随着房地产投资者特别是炒家进一步涌入，房地产交易量快速上升。

(二) 房地产繁荣阶段(C至D至E)

继复苏与增长阶段后，房地产周期波动便进入持续时间相对较短的繁荣阶段，并达到周期循环的波峰(D点)。这一阶段的主要特征是：

1. 各类市场交易量激增

房地产开发企业对土地及房产的开发项目与建设数量进一步增大，其他行业的企业也因市场极度乐观和高额利润而进入房地产市场，且投资计划大多宏伟庞大。于是现房和期房被大量推出，各类市场交易量激增。

2. 价格上涨

房地产价格愈涨愈高，先是楼花价格紧追现房价，然后两者价格并驾齐驱，接着楼花价慢慢超过现楼价，最后楼花价格大步上升，明显拉大与现房价的差距，并在楼价上涨过程中起带头作用。

3. 房地产泡沫形成

房地产投机者与使用者均大量增加，人人欢欣鼓舞，市场上充满一片乐观情绪，迅速形成并不断加大房地产泡沫。由于房地产投机者以更快速度增长，逐渐拉近与使用者人数的距离，并呈现出追赶后者的态势，结果导致房地产市场投机风盛行，炒楼行为越来越为市场所注目。在此压力下，社会关于限制投机行为的呼声也逐渐高涨，政府开始出台一系列限制炒楼的政策措施，如提高银行利率、压缩投资规模及收紧银根等。

4. 房地产销售市场饱和

随着政府出台的收缩政策开始发生作用，房地产投资与交易过程中开始出现因利率提高、营运费用增加及财务压力加大等原因导致的各种违约现象，新增房地产投资数量明显下降，房地产投资总量也开始出现回落。同时，以住宅为代表的各类房地产销售市场达到饱和极限，销售难度明显加大，销售价格开始下降，房地产租赁市场交易量与租金水平也有所下降，房地产空置率进一步提高。在这一时期，房地产市场的全面乐观情绪逐渐被悲观情绪所取代，房地产泡沫面临萎缩甚至破灭的危险。

(三) 房地产危机与衰退阶段(E至F至G)

当房地产价格高涨到把真正投资者排斥在房地产市场之外而仅靠投机资金支撑时，房地产周期也就由盛转衰，预示着危机与衰退阶段的到来。这一阶段的主要特征是：

1. 萎缩衰退趋势呈现

随着房地产紧缩政策效应的进一步显现，房地产市场在交易价格和交易数量两个方面都出现萎缩、衰退的趋势，房地产泡沫破灭的可能性增大，各类房地产空置率进一步提高，房地产市场的悲观情绪进一步高涨。在投资回报率下降、投资风险加大等多种因素影响下，房地产投资额明显下降，特别是新动工的房地产项目急剧减少，已投资建设的房地产项目风险加大。

2. 房地产泡沫开始破灭

在投资者被高价排斥出市场，投机者因转手困难而纷纷恐慌性抛售的双重打击下，房地产价格出现暴跌。其中，期房价因下降更快而低于现房价。价格的暴跌必然阻止投资者及投机者进入市场，从而又加剧了房地产价格的下跌速度和深度。房地产投资量大幅缩减，仍然处于开发建设的房地产项目出现转手、停建等现象。房地产交易在大幅回调的低价格水平和低交易数量的层面上维持。

3. 破产、失业现象出现

由于房地产价格大幅下降、交易数量锐减，房地产企业的利润大幅下降，投资风险增加，为争夺市场而追加的营运费用上升，结果一些实力较差、抗风险能力较弱的开发商因资金债务等问题而宣告破产，房地产企业破产率也逐渐增加。同时，由于房地产投资项目减少，使得房地产业的就业水平下降，失业人数增加，并进而带动相关行业特别是建筑业失业人数迅速增加。

(四) 房地产萧条阶段(G至h至J)

1 房地产泡沫完全破灭

房地产销售价格和租金水平继续维持沿着衰退以来的跌势下降，大多只跌难升，个别楼盘价格甚至跌破物业原值，房地产泡沫完全破灭，如美国房地产在1991—1992年萧条时期中，物业成交价一般只有原价的1/4甚至更低。

2 交易量进一步下降

伴随房价的大幅下跌，房地产交易进一步减少，空置率居高不下成为市场的普遍现象，如1991年美国36个主要大城市的房屋空置率达到20%，其他楼宇也严重过剩。

3 房地产商纷纷破产

在价格暴跌和交易数量萎缩的双重打击下，房地产商破产现象十分普遍，由此慢慢达到波谷位置。

4 相对平稳阶段出现

在房地产业总体水平急剧下滑之后，特别是房地产泡沫成分被挤出以后，由于受到房地产开发成本以及房地产正常水平的双重支持，房地产市场从急剧下降转变为波动相对平稳的阶段。

各种性质不同的社会经济因素，都会对房地产周期波动产生程度不同的影响。一般来说，对房地产波动产生直接或间接影响的，不但有经济、社会、政策等外生性变量，而且也包括房地产经济运行、房地产供求关系、房地产市场结构等内生性变量。下面从宏观和微观两个方面分别进行详细分析。

(一) 房地产市场周期波动的宏观经济学分析

在现实经济运行过程中，国民经济与房地产业之间的相互影响与作用，都是通过经济变量、经济参数来完成，并在国民经济周期波动和房地产周期波动过程中实现的。因此，那些既对国民经济波动产生作用，同时又会影响房地产波动的宏观经济变量和参数，便成为影响房地产周期波动的重要因素。

1 经济增长与房地产市场周期波动

经济增长是指一国商品和劳务总量即国民生产总值的增长状况，或者人均国民生产总值的增长状况。由于国民生产总值是一国在一定时期内(通常是一年)生产的最终商品和劳务的市场价格的总和，因此，用国民生产总值计算的经济增长率，实际上包含了房地产业。也就是说，房地产业在一定时期内生产的房地产商品和房地产劳务，均已计入国民生产总值，因而据此计算的经济增长率不但反映了整个宏观经济的发展水平，而且也在总体上反映出房地产业在这一时期的实际运行状况。

一般来说，经济发展水平的周期性波动，对房地产这类具有独特性质的消费品和投资品的供求关系，会产生较强的影响，结果使得宏观经济周期与房地产业波动呈同向发展趋势，但在波动时序上略有区别——房地产业周期略早于宏观经济周期。当宏观经济处于萧条期时，一旦政府通过扩张性政策刺激经济，在这一外部因素的冲击下，同时在房地产价格需求弹性和房地产收入需求弹性等房地产特有的产业扩张传导机制作用下，社会生产资源向带有国民经济基础性和先导性等产业特征的房地产业转移，由此导致并推动房地产业率先开始复苏，进而在房地产业率先复苏推动下带动宏观经济步入扩张期。当宏观经济进入高涨期后，在政府通过提高利率、紧缩通货等紧缩性宏观政策冲击下，由投资、消费构成的房地产需求分别在宏观紧缩政策影响下出现降低，同时又由于受到房地产业投机被抑制、房地产业泡沫破灭等房地产业特有的产业收缩机制的影响，使得社会资源率先从过热的房地产领域退出，导致房地产市场先于宏观经济进入收缩期。

2 国民收入水平与房地产周期波动

国民收入表明一个国家在一定时期内投入生产资源后所生产出来的产品和劳务的价值，或由此形成的收入水平。国民收入的增加或下降，一方面表现为消费水平和社会购买力的上升或降低，另一方面又可表现为社会投资水平中可供投资的资源数量的增加或下降。从总体上看，当国民收入水平变动后，在房地产收入需求弹性等作用下，不但会影响房地产消费需求，而且还会影响房地产投资需求，最终导致房地产需求随收入水平而波动。

国民收入水平变动影响房地产消费需求的传导机制可以从两个方面进行： 一方面，收入变动会影响消费者对房地产物业的支付能力，而支付能力的调整就影响到房地产消费需求水平，例如，收入水平影响公司在写字楼空间持续不断地支付租金的能力，结果会缩小办公空间，减少对写字楼的消费需求；另一方面，收入水平变动会影响消费者对财富积累的预期，进而影响房地产需求水平，例如，收入变动影响公司对利润增长和发展基金增长的预期，结果通过这种财富预期效应再对房地产需求产生影响。从经济周期角度来分析，即当国民收入增加时，通过房地产需求收入弹性这一内部传导机制而把收入增加的外部冲击转化为房地产内部运行因素，从而促进房地产消费需求上升。如果这一过程形成为一种中长期趋势而不是短期现象，那么就会对房地产业发展形成扩张性动力，支持房地产经济系统进入扩张阶段。与此相反，当国民收入下降这一外部冲击通过房地产需求收入弹性的内部传导机制作用，使得房地产消费水平和购买力下降之后，必然会导致房地产消费需求萎缩。如果这一过程成为趋势而不是短期现象时，就会对房地产业发展形成收缩性动力，导致房地产经济系统进入收缩阶段。

同理，国民收入变动对房地产投资需求也存在类似的影响。

3 通货膨胀与房地产周期波动

一般来说，通货膨胀或物价指数主要是通过下面两个途径对房地产周期波动发生影响的。

(1) 通货膨胀因素影响房地产名义价格与真实价值变动，从而导致房地产经济运行出现相应变化

由于房地产价格是构成物价总指数的重要组成部分，因此，物价指数或通货膨胀率与房地产价格之间存在明显的正相关关系。以西方主要工业国家为例，可以看到在通货膨胀持续高涨的时期，房地产价格也出现明显上涨趋势。1970—1972年，英国房地产价格伴随物价上涨，使年均增长率达到12.5％的水平，房价总体上涨了13倍以上。在这一机制作用下，当物价总体趋向于上涨时，房地产名义价格也随之上涨，扣除通货膨胀率后的房地产真实价值也相应上升；当物价总体水平趋于下降时，房地产名义价格也会趋于下调，扣除通货膨胀因素后的房地产真实价值也明显减少。

(2) 通货膨胀因素影响房地产资产的保值与升值功能发生变动，进而影响房地产经济运行发生周期波动

物价上涨引发通货膨胀后，将导致货币价值下降。因此，消费者宁愿持有真实资产而放弃货币资产。由于房地产具有较强的保值和增值潜力，并且还能够在通货膨胀率高时顺利实现保值和增值功能，因此房地产便成为消费者抵御物价上涨的有效投资品种，从而推动房地产投资活动增加甚至活跃。相反，当物价下降，特别是出现通货紧缩后，不但作为真实资产的房地产名义价值会有所下降，而且甚至还可能出现房地产真实价值减少的情况，其结果就会导致房地产投资行为和投资规模受到影响，从而抑制其投资活动。

(二) 房地产市场周期波动的微观经济学分析

房地产业自身的产业特征也会直接影响房地产市场周期的波动状况。

1 房地产供求关系变动与房地产市场周期波动

房地产供求关系与房地产周期波动的关系，可以从两方面分析： 一方面，房地产供给与需求的自身变动，既受到房地产价格弹性等内部传导因素的影响，又受到来自宏观经济变量的影响，因此房地产供给与需求关系的变动过程，成为直接或间接影响房地产周期波动的主要因素。如果市场正常发育，则供求平衡；如果萎缩，则供过于求。当然，这其中也有一些非正常因素存在而造成投资的盲目性。房地产企业必须考虑这些因素。如果企业都清醒和理性的话，那么这个市场就会持续发展；如果企业是非理性的、盲目地投资，而政府又是非理性的、盲目地调控，势必会造成房地产业的剧烈波动。由于房地产业关联度广，带动力强，因而一旦大起大落，就会给很多产业带来负面影响。

2 房地产经济运行特征与房地产市场周期波动

房地产业是把地产与房产结合于一体经营的产业部门，横跨了生产、流通和消费领域。与其他产业一样，房地产经济运行过程实质上是房地产商品的再生产过程，也是生产、流通、分配和消费四个环节连续不断的循环过程。房地产经济运行过程所形成的独特的产业运行特征，如房地产一次循环所需要时间较长、房产与地产运行轨迹既有联系又有区别、房地产运行过程因涉及众多行业导致产业管理较为复杂，以及房地产产品生命周期等产业运行特征，都对房地产市场周期波动产生影响。

3 市场因素与房地产市场周期波动

一方面，房地产商品具有异质性特点，缺乏流动性，房地产投资额大、回收期长、专业性强，并且存在较大的政策性、市场性投资风险，又因为市场信息缺乏真实的渠道，所以房地产市场是一种不完全竞争市场。在不完全竞争市场模式条件下，不但影响房地产市场机制正常发挥作用，而且在不能正常反映市场运行的各种信号引导下，房地产资源很难在竞争性均衡基础上进行优化配置，投资开发活动也难于展开，结果导致房地产市场的周期波动。另一方面，由地产市场与房产市场统一形成的房地产市场通常具有不完全开放的市场特征，这在一定程度上反映了国家对房地产市场的干预与调控行为。显然，在正确把握市场供求关系的基础上，有效地选择调控手段和调控时机，能够推动房地产业的长期稳定发展。但是，若对房地产市场的宏观调控有误，就会使得在不完全开放下的房产市场出现波动。

市场规律是无法改变的，但可以利用和适应。

(一) 简单的度量与预警

1 不动产指数

(1) 国房景气指数

它是全国房地产开发业景气指数的简称，由国家统计局投资司和中国经济景气监测中心联合发布。它是根据经济周期波动理论如景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须具备的土地、资金和市场三个基本条件出发，选择八个分类指标进行加权平均得到总体指数。八个分类指数分别是土地出让分类指数、完成开发土地面积分类指数、商品房销售价格、房地产开发投资分类指数、资金来源分类指数、完成开发土地面积、新开工面积分类指数、竣工面积分类指数和空置面积分类指数。

(2) 中房指数

它是“中国房地产指数系统”的简称，由中国房地产协会和中国房地产开发集团联合发布，是一套以价格指数形式反映全国及主要城市房地产发展变化轨迹和当前市场状况的指标体系和分析方法。中房指数现在主要以价格指数为主，并由中房总指数系列和中房城市指数系列组成，其中包括分类物业指数，分为住宅(含公寓)、办公用房、商业用房、工业用房四大类。

此外还有一些地方性的房地产指数，如上房50指数——由上海《房地产报》社发布，主要反映的是上海房地产市场的价格变动趋势；伟业指数——由北京伟业商务投资顾问有限公司发布，是反映北京市城近郊区范围内某一时段不同区域、不同物业的价格、租金及收益率水平的综合性房地产指标。

2 预警监测指标体系

通过一系列经过选择的相互关联的指标集合,对不动产的主要市场参数进行监测、测量、评价及预报的预警监测体系。

(1) 先导指标

包括不动产开发完成投资、不动产贷款、土地出让面积、商品房施工面积、商品房新开工面积、商品房预售面积、建筑安装工程造价指数、中长期贷款利率等指标。

(2) 同步指标

包括土地交易登记件数、房屋交易登记件数、房屋交易面积、房屋交易价格变动率、房屋租金变动率等指标。

(3) 滞后指标

包括空置率、商品房竣工面积等指标。

(二) 利用波动规律判断并选择投资时机

市场规律是可以利用的。对房地产置业投资而言，房地产景气周期性循环影响着房地产投资持有时间的现金流收入，影响着房地产投资的购买和处置价格。在价格变动性较大的情况下，投资者必须谨慎地选择投资的时机，尽量做到在市场的萧条时期以低价买入，在市场繁荣时期以高价卖出，从而获得较高的资本利得，即所谓的低买高卖。

房地产景气周期对于房地产投资组合的组成和选择也非常重要。对那些拥有多种投资能力和在众多房地产市场拥有不同类型房地产的投资个人而言，房地产景气周期的存在为他们提供了投资的选择机会。虽然在任何时期都表现出色的房地产市场和房地产类型根本不可能存在，但是每个房地产市场和每个房地产类型都有一个表现出色的时期。如果投资者或投资组合者能适时地改变其投资组合和投资重点，把握各个房地产市场和各种房地产类型表现出色的时期，就一定能获得更高的收益。

房地产景气周期性循环极大地影响房地产投资的现金流，影响房地产投资的收益率和风险水平，决定着房地产投资成败。只要用动态思维科学分析预测，主动利用其发展变化规律，则房地产景气周期波动就会成为不可多得的投资机会。

一、 知识训练题

1 名词解释

房地产周期

2 简述房地产周期运动的特征。

3 分析房地产市场周期与经济周期的关系。

二、 技能训练题

1 案例讨论

改革开放后中国房地产业的发展历程，从短期波动上考量可划分为四个时期： 1979—1985年，1986—1990年，1991—1998年，1999年至今；从中期发展形态上可划分为三个周期： 1979—1990年为第一轮，1991—1998年为第二轮，1999年至今为第三轮；就全国范围而言，1998年住房体制改革以前房地产业的主流形态是计划经济，其后市场因素才成行业发展的主导因素。

回顾改革开放后中国经济的发展历程就会发现，其基本上与上述的房地产发展周期重叠。从中期来看，经济发展的第一个周期(1979—1990年)中的高峰出现在1984年(GDp增长率15.2%)，低谷出现在1990年(GDp增长率3.8%)；第二个周期(1991—2001年)高峰出现在1992年(GDp增长率为14.2％)，低谷出现在1999年(GDp增长率为71%)；第三个周期，从2002年开始经济持续增长，2003下半年固定资产投资开始出现过热，中央出台相关调控政策，但房地产行业仍高速增长，于是2005年必然出台了针对房地产业的严格调控措施。2005年一季度GDp增长偏快,尤其信贷超过全年指标的一半，国民经济又出现过热苗头下的局部失衡，于是4月份发改委再次对产能过剩宣战，对煤炭、水泥、铝、焦炭、铁合金行业进行调控，5月份“国六条”的出台也就变得水到渠成。

分析并讨论：

根据所述材料，归纳房地产业发展的特点或趋势。

2 分析判断

据图23，2008年8月份，“国房景气指数”为101.78，比7月份回落0.58点，比去年同月回落2.70点。

(1) 房地产开发投资分类指数为104.4，比7月份回落0.37点，同比上升0.68点。1—8月，全国完成房地产开发投资18430亿元，同比增长29.1%。住宅完成投资13385亿元，增长31.7%。其中，经济适用住房投资547亿元，增长21.7%。

(2) 资金来源分类指数为97.26，比7月份回落2.02点，同比回落5.65点。1—8月，全国房地产开发企业实现到位资金25102亿元，同比增长14.1%。其中，国内贷款5049亿元，增长11.5%；利用外资449亿元，增长21.0%；企业自筹资金9809亿元，增长34.5%。

(3) 土地开发面积分类指数为96.42，比7月份回落0.29点，同比下降1.35点。1—8月，全国房地产开发企业完成土地开发面积1.65亿平方米，同比增长2.1%。

(4) 房屋施工面积分类指数为105.22，比7月份回落0.65点，同比回落0.34点。1—8月，全国房屋施工面积23.16亿平方米，增长21.7%。其中，住宅施工面积18.36亿平方米，增长22.9%；办公楼施工面积7843万平方米，增长7.4%；商业营业用房施工面积24242万平方米，增长13.5%。

(5) 商品房空置面积分类指数为103.9，比7月份回落1.59点，同比回落4.27点。截止到8月末，全国商品房空置面积1.3亿平方米，同比增长8.7%。其中，空置商品住宅6555万平方米，增长8.7%；空置办公楼822万平方米，增长7.8%；空置商业营业用房4012万平方米，增长4.7%。

(资料来源： http： //www.qianlong.com/ 20080918 来源： 新华网)

思考并讨论：

(1) 你认为中国的房地产行业存在周期性波动吗？

(2) 请根据以上材料分析判断房地产市场所处的周期阶段，并对这一阶段结合实际进行描述。

第五节 房地产泡沫

【学习目标】

1 理解房地产过度开发、房地产泡沫的概念；

2 能区分房地产过度开发与房地产泡沫；

3 能分析房地产泡沫的成因；

4 能分析房地产泡沫的危害；

5 能够熟练利用指标来度量房地产泡沫。

【理论学习】

房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。

(一) 房地产市场中的过度开发

房地产市场中的过度开发有时也称为房地产“过热”，是指当市场上的需求增长跟不上新增供给增长的速度时所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

(二) 过度开发的诱因

过度开发的诱因主要有三个，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为，以及开发资金的易得性。

开发商在进行开发决策时，会对市场上的需求状况进行预测。他们在预测时，总是在很大程度上依赖于目前市场上的销售和价格情况。即使当前市场上的热销和价格上涨只是暂时的现象，他们也很容易会认为这种繁荣景象能够长久持续下去，于是造成对未来需求过分乐观的估计。研究表明，对未来需求预测的偏差程度基本上与目前市场价格增长速度呈正相关，即目前市场价格增速越快，对未来估计中过分乐观的程度就会越大。这时，开发商往往会加大投资，大批项目上马，待到竣工时，市场形势已经不如预期的那样喜人，就容易产生房屋积压、空置率上升的过度开发现象。

开发商之间的博弈和非理性行为也会加剧这种市场过度开发的情况。开发商只要一看到市场机会就会迫不及待地去投资开发，忽略了市场机会是有限的，只需少量开发商的介入就能满足。即使估计到了市场的有限性，但是每个开发商都想抢先得到市场机会，而不会进行内部协调，于是一哄而上，生怕自己被拉下了。

长期以来，我国房地产业净资产收益率远高于其他行业，银行一直视房地产开发贷款为优质贷款。一旦房地产业发展较快，需求旺盛，房价大幅上涨，银行就会优先向房地产业放贷，导致房地产开发过度。

(一) 房地产泡沫定义

经济学上对“泡沫”的定义，普遍被接受的是美国著名经济学家查尔斯·p.金德伯格的观点。他认为，泡沫就是“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者。这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，最后以金融危机告终。”

根据他的观点，房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而不断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂。泡沫的本质是不可持续性。

(二) 房地产泡沫的成因

1 过度投机

一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，这在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，又使需求与供给之间的差距进一步拉大。在这种情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其真实价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成。另一方面，房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋空置率高，也会导致房地产价格急剧下跌，泡沫破灭。

2 消费者及投资者对未来价格的预期

随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期，造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，从而使房地产价格不断攀升；在泡沫破灭时，房地产价格下跌，消费者预期价格还要下跌，房地产商纷纷抛售其持有的房产，于是供应量增加，同时由于无人肯接手买入而使需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。

3 银行信贷非理性扩张

房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金。随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛降低，造成过度开发，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性增加。

(一) 房地产泡沫和过度开发的区别

1 过度开发和泡沫是反映两个不同层面的市场指标

过度开发是市场上供求关系的反映，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度，就产生了过度开发现象；泡沫反映的则是市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了。

2 过度开发和泡沫在严重程度和危害性方面不同

房地产泡沫比过度开发的程度更严重，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。房地产泡沫一旦产生，就很难通过自我调整回复至平衡状态。

3 房地产过度开发和房地产泡沫在周期循环中所处的阶段不同

如果投机性泡沫存在的话，往往会出现在周期循环的上升阶段。过度开发一般存在于循环的下降阶段，这时供给的增长速度已经超过需求，空置率上升，价格出现下跌趋势。也就是说，当泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。从另一个角度来说，如果泡沫产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引发的。

4 市场参与者的动机不同

从市场参与者的参与动机来看，“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益；而“泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出。

(二) 房地产泡沫和过度开发的联系

房地产泡沫和过度开发，都是用来描述房地产市场中房地产实际价格对房地产基本市场价值的偏离，是房地产价格中非基本价格的不同程度的体现，这是两者的共同点。“过度”不一定就产生泡沫，但“过度”是市场产生“泡沫”的前提，也是诱因之一。如果在房地产周期循环的上升阶段，投机性行为没有得到有效抑制(如市场规则不完善、政府政策不明朗)，市场信息的不透明程度较高且开发商的财务杠杆也比较高，那么开发商做出非理性预期的可能性就比较大，以致投机性行为容易迅速蔓延。在这种情况下，房地产泡沫比较容易产生，同时伴随着过度开发、银行资产过多地向房地产行业集中等现象。

我们可以从多个指标来考察房地产市场上是否存在价格泡沫，如“实际价格／理论价格”、“房地产价格增长率／实际GDp增长率”、“房地产价格指数／居民消费价格指数”、“房价收入比”、“个人住房抵押贷款增长率／居民平均家庭收入增长率”、“房地产投资需求／房地产使用需求”等指标。它们都可从某一个侧面反映房地产泡沫的程度。

(一) 造成经济结构和社会结构的失衡

房地产泡沫的存在意味着投资房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。泡沫经济时期，日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。

地价上涨还导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。日本东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43.3%，个别地段高达99%。这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。

(二) 导致金融危机

房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约60%~70%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付占总投入30%~40%的资金。这部分资金也大多是银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达70%左右。因此，一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险，从而导致金融危机。

(三) 造成生产和消费危机

房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担。此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值，由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。

(四) 引发政治和社会危机

随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪率激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧，工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。

一、 知识训练题

1 名词解释

房地产过度开发 房地产泡沫

2 简述房地产泡沫的成因。

3 论述房地产泡沫的危害。

二、 技能训练题

1 项目： 利用本地的房地产信息网，利用所学的指标判断本地区房地产是否存在泡沫。

2 案例分析：

历史上的三次房地产大泡沫： (1) 美国房地产泡沫： 7.5万人口的城市竟出现2.5万名地产经纪人；(2) 日本房地产泡沫： 东京都一地的地价超过了美国全国地价总和；(3) 东南亚、香港房地产泡沫： 香港业主平均损失267万港元。其结果是导致： (1) 美国： 1926年泡沫破碎，间接引发上世纪30年代世界经济危机；(2) 日本： 1991年泡沫破碎，导致日本长达15年的经济萧条；(3) 东南亚、香港： 1997年泡沫破碎，香港出现十几万名百万“负翁”。

分析并讨论：

(1) 请利用互联网查找这三次房地产泡沫产生的原因，并能找出其产生原因及造成危害的共同点和不同点。

(2) 我国2004年以来产生的房地产泡沫与这三次房地产泡沫有什么不同？

第六节 房地产市场的宏观调控

【学习目标】

1 理解房地产宏观调控的必要性；

2 掌握房地产宏观调控的手段；

3 熟悉房地产宏观调控的内容；

4 能分析宏观调控政策对房地产市场的影响。

【理论学习】

房地产市场的宏观调控是整个国民经济宏观调控的组成部分，既是确保房地产行业健康运行，又是促使其与国民经济协调发展的基本保证。

(一) 房地产业在国民经济中的重要地位需要宏观调控

房地产是社会生产和人类生活的基本要素，房地产业是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的重要产业。房地产业的产业链长，和国民经济中的其他产业关联度强，它的发展状况直接影响相关产业的发展，对建筑业、建材业(如钢铁、水泥、墙体材料、装修材料等)甚至有决定性的作用。同时，住宅建设和消费的发展，还会带动家电、家具和家用装饰品及其产业的发展。尤其值得注意的是，房地产业与金融业所具有的共生共荣的互动关系，更使得房地产业的发展可以借助金融活动的超强渗透力而对经济整体起到全方位的影响。实践已经证明，每当经济复苏、经济建设高潮来临之时，最先的投资热点总是在房地产业；当经济衰退，市场不景气时，最先受冲击的也是房地产业。国家统计局公布的数据显示，2007年房地产业增加值占我国国内生产总值(GDp)比重超过5％。根据发达市场经济国家的经验，房地产业的增加值占国民生产总值的比重可以达到10％左右。正是由于这种重要地位和作用，决定了房地产业的发展，直接影响社会总供给与总需求的总量平衡和结构平衡，对整个国民经济的发展至关重要。所以，对房地产业的宏观调控，就成为政府对整个国民经济实施宏观调控的重要组成部分。

(二) 市场经济条件下发展房地产市场需要宏观调控

宏观调控是政府的基本职能之一，它是社会主义市场经济的内在要求。土地和房屋是重要的社会资源，特别是作为房屋等建筑物基础的土地是一种稀缺资源，不可再生。土地资源的合理配置，是关系到整个国民经济可持续发展的重大战略问题。所以，世界各国政府对房地产经济的调控和干预都相对较强。我国上世纪90年代初，房地产业一度出现发展过热的问题，主要原因在于对房地产的源头——土地供应控制不力所造成的。事实证明，在社会主义市场经济条件下，政府对房地产经济的宏观调控是十分必要的。

(三) 房地产业持续稳定健康发展需要宏观调控

同其他产业相比，房地产业具有自身特点： ① 房地产是不动产，位置固定不能移动，一旦形成建筑物就难以调整，所以必须由政府出面进行合理规划和控制；② 房地产投资具有投资量大、周期长的特点，从投入到产出一般要二三年的时间，投资决策正确与否，要经受较长时间的考验，因此对房地产投资的调控显得格外重要；③ 房地产是价值量巨大、使用年限特别长的超耐用品，对整个社会总供给量和总需求量的总量平衡及结构平衡关系极大，因此对房地产投资必须实施有效控制；④ 房地产交易是一种产权交易，要依法通过产权转让来完成，如产权的界定、分割、组合、重组、转移等都要靠法律来确认和保护，因而更需要用法律手段规范其运行。

上述特点决定了政府对房地产业的宏观调控，较之其他产业的宏观调控更为重要。只有针对这些特点采取相应的对策措施，才能引导房地产业健康发展。

(四) 房地产消费的社会保障性需要宏观调控

住房是最基本的生存资料，是人们的栖息场所。但是住房的价值量大，是价格昂贵的超耐用品，低收入者按市场价格买不起住房，市场手段不能解决这一问题。据全国城市社会经济调查总队对10个城市的3000户家庭的生活意向调查，城镇居民把住房看成是世纪之交第四个关注的热点问题，关注率高达65.4％。住房问题关系到居民的基本生活和整个社会的安定。房地产开发的利润往往与产品的档次成正比，房地产开发商在商言利，每个开发商都会开发追逐利润高的高档商品房。这就需要政府参与其中，实施宏观调控，保障中低收入家庭的住房问题。即使在发达国家亦如此，如美国的《住宅法》规定，低收入者及退休老人租住符合政府规定要求的住房，只需支付家庭收入25％的租金，超过部分由政府付给租房主；日本则运用财政和金融手段，创造了独特的住宅金融公库模式，向普通居民提供长期低息的住宅资金。中国是社会主义国家，在为中低收入家庭提供住房保障方面更是义不容辞。经济适用房就是我国政府为了解决城市中低收入家庭的买房难题而提供的一种公共福利。2004年4月13日，我国出台第一部《经济适用住房管理办法》，确保经济适用住房的各项优惠政策落实到中低收入家庭。据建设部统计，截止2006年底，我国经济适用房竣工面积累计超过13亿平方米，实现了约1650万户中低收入家庭的安居梦想。

政府政策应具有的共同特征是： 公平、效率、连续、系统、协调、前瞻性和引导性。政府干预房地产市场的政策也不例外。但由于房地产特殊的位置固定性、价值昂贵性和耐久性，对干预其发展的政策也具有相应的特殊原则。

(一) 目标的确定性

政府干预房地产市场的政策必须有明确的目标，政策的预评价首先要考察这些目标的必要性和可行性；政策的后评价则要分析这些目标的实现程度、实际受益者是否与目标受益者相吻合、是否有负面作用等。这些目标通常包括：

1. 使存量房地产资源得到最有效的使用

在任何时候，都有一个房地产存量来满足当前的生产生活需要。如果只关注新建商品房的入住情况，忽视存量房地产的空置问题，或对两者的重视程度不匹配，就很难使存量房地产资源发挥最大的效用。

2. 引导新建项目的位置选择

在选择新建项目位置时，要考虑当前不同类型物业的短缺情况、就业机会和物业需求的未来变化、当前的基础设施状况和城市总体规划的要求，以避免或减少新建项目空置。

另外，还要保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间，以及满足特殊群体的需要。

(二) 政策的连续性与协调性

政策的连续性与协调性，首先要求体现新旧政策的衔接，其次还要体现与相关政策的衔接配套，最后还应体现多元性与系统性的统一。

(三) 政策的针对性和导向性

政府除了制定宏观的调控政策外，还必须针对不同类型物业的供给、分配和消费途径，制定具有针对性的具体政策。这种政策要有明确的导向性，以帮助市场的参与者准确把握自己的行为取向。

(四) 政策的公平性和效率

公平和效率及其相互协调，是评价政策的重要方面。政府制定政策的原则是： 既要通过资源和利益的公平分配来维持社会的稳定，又要通过资源的优化配置来推动社会的进步和发展。然而，公平和效率常常是矛盾的，有时为了确保基本的公平，就要牺牲一定的效率；有时为了保证效率，又不得不放弃一定的公平。

就一个完善的房地产市场而言，市场的自由运作非常重要，政府不能过分参与和干预房地产市场的自由运作，这样才能保证本地及外来投资者对当地房地产市场的信心，进而保证房地产市场的稳定发展以及整个社会经济的安定繁荣。但是，宏观调控也非常重要。宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。

(一) 土地供应计划的调控

无论是宏观经济的计划指导还是市场运行过程中的调控，土地供应计划的作用都十分重大。土地作为重要的生产要素，同资金计划、劳动力计划一样，是宏观计划指导的重要内容，而土地供应计划对房地产开发投资调节的功效尤为直接和显著，因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府供应土地的数量和质量无疑可以直接控制房地产开发的规模和结构。从市场运行角度来看，供求关系是决定市场状况的根本原因，我国土地由政府垄断出让，这就使得土地供应计划对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能。

实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是政府拥有足够的土地储备。随着我国城市化进程的加速和经济的快速发展，城市土地使用过程中虽然要尽量控制耕地的减少，但同时存在着如何使农村土地高效率地转化为城市用地的问题。大范围征地是按城市规划开发土地的前提，而且大范围成片开发能取得规模经济效益。在上海浦东新区和深圳等地，由政府统一将规划区土地一次预征完毕，征地费先付一小部分，余款待使用时再付清。这样做的结果，使城市开发建设用地有了足够的储备。另外，一些大城市也可以结合旧城区改造来增加土地储备。

科学的土地供应计划应与总体规划相协调，应有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏的反应。土地供应计划应是公开的，因为透明的土地供应信息是避免盲目竞争的重要条件。一个城市的土地开发和供应计划，一般由城市土地管理部门和规划管理部门按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。计划的内容包括： 年度土地开发的面积、地点，修建的市政工程及所需经费，出让土地的面积、地点，所建建筑物的性质、建筑面积及所需的建造费用，预计的地价款收入。

尽量减少用地单位的土地存量，也是增强土地供应计划调节有效性必不可少的措施。城市原有的大量行政划拨、占而未用的土地，不但违反土地管理法的规定，造成土地资源浪费，而且还可能干扰房地产市场的运行。政府土地、规划主管部门应逐步按城市规划和法律规定，收回划拨超过两年而未使用的土地。

(二) 城市规划的指导

城市规划以合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市健康有序发展为己任，对土地开发、利用起指导作用。原有的城市规划带有传统计划经济的色彩，市场经济体系建立后，其科学性、适用性都面临着严峻的挑战。我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图则体系的改革，将规划分为发展策略、次区域发展纲要、法定图则、发展大纲图和详细蓝图等五个层次。高层次的规划应能指导土地的开发和供应，低层次的规划应能为土地出让过程中确定规划要点提供依据。整个规划力求体现超前性、科学性、动态性和适用性。

实际上，社会经济发展计划、城市规划、土地供应计划都对土地配置，进而也对房地产市场的运行起重要作用。政府供应土地的过程应是具体实施国民经济计划、城市规划的过程。面对日益发育的市场环境，三个计划除改善各自的技术、观念和管理方式外，有必要相互协调，形成土地配置及调控房地产市场的计划体系。

(三) 地价调控

房地产价格是政府调控房地产市场的主要对象，因为房地产价格不但直接影响房地产市场的运作，而且对整体社会经济、投资环境产生直接的影响。虽然房地产价格主要取决于市场供求关系，但由于地价对房地产价格影响很大，城市土地又由政府垄断出让，所以政府可以用地价对房地产市场进行调控。地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金等因素，极大地影响着房地产市场上的供给价格。在一定时期内，建造成本及与之相关的专业费用和管理费用、财务费用和税金，大体固定在一定水平上。通过调控地价来间接调控房地产价格，经常是十分有效的。政府通过调整土地供应数量，调整与土地开发相关的税费政策等经济手段，灵活运用挂牌、招标、拍卖三种出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。

(四) 税收调控

房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确运用税收杠杆不但可以理顺分配关系，保证政府土地收益，还可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政策，进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行为等方面，起到明显的作用。例如，美国通过免除公司所得税这一税务优惠政策，推动了房地产投资信托行业的发展壮大。

(五) 金融调控

房地产业与金融业息息相关。金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件，房地产信贷也为金融业提供了广阔的发展天地。发展房地产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款方式等金融措施调节房地产市场，实际上是政府调控房地产市场的一个重要手段。

(六) 住房政策调控

目前，我国城市住宅的供给主要有三类，即廉租房、经济适用房和市场价商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，廉租房不能进入市场流通；经济适用房是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导；市场价商品住宅则采取完全市场化的方式经营，是城市房地产市场的主要组成部分。如果政府对廉租房和经济适用房的供给和分配政策控制不严格，就会使市场价商品住宅受到前两类住宅的冲击。政府的住房分配和消费政策，对商品住宅市场的调控作用也是显而易见的，例如： 1998年政府停止住房实物分配、实行住房分配货币化政策以来，商品住宅销售中个人购买的比例已经稳定在95％左右。

(一) 健全市场准入制度

建立资质审查制度的原则首先是公开化，只有透明度高，才便于社会监督；其次是标准化，即明确、具体地规定进入某类市场必须具备的最低资格标准。各城市对房地产开发经营企业、建筑施工企业、装饰装修企业、房地产中介服务机构、物业管理机构等的行业准入资格都作了明确的规定。当然，随着市场机制的健全和政府职能的转变，对企业资格、资质的管理职能，已经开始逐步向行业协会等行业自律组织过渡。

(二) 推动行业诚信体系建设

市场经济，诚信为本,诚信建设尤为重要。建设部推广的“中国房地产信用档案”系统，为房地产业企业提供了公平竞争的平台，推动了企业自身的诚信体系、信用文化建设，为规范房地产市场中的企业行为进行了有益的尝试。

(三) 规范交易程序

用法律形式规范主要的房地产交易方式，是抑制投机、维护市场秩序的有效措施。各城市对土地出让、房屋预售、买卖、抵押、租赁以及产权登记等，都规定有固定的办事程序和所需满足的必要条件，例如，商品房预售必须向城市房地产市场管理部门申请，申请时必须提交国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证、预售计划和工程建设计划、预售款的监管方案，以及经银行或注册会计师审核的除地价款外投入的建设资金验资证明等文件。

(四) 加强产权管理

产权登记不仅是房地产市场管理的基础和前提，而且可以成为微观管理的枢纽。诸多宏观政策、房地产法规，都可以在产权登记管理过程中具体实施。

(五) 房地产投资规模的调控

就是指通过调控，保证房地产市场中房屋的总供给与总需求基本平衡，形成一个合理、有序、有限度的买方市场。如果房地产市场供求不平衡，供过于求，就会导致投资回收缓慢，投资效益低下，资源配置浪费；供不应求，又会引起房地产价格上涨，进而在一定程度上推动整个物价的上涨，引发通货膨胀。

要保证房地产市场供求基本平衡，必须利用价格、利率、财政、税收等经济杠杆和经济政策来调节房地产的供给，保证其合理增长。在房地产短缺、需要增加供应的情况下，可以通过减少收费、降低价格、降低利率、减免税收、增加补贴的方式鼓励开发活动，扩大投资规模；当市场供应过剩、需要减少供给时，则可以通过增加收费、提高利率、增加税收、减少甚至取消补贴等方式抑制供给，减小投资规模。这是从供给角度进行的一种直接调控。从间接调控角度看，积极引导需求，通过鼓励消费(降低利率、扩大信贷规模、减免税费等)或者抑制消费(提高利率、收缩信贷规模、增加税费等)达到扩大对房地产的需求或者抑制对房地产过高、不合理需求的目的，也可以引导房地产开发活动。从供求规模上来看，应调节好房地产开发与国民经济发展水平之间的关系，做到既不超前也不滞后。房地产投资规模对国民经济的影响是巨大的。从宏观层面上看，整个社会的房地产投资规模的扩大往往会带动整个国民经济的发展，这在经济复苏时期是必不可少的，也是政府希望看到的。但在经济增长速度提升到一定阶段时，则应关注由于投资的趋利性而导致的房地产开发过度的负面影响。在不影响经济增长活力的前提和适度的原则下，政府必须采取相应的措施控制房地产投资规模。

(六) 房地产投资结构的调控

要保证房地产市场的供求平衡，还需调节好房地产市场内部各层次、各类型和各方面的关系，使全社会不同收入层次的人各得其所，使全社会对居住、生产经营活动、行政办公等各种用房、用地的需求大致得到满足，使国民经济各行业、各市场主体在供求关系和合作关系上基本协调，从而使房地产市场运行良好，整体功能得以充分发挥。这就是说，优化房地产开发结构就是要做到产品适销对路，实现有效供给，从供求结构上来看，要使各类房地产需求和供给保持一个适当的比例，防止失衡。

在房地产开发规模的调控过程中，往往并不是一刀切地对所有的开发品种都实行投资规模的缩减和鼓励，这是因为房地产开发投资在品种方面总体上是不平衡的，因此需要对特定的开发种类采取相应的宏观调控措施进行鼓励，有选择地对其他品种实行缩减和抑制。2003年初，国家对别墅开发用地的供应基本停止。2003年5月7日召开的国务院常务会议明确提出，要进一步扩大普通住房和经济适用房的供给，那些真正符合市场需求的项目，仍会得到银行的大力支持。2003年6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称《通知》)。《通知》规定，各商业银行应适当限制对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目的贷款，上调高档商品房、别墅和第二套以上(含第二套)商品房的住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。在个人住房贷款方面，《通知》要求各商业银行的贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对购买第一套自住住房的个人住房贷款，仍执行现行的优惠住房贷款利率政策和首付款比例不低于20％的规定。很明显，政府这次调控的目标主要是房地产投资的结构。

(七) 房地产投资布局的调控

从宏观层面上看，房地产投资布局与国家、区域的发展规划、计划以及城市建设的总体发展规划密切相关。但作为投资主体的房地产开发企业是无法自动符合国家、区域的发展规划、计划以及城市的宏观开发要求的，所以政府必须进行宏观调控，从总体上加以把握。区域发展不平衡是中国的一个基本国情，也是大国经济发展进程中的普遍现象。改革开放以来，中国各地经济都有很大发展，但由于发展速度不同，区域之间出现了很大的差距。以西部为例，在西部大开发战略正式实施以前，它与东部之间的差距一直呈扩大趋势。中部的发展也处于相对停滞状态。南北地区差距也非常明显。经济差距的形成有方方面面的原因，也有多种表现。其中，房地产业发展的不平衡性正是重要原因之一。东部沿海地区和中心城市集中了全国很大比例的房地产开发活动，落后地区则表现乏力。虽然从根本上说，有条件的地区发展得快一些，有利于增强国家经济实力，进而支持欠发达地区发展经济，但如果差距过大，显然对社会稳定和民族团结不利。区域经济协调不只是第二产业布局如何改善的问题，而且还是包括含房地产业在内的第三产业布局的调整问题。由于房地产业的先导作用，房地产业需要优先发展，为其他产业布局的调整创造条件，这是正确处理全国经济总体发展与地区经济发展的关系、发展区域经济与发挥各省(自治区、直辖市)积极性的关系的客观要求。在中共“十六大”报告中提出实施西部大开发战略，支持东北地区等老工业基地加快调整和改造，支持革命老区和少数民族地区加快发展，这显然离不开房地产业的作用。另外，要加快城镇化建设步伐，提高城市化水平，也需要通过调控引导房地产业在一个城市的开发布局。

(八) 房地产投资品的调控

投资品的调控主要表现在对各种建筑材料和设备使用的引导和限制上。加入WTO前后，建设部加快了新型建筑材料标准化工作的进程，已经制定了一批新型材料标准，而且这项工作还在继续进行，以促进新型材料的产业化和标准化，推动传统材料行业的升级换代。重点是要发展新型墙体材料和化学建筑材料，大力发展节能、节电、利废、隔热、轻质的新型墙体材料，全面推广新型防水材料技术。化学建材方面要重点建设一些大型建材生产基地，一些新型墙体材料和建筑节能设备的推广、使用，已经对房地产开发企业的开发行为起到了引导和规范作用。要大力推行使用散装水泥和预拌混凝土，推广使用新型墙体材料，有关单位必须严格按规定使用散装水泥、预拌混凝土和新型墙体材料。

为保证建筑的质量和可持续发展，应实行建筑材料核准管理制度。建设行政主管部门将直接影响建设工程主体结构质量和建筑物使用功能的建筑材料列入核准管理目录，并定期公布通过核准的建筑材料名录。列人核准管理范围而未通过核准的建筑材料，不得在建设工程中使用。要加强对建筑材料质量的抽查，对出现质量问题的建筑材料，要及时查处、曝光，并公告限制或禁止该品牌建筑材料在建设工程中使用。要完善建筑材料、构配件和设备进场验收及用前检验制度，任何建筑材料、构配件和设备进入施工现场时，必须在监理单位的监督下，由施工单位组织验收；关键建筑材料、构配件须在监理单位的见证下，由施工单位取样送检，经检验合格后方可在工程中使用；未经验收、检验或者验收、检验不合格的建筑材料、构配件和设备，不得在建设工程中使用；建筑材料采购单位要对其采购的建筑材料质量负责，监理单位要认真履行监督职责，防止不合格建筑材料和构配件流人施工现场；禁止建设单位强制施工单位违反规定使用建筑材料。

一、 知识训练题

1 用案例说明房地产宏观调控的必要性。

2 简述房地产宏观调控手段。

3 简述房地产宏观调控的内容。

二、 技能训练题

1 项目： 利用互联网查找2004年以来房地产宏观调控的政策，包括土地政策、金融政策、货币政策和交易政策等。

2 分析并讨论： 现阶段我国房地产宏观调控的目标是什么？具体有哪些宏观调控手段？

3 分析并讨论： 2007年9月27日，央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号文)。通知要求： 对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的1.1倍；不得发放加按揭、不指定用途贷款、循环贷；严格房地产开发贷款，项目资本金不达35%，不得发放贷款等。请说明这项政策对房地产市场产生的影响。