房地产市场的作用

五、房地产市场的作用

在适当的条件和外力推动下，房地产市场对于国民经济将产生诸多方面的现实效用。归纳起来，房地产市场的主要作用有以下五个方面。

（一）可以促进房屋生产的产业化和住宅消费的商品化

房屋的生产必须借助于房地产市场的活动才能不断向深度和广度发展。房产经济中分工的存在和发展都必须以交换的存在和发展为条件。房屋的交换是房屋投资得以回收、房屋生产过程得以重新开始并连续进行的基本前提。同时，房屋交换将有关房屋消费的信息反馈给生产者和消费者，从而引导房屋生产按社会消费的需要发展。从住宅角度来看，房地产市场的存在使得住宅必须按其内在价值和市场供求关系来决定买卖价格和租赁价格，这就使住宅消费进一步具有了商品化的性质，过去福利化的住宅制度受到巨大的冲击，住宅成为特殊的高价值的消费商品。

（二）可以促进居民消费结构的优化

改革开放前，城市住宅主要是国家包建和统一分配使用，房租也很低。这种情况导致中国居民消费结构与国外相比呈现出畸形的状态，住房消费支出在整个家庭消费支出中所占比重过小。开发和发展房地产市场，能适当降低对高档家具、家电、服装等商品的消费热度，把部分消费资金引导到住房消费上，使居民在住房方面的支付能力相应提高，通过购买和承租的方式较好地改善居住条件，缓解住房紧张问题，从而使沉淀投资运动起来，实现住房建设和消费之间的良性运转。

（三）可以促进中国产业结构的合理化

随着中国产业结构的进一步调整以及住房制度和土地制度的改革，使房地产业逐渐成长起来，成为发展潜力巨大的新兴产业。由于房地产业具有较强的前向关联、后向关联和侧向关联作用，它的发展可以进一步带动一大批产业的发展，所以房地产市场的出现和发展必将带动园林业、运输业、商业、服务业、旅游业和金融业的发展，推动中国第三产业上一个档次。同时，房地产市场的存在还能够促进建筑、建材、建筑设备、建筑机械、冶金、家电等基础工业和民用工业的发展，使第一、第二产业在内部结构上实现深层次的调整。由于房地产市场的发展还将促进房地产金融市场、建筑市场、建材市场以及其他消费和服务市场的发展，从而促进中国市场体系的完善，所以房地产市场的存在和发展将引导整个国民经济在产业结构上向更合理的方向发展。

（四）可以调节城镇住房的供求关系

在房地产市场建立以前，城镇住房几乎是无偿分配和使用的，住房需求基本不受支付能力的限制，这就必然刺激人们对住房产生过高过多的需求，这种需求是很难通过增加住房供给来满足的。在住房分配过程中也经常出现按权力、地位、人际关系分配的超经济形式，造成苦乐不均，摩擦增加。在房地产市场建立和发展起来以后，住房在适当考虑福利因素的情况下，主要按支付能力进行分配，需求就演变为有支付能力的需求。这样，家庭预算的硬约束将自发限制人们对住房的过高、过多需求，使住房需求日趋合理，住房分配不公的现象也会大大减少。同时，在市场条件下，房价、房租水平的提高将促进投资的回收，刺激各经济主体建房的积极性，增加住房的有效供给。这样，住房供给的增加和需求的减少会缩小住房供求的缺口，改善供求关系，从而实现住房供求的平衡。

（五）可以促进城镇土地的合理利用

在房地产市场建立以前，土地被无偿利用，利用效率不佳。无偿使用情况下，土地多占少用、占而不用等现象相当严重。在位置极佳的市中心地带，很多用地单位不是经济效益高的商业企业、金融企业，而是行政机关、事业单位，甚至还建有许多居民住宅。重工业生产厂家不是安排在原料产地或远郊地带，而是设在人口密集的闹市区。这充分说明土地资源利用不合理。实践证明，金融业和商业用地的级差收益比工业用地和住宅用地高得多。

有了房地产市场，土地使用权就能按照商品经济原则进行等价交换，能大大提高房地产资源的配置效率。在房地产市场上，中心地带和黄金地段的地租要远远高于城市郊区，在这种情况下，一些传统工业部门、一些经济效益差的工业企业、事业单位和居民区，因承担不了市中心和黄金地段昂贵的房地产价格压力，或为了降低生产经营成本，不得不向边缘迁移，留在市中心和黄金地段的比例大为下降。以前留下来的建筑物及旧住宅区，则可以通过改造或再开发建成办公楼，使之成为商业、金融业和服务业用房，从而大大优化房地产资源的配置，提高土地的使用效益。