房地产金融政策与房地产金融风险的防范

二、房地产金融政策与房地产金融风险的防范

1.根据宏观经济形势的变化，人民银行及时调整房地产金融政策

（1）充分发挥信贷政策的作用。1998年以来人民银行根据宏观经济的变化，及时调整了房地产信贷政策。1998年4月7日，为扩大国内需求，人民银行发布《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，要求1998年新增住房贷款按各行当年新增贷款15%掌握。允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品住房办理个人住房贷款业务，支持普通住房建设，对新开工的普通住房项目，只要开发商自有资金达到30%，商业银行均可发放住房建设贷款，符合安居工程条件且销售率（含预售）达到75%，银行可按自筹资金与贷款6∶4的比例发放安居工程贷款。这些措施对拉动国内投资和消费需求，起到了积极的促进作用。

（2）灵活调整房地产贷款利率水平。1998年，当时贷款基准利率超过10%，个人购房意愿不强，住房制度改革没有根本性进展，人民银行决定对居民住房贷款实行优惠利率，1999年为刺激国内消费需求，又进一步扩大优惠幅度，对拉动国内消费需求发挥了重要作用。

2005年3月17日，中国人民银行调整了商业银行自营性个人住房贷款政策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。商业银行自营性个人住房贷款基准利率1到3年期（含3年）为5.76%，5年以上为6.12%。同时人民银行实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），仅比原优惠利率5.31%高0.20个百分点。新规定实行后，对首次购买住房的消费者，四家国有商业银行均执行下限利率。

另外，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由20%提高到30%。具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。

中央银行此举一可以不再承担财政职能，不再对住房消费提供准财政补贴；二可以理顺利率关系，将对住房贷款的优惠利率转变为更为市场化的利率定价机制，由于贷款利率可以下浮10%，仍可以在相当大的程度上保持优惠利率的连续性；三可以适当增加投机购房者的资金成本，抑制对房地产的投机性需求，有利于消费者形成利率风险意识；四可以促进银行学会风险定价，根据不同的风险状况制定差别贷款利率；五可以充分发挥住房公积金的作用，引导住房公积金制度的健康发展；六是与超额准备金存款利率下调同时进行，可以发挥货币政策的组合效应。

（3）规范住房金融业务。为整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险，2001年6月19日，中国人民银行印发了《关于规范住房金融业务的通知》（银发［2001］195号），2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003］121号），这些政策的出台及时、有效地调控了房地产业发展，防范了金融风险，实现了中央银行预调经济的目标，主要体现在：

一是提高了对房地产开发商的自有资金和资质要求。195号文和121号文规定，对开发商贷款，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目要求有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工许可证等“四证”。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，建议商业银行限制对其发放贷款。

二是规范个人住房贷款业务。严禁“零首付”个人住房贷款，提出贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%，对购买期房的个人住房贷款，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。对购买第二套或二套以上住房的，适当提高首付款比例。

三是限制对开发商的流动资金贷款。121号文件规定只能用开发贷款这一个科目给开发商发放贷款，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行只收不放。

四是强化对土地储备贷款的管理，防止出现地价泡沫。对土地储备机构发放的土地储备贷款必须以其收购的土地作抵押，抵押贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不超过2年。规定不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款。

（4）加强对住房公积金信贷等政策性房地产金融的管理。2002年8月15日，中国人民银行印发《关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》（银发［2002］247号），要求商业银行严格执行《住房公积金管理条例》，严格执行《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》精神。

（5）推进房地产金融产品的创新。随着房地产信贷规模的迅速扩大，商业银行迫切需要提高房地产抵押贷款的流动性，2004年底，人民银行向国务院提交了进行信贷资产证券化试点的申请，并于2005年2月获得批准，中国建设银行成为首家获准推出个人住房抵押贷款支持证券的银行。人民银行已联合10个相关部委建立了跨部门协调小组工作机制，并与银监会联合发布了《信贷资产证券化试点管理办法》（公告［2005］第7号）。预计首批住房抵押贷款支持证券（MBS）将于2005年第三季度发行上市。

2.房地产金融风险不容忽视

当前我国房地产信贷面临的主要风险有：

（1）部分地区房地产市场过热存在市场风险。2004年部分地区房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产热。人民银行上海分行报告显示，2004年上海内环线以内区域新建商品住宅销售价格涨幅达27.5%，另有调查显示上海二手房和高档商品房的泡沫程度也值得关注。

房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭，房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。抵押物贬值是房地产市场系统性风险在银行房地产贷款上的直接反映。近期上海等地商业银行纷纷提高住房抵押贷款首付比例，有的甚至高达50%，以防止抵押物贬值的风险。

（2）房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。有统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000—2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%，房地产开发企业负债经营的问题较为严重。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。

（3）“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。“假按揭”不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因假按揭造成的。

开发商把假按揭作为一种融资渠道。2005年3月17日以前，个人住房贷款利率低于房地产开发贷款利率，审批也比较容易，开发商便将按揭贷款作为另一项融资渠道，既可降低财务成本，又可缓解资金周转困难。有的开发商在出售房屋获得资金后偿还银行贷款，也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃。

假按揭发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。

（4）基层银行发放房地产贷款存在操作风险。突出表现在：一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实。二是抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。三是个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。

（5）土地开发贷款有较大信用风险。我国土地储备贷款2004年底余额为828.4亿元，综合授信额度更大。银行土地开发贷款面临四方面风险。一是土地储备中心资产负债率较高。虽然各地土地储备机构均由政府全额拨款组建，但目前一部分地区存在政府投入的注册资本金过少、注册资金不到位等问题，造成其对银行资金过分依赖，抵御风险的能力极低。二是银行难以对土地储备中心进行有效监管。各地土地储备机构大都实行财政收支两条线，土地出让金上缴财政专户，各银行对其资金使用很难监管。在地方政府资金紧张的情况下，土地储备机构极可能成为财政融资渠道，出让土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驱使而悬空逃废银行债务。三是银行向土地储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用政府保证和土地使用权质押两种方式，这两种方式的合法性尚存在问题。从《担保法》的规定来看，政府及以公益为目的的事业单位不能作为保证人。土地储备中心只是代行政府部分职权的代理机构，并不是实质意义上的土地使用者，因而对其储备的土地也就谈不上拥有真正意义的使用权。可见，对于银行来说，土地质押并未落到实处。四是土地储备中心的运营风险。土地市场价格有很大的不确定性，譬如受政策影响，土地价格可能大幅下滑，拍卖中土地流拍或中标人违约，都可导致土地出让的收入低于土地收购价格，形成银行信贷风险。

（6）房地产贷款法律风险加大。新法律法规可能限制贷款抵押品的执行。最高人民法院2004年10月26日发布了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，宣布自2005年1月1日起施行。该规定第六条“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。