调控房地产市场，促进住房市场健康发展

（二）调控房地产市场，促进住房市场健康发展

近年来，房地产市场投资增长迅速，在全国特别是在东部沿海发达地区的一线城市，房价上涨过快，房地产业出现了畸形发展，房价远远超出了群众的承受能力，引起了全社会的普遍关注。为此，国家加强了对房地产业的宏观调控，包括差别化的财税政策、信贷政策，以及一些城市采取的限购政策等，这对于促进房地产业的健康发展是完全必要的，而且也取得了一定的成效。因此，为了实现住房分化与社会和谐相统一，必须建立房地产宏观调控的长效机制，促进房地产市场的长期健康发展。

1．完善住房供给结构，增加中小户型低价房的供给

近年来，由于房价飙升，开发商在高额利润驱使下，大量开发建设中高价位、大户型的商品房，造成一些城市高档商品房空置量迅速加大，而中低价位商品房则出现供应严重不足的现象，部分城市中低价位商品房只占供应总量的10%左右，而中高价位商品房则占到60%以上。^[61]据调查，2003年，杭州所销售的商品房中，3000元/平方米以下的仅占3.7%，3000～45000元/平方米的占38.7%；建筑面积80平方米以下的户型仅占1%，80～120平方米的占27.9%；而南京、苏州等地商品房户均面积分别达到123平方米和135平方米；宁夏商品房中90平方米以上的户型占69.4%，而空置商品房中大户型占80.9%。^[62]中高价位商品房供应比例过大，不仅严重脱离了广大城镇居民的购房支付能力，而且相当程度上进一步刺激开发商投资兴建高档住宅，造成供需结构的严重失衡。图VI-2-1直观地展示了住房供给结构与居民收入结构之间的错位：经济适用房等保障房的供给量只占总量的20%，60%的中低收入居民“一宅难求”，而40%的中高收入居民面对的是80%的大中户型的商品房。可见，住房供给结构与居民收入结构的错位而形成的消费断层是目前住房分化问题日益加剧的一个重要因素。

图VI-2-1　结构错位示意图

资料来源：李斌：《分化的住房政策：一项对住房改革的评估性研究》，166页，北京，社会科学文献出版社，2009。

鉴于此，应不断完善住房供给结构，大力推行中小户型低价房，适当调节不同档次不同户型的住房比例。在推行中小户型低价房方面，新加坡的经验值得借鉴，2004年新加坡人均国内生产总值达到2.5万美元，仍然坚持供应较小的户型，70%以上的住房低于100平方米。^[63]而我国作为一个人多地少、城市发展面临着严峻土地压力的国家，更应该实施推行中小户型低价住房为主的政策，这不仅是节约土地资源的需要，而且也是保障居民居住权的需要。

2．平抑房价，促进房价合理回归

近年来，部分城市出现了房价上涨过快、投机性购房活跃等现象，为此，国家为了引导房地产市场平稳健康发展，采取了一系列调控举措。2003年出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》；2005年出台了“国八条”，以遏制房价过快上涨，打击炒房炒地；2006年“国六条”出台，目的是调整住房供给结构；2007年央行5次加息，10次提高准备金率，抑制房地产投资过热；2009年，国务院提出四项措施遏制房价：一是增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四是继续大规模推进保障性安居工程建设。同年底，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，打击囤地炒地，明确开发商拿地时首付不低于50%；2010年，国务院办公厅和国务院先后下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》；2010年9月，住房和城乡建设部会同国务院有关部门又公布了落实国务院文件的“五项措施”；2011年1月底，国务院办公厅再次公布被称为最严厉调控政策的“新国八条”。这一系列调控举措取得了一定成效，房价过快上涨得到有效遏制。但房价仍在高位徘徊，仍有可能“报复性”反弹，这不利于和谐社会建设。因此，必须采取有效措施坚持进一步完善宏观调控，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场平稳健康发展。

第一，进一步完善住房投资、投机税收和信贷抑制政策，完善保障性住房的供给和消费，继续实施优惠的税收和信贷政策。制定更加准确、合理的住房调控目标，公示执行结果，兑现问责制规定的调控绩效奖惩承诺。只有这样继续坚持从严调控不动摇，完善调控行政措施，才能防止房价报复性反弹。

第二，建立房地产调控的应急机制，做好房价下降应对预案，如在房价出现较大程度的下滑时，可以采取恢复和增加普通商品房的金融和税收优惠政策；也可以采取放松首付、下调利率等手段的金融政策，减缓下跌改变预期；同时还可以适当地允许在限购的具体条件上做谨慎放松。这样，才能避免房地产市场的“硬着陆”，实现“软着陆”。

第三，探索实施康居工程，着力解决中等收入家庭的住房。政府应对符合收入和居住条件的中等收入居民给予购租普通商品房优惠支持，对中等收入家庭购买普通商品房，给予税收减免、公积金贷款、抵押担保。这样，不仅能够解决“夹心阶层”的住房问题，有效抑制房价上涨，而且也能够带动经济的不断增长。

温家宝总理曾指出，房地产调控已经进行两年多了，一些重大的措施都已经出台了，特别是一千万套保障性安居工程的房屋投入建设，这势必会缓解房价的压力，缓解居民的需求，房价总的形势尽管还处于僵持阶段，但是开始松动，对于房地产一系列的调控措施，绝不可有丝毫动摇，调控的目标就是要使房价回归到合理的价格。^[64]而房价的合理回归有利于缓解居民住房分化日益加剧的现象，进而有利于社会主义和谐社会的构建。