私募房地产基金和公募房地产基金

1．2．2　私募房地产基金和公募房地产基金

房地产投资基金根据资金募集方式，可以分为私募房地产投资基金和公募房地产投资基金。

1．私募房地产投资基金

私募房地产投资基金是指通过非公开方式，面向少数个人和机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。私募基金不得通过公开方式，例如通过媒体披露信息，发售基金单位，只能以电话、信函、面谈等私下方式征询特定的投资者。一般而言，各国的法律法规都明确限定了私募基金持有人的最高人数和投资人的资格要求，以防止私募基金风险失控而给证券市场带来巨大的冲击。

与面向公众投资者的公募房地产基金相对照，私募房地产投资基金是面向特定投资者募集设立的基金，融资圈子小、门槛高，一般是为大机构投资者量身定做的理财工具。通常情况下，是有一个在市场上有良好业绩和声誉的基金经理人先设计出一个房地产投资计划，再去游说一些大的投资者组建而成的。在国外，私募房地产投资基金完全是当事人自行签订的商业契约，只要有投资者愿意把资金交给管理者运作就行了，无需经过监管当局审批。运作良好的私募基金可以申请转为公募。在美国，有少数封闭式房地产基金是私募基金，例如，为养老基金专门设立的房地产有限合伙基金和专门资本账户等。在我国，信托投资公司的房地产信托计划和类房地产基金的房地产投资公司是私募基金。

2．公募房地产投资基金

公募房地产投资基金，是指以公开发行方式向社会公众投资者募集基金资金并以房地产为投资对象的投资基金。公募基金可以通过各种媒体披露发行信息，既不限制投资者资格，也不限制投资者人数。公募房地产投资基金的市场准入条件苛刻、市场透明度高、政府监管严格、运行费用高。在美国，大多数房地产投资信托和部分有限合伙房地产基金是公募房地产投资基金。