发挥市场力量推动作用

6.3.2　发挥市场力量推动作用

以市场为指向的居住分化，对城市社会产生积极的促进作用，也会带来难以克服的负面影响，所以应强化市场力量的积极作用、弱化市场力量的消极作用。

1）放大市场力量的积极作用

居住生态的市场化运作，决定了居住生态改变离不开充足的资金。在市场经济体制下，中国城市社会发展中的利益主体正逐渐多元化。房地产商通过抵押、贷款，银行提供资金，一个居住项目就可能运作；有了资金链的保障，居住社区的建设周期大为缩短。简而言之，经济利益最大化原则加速了中国城市的发展。正如南京的发展，其房产的大规模发展真正始于1996年前后，但是仅短短的十年时间，城市的居住环境已经旧貌变新颜。

首先，市场经济使居民的居住环境快速改善，满足了市民的居住需求。现在的居住建造标准比过去的有了明显提高，城市社区形象也得到提升。宽敞的住房保证了家庭成员各自的私密性和家庭生活的舒适性；小区中心花园、喷泉、雕塑、休息坐椅、健身器材、儿童游戏场、游泳池、棋牌室、停车场（库）等社区设施保障了居民日常闲暇活动内容的丰富，满足了有车族的停车烦恼；小区定时的保洁，创造清洁的怡人环境；保安及24小时巡逻，电子巡更系统的智能化，使居民的社会安全感加强；物业公司组织的社区内篮球赛、羽毛球赛，联谊活动，郊游，小区短信，起到了生活小保姆的作用，增进了居民的交往、沟通。

其次，满足城市中的高端居住消费需求。城市中高收入阶层一直以来是在倡导城市的消费时尚。这个高收入阶层的领军人物主要由企业老板、高科技方面的专家学者、国外机构在华人士、国内演艺界名人、部分政府官员、公司职业经理和一些“金领”组成。他们的特点在于:个人素质属于这个城市的顶层，有稳定并且较高的经济收入保障，文化水平较高，见多识广，对待住宅的消费态度更趋于理性，日常生活讲究品位。对于他们来说，住房的价格不是最大的问题，无论是面积还是价位，他们的选择对一般市民来说只能望其项背。因此，今天像“万科金色家园”、“湖景花园”、“世纪华庭”这类楼盘的推出正好满足了这部分人的需要，而这些楼盘所打出的“成功人士居住特区”的口号也正好符合这类人群特定的心理需求。追求高品质生活，寻找一种能够站在时代前沿的生活方式，是这部分人所渴望的物质与精神的归宿，他们希望住宅能够给他们带来那种拥有“劳斯莱斯”的感觉。

第三，市场经济能够将一个落后地区改造成为一个高档的小区。例如，与七家湾仅一路之隔的金鼎湾、在凤凰西街红二楼改造中的万科金色家园，都与市场力量的积极作用相关。再如河西，借助众多开发商的力量，成为南京城市中变化最快的社区板块。更值得一提的是，1990年代月牙湖地区是被普遍不看好的地块，棚户区云集，垃圾成堆，人们很难想象一个城市会在这里发展，但栖霞建设开发集团在月牙湖地区的建设中作了“第一个吃螃蟹的人”，实践证明，它成功了，市场力量的积极作用在此得到发挥。

第四，快速地提升城市生活竞争力。以南京的万科金色家园小区为例，该小区高质量的建设拉近了南京社区与深圳、上海在居住社区上的距离，百家湖、爱涛豪宅的建设也显示了城市生活的消费能力，体现了南京城市居民的生活水平不断上升的趋势。

2）弱化市场力量的消极作用

市场力量的消极作用主要集中在对空间的分割上。在三大经典理论中，美国土地经济学家霍伊德的扇形理论是通过对城市房租资料的分析，揭示出了城市地域空间中的扇形社会空间形态。其中，高租金区的生态地位最高，是由于富裕阶层的高级住宅区沿便利的交通向外延伸，或向风景秀丽的河岸、湖岸、海岸延伸，或趋向银行、事务所和高级商业中心，或趋向社会名流的住所。中等住宅区的生态地位其次，一般位于高租金住宅区的周边，是高租金与低租金间的过渡缓冲区。低等住宅的房屋租金最低、生态地位最低，紧邻工厂区。虽然，在我们的实证研究中，很难发现完全符合其描述的形态，但是市场对空间的分割功能确实有相似之处。

由于经济资本的存在，空间的经济价值产生对空间的分割。在中国，空间的使用在计划体制下是平均化、福利性的，但是，随着市场化的深入，空间的使用将逐渐地被市场机制所支配，由经济利益进行分割。房地产开发商参与经济活动，对原有的已经形成一定格局的空间进行重新的分配与分割。他们利用资本占据了自然地理环境最优的空间位置，并进行谋利，形成资本对空间的大规模入侵，使空间上的贫富两极分化日益鲜明。如果说，以财富为标准的社会贫富两极分化、以阶层为标准的阶层分化是人们无法直接看见的隐性社会分化，那么，空间面积、地理位置等空间资源，则将这种隐蔽的贫富两极分化显性化了。在城市空间上，居住社区的区隔化成为一种日益显现的现象，穷人的居住空间日益紧缩，并被边缘化，相比之下，富人的居住空间日益扩大并中心化。也就是说，那些人们无法直接看见的隐性社会分化，在空间区隔中日渐明朗化了。

开发商为了追求高利润，纷纷以一部分“先富起来的人”的需求为开发重点，反映在住区用地结构上，则是以别墅和低层公寓为主的高级住区的绿地率不断提高，容积率不断降低，户型面积不断扩大，人均居住用地面积远远超过平均水平；反映在用地环境上，高级住区大多位于城市环境质量最优的地段，使得具有公共空间潜力的空间被少部分人瓜分，直接导致社会整体环境水平的下降。高收入群体毕竟是极少数，但是开发商为了盈利，大量建造豪华住宅。一些城市盲目攀比和模仿发达国家城市的硬件环境设施，城市住宅出现贵族化、套型面积的大型化、庭院绿化的公园化、装饰装修的宾馆化等风尚。从实际情况来看，目前城市住房的开发产品定位单一、客户群狭窄，成片开发的高档公寓区、高级别墅区等占有相当的比例，同时房型偏大、户型单一、可供多样性选择的余地很小。这正是市场力量消极作用的反映，在一定程度上推动了城市居住分化，加深不同阶层之间的隔离。

应该说，在市场经济运行的大背景下，市场力量对社会转型、社会发展的推动功不可没，但是市场的狭隘和功利性，使得美好的目标与痛苦的过程形成强烈反差，极其容易造成在转型时期社区建设中的失落和茫然。因此为了避免过程中的偏差，在社会主义市场经济体制下，作为调节市场的主体，政府应该在土地供应、规划设计、资金安排、信贷税收等多方面鼓励开发商进行多类型的住宅开发，从而矫正居住分离这一趋势。