发展房地产基金是房地产业的需要

3．1．3　发展房地产基金是房地产业的需要

房地产投资基金市场形成的基础。我国资本市场在为房地产企业提供长期资本融通的功能上存在的缺陷致使房地产企业长期资本需求与供给之间产生了缺口，填补房地产企业资本缺口在支付相对高成本的前提下是有厚利可图的，这不仅表现在单纯的金融收益，还可以表现在房地产企业对经济发展做出贡献所带来的间接收益上。因此，受利益的驱动，在微观层面上将出现的愿意并且有能力填补这种资金缺口以期获得潜在收益的市场主体，即通常所说的房地产基金投资家。当这种市场主体的出现从个别的、自发的现象逐渐转变为普遍、自觉的现象，表明资本市场宏观层面上的创新——房地产投资基金市场的形成。

房地产投资基金市场的形成是对资本市场缺陷的一种制度反应，但是一种产品市场的出现必须具备的条件是该产品市场需求凸现以及生产该产品有利可图。房地产投资基金市场的形成至少应同时具备两个条件：

■资本市场的缺陷显化。当房地产业在我国经济中处于次要地位，其资本需求相对不旺盛的时期，房地产企业一方面抑制资本需求，另一方面通过非正式的私人资本市场或非正规的融资渠道缩小资本缺口，从而使资本市场的上述缺陷呈隐性状态。而当房地产业在我国经济中的地位上升，成为支柱产业，其资本需求趋于旺盛的时期，这种资本缺口开始凸现，使房地产企业的融资问题日益受到重视，从而使资本市场的缺陷从隐性转为显性。

■弥补缺陷所能带来的收益显化。在我国工业化、城市化加速进程的推动下，在社会从温饱型向小康型的加速转变中，经济增长和社会生活对住房及其房地产的需求量不断增长。房地产业长期保持超高速增长，获取了超额利润。在这种背景下，对房地产企业投资的收益开始显化，即弥补资本市场缺陷变得更为有利可图。

我国已经具备了以上两个市场条件，因而产生了一些弥补资本市场的缺陷的市场主体，例如房地产投资公司、房地产集合信托计划和境外房地产投资基金。使我国的房地产投资基金市场开始起步。