房地产发展趋势

房地产行业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房地产行业有着重要的地位和作用。近年来，我国房地产市场迅猛发展，建筑存量大幅增加，有效解决了部分市场需求，提升了城镇居民住房水平，推动了经济发展，为地方财政收入提供了巨大支撑，促进了城市化进程和城市发展，房地产市场相关制度建设也稳步推进。

2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。2013年下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，党的十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同。

未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动房地产市场稳步上升。城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。国内如此庞大的内需市场，将会给房地产的多元化发展带来新的机遇。

《2015-2020年中国房地产行业发展现状调研与市场前景预测报告》依据国家权威机构及房地产相关协会等渠道的权威资料数据，结合房地产行业发展所处的环境，从理论到实践、从宏观到微观等多个角度对房地产行业进行调研分析。

《2015-2020年中国房地产行业发展现状调研与市场前景预测报告》内容严谨、数据翔实，通过辅以大量直观的图表帮助房地产行业企业准确把握房地产行业发展动向、正确制定企业发展战略和投资策略。

《2015-2020年中国房地产行业发展现状调研与市场前景预测报告》是房地产业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握房地产行业发展趋势，洞悉房地产行业竞争格局，规避经营和投资风险，制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一。

建筑房地产业作为我国国民经济的重要支柱产业，既关系到国家的宏观经济走向，又关系到建设和谐社会的总体任务。深刻解读宏观经济政策，把握产业发展走势，促进结构调整，实现转型升级，是当前广大企业最为关注的问题，同样也是老百姓关心的话题。怎样合理地让人民群众有房可居，实现房地产行业的健康发展。

一、新政：避免泡沫进一步膨胀

新“国十条”出台前，部分城市房价上涨过快，风险不断累积。而新“国十条”的出台抑制风险进一步积累，有利于行业可持续发展。

通过对比新“国十条”出台前后重点城市房价，并对家庭月供与收入比、房价收入比、租售比以及按揭贷款占销售额比重四组指标进行测算评估可以得出结论：调控前部分城市房价偏离了正常可承受范围，房地产销售对购房贷款的依赖程度越来越深，但尚未出现全国性泡沫，新“国十条”的出台避免了泡沫进一步膨胀的风险。新“国十条”在稳定房价方面收到了一定的成效，预计后期政策以稳定为主。

二、关键：增加有效供给

房地产业的基本矛盾是供需矛盾，房价上涨是矛盾的体现形式。解决的方法是加强供需双向调节。难点和关键着力点是建立多层级的住房供应体系，切实增加住房有效供给，这是实现平稳可持续的关键。

我国拥有超过13亿的人口，城镇常住人口不到50%，远低于发达国家平均70%以上的水平，城市化对房地产产生了刚性需求。城镇居民由于原来的住房户型不合理、面积较小，或由于收入的提高，会产生改善型需求甚至奢侈性消费需求。我国大规模发展房地产业的历史还不长，现阶段房地产业的根本矛盾是供需矛盾，总体供不应求的态势将长期存在，这是区别于西方发达国家的最大国情。房地产业的长期基本目标应该是满足居民合理的住房消费需求，以及经济增长和城市发展带来的商业地产需求。

解决供需矛盾的根本方法是加强供需双向调节，通过加大供应来满足正常的房地产需求。一方面，根据我国人多地少的现实以及环境资源承载能力，鼓励自主型消费需求，提高投机性和奢侈性住房需求的成本。另一方面，必须建立租赁房、保障房、商品房等多层次住房供应体系，以对应多层级的消费人群，加大供应力度，切实满足日益增长的房地产需求。

从过去情况来看，需求调控见效快，供应控制也有手段，但增加供应的办法不多、效果不好。最近几年都没有完成土地供应计划，保障房建设没有达到社会预期，租赁房市场亟待完善。而有效供应不充足，就会导致价格上涨和各种矛盾累积。只有解决了供应总量和结构问题，才能解决房地产业的主要矛盾。

三、保障：金融与地产良性互动

房地产金融应该在调节房地产供需中发挥作用，也只有房地产业实现了持续健康发展，房地产金融才能稳健运行。金融与地产的良性互动是房地产可持续发展的保障。

金融政策一方面要保证金融体系稳健运行，另一方面还要支持房地产行业长期健康发展，二者相互依存。在当前环境下，应该注意以下四个方面：

（一）坚持差别化住房信贷政策

严格限制各种名目的炒房和投机性购房，大力支持合理的自主型购房。通过按揭政策的导向，将房地产市场建设成为一个以消费为主的市场。在技术层面上，需要建立一套全国联网的住房登记信息系统，保证政策的可操作性。但在执行尺度上，宜宽严相济，对改善型住房需求不能一棍子打死，相反应该予以必要的支持。追求美好居住环境是人类共同的愿望，我们需要限制的只是投机炒作。

（二）大力发展开发金融

开发金融的现状是发展不足、创新不足。要增加供应，就需要开发金融的支持。房地产产业投资基金，也就是常说的房地产基金，要加快发展、鼓励发展、支持发展。REITs也是一种非常好的房地产投融资工具，国外成功的REITs市场很多，我们可以大胆的试点。对租赁房和保障房，也可以设计专门的融资工具，如发行项目收益债券或直接做成REITs进行项目融资。可以说，房地产金融仍存在创新空间。

（三）发展替代性储蓄工具，为社会资金提供更多可以选择的投资渠道

实际上就是金融市场的流动性管理问题。如果流动性过多，会导致强烈的通胀预期，过多资金就会进入楼市保值增值，从而推升房价短期过快上涨，这并不是好事。因此，可以通过房地产基金、REITs、项目收益债券等金融工具吸收社会资金投资到房地产开发。但仅有这些工具可能不够，还要发展替代性储蓄等工具，供不同偏好的投资者进行选择。替代性储蓄工具比加息更有利于房地产行业发展。这样做的好处是，该来的资金来，该走的资金走，各行其道，避免过于宽松流动性时对楼市一哄而上，也可以防止收紧流动性时对楼市造成不必要的伤害。

（四）金融政策要和其他政策配合使用

目前房地产行业的税收调节机制不尽完善，受到了众多学者的诟病。在房地产调控“组合拳”中，金融政策因为操作简便、见效快而受到了“重用”。但每项政策都有其自身特定功效和局限性，就如一个人生病了需要十味药去调理，如果只是猛吃其中两三种，就难以达到治病的效果，还会产生副作用。因此，不能过度依赖金融政策对楼市进行调控，要建立多种工具相协调、长短期手段相结合的科学调控体系。

四、支撑点：房地产开发投资增长

从中长期看，房地产开发投资有望步入平稳增长期，投资机会和热点值得把握，房地产可持续发展具有坚实的支撑点。

针对华南地区，民生银行地产金融事业部具体策略如下：

（一）发挥专业化优势，以区域规划为新起点，重新识读华南房地产市场，加大在华南的发展力度。认真研读珠三角及海西区域规划，深度经营包括广东、福建在内的华南房地产市场，集约配置资源，重点支持广州、深圳、福州、厦门等城市市场，同时加快在佛山、东莞、中山、惠州、珠海、江门等地的发展。民生银行在成片开发和城市运营方面积累了一定经验，将积极参与广州的“三旧”改造、深圳的“城市更新”和福建“海峡西岸经济区”房地产市场。

（二）发挥体制配套优势，支持华南房地产企业深耕本地，走向全国。华南开发商是中国房地产业的领军者，在内地房地产企业中最先走出区域，在全国拓展业务。而民生银行事业部“总-分部”架构与企业架构完全匹配，为走向全国的房地产集团客户提供“总对总”战略合作及“门对门”落地服务，实现地产与金融的跨区域无缝对接。

民生银行将选择一批理念相通的大中型房地产集团企业，展开战略层面的合作，伴随客户在深耕本地基础上走向全国。与此同时，为华南区域一批中小型房地产企业，特别是民营开发商，量身定做金融支持成长计划，为发展中的房企提供全面金融解决方案和全程金融服务，支持企业成长，在房地产行业实现民生银行“做民营企业银行”的战略定位。

（三）发挥创新优势，为华南区域客户提供多样化的创新型金融服务。为了进一步拓展合作空间，民生银行地产金融事业部将在传统的开发贷款之外开辟新的合作领域：一是加强并购贷款、分离交易贷款、价值联系型与贷款的合作；二是针对收租型物业开展经营性物业抵押贷款业务，盘活资产；三是针对大型项目、成片开发项目开展银团贷款及组合融资的合作；四是针对集团企业提供多项目组合融资、产业链融资和现金管理服务；五是与房地产基金、信托、理财等资金深度合作，满足不同条件下的全面融资需求。

（四）运用中国地产金融年会等平台的品牌优势，加强与华南区域客户的研讨和交流。民生银行将进一步加强与华南房地产企业的往来、研讨和交流，不但要了解客户的经营、管理和团队，更要了解客户的发展战略与愿景，达到相互了解、彼此信任、长期深度合作的目的。同时，借中国地产金融年会平台为区域乃至全国的行业发展建言献策，共同推动房地产行业步入可持续的未来。

有关房地产产业发展、房价走势问题以及开发商的经营环境等问题一直是业内关注的焦点。乐观的派系从近二十年来国内房地产每次调控都引发报复性反弹、城市化的进程等角度出发，认为行政调控的结果还将是新一轮报复性反弹；而悲观派系则从房地产的供求情况、老百姓的购买力等给出了悲观的预期，不少人趋向于认为中国房地产将硬着陆，多少开发商将消失。房地产业当前及今后一段时间到底将呈现怎样的发展趋势，笔者觉得需要从本轮调控的背景、方式、未来的政策走向、市场供需情况等多个角度来分析，才有可能拨开迷雾，厘清未来的发展趋势。

在当前国际经济形势动荡不稳，中国经济增长面临考验的情况下，中央政府出台严厉的房地产调控措施，根本在于中国房地产市场投机、投资盛行带来的房地产泡沫以及由此引发的经济乃至政治上的问题。房价飞涨，房价收入比、房屋租住比等衡量房地产市场健康状况等主要指数畸形，买房子的都是有房子的，真正需要住房的一般老百姓要么预支未来数十年的收入勉强购房，要么只能望高价房兴叹。与老百姓住房的焦虑情绪形成明显对比的是，空房率、黑灯率等感性指数也快速增高。房地产的畸形发展严重冲击着中国经济产业结构的均衡发展。

谈到本轮房地产调控，大家关注更多的是以限购、限贷为主要内容的行政措施，忽视了一个最大最重要的特点，即对房地产的定位做了根本性调整，使住宅产业回归居住基本功能，打击投机性需求，抑制投资性需求。房产税的开征将促进房屋居住功能回归，有利于市场均衡：开征房产税，限制国民对房屋的无限制需求，提高房地产持有成本，抑制投机、投资行为，是促进住房向居住功能回归、抵制住房过度消费、实现房地产业均衡平稳发展的重要措施。

限制民众对房屋的过度需求。通过实行累进制的房产税率，用经济的手段调整民众对房屋消费的需求，符合我国基本国情。房产税的开征，将加大房屋保有成本，将很大程度地限制了房地产投机、投资行为。

形成地方政府正常稳定的财政收入，改变地方政府对土地财政的过分依赖。房产税一定程度与土地的开发冲动形成制衡机制。

房地产调控政策的合理的微调符合调控基本目的：中央相继叫停佛山、芜湖、上海等地的地方性政策，并不意味着中央取消了对房地产微调。一切有利于实现本轮调控意图的政策都将逐渐实施。比如近期要求几大国有商业银行加快按揭贷款审批速度；首套住房按揭贷款利率回归基准税率，可能继续获得一定优惠等措施相继实施。随着房产税的开征，地方限购政策也将逐步放宽。但是房地产开发贷款的行政限制性手段将继续维持，基于对房地产开发的风险认识的改变，商业银行对开发贷款的审批也将更加理性。随着各种微调措施的逐步落实，本轮调控将平缓落幕。

房地产调控将实现软着陆：中国正处于城市化的中期，城市化还有20%左右的上升空间，近3亿的人口未来将进入城市，完全可以平稳消化短期内房地产的过度供应。中国的房地产调控有较大回旋余地，这是中国房地产业不可能像日本、中国香港那样崩溃。只是随着暴利的远去，行业将逐渐瘦身趋于健康。

去投机、去投资的房地产市场也不可能出现井喷式反弹。保障性住房的逐渐入市以及房地产市场巨大的供应量，将改变消费者的购房预期。住宅市场回归居住属性，房产税的开征，刚性需求缓慢平稳释放，将使市场逐渐回归均衡。依据所谓周期论等待新一轮大涨的想法是不现实的。

房价不会出现大的起落。在住房刚性需求依然强劲的情况下，开发商在度过最初的一段资金链极度紧张的情况下，将通过调整开发节奏等措施来平衡资金。随着本轮调控周期的延长，开发成本中仅资金成本一项即有20%以上的增幅。考虑到通货膨胀、人工成本增加等因素，名义房价在未来一年将基本保持稳定，不会有太大降幅。假如今年年底名义房价维持在去年年初的水平，开发成本将有近30%的增加，居民收入有20%的增加，这将在很大程度上缓解房价收入比的矛盾。因此，今年房价不会有太大的跌幅。