银行放开房贷或得不偿失

内容摘要:根据国家的货币政策，房贷发放一直处于偏紧状态，这对防控房地产泡沫起到了重要作用。央行与商业银行在同一环境下的利益点实际上并不相同。央行更多考虑到经济政策的发展方向，包括支持国务院的就业政策、稳固经济发展以及控制金融经济风险等。而商业银行的目的更加偏重于商业回报的可持续性。出于自身的考虑，央行和商业银行对放开个人住房贷款的态度并不相同，加之利率市场化所带来的冲击，使得商业银行对房贷的放开处于两难境地。国有银行与中小银行之间对此的利益分歧也很大。如何在有效管控风险的条件下放开房贷，归根到底，决定权还是应该掌握在商业银行自身手中。

房贷发放节奏有变化吗?据央行“喊话”要求落实差别化信贷政策已逾半个月，有记者走访市场时发现，个贷尚无明显变化，开发贷也继续“钱紧”。

2014年5月12日，央行主持召开住房金融服务专题座谈会，明确表示支持个人首套商品房贷款需求，要求各大银行及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。此举一出，立刻引发了房地产市场“政策救市”、“开闸放水”等种种猜测之声。

实际上，尽管央行“喊话”，但是个人房贷放开却并非易事，央行并没有提出具体的数字约束，并强调银行“保本或微利就好”，定价权还掌握在银行手中。从银行的角度，放开房贷或许得不偿失。

个人住房贷款在银行的各类贷款中属于薄利性质。商业银行处于利益导向，必然将有限的信贷资金倾向于利润更高的企业贷款。以普通的个人住房按揭贷款为例，目前按基准利率计算为6.55%，即使上浮10%，也只有7.2%，而中小企业经营性贷款多数都是上浮30%，有的利率则更高。

但是对于银行来说，审批100万元的房贷和审批一个亿的企业贷款，需要花费的人力成本几乎一样。从2012年开始，部分银行已经开始逐步压缩房贷业务，而转向收益更高的消费抵押贷款、中小企业贷款领域，在银行业整体盈利压力增大的趋势下，房贷业务成了“赔本赚吆喝”的买卖。

而市场利率居高不下，抑制银行的放贷意愿，影响购房人月供能力和居民资产配置倾向，直接打击了房屋销售。降低利率是稳定房贷、房价的治本之策，但可以作为的空间比较有限。中期内，我国利率的趋势性上升或维持中高位，难以逆转。另外，由于利率市场化推进，仅4月，1.23万亿居民存款搬离银行，银行平均成本利率提高，导致不太可能给购房者优惠。

防控风险也是银行收紧乃至很难放开房贷业务的原因。银行在开展贷款业务时，会从整体上考虑资金的期限配置，而房贷业务属于中长期贷款，流动性较差，银行为了防止流动性风险，也要谨慎办理房贷。一方面表现为房贷利率的优惠面和优惠程度逐渐收窄，另一方面就表现为个人房贷审批时间延长甚至出现房贷业务暂停。

央行与商业银行在同一环境下的利益点实际上并不相同。央行更多考虑到政策经济的发展方向，包括支持国务院的就业政策、稳固经济发展以及控制金融经济风险等。而商业银行的目的更加偏重于商业回报的可持续性。在某些时候，这两种利益可以形成微妙的平衡甚至抑制，但某些时候，也会有微妙的差异。

商业银行是否应该在房贷政策上松动的问题，说到底是商业银行自己的事情。银行对于商业利润的追求无可厚非，尤其是已经是上市公司的商业银行，要按照自身风险和收益决定是否放贷。如果以央行为代表的监管机构能在商业银行的信贷方面给予更多的约束和管理，对违反相关政策和规定的行为进行严肃处理，那么银行可能会更加努力协调各方面的信贷关系，按照市场化要求发放贷款，会更加顾及长远利益和整体利益。

在当前的经济环境下，商业银行对于个人房贷的偏好其实是有着相当的分歧的。资金充裕且在按揭贷款市场占有较大份额的国有银行，还可以把个人房贷当作相对优质的资产，而资金紧张、存款资源有限的中小银行，则已经开始明确退出房贷业务。这次央行的“窗口指导”，也可以理解为一次“差异化的政策传达”，在这种模式下，资金紧张的中小银行，是可以避免在刚性政策下涉险回归个人房贷领域，进而避免资产结构上进一步恶化，有效地控制账目风险。而存款相对充裕的国有银行，似乎是可以开放更多的账目进入房地产领域实现托市，避免地产价格出现崩盘式的暴跌。但是归根到底，做决定的权力在商业银行自身手中。

【注释】

[1]本文发表于《国际先驱导报》2014年6月6日。