房地产商品与房地产市场

一、房地产商品与房地产市场

1.房地产商品特征

房地产作为一种实物资产，单位价值高、难以分割且异质，特定的房地产又都有一定的使用寿命，这就决定了与之相联系的交易行为的有限性、交易对象的低流动性、交易规模的局部性以及交易动机的双重性，并进而决定了房地产业和房地产市场的特征。房地产是由地产与房产共同组成的，较之其他产业，我国房地产具有如下显著特征：

第一，它既与作为第二产业的建筑业和城市基础设施产业联系紧密，又是包括房地产中介代理、物业管理、投资评估等在内的新兴的第三产业，它涵盖了房地产商品的开发、建设、销售与售后管理，其发展直接由房地产的市场流通所带动，随着一国的经济起飞，它便成为各国经济发展的支柱产业和主导产业之一。在目前我国所处的历史阶段，房地产业，尤其是其中的商品住房将在今后相当长的时期内成为带动国民经济增长的支柱产业之一。

第二，房地产中的地产，即城市土地及其开发，是国家所有并且主要由国家政府部门开发的，城市土地的开发属于根据城市发展规划而进行的基本设施建设，只有在土地交易的二级市场上才体现出土地的市场属性来。房产，包括各类房屋以及与之配套的设备设施和场地，在市场经济条件下，基本属于私人物品。但由于住房涉及社会成员生存的基本条件，各国政府为实现居民的生活保障还必须实施必要的住房的公共政策。在这个意义上，房地产业是一种与政府公共部门和政府政策关联度很大的产业部门。考虑到我国目前城市土地批租政策的刚性，政府城市基础设施投入具有极其强烈的外部性效果，然而对因政府投资带来的城市土地级差收益却缺乏相对灵活的回收机制，从而制约了城市土地开发的增长后劲。

第三，房地产业是一种与金融业伴生的产业部门。由于房地产商品是一种空间固定，使用寿命和生产周期长，投资巨大的产品，因此其生产和消费都离不开金融业的支持。从投资者方面说，由于投资额大，风险大，就必须通过商业银行筹集资金，并且利用产品建设周期长的特点，通过预售等形式，实施还贷与组织资金周转；而从消费者方面，由于房地产商品价格昂贵，难以一次性付清价款，往往需要借助于金融机构的支持。事实上，房地产销售贷款早已成为国际惯例，房地产业的这一特征决定了房地产市场必然是由房地产产权市场和房地产金融市场共同组成的房地产市场群体。

2.房地产市场特征

房地产商品的特性决定了它在交易和市场行为中呈现为一种多层次、多元化、多方位的态势，从而在市场体系中形成了一个相对独立的、专门的、并有严格规范和管理程式的有限度开放的市场群，其基本特征包括：

第一，房地产市场在交易的属性上表现为空间的相对固定性与时间的长期性的统一。由于房地产商品具有不能作空间位移的自然属性，因此房地产市场具有鲜明的地域性特点。与此同时，这种固定性还表现为房地产商品价格的上浮趋势，这正是房地产吸引投资的根本原因。此外，房地产业从策划、开发、流通再到消费，其价值的形成和实现呈现为一个长时间的序列，而且每一流程所包括的土地使用权的出让及转让、基地开发、房屋建造与营销等一系列经营过程都同市场交易结合在一起。房地产市场运作状态的这种空间上的固定性和时间上的延续性的矛盾统一，以及由此引发的各种流通方式，一方面有助于房地产市场的兴旺和活跃，另一方面也为房地产的投机和炒卖提供了客观可能性。

第二，房地产市场是一个投资性与投机性相结合的市场，因此具有较大的波动性。为了确保投资安全和效益，房地产行业便成为一项谨慎的且具有法律责任的市场行为，而由于内生于市场交易的法律性、契约性和专业性，房地产市场必须是一个公开的规范化的市场，市场运作过程中的一切法规条例、合同、竞价标准与方法、交易程序都应公之于众，促使交易主体形成理性的预期，从而降低交易风险。

第三，房地产市场是一个有限度开放的市场。这种开放的有限性来源于两个方面：首先是地产资源的相对稀缺性，这是决定房地产市场有限度开放的根本原因。房地产资源的相对稀缺和社会对房地产需求的绝对增长是房地产经济运行的基本矛盾，这一矛盾也决定了房地产资源从总体上说始终处于短缺状态和价位上升的趋势，根据这一规律对地产资源的有效配置便成为实现房地产市场效率的关键因素；另一方面，国家政策和城市规划的约束也影响着房地产市场的自由度。在这里政府的作用主要表现为通过制定和实施相应的住房政策来调节和干预住房市场。介于住房供求之间的住房政策，在广泛的意义上从三个方面影响着住房供求和市场产出：（1）通过需求方面的补贴，包括住房津贴、免税等；（2）通过供应方面的刺激，如规划和土地使用政策、住房规范和区划法规、住房建造和利率补贴等；（3）通过直接的市场干预，如租金和价格管制、住房分配的配给和排队系统等。值得指出的是，由于住房的基本生活资料的性质，住房政策便成为政府作用的基本内容，并且住房政策深刻地影响着房地产市场的运行效率和宏观经济运行。具有经济可行性的住房政策应该能保证住房生产的稳定，能提高生产和资金使用的效率。在很大程度上，住房政策直接影响着住房价格与住户收入的比例以及住房的租售比例，从而影响着对住房的需求。

按照不同的市场结构，房地产市场是由一级土地市场、二级物业市场和三级二手房市场组成的有机体。各个市场交易标的和主体的不同决定了交易方式的差异，并且影响着房地产市场的总体运行。在我国现阶段的土地制度安排下，一级市场就是国家让渡土地使用权的市场，具有国家垄断经营的性质，而让渡过程并不都是按照市场化的供求原则进行。目前采用的方式有协议出让、招标出让和拍卖出让，其中协议出让占了主要地位（袁绪亚，1999）。土地市场对房地产的开发行为和价格构成起着重要的决定作用。在以下的分析中，我们将看到由不合理的土地使用和管理制度造成的土地市场的低效率是当前商品房市场非均衡态势的主要因素。