房地产金融概述

第一节　房地产金融概述

一、房地产金融概念

房地产金融是指为房地产业及相关部门筹集、融通、清算资金，并提供相应服务的金融活动。

从房地产最一般的产业活动——房地产开发经营活动来看，一个房地产投资项目基本上都要经过前期准备、土地开发、房屋建造、房屋销售(出租)、房屋资产管理等多种环节才能形成或获得投资收益，由此形成了需求量大、资金回收期长的产业资金运行特点，使房地产业呈现资金密集型的特点。由于资金对房地产业发展的重要性，房地产金融伴随着房地产业发展起来。房地产金融是研究个人、企业和政府之间在房地产领域内进行货币和信用转移的过程、机构、市场和工具的科学。房地产金融体系则是为创立和购买这些工具和机构和转移这些工具的市场的总和。通过完善的房地产金融体系，将使储蓄通过直接融资和间接融资两种方式从所谓的资金盈余单位向所谓的资金赤字单位转移。

二、房地产金融的分类

(一)按经营性质可分为政策性房地产金融和自营性房地产金融

政策性金融是指按政策规定办理的与房地产有关的各种货币资金的筹集、融通和结算等信用活动。目前主要指与住房制度改革有关的金融业务，包括:公积金存款、住房公积金贷款、合作建房贷款、经济适用房住房开发贷款等。

自营性房地产金融指银行与非银行金融机构在国家政策允许的范围内办理的与房地产有关的的资金筹集、融通和结算等信用活动。

(二)按融通方式可划分为直接金融和间接金融

房地产直接金融是指不经金融中介机构作媒介而由资金供给者和房地产资金需求者直接协商所进行的融资。直接金融方式主要有:政府发行的住房建设债券、住房公债、土地债券、投资基金，房地产公司发行的股票、债券、房地产投资券等。

房地产间接金融是指经过金融中介机构参与的资金融通活动。间接融资的主要形式有:银行吸收的各种中长期存款、短期存款，向房地产开发企业提供的土地开发贷款、商品房开发贷款、短期流动资金贷款以及向居民个人发放的住房消费贷款等。

(三)按放款形式可分为信用放款和担保放款

信用放款是指凭借款人的信誉，无须提供任何担保的融资活动。

担保放款是指借款人需要提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人与物的担保。人的担保主要有保证方式;物的担保主要有抵押、质押、按揭等方式。

【案例5-1-1】

2002年9月，罗某为投资需要而向开发商购买了3套写字楼，双方约定2003年4月交房。为此，罗某向银行申请了900万元贷款。因2003年“非典”影响，开发商将交房日期推迟到了2004年7月。为此，罗某向开发商提出退房，开发商却以“非典”为由拒绝了罗某的要求。事后法院以开发商延期交房违反合同约定为由，判决解除了罗某与开发商的房屋买卖合同。

合同解除后，贷款银行将罗某告上法庭，要求罗某偿还拖欠的750余万元贷款本金及利息和罚金。同时，开发商和罗某的妻子张某作为担保人，也应承担连带清偿责任。

庭审中，罗某和张某认为自己没有实际取得和使用银行贷款，本案纠纷源于开发商违约，贷款也实际由开发商占用，因此，一切责任都应由开发商承担。

开发商则辩称，根据合同，其作为保证人只有在罗某不能还款的情况下才能承担连带还款义务，其并没有独立承担还款的责任。而且，即使开发商承担了保证责任，根据担保法规定，开发商也有权向罗某行使追偿权。

法院审理后认为，商品房买卖合同是借款合同存在的基础，在商品房买卖合同已经解除的情况下，借款合同也就失去了存在基础，该合同也应解除。但是，因为当初银行的贷款是直接划拨至开发商账户，所以当借款合同被确认解除后，开发商应将占用的贷款直接还给银行。本案中，由于开发商的违约行为导致了商品房买卖合同被确认解除，所以开发商应承担相应的赔偿责任，即应向银行支付利息和罚息，罗某和张某无需向银行返还贷款和承担保证责任，最后判决解除银行与罗某的借款合同，开发商应向银行偿还750余万元的贷款本金和相应利息和罚息。

评析:借款银行、开发商、购房人之间形成了三方法律关系。购房人与开发商签订商品房买卖合同，形成商品房买卖关系;购房人与银行签订借贷合同，形成借贷关系;开发商与银行形成了基于担保合同的担保法律关系。这三者之间的核心是商品房买卖合同，其他两个合同都为了保障商品房买卖合同得以顺利履行而存在的。商品房购买成功以后，开发商能顺利从银行取得全部购房款，购房人能够获得房屋所有权，而银行能按期收回贷款本息，三方均能获利;反之，商品房买卖合同不成立或被解除，其余两个合同的存在也就丧失了意义，合同的根本目的不能实现，也就只能随着核心合同的解除而解除，此时银行的权利受到损害，应当由对合同解除有过错的一方或多方承担责任。

三、房地产金融的特点

房地产作为商品，与其他任何商品一样，其再生产过程是一个从货币资金到生产资金再到商品资金，通过交换，又从商品资金转化为货币资金这样一个循环往复连续不断的资金运动过程。但是房地产商品有其特殊性:交换形式上的多元性、房地产流通的固定性、房地产流通与消费时间的并存性、房地产资金积累上的初始性以及价值大、使用期限长等。房地产商品内存的特殊性决定了房地产金融活动不同于其他金融活动，有其自身的特点。

(一)集中性

房地产是特大商品。这不仅表现在其本身的面积和体积上，还表现在其内含的价值上。由于房地产相对于绝大多数商品来讲单件价值大。在房地产再生产过程中，无论是生产环节，还是流通环节、或者消费环节，必须有巨额的资金投入，生产、流通和消费方能得以顺利实现和完成。因此，在房地产金融活动中，房地产开发贷款、房地产流通贷款或者房地产消费贷款，必须有金融机构的参与和稳定充裕的信贷资金来源。在国外，房地产资金的融通通常由专门金融机构(如美国联邦住宅储蓄银行、巴西住宅银行、日本住宅金融公库等)来从事。

(二)资金周转期长

房地产开发建设需要经过取得土地并进行开发，使之“三通一平”(即通水、通电、通路及平整场地)或“七通一平”(即给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路及场地平整等)，之后再进行房屋施工、装修、竣工验收等一系列复杂且耗时长的过程。相对于其他商品的生产周期来说，房地产开发所需的时间更长，短则一年、二年，长则几年。房屋建成后，在流通领域，因其价值大，购买者往往无力一次付清房款，常采用分期付款方式购房;若房屋租赁，通过租金收入方式收回投入资金，则资金回收期更长。因此，房地产资金从投入到产出(即回收)，快则几年，慢则十几年，甚至几十年才能全部收回。

(三)资金运动固定性

房地产在物质形态上连为一体、不可分割的，土地不能移动，因而房地产固定在某一场所，不能移动，通常称之为不动产的。在交换上，它既不能发生空间位置的移动，也不存在物流，它的流转只是权属关系的变更。因此，房地产商品的生产、流通、消费都是在同一地域位置上依次完成的。这就决定了房地产资金的投入、形态的转换以及补偿，都在同一的、固定的位置上按顺序进行。

(四)资金增值性

一方面，房地产金融资金能带来利息，这是房地产金融增值的一种表现。房地产金融的增值是社会再生产的结果，是物质生产者的劳动创造。房地产再生产过程中的资金不间断地运动下去，就能实现一次又一次的增值。另一方面，土地是不可再生的资源，也是人类生产与生活的基本要素，随着社会经济的不断发展，对作为生产要素的房地产的需求将日趋增加，使得房地产变得越来越稀缺，房地产价格也会不断地上涨。因此，在政治稳定及社会稳定的前提下，房地产不像其他绝大多数商品那样，因时间的延续和技术的不断发展而出现“无形损耗”，价值减少，价格下降，相反却是不断增值的。虽然房地产价格偶尔也会回落，但只是短暂现象，从长远来看，它是不断增值的。因此，金融机构为了使自身的货币资产得到保值增值，也乐于把货币资产转化为房地产资产，乐于从事房地产投资活动。鉴于房地产的这种自然增值性，对其贷款也较为安全，因而金融机构也乐于从事房地产信贷活动。

(五)风险性

在房地产金融活动中，由于存在事先无法预料或虽能预料但难以避免的诸因素，有可能使预期的房地产金融收益与实际的房地产金融收益相背离，或造成损失，面临风险。房地产资金融通大多数是中长期融资，从资金投入到资金回收，资金周转期限长，在这个投入产出过程中，如果投入的资金难以收回，就会产生房地产金融风险。