房地产市场和房地产金融发展趋势

二、房地产市场和房地产金融发展趋势

1.对商品住房需求、供给的预测

（1）人均居住条件的改善和房屋的自然折旧是影响住房需求的主要因素。人均居住条件的改善是决定住房需求的重要因素，我国人均居住面积虽然低于西方发达国家，但却超过了中等收入国家的水平。据建设部统计，2003年和2004年底，我国城镇人均住宅建筑面积分别达到23.7平方米和24.97平方米，超过了20世纪90年代初期中等收入国家平均20.1平方米的水平，参见图1-15。

（2）商品住房供给、需求预测。从供给面看，住宅施工面积是住宅竣工面积的先行指标，根据住宅施工面积预测，2005年和2006年住宅竣工面积的增长率分别为28.8%和23.1%，年新增住宅竣工面积分别达到4.5亿平方米和5.5亿平方米。

图1-15　人均居住面积的国际比较

注：国外数据为20世纪90年代初人均居住面积，我国数据为2004年的水平。资料来源：中金公司研究报告和建设部《2004年城镇房屋概况统计公报》

在综合考虑人均住房面积改善和住房自然折旧两个因素的情况下，2005年和2006年全国商品住宅市场将会出现供给和需求大体平衡（供给略大于需求）的局面，假定住宅竣工面积2005年和2006年分别增长28.8%和23.1%，在人均居住面积年增加0.4平方米的假定下，2005年商品住宅供给大于有效需求约1.3千万平方米，供给大于有效需求2.9%。同时由于国家近期出台了一系列调控房价政策，一定程度上遏制了对商品房的投机行为，2005年、2006年全国商品住宅价格增幅将会有所减缓。

2.房地产信贷将继续较快增长

2004年底全部金融机构人民币贷款余额为17.7万亿元，2005年预计增加2.5万亿元，则2005年底全部金融机构人民币贷款可能达到20.2万亿元。假定房地产贷款余额和个人购房贷款余额占全部金融机构人民币贷款余额的比例维持在2002年以来的趋势线的水平上，则2005年底全部房地产贷款余额将达到3.1万亿元，个人购房贷款（不含公积金贷款）将达到1.9万亿元，分别比2004年底增加5000亿元和3400亿元，房地产贷款和个人购房贷款将分别增长20%和22%。