反思房地产市场

那么，什么策略能让房地产市场更加健康？现有的房地产市场相关法律能否管理市场免于遭受私募股权的肆虐？虽然私募股权公司不受《社区再投资法》（Community Reinvestment Act）的约束，该法案要求金融机构放贷的对象是多元的群体，但向私募股权公司提供信贷的银行（如摩根大通、富国银行和花旗集团）受其约束。加州再投资联盟已经开始对美联储游说，希望如果银行向买卖困厄房产或将这些房产证券化的私募股权公司发放信贷，就下调银行对社区再投资贷款的评级。这是向这些投资者施压的秘密手段。

联邦住房金融局、联邦住宅管理局以及住房和城市发展部还可以研究并公开更多数据，揭示私募股权投资者迄今究竟是如何影响了诸多美国街区的。它们还能确保，如果不对房产进行维护或非法驱逐租客，这些新的企业业主将承担责任。目前，联邦机构已经向投资者销售了数万套困厄房地产和按揭贷款，但公众没有得到任何后续数据以便了解这类投资是如何运作的，或业主和房客受到了私营业主怎样的对待。（根据美国进步中心的说法，有时候在被驱赶时租客只有几天时间离开，且在房租上涨前往往没有得到通知。）[55]

除此以外，美国需要彻底检查按揭贷款市场，确保把储备现金投入到房地产或有这种打算的散户能够参与其中。这需要许多步骤，包括调整房利美和房地美，它们仍然是次级按揭市场的主要支持者。主流出借人如果认为自己无法在二级市场销售按揭就不情愿放贷，然而危机七年后，房利美和房地美仍然处于“监护”之下。这是炼狱一般的境地，它们的利润被缓慢抽走以减少预算赤字，预留储备水平低得十分危险。（这种窘境引发了另一个卡夫卡式的境况。对冲基金就美国政府在拯救了金融业的救市中处理房产两大巨头的方式对美国政府提起了诉讼。）[56]

修复房地产市场还需要反思哪些人应当拥有住房。解决这个问题又需要处理现在市场中存在的一个偏见。我们知道美国的少数族裔受次贷危机的伤害比其他人更大。杜克大学和全球政策解决中心，一个总部设在华盛顿特区的咨询中心在2014年进行了一次研究，发现非裔美国人户均所持流动性财富（能很容易变现的）为200美元。拉丁裔的户均数目为340美元。白人户均则为23000美元。[57] 造成这种差距的原因之一是不成比例的非白种人，以及所有种族的女性和青年工人几乎都没有正式的退休储蓄计划。但另一个关键原因是，他们在抵押贷款危机中遭受了巨大的损失。这不仅是因为他们更容易成为掠夺性放贷者的猎物，还因为与白人相比，他们将更多钱财投入了房产中。在这个意义上，政府在2008年救市时偏向放贷者而非户主的决策实际上偏向白人而非有色人种。但如果大多数美国人，特别是低收入者和少数族裔将自己财富的大部分投入到房市中，我们就需要反思贷款活动了。贷款活动应当允许更宽泛的信用指标，而现在的信用指标偏向于白人。（比如，少数族裔持有本地百货市场储值卡更多。信用评级机构应当将准时缴付的这种卡视同全国性大商场储值卡。）

我们还应当考虑为优质借款人降低首付。这种说法具有争议，因为有些专家相信最低首付款会促进房市危机，因为它让资产缩水的借款人更容易从房屋中脱身（许多人不同意这种看法）。在次贷危机之后，有一种说法是按揭贷款中仅支付几个百分点首付的低收入人群就不应当成为业主。但研究显示，事情并非这么简单—拖欠按揭贷款的人来自社会的各个层次，并且一系列报道揭示，增加经济适用房的政策与投机借贷没什么关系，不管政策如何投机借贷都会出现。[58] 并且，判断低风险信用对象往往并不是仅靠人们能够为按揭贷款支付的现金数量。例如，北卡罗来纳大学教堂山分校一项跨时10年的研究显示，如果使用除手头现金外的其他信用计量进行审查，支付5%预付的贫穷买家与一般美国人在信用风险上并没有区别。这并不是说我们应当像2008年危机前那样对借贷不加限制，但与历史平均值相比，信贷仍然饱受束缚。

近至2014年，手头并不怎么紧张的美联储前主席伯南克（据说他一次演讲的报酬至少为20万美元）感叹道，由于严格的信贷条件，自己无法再为住房贷到款。这件事再一次提醒我们，房地产复兴并不是被第一次购房的买家或卖房融资的人推动的，而是由美国最富有的人和投资者推动的。如果我们不想办法修复房地产市场，让市场的收获能被更多人分享，我们可能发现美国更具发展前景的行业又一次陷入危机。毕竟在一个17万亿美元的经济体中，只为1%—或0.001%—的人提供食物是远远不够的。